編輯室報告
東京，將重新定義未來的城市概念
曾在1964年首度舉辦奧運的東京，也是首座舉辦奧運的亞洲城市。當時舉辦奧運的目的，是展現日本從戰後的廢墟中站起，開始往一個和平國家邁進，而在戰敗不到20年日本就能舉辦此一盛典，在當年可說難以置信。當時，日本政府耗資30億美元大興土木，興建運動場館以及修建相關基礎建設，如交通設施及供水系統等，更完成新幹線與全世界首條高速鐵路，奠定日後東京成為亞洲第一城市的基礎。
56年後，這座台灣人最愛前往旅遊的都市，將在2020年夏，二度舉辦奧林匹克運動會！
再次舉辦奧運，比起當初更加成熟的東京，又將會呈現出什麼樣的嶄新面貌？走過311大地震的日本，不僅寄望藉由此次機會凝聚日本國民的心，更希望能藉此告別失落的20年。誠如首相安倍晉三所說，奧運可說是經濟的起爆劑，根據《日本經濟新聞》報導，日本民間也認為東京奧運能為日本帶來極大經濟效益。而改變後的東京，勢必將對這座城市的市容景觀、城市規畫、商務、消費、房地產以及庶民生活等面向，造成影響。
台灣九合一選舉剛落幕不久，所有當選的地方首長，他們獲得的每一張選票，等於乘載了每一份寄望有更美好未來的盼望。市民們希望新的地方父母官，能夠負起責任，帶領城市一起成長，願所居住的城市更舒適、更安全、更便捷。
然而都市計畫說來簡單，卻也談何容易。且台灣的都市更新，更時常與「拆除」「官商勾結」「圖利」等名詞掛勾，讓問題本質無法浮現，導致社會無法就事實理性討論，連帶台灣的都市競爭力，就這麼消磨與失去。
都市計畫或都市更新，雖然乍看像是在地圖上圈畫，哪邊要建，哪邊要拆，哪邊要開路，哪邊要整修，但其實這些計畫的中心應該是「夢想」與「願景」。「一個更好的城市」，也許乍看像是空洞口號，可這卻是所有城市的規畫者在從事都市計畫的過程中，最該具備的實際思維。
因都更而生的住民與政府、建商之間的拉扯這樣的問題，隨著新聞媒體報導逐漸引起國人關心，此問題由於牽涉需要更廣泛的討論，本書並沒有辦法給出一個滿意的答案（當然實際上，東京的都更也免不了有這方面的討論，如築地市場的遷移，正因為對遷移新址的疑慮，對築地悠長歷史的不捨，以及在築地安身立命的店家非得重起爐灶，導致築地市場搬入新址的時程表一延再延）。
然而，我們還是認為這本書非得出版不可，因為我們看到了一個都市其實可以撐起一國的榮辱，一個都市能夠承接所有國民，寄望打破那壟罩在空氣中的沉悶之期待。
我們盼望讀者們能夠理解到，東京的大改造不是大興土木，而是細膩且意味深長的「改」。它不像北京那般大破大立，它甚至如今才開始做電線桿的地下化；它盼望煥然一新，卻也寄盼獲得全體市民甚至國民的支持（東京申請2016年奧運主辦權失敗，正是國民支持率過低）。
當然，讀者們或許還是想問，看完這本書，是否只是看到一場異國都市的更新，身在台灣的我們，在看完後又能獲得何種能量？
我們也一直思考，這本書是否能得到一個拋磚引玉的功用，讓關心台灣的人們，親眼見證一個老邁的城市，也可以在短短8年（以東京申奧成功的2012年開始算），到2020年以前做好未來50年的建設；讓我們對所謂的都市更新有一層不同的定義，都市更新不該只是拆或破，而是舊建物的重新翻修與再利用，基礎工程的重新檢討與強化，都市更新其實可以造就社區的活性化等。
看到東京的都市更新，我們期盼讀者能看到東京在野心之下對未來城市的定義與想像，未來城市該是更舒適、健康，而不是新穎。東京的這場改造，並非只是為了一場盛會，跳起機械舞。
當然，都市更新之後，理當產出更多投資機會與消費商機，我想這個部分在思考都市更新時，也是必須考慮之一環，而東京的都市更新亦確實詮釋了這一概念（如品川與大丸有的更新），因此所有關心經濟趨勢、世界經濟、投資商機的讀者們，此書更是不容錯過。
本書將附帶地圖說明與數十幅圖片，更有知名攝影師筱山紀信拍攝的多幅工地現場照片，致力將奧運帶來的影響，清楚明瞭地告訴讀者。
本書不僅對熱愛東京的人來說相當受用，對建築、投資有興趣的讀者也能在此書中找到閱讀樂趣，而所有關心台灣都市發展的讀者，更能從中找到些許未來城市發展方向的啟發。
推薦序
東京的城市變身
東京一直是我最喜歡去旅行的城市之一，這座城市兼具傳統與前衛，科技與自然，每年都有令人驚艷的改變！也讓旅行者無法抗拒這座城市的魅力，會忍不住一而再，再而三地前往旅行。
戰後的東京，從廢墟重建，歷經多次大改造，終於蛻變成今天這座繁榮興盛的大城，不斷的蛻變是這座城市常保新鮮有活力的祕訣。在2010年威尼斯建築雙年展中，日本館由塚本由晴、西澤立衛共同參展，因為當年剛好是日本「代謝論」發表五十週年紀念，他們以「新陳代謝論」（Metabolism）為思考主軸，認為東京這座城市其實從以前到現在，就持續不斷地自我進行小型的改造變化，就如細胞的新陳代謝一般。
除了日常的小型新陳代謝之外，東京多年來也進行過多次大改造的手術，1964年東京奧運會的舉辦，可說是東京大改造的催化劑。舉辦世界級大型活動（例如世博會或奧運會），是城市進行大改造最好的契機，因為為了達成城市宣傳與建立城市地位，所有的奧運主辦城市，無不想盡辦法大興土木，讓城市煥然一新；事實上，藉著運動會的建設，城市設計者也可以名正言順地進行城市大改造，讓這座城市在短時間內脫胎換骨，進化成另一個版本的先進城市。
東京六〇年代主辦奧運會，讓日本有機會展現戰後重建的能量，同時也展現其自信心。當年日本政府並未大規模引進外國建築師來參與奧運建築的設計建造，而是以建築之神丹下健三為主導，規畫奧運會整體的建築空間，一方面讓外國看見日本人自己建設的能力與信心，另一方面，也培植了國內建築師參與重大工程的經驗與技術。丹下健三當年所設計的代代木競技場，富藝術性的高超結構體，也是日本建築傲人的傑作，後來憑此技術，丹下又建造了宏偉的東京聖馬利亞大教堂，至今仍是東京重要的文化財，也是丹下健三死後舉行追思會的場所。
當年奧運會的舉辦，推動了東京市區的大改造，包括首都圈高速公路、羽田機場擴建、地鐵日比谷線通車，新建機場聯絡單軌電車等交通建設，並興建大量國際級大飯店，促成首都圈內現代高級住宅的興建，讓人口慢慢回歸都心來居住，對東京這座城市帶來極大的變化。
近年來，東京也持續推動城市區域的改造，從上個世紀新宿車站、新宿都廳的建設，池袋太陽城的大型構造規畫，一直到台場臨海副都心的開發，灣岸地區的規畫等等，二十一世紀初，六本木之丘、Mid-Town中城的大型都更計畫完工，造成首都圈內的新改變，這些年來更試圖翻轉軸線，在老舊的台東區、墨田區建造「天空樹」新東京鐵塔，配合東京車站一百週年紀念，整修老舊車站，丸之內區的歷史建築再利用等規畫，都讓東京這座城市年年充滿新氣象！
很少城市像東京一樣，可以有兩次舉辦奧運會的機會！第一次的東京奧運是這座城市的大改造，而這次的東京奧運會等於是東京在新世紀另一次改造的機會。這次奧運的主要規畫設計，包括解構主義建築師扎哈‧哈蒂（Zaha Hadid）所設計，造型流線酷炫的主場館，以及灣岸地區大型的選手村與各種項目的運動競技場，不過也因為主場館太龐大，影響神宮外苑景觀，遭到日本建築師伊東豐雄等人的公開抗議，甚至必須更改設計，而歷史悠久的築地魚市場也因為計畫搬遷到灣岸，而引起東京居民的抗議。往東京灣發展本來就是東京都是發展的趨勢，丹下健三過去就曾經設計過未來東京灣海上城市的計畫，而動畫「機動警察」劇場版，而曾出現建造東京灣海上城市的未來想像，奧運城市改造讓這個趨勢越來越朝夢想的實現前進！
不論如何，城市巨大的改變，總是會影響許多人的生活，有一位東京居民便因上次東京奧運的舉行，被迫搬遷住到現在的社區，想不到這次奧運的舉行，他的住家又被規畫為搬遷區域！
對都市設計者而言，奧運的舉辦是帶動都市更新開發的最佳時機，許多聯合開發案相繼推出，令人欣慰的是，日本東京這幾年來的大型都更計畫，不僅創造出建商利益，更新地區建築景觀，更創造出許多美好，供民眾共享的開放空間，讓都更計畫真正造福全體城市居民！
可以預見的是，2020東京奧運會的舉行，將會帶來整座城市的大改變！這樣的改變著實令人期待！《2020東京大改造》這本書對於喜歡到東京消費、旅行者，或是經常前往東京經商、工作，甚至觀察建築、城市發展者而言，應該是一本絕佳的參考書，其實這本書也是一本關於「東京學」的未來發展預測，非常值得對於「東京未來學」有興趣者來閱讀！
研究東京的改變，瞭解它的前世今生與未來發展，應該也可以為我們的城市帶來新的想像，期待我們所居住的台北城，也可以在可預見的未來，有新的改變，讓這座城市更美好！
實踐大學建築設計學系副教授
李清志
推薦序
按圖索驥 ，東京地產投資布局最重要的一本書
台灣人對於日本旅遊的嚮往，以及日本地產投資的興趣，一直是無可救藥的迷戀。
光從日幣匯率變化卻相對帶動投資買房熱潮，就可以看出端倪。日幣漲的時候，許多人喊著「快把錢拿去投資日本地產，高投報又穩定保值。」；日幣跌的時候，許多人喊者「快把錢拿去投資日本地產，趁日幣便宜危機入市。」參考日本信義房屋資料，該房仲集團進軍東京五年以來，累計總成交量已逾千件，總銷售金額逾700億日圓，將近200億台幣，現在平均每天成交 1.2件，顯示前往東京購屋置產，已成為國人海外投資的主要標的。
回顧1989到1992年，日經指數從38957點跌到14000點，造成大量帳面資產化為烏有，也開啟了日本泡沫經濟的序幕。但是掐指算算，泡沫至今也超過二十多年了。
超過二十年的生聚教訓，日本長期做為一個先進國家，加上嚴謹而團結的民族性，儘管偶爾遭逢災變，但是這幾年在「安倍經濟學」的貨幣寬鬆政策及經濟刺激手段下，向市場注入大量資金，促成通貨膨脹、日元貶值、促進出口、物價成長，連帶企業與民眾收入成長，讓日本經濟出現轉機。而根據「日本國土交通省」的最新研究報告，東京地價也已經止跌反彈，出現上漲的曙光。
紅色子房一直強調，房價是由「建物價值」與「土地價值」組成。一般來說，建物價值是會隨時間折舊的，只有土地價值才會有漲跌。所以說，房價成長的動力在於土地。如果地價已經開始反彈，表示以往投資日本房市，除了租金穩定以外老覺得「房價不動如山」的魔咒，似乎已出現破除的跡象。
在台灣，大家熟悉的不動產投資，就是跟著捷運等大型公共建設走。等大型建設完成，土地價值上漲，房價自然也跟著上漲。
《2020東京大改造》這本書，就是告訴你未來東京各個重大建設的詳細分布與完工時程。
隨著迎接2020年東京奧運，整個東京市將再一次改頭換面，觀察東京房市，目前眾多公共建設題材已經開始發酵。奧運對房地產發展最近的例子，就是中國北京2008奧運前的房地產市場實績。當年隨著奧運的逼近，北京房價從2003年起一路上漲，根據北京市統計局的調查，2007年末，北京的房價已經比2003年的房價多出整整一倍。所以同樣的「奧運題材」，會不會也出現在2020東京房地產呢？日本東京房地產，會不會像中國北京奧運前，出現一波逐年成長的動能呢？在台灣，光是個「桃園航空城」計畫就可以讓桃園地價翻兩倍，在東京有更國際化的「奧運建設」及可預期的觀光就業人潮，對於房地產來說，這不就是更大的利多嗎？
除了房地產投資以外，紅色子房對都市計畫、建築設計領域一直都涉獵頗深。《2020東京大改造》這本書介紹了東京都23區內的各大開發計畫，包含因興建大量奧運設施而備受矚目的灣岸地區；持續都市更新的神宮外苑、大丸有、日本橋、銀座地區；結合車站周邊開發的品川、澀谷、新宿地區等，讀者可以觀察到日本專家對於都市計畫規畫過程的縝密態度，以及交通結合區域發展的專業思維。
喜歡建築設計的朋友，也可以跟著本書回顧1964年東京第一次舉辦奧運時期，幾位日本大師崛起的作品故事，包含丹下健三、蘆原義信等，也可以看到2020奧運主場館「新國立競技場」國際設計競圖，扎哈．哈蒂建築事務所如何以流線型的張力結構，以「未來」與「衝擊」的意象，打敗其餘強者獲得設計權，為東京設計界注入全新活力。
根據日本觀光廳的調查，台灣人赴日旅遊人數，估計全年已達200萬人次以上。華航、長榮等航空公司也一條條增開日本航線，連日本香草、樂桃等廉價航空，也持續開闢台日新航線加入戰場搶客。因此，日本早已成為台灣人熟悉的熱門觀光勝地之一，而台灣人對日系百貨藥妝的愛用，也使日本成為台灣人最愛的購物天堂。
對於房產投資人來說，隨著台灣房地產仍存在多空交戰的疑慮，投資人找不到適合標的對抗通膨，或許能趁此時轉進「利空出盡」的日本房市，同時搭上日本東京奧運的地產增值列車，並趁著日圓貶值，前進日本當房東。
對於喜愛日本都市空間文化的朋友，也可以跟著本書按圖索驥，感受大和民族如何用精緻的專業與團隊分工合作，一起翻轉改造這個國際都市。
外資法人地產軍師 紅色子房
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