以房養老商品：反向抵押貸款制度之理論與實務

　　隨著社會環境之變化，近年來高齡化社會所衍生的問題受到各方關注。為了維護社會安全並維繫老人之經濟需求，各國均推出諸多政策加以因應。反向抵押貸款（Reverse Mortgage）制度即是近來討論極為熱烈的政策，其實施方式與內容有別於一般傳統貸款業務，且同時兼具社會保險與救助之性質，目的在解決擁有房產但缺乏現金的老人經濟問題。如何藉由反向抵押貸款制度實現以房養老的理念？此制度之內容與利基何在？如何承作此項業務？業者與政府機關在此制度中將扮演何等角色？相關配套措施如何形成？……諸如此等問題，都是政策推動者以及制度使用者關心之重點所在。

　　本書透過外國實施經驗之說明分析，帶領讀者一窺實施此項制度國家的相關制度內涵以及實施成效，並提供重要的商品契約文件，俾供讀者瞭解運作實況。更重要的是，在觀察不同國家理論與實務後，本書亦因地制宜地分析反向抵押貸款制度於我國實施的可行性與適切作法，是產官學界以及對此議題有興趣之社會大眾明瞭此制度的最佳參考書籍。

許　序 許嘉棟
作者序

第一章　緒　論/1
第二章　以房養老模式概述
　第一節　以房養老模式產生之理論基礎/5
　第二節　高齡化社會與以房養老之理財模式/10
　第三節　反向抵押貸款制度之介紹/10

第三章　新加坡、中國大陸及日本之反向抵押制度
　第一節　新加坡反向抵押制度之運作/15
　第二節　中國大陸之反向抵押貸款（倒按揭）制度/32
　第三節　反向抵押貸款制度之日本經驗/40

第四章　美國之反向抵押貸款制度
　第一節　美國反向抵押貸款之類型/55
　第二節　美國三大反向抵押貸款業務之內涵與發展景況/60
　第三節　美國反向抵押貸款制度──HECM之實施/67

第五章　美國房屋價值轉換抵押貸款（HECM）之法規、契約與消費者常見問題
　第一節　房屋價值轉換抵押貸款（HECM）之法律規定/87
　第二節　房屋價值轉換抵押貸款（HECM）之契約內容/94
　第三節　房屋價值轉換抵押貸款（HECM）之常見問題/103

第六章　反向抵押貸款之本質及其類型
　第一節　反向抵押貸款之定義與要件/119
　第二節　反向抵押貸款之屬性/122
　第三節　反向抵押貸款與一般抵押貸款之比較/124
　第四節　最高信用額度式之反向抵押貸款/135

第七章　反向抵押貸款制度在我國運用之探討
　第一節　我國運用反向抵押貸款所採之模式/143
　第二節　反向抵押貸款與物權法定主義之適用問題/148
　第三節　反向抵押貸款制度實施時應規範事項/161
　第四節　反向抵押貸款契約應記載之內容/167

第八章　結論與建議/171
附　件
附件一　新加坡反向抵押貸款申請書原文（REVERSE MORTGAGE（HDB FLAT）APPLICATION FORM）/173
附件二　美國12U.S. C§1715z-20/177
附件三　房屋價值轉換抵押貸款契約書原文（MODEL HOME EUQITY CONVERSION LOAN AGREEMENT） /187
附件四　房利美「房屋持有者」反向抵押貸款契約書原文
（Fannie Mae Residential Loan Application for Reverse Mortgage）/200
附件五　「財務自由計畫」反向抵押貸款契約書原文
（HOME EQUITY CONVERSION LOAN AGREEMENT）/211
附件六　日本中央三井銀行反向抵押商品概要說明書原
文（商品概要說明書【中央三井的□□□□□□□】/226
附件七　日本東京之星銀行「充實人生」新型反向抵押
商品說明書（「充實人生」新型�□□□□□□商品說明書）/230
附件八　日本東京之星銀行「充實人生」新型反向抵押
利息計算說明（「充實人生」新型□□□□□□金利）/234
附件九　日本東京之星銀行「充實人生」新型反向抵押
手續流程（「充實人生」新型□□□□□□一□□□□□□的流□）/235
附件十　日本東京之星銀行「充實人生」新型反向抵押常見問題（「充實人生」新型□□□□□□□□□□□□質問）/237
附件十一　HECM第一承諾文件（固定利率模式）（MODEL FIXED RATE NOTE FORM）（NOTE）/242
附件十二　HECM第二承諾文件（固定利率模式）（MODEL FIXED RATE NOTE FORM）（SECOND NOTE）/250
附件十三　HECM房屋修復約定書（REPAIR RIDER TO LOAN AGREEMENT）/258
附件十四　HECM還款計畫書（HOME EQUITY CONVERSION MORTGAGE PAYMENT PLAN）/261

作者序

　　金融商品之創新與社會環境的變化息息相關，這也是此種創新值得重視與思考之處。台灣社會人口結構之改變，目前主要表現在四個層面，亦即少子化、高齡化、外籍配偶之湧入，以及管理與科技人才的大量移出。而其中「人口高齡化」已經成為多數國家之趨勢，影響所及者，無論建築理念、福利政策、勞動人力、飲食風格……等，均逐漸產生改變。而此種人口結構的明顯異動，也連帶地衝擊國家整體之經濟金融發展，因此受到關注之程度也逐年提高。高齡化社會所牽動之經濟金融問題，一般常見者，乃如何使年老者習得充足的理財規劃知識，並落實於老年生活的規劃；再者，如何使其在晚年獲得足夠使用的資財，以安享餘年，更是政府施政的一大重點要項。同時，伴隨著「少子化」傾向之出現，高齡化社會所面臨之經濟需求問題，也更加迫切，而「以房養老」之理念也應運而生。

　　基於維護社會安全以及老人經濟需求之思維，所謂以房養老商品，目前較受到重視者為「反向抵押貸款」（Reverse Mortgage），政府相關單位業已成立專案小組進行研究，畢竟此種將老年人所持有之不動產轉為現金流量的制度，在國外或已行之有年，但對台灣社會來說，無論從社會福利或金融市場之角度，均屬全新的政策方向。除此之外，觀諸主要實施反向抵押貸款的國家，就其實施經驗進行觀察，不難發現由於此制度之實施方法與架構內容與一般傳統貸款業務相較之下較形複雜，同時也須兼顧是否融入社會福利之色彩，因此關於制度之設計與推動必須奠基於極佳的共識基礎之上。更重要者，共識的形成更取決於對制度（或商品）本身認知程度之高低，倘若認識程度較高，將可避免多餘的內耗與無謂的對立。從研究者的角度以觀，此制度的推廣，得以解決社會上普遍存在擁有高額房產卻缺乏現金的高齡長者經濟問題，藉以保障長者的權益並維護社會安全，並使社會福利結構更加完整，故有其必要性存在；然應注意的是，由於此等制度（或商品）有別於傳統機制，固然有其利基，但相對形成的經營風險也必須留意。但無論如何，政策的推動是否成功，政府的明智規劃以及金融業者或民間團體的參與，將是促使政策發揮最大功效的不二法門。

　　「人不獨親其親，不獨子其子，使老有所終，壯有所用，幼有所長，鰥寡孤獨廢疾者皆有所養。」（禮運大同篇）作者學養未深，謹懷著探究制度內涵的求知精神，共同完成此書，企盼讀者藉此得窺以房養老商品之面貌。感謝台灣金融服務業聯合總會與台灣金融研訓院的大家長──許嘉棟董事長賜序，許董事長對於台灣金融的發展有不可取代的貢獻與作為，回饋社會的公益心志更是令人感佩。而本書之成，應感謝中華民國信託業商業同業公會以及各受訪機構之協助，以及研究助理徐汝怡小姐之大力參與。再者，翁妮鈴小姐犧牲公餘的假日時間協助校對，作者均由衷感謝，並於此表達謝忱。此外，元照出版公司對於本書之垂青以及編輯同仁的付出，都是本書問世的功臣，於此一併致謝。最後，如果透過本書能夠提供政府機關、金融機構、社會團體、從業人員以及各界學子對於此項商品的瞭解，將是作者最大的喜悅。

潘秀菊、李智仁
2010年5月

許序

　　「以房養老」議題在台灣日漸受到重視，也間接顯示台灣高齡社會化的問題日益浮上檯面，且受到政府與社會大眾的關注。目前探討以房養老的政策規劃，有以銀行為主體之「反向抵押貸款」方案、以保險公司為主體之「售後租回年金屋」方案，以及以社會福利機構為主體之「社會照護服務」方案等多種規劃模式；未來宜採行何者最有裨益於高齡化社會問題之紓緩，仍有賴主管機關的智慧決策。其中，所謂的反向抵押貸款制度普遍受到金融業界之關心。然而此項制度的架構為何？國人的觀念是否能夠接受？是否能夠紓緩高齡化社會問題？是否會增加國家財政負擔？是否會排擠其他社會福利支出？如何設計完備的配套機制以及契約內容以避免風險的產生？……諸如此類疑問，普遍存在於業界與社會大眾心中，亟待說明、澄清或進一步研究。因此，在制度萌芽之際，實有必要對於其他主要實施國家的經驗加以觀察，以作為制度設計與規劃時之參考。

　　反向抵押貸款制度發展最成熟，且具代表性的國家，當推美國；而亞洲地區的日本、新加坡以及中國大陸等地，近年來也都陸續推出類似制度，除企盼解決高齡化社會面臨的經濟問題外，也希望促進金融業務的多元化。本書針對美國、日本、新加坡以及中國大陸關於反向抵押貸款之商品內容與制度全貌，進行了相當深入的觀察，並針對實務上所遭遇的實際問題進行分析，同時也提出台灣欲實施此制度時的建議作法，內容相當完整。更值得一提的是，本書也針對此項商品的承作，於附錄中蒐錄外國的重要契約條款、格式與商品說明書，相信對於有意推展此項商品業務之業者深具參考助益。本人欣見理論與實務背景俱豐的潘秀菊與李智仁博士，合力撰著《以房養老商品──反向抵押貸款制度之理論與實務》此書。時值金融海嘯過後，經濟金融局勢緩步回升之際，相信本書對於以房養老商品與制度之擘畫將提供相當貢獻，於此特綴數言以為嘉勉並為推薦。

許嘉棟
2010年5月於台灣金融研訓院