香港地產史(1841-2023)

序
1987年9月，筆者受香港東南經濟信息中心副董事長兼總經理楊振漢先生之聘，從廣州赴香港，前往香港東南信息中心工作，任職經濟分析員，從事對香港經濟的研究。這一時期，香港正處於「九七」回歸的重要時刻，各種政治、經濟力量正在激烈角力，各種資本、財團積極部署集團的應變策略，尤其矚目的是老牌英資公司怡和遷冊海外、滙豐銀行結構重組、本地公司加快向海外發展等，種種變動引發了香港金融、地產市場一系列的震蕩。在香港工作期間，我重點研究了香港的金融、地產、資本與財團等問題。其間，恰逢楊奇、周毅之主編《香港概論》，編輯室主任施漢榮先生是我的老前輩和好朋友，他誠意邀請我撰寫第十二章「房地產業：香港經濟的『寒暑表』」。受其委託，我得以較為系統地對香港的房地產業作出較為全面的研究。

在香港工作期間，我先後撰寫了《香港土地管理制度的基本特點及其利弊》、《香港政府的房屋政策及其成效》等研究報告。其間，應香港《房地產導報》編輯黃建炎先生邀請，在1993年7月至1994年12月先後在該雜誌發表對香港主要地產公司的分析評述文章，包括：《新世界揮師北上再展雄風》、《新地立足香港向多元化發展》、《恒基暗渡陳倉奪美麗華控制權》、《九龍倉歷百年滄桑再展鴻猷》、《置地雄踞中區百年風光難再》、《希慎拓銅鑼灣王國稱雄一方》、《華置鯨吞愛美高聲名大振》、《合和拓展華南基建蜚聲中外》、《信和高瞻遠矚勇奪龍坪道地王》、《恒隆拓展投資物業穩中求勝》、《百利保步步為營進軍大陸》、《華懋重出江湖顯俠女神威》、《長實執香江牛耳盡領風騷》、《香港興業拓愉景灣穩字當先》、《廣生行脫胎換骨再上征途》、《鷹君幾起幾落無舉懼風浪》、《太地飲水思源再建鰂魚王國》等，共介紹了香港主要的17家地產公司。這段時間的寫作，為我對香港地產業的研究，奠下初步的基礎。

1994年9月，筆者結束在香港的工作，回到廣州暨南大學繼續從事教學和研究。其後，筆者相繼撰寫了《香港英資財團（1841-1996）》、《香港華資財團（1841-1997）》等著作，對香港的地產集團有了進一步深入了解。從2000年年初起，筆者就開始了對香港地產業及地產市場的全面、系統性的研究。當時很幸運，得到香港特別行政區政府前任規劃署署長、香港大學名譽教授潘國城博士的熱心協助和專業指點。在他的牽引下，筆者得以先後拜訪了香港地產界老前輩、國際鴻星投資集團董事長吳多泰博士，恒基兆業地產有限公司地產發展部副總經理梁樹基先生，香港測量師學會會長吳恒廣太平紳士，香港註冊專業測量師蘇振顯先生，新鴻基地產發展有限公司執行董事陳鉅源先生，中原地產代理有限公司董事總經理施永青先生，香港地產代理商總會會長倫志炎先生，中銀集團研究部高級研究員謝國樑先生，香港貿易發展局經濟師譚思洛先生等。同時，筆者還走訪了香港特別行政區政府統計處、差餉物業估價署、地產代理監管局、香港房屋委員會、香港物業管理公司協會、仲量行、美聯物業等機構，從中獲得大量甚有價值的資料。

根據筆者的理解，香港地產業通常是指地產和房產這兩個互相聯繫的經營部門的總稱。地產並非泛指所有土地，而是指在法律上有明確權屬關係的，並且能給所有者、經營者和使用者帶來效益的土地，是指作為商品能夠進入市場的這部份土地。房產亦是指在法律上有明確權屬關係的房屋建築物，是房屋的社會經濟形態。地產和房產都是固定在特定的領域內，不可移動的，故在經濟學上又稱為「不動產」。地產和房產無論在物質形態上還是在經濟形態上，都是不可分割的統一體，房產依賴地產而存在，而土地離開了上蓋建築物則其價值便無從產生。房地產不僅是最基本的生產要素，而且是最基本的生活資料，是社會經濟生活中的重要財富。

鑑於以上理解，筆者於2000年年初展開了題為「香港地產業百年」的寫作，並於2001年7月在香港三聯書店出版。在出版過程中，筆者在香港三聯書店的協助下，還獲得多家地產公司、建築事務所、官方機構、傳媒以至個人等，提供的大量極珍貴的圖片，使廣大讀者在重溫歷史之餘，也可生動具體地捕捉到當時的情景。他們的大名是：高添強先生、鄭寶鴻先生、吳恒廣太平紳士、香港地產建設商會、香港物業週刊、王董建築師事務有限公司、劉榮廣伍振民建築師事務所（香港）有限公司、巴馬丹拿建築師及工程師有限公司、王歐陽（香港）有限公司、長江實業（集團）有限公司、新世界發展有限公司、新鴻基地產代理有限公司、中建企業有限公司、恒基兆業地產有限公司、合和實業有限公司、香港房屋委員會、香港房屋協會、香港土地發展公司、文匯報、美聯物業代理有限公司及中原地產代理有限公司等。他們的慨然相助，使得《香港地產業百年》得以更為生動地展示當年歷史發展的軌跡，增添了收藏價值。

其後一段時期，筆者還先後展開一些與香港地產業相關的追蹤研究，如2014年出版的《香港產業結構轉型》，就曾對回歸後香港地產業及相關產業的轉型與發展，展開專門的研究；2018-2020年期間，在修訂、出版《香港英資財團（1841-2019）》和《香港華資財團（1841-2020）》等著作時，亦對香港的英資和華資地產集團展開專門研究。2019年8月，香港三聯書店邀請筆者續寫《香港地產業百年》一書，筆者鑑於回歸20年來香港地產業所發生的種種巨變，其對香港經濟乃至社會民生所產生的深遠影響，感覺頗有意義和價值，決定欣然從命，於是展開本書的修訂和增補工作。

根據筆者的研究，從1841年開埠以來至今的182年間，香港地產業的發展大致經歷了6個歷史時期：

第一個時期從1841年香港開埠到1941年日軍佔領香港，為地產業的萌芽時期。1841年英國佔領香港後，即開始拍賣土地，並逐步形成和確立香港的地權制度及土地批租制度，從而揭開近現代香港地產業的發展歷史。這時期的香港基本上是作為一個貿易轉口港而發展的。隨著香港版圖擴大、經濟發展和人口增加，對土地、房屋需求的急增推動了土地開發和房屋建設的展開。當時，英資在地產業佔有相當大的優勢，英資的置地公司成為香港最大的地產企業，在港島中區建立了一個初具規模的「地產王國」。這時期，華資在地產業也獲得相當的發展。不過，從總體來看，由於當時經濟發展水平等因素的限制，地產業基本上仍處於萌芽起步之中，它主要是依附建築業而發展，故當時多稱為「建築置業」，其主要經營方式是置業收租，即現在所說的地產投資。

第二個時期從二戰結束後到1960年代中後期，是地產業的起步發展時期。二次大戰後，尤其是50年代以來，香港人口急劇膨脹，經濟進入持續高速增長的新階段，「房荒」成為當時社會經濟中的嚴重問題。在這種歷史背景下，一些新興的地產發展商，如吳多泰、霍英東等，先後採取「分層出售，分期付款」的售樓方式，推動地產經營方式的革命，大大促進地產業的發展，地產經營的主要方式也從置業收租轉向地產發展。這一時期，香港地產業經歷了3次循環發展週期：第一次起步於1945年，到1952年，由於受到朝鮮戰爭爆發、聯合國對中國實行禁運的影響，香港傳統的轉口貿易一落千丈，經濟不景迅速波及地產市場。1953年，朝鮮戰爭結束，香港經濟開始轉型，邁向工業化道路，種種因素刺激了地產業的復甦。戰後地產業的第二、三個循環週期分別在1954-1958年及1959-1968年。特別是在60年代，地產業先後經歷了繁榮及危機蕭條。

第三個時期從1970年代初證券市場的發展到80年代初期，這是地產業快速發展的時期。70 年代初期，香港證券市場進入空前牛市，呈現一派繁榮，大批地產公司紛紛藉股市高潮在香港各證券交易所掛牌上市，並充份發揮股市功能，透過發售新股、配股，以及將股票在銀行按揭貸款，籌集大量資金發展業務。其中，以長江實業、新鴻基地產、合和實業、恒隆、大昌地產等「地產五虎將」為首的一批新興地產發展商及時把握良機，實力作三級跳。此時，香港地產業又經歷了兩次循環週期。第一次從1968年起步，受到熱錢流入、股市急升和新市鎮開發等利好因素的刺激，地產業再現繁榮，可惜好景不常，1973-1974年間接連受到股市崩潰、中東石油危機的衝擊，地產業又陷入另一次低潮。第二次循環從1975年起步，當時由於人口持續增長、經濟繁榮和中國的改革開放政策的影響，地產業呈現了戰後以來空前繁榮景象，並在1980年代初達到巔峰。

第四個時期從1984年《中英聯合聲明》簽署，到1997年回歸中國的整個過渡時期，這是地產業形成集中經營的成熟時期。1984年12月，中英兩國簽訂關於香港前途問題的《中英聯合聲明》，香港進入1997年回歸中國的過渡時期。隨著政治前景的明朗化和香港經濟的復甦，地產業再次走出谷底，進入新一輪循環週期的上升階段，時間長達13年之久，打破了戰後數十年來香港地產市道每7-9年經歷一次週期的規律。在過渡時期的地產大潮中，隨著市區土地資源的日漸短缺，地價、樓價、租金的不斷上漲，地產發展項目的規模越來越大，經營房地產所需要的資金也日見龐大，大批早年從事地產業的中小型地產公司逐漸遭到淘汰。經過激烈的競爭、收購、兼併，十數個規模宏大、實力雄厚的地產集團逐漸成為左右市場的主導力量，地產業經營的集中性形成。到 90 年代中後期，地產業已成為香港經濟的重要產業支柱，在香港經濟中具有舉足輕重的影響，並關係到千家萬戶的生活，被譽為「香港經濟的寒暑表」。

第五個時期從1997年亞洲金融危機爆發，到2003年中央政府與香港簽署《關於建立更緊密經貿易關係的安排》（CEPA），為地產業的大調整時期。1997年香港回歸後，新成立的香港特區政府即時廢除了《中英聯合聲明》附件三，所規定的有關每年新批土地不得超過50公頃的限制。同年10月7日，行政長官董建華在首份題為「共創香港新紀元」的施政報告中，公佈了著名的「八萬五」房屋政策。可惜，「八萬五」房屋政策推出不久，香港即遭遇了1997年亞洲金融危機的嚴重衝擊，導致股市、樓市連番暴跌。為了挽救樓市，特區政府從1998年起推出多項的措施，並於2002年推行俗稱「孫九招」的救市措施，內容包括停建和停售居屋等，退出其在公屋市場的發展商角色，讓地產市場回歸市場主導。在多項救市措施帶動下，再加上2003年中央政府實施內地居民赴港澳「自由行」政策，以及內地與香港簽署CEPA協議，香港經濟開始復元，房地產市場迅速反彈，進入新一輪循環週期。

第六個時期從2003年中起至現在，為地產市場持續、大幅飆升的時期。這一時期，在多種因素的推動下，香港地產市場展開回歸以來持續16年之久的週期性上升階段。這輪升浪大體能劃分為兩個階段：第一階段從2003年中簽署CEPA起，至2008年全球金融海嘯爆發，為期5年，屬於恢復性上升階段，使得各類物業售價和租金基本重回1997年前後的高峰位置；第二階段從2009年全球金融海嘯爆發後反彈，一直到2019年中香港因修訂《逃犯條例》而觸發的政治動蕩。這一階段，香港的地產市道大幅飆升，各類物業售價都大幅超越1997年最高峰水平。這個時期，由於香港的土地、房屋供求嚴重失衡所導致的「高地價」、「高樓價」和「高租金」，對香港經濟發展和社會民生造成相當負面的影響，成為了香港經濟、社會民生諸多問題的深層次因素。

地產業是香港經濟中歷史最悠久的產業之一。長期以來，地產業與香港整體社會經濟同步發展。尤其是經過近幾十年來的迅速發展，地產業已成為香港經濟的重要支柱，在香港經濟中具有舉足輕重的作用。正如台灣學者林寶安所指出：「香港經濟中的房地產是一具實質重要地位的產業，是一個可以創造重要財富並影響香港經濟表現的產業。將她從中抽掉，香港也就不成其為香港。……必須擺在整體香港社會經濟結構的歷史視野中，房地產的意義才能真正彰顯。」據統計，2019年，地產業增加值為1,221.81億港元，佔香港本地生產總值的比重為4.5%，是香港經濟中僅次於金融業（17.2%）、進出口貿易業（16.1%）、專業與商用服務業（5.6%）的第四大重要產業；而包括地產業、建造業和樓宇業權在內的廣義地產業的增加值為5,461.14億港元，佔香港本地生產總值的20.0%，是香港經濟中僅次於金融及保險業（21.2%）、貿易及物流業（19.5%）的第三大重要產業。地產業對香港特區政府的財政收入、對整體經濟乃至各個行業，特別是社會民生都有極為重要而深遠的影響。

根據筆者對地產業的上述理解，本書在《香港地產業百年》的基礎上，作了修訂和補充，將原來的6章增補為9章，包括：第一章「土地制度的確立與早期地產業發展」；第二章「戰後地產業的繁榮與危機」；第三章「1970年代地產業的證券化和集團化」；第四章「公屋的大規模興建與香港城市發展」；第五章「過渡時期地產經營的集中性與『泡沫』形成」；第六章「金融危機衝擊下地產業大調整」；第七章「地產新週期：2003年以來的大升浪」；第八章「回歸後地產大財團的新發展」；以及第九章「歷史回顧與發展前瞻」。從篇幅來看，從原來的約25萬字增加到近50萬字；從時間跨度來看，從原來寫到1990年代末延伸到2023年。書名定為《香港地產史1841-2023》。

本書試圖在香港開埠182年來經濟發展、轉型和人口增長的宏觀背景下，展示香港地產業在特定的地權制度中從萌芽、起步發展到趨向成熟的整個歷史軌跡，從中嘗試發現香港地產業發展的規律，它和整體經濟、社會民生及普羅大眾生活的互動關係，它在香港整體經濟中的特點、地位、作用及其影響。與此同時，也深入研究香港各主要地產發展商的發展軌跡、其成功的經營及投資策略，和失敗的教訓，以作借鑑。倘若本書能對讀者有所裨益，筆者將深感欣慰。

本書從2000年開始寫作，經過2020年及2023年的兩度修訂，其中得到眾多香港機構、政府部門、地產界及各有關方面的新舊朋友的大力支持，包括從百忙中抽出寶貴時間接受筆者的訪問、介紹重要的研究線索、提供有價值的歷史資料，以及各種方便等等。沒有他們的熱情幫助，本書實難以完成。在此，筆者一併致以衷心的感謝！其中，潘國城博士為筆者在香港的走訪調查，提供了多方面的協助，並為《香港地產業百年》撰寫序言，對其隆情厚意，至今仍銘感於心！同時，本書能夠順利出版，要衷心感謝香港三聯書店的全力支持，衷心感謝前任總編輯趙斌先生、現任總編輯于克凌先生和出版二部經理梁偉基先生，衷心感謝本書的責任編輯李安前副總編輯、許正旺先生與張軒誦先生！沒有他們的全力支持、熱誠幫助、專業精神和辛勤工作，並配上大量精美、珍貴的照片，本書實難以出版成現在這個模樣！

由於筆者水平所限，本書定有不少疵誤和錯漏之處，懇請識者批評指正！

馮邦彥謹識
2024年4月

序
1987年9月，筆者受香港東南經濟信息中心副董事長兼總經理楊振漢先生之聘，從廣州赴香港，前往香港東南信息中心工作，任職經濟分析員，從事對香港經濟的研究。這一時期，香港正處於「九七」回歸的重要時刻，各種政治、經濟力量正在激烈角力，各種資本、財團積極部署集團的應變策略，尤其矚目的是老牌英資公司怡和遷冊海外、滙豐銀行結構重組、本地公司加快向海外發展等，種種變動引發了香港金融、地產市場一系列的震蕩。在香港工作期間，我重點研究了香港的金融、地產、資本與財團等問題。其間，恰逢楊奇、周毅之主編《香港概論》，編輯室...

序言
前言

第一章　土地制度的確立與早期地產業發展
一、香港土地制度的形成和確立 2
1.1 英國侵佔香港：香港地權制度的轉變 2
1.2 第一次「官地」拍賣 4
1.3 新界的土地制度 7
1.4 香港土地制度的基本特點 9
二、早期的城區建設與規劃發展 15
2.1 「維多利亞城」的建設 15
2.2 「維多利亞城」的拓展和「四環九約」 18
2.3 九龍、新界開發的城區 22
2.4 早期城市規劃和對土地發展的管制 25
三、早期英商在地產業的優勢與發展 28
3.1 早期英商在地產業的優勢 28
3.2 置地公司的創辦與早期發展 32
四、早期華商在地產業的發展與經營方式 36
4.1 早期華商在地產業的發展態勢 36
4.2 早期的華商地產大業主：何東、莫仕揚、李陞 38
4.3 20世紀上半葉華商在地產業的新發展 41
4.4 戰前地產業的主要經營方式：置業出租 44

第二章　戰後地產業的繁榮與危機
一、地產革命：「分層出售、分期付款」 54
1.1 戰後經濟復元、人口驟增與「房荒」 54
1.2「分層出售、分期付款」售樓制度的形成 59
二、1950年代初至1960年代中的地產繁榮 68
2.1 1953-1957年地產業發展的原因 68
2.2 1953-1957年地產業發展的特點 69
2.3 1960年代初中期地產業的繁榮盛況 72
三、戰後主要的地產發展商 76
3.1 置地：香港地產「皇冠上的明珠」 76
3.2 許愛周、張祝珊：戰後重要的華人地產商 78
3.3 霍英東：戰後新興地產發展商的佼佼者 81
3.4 其他新興地產發展商：廖烈文、彭國珍、陳德泰 91
四、1960年代中期的地產危機 95
4.1 地產危機的觸發 95
4.2 過度投機於地產引發的銀行危機 98
4.3 銀行收緊信貸引發的地產危機 101

第三章　1970年代地產業的證券化和集團化
一、1960年代末至1980年代初的地產熱潮 108
1.1 1968-1974年的地產循環週期 108
1.2 1970年代中至1980年代初的地產熱潮 112
二、商廈重建和大型私人屋邨興建 119
2.1 高級商廈的重建和興建熱潮 119
2.2 大型私人屋邨的興建蔚然成風 126
三、新興地產集團的崛起 133
3.1 地產業的證券化：1970年代地產公司上市熱潮 133
3.2 長江實業：擊敗置地聲名鵲起 136
3.3 新鴻基地產：「樓宇製造工廠」 139
3.4 合和實業：興建灣仔合和中心 141
3.5 恒隆集團：積極發展地鐵沿線物業 143
3.6 大昌地產：與英資公司合作發展地產 145
3.7 新世界發展：興建尖東新世界中心 147
3.8 恒基兆業：「小型住宅之王」 149
3.9 其他新興地產集團：華懋、南豐、信和和鷹君 152
四、1980年代初地產市道的大崩潰 158
4.1 地產市道崩潰的基本原因 158
4.2 1980年代初地產大崩潰：恒隆、鷹君、置地的危機 163
4.3 1980年代初地產大崩潰：嘉年地產與佳寧集團的覆滅 172

第四章　公屋的大規模興建與香港城市發展
一、1950-1960年代公屋的大規模興建 184
1.1 1953年聖誕前夕的「石硤尾大火」 184
1.2 大規模的徙置計劃 185
1.3 廉租屋邨的建設 189
1.4 公屋政策的推出 191
二、新市鎮開發和「十年建屋計劃」 194
2.1 戰後香港城市規劃的發展 194
2.2 新市鎮的早期發展：觀塘與荃灣 196
2.3 港督麥理浩的「十年建屋計劃」 202
2.4 新市鎮的大規模開發：沙田、屯門 207
三、1980年代城市發展模式和公屋政策轉變 213
3.1「都會計劃」 213
3.2 市區重建：土地發展公司的創立與運作 216
3.3 公屋政策的轉變：「長遠房屋策略」 224
3.4 新一代新市鎮開發：將軍澳、天水圍、東涌 231

第五章　過渡時期地產經營的集中性與「泡沫」形成
一、過渡時期的地產週期性大升浪 240
1.1《中英聯合聲明》關於香港土地契約的安排 240
1.2 第一次升浪：1985-1989年 242
1.3 第二次升浪：1991-1994年 248
1.4 第三次升浪：1995-1997年 254
二、地產業十大上市財團 260
2.1 長江實業：「大型私人屋邨之王」 260
2.2 新鴻基地產：「地產巨無霸」 264
2.3 恒基地產：收購美麗華，自成一系 269
2.4 新世界發展：地產為主，多元發展 273
2.5 恒隆／淘大：穩中求勝 276
2.6 信和：香港地產的「超級大好友」 278
2.7 會德豐／九龍倉：用盡地積比率 281
2.8 太古地產：金鐘、鰂魚涌建地產王國 285
2.9 希慎興業：「銅鑼灣地王」 287
2.10 置地：「地產皇冠明珠」失色 290
三、1997年：地產「泡沫」形成 296
3.1 地產「泡沫」形成的原因 296
3.2 地產「泡沫」對香港經濟造成的隱患和危害 303

第六章　金融危機衝擊下地產業大調整
一、特區政府的政策目標：「八萬五」 310
1.1 特區政府的土地政策 310
1.2 特區政府的房屋政策 310
1.3 長遠房屋策略白皮書：《建屋安民：邁向21世紀》 316
1.4 批出「數碼港」土地 318
二、亞洲金融危機衝擊下的地產危機 321
2.1 亞洲金融危機對香港經濟的衝擊 321
2.2 金融風暴下的地產危機 323
2.3 大型地產發展商的減價促銷戰 326
2.4 樓市崩潰下的「負資產」人士 329
三、特區政府房屋政策的調整及其成效 335
3.1 房屋政策的調整：「孫九招」 335
3.2 「勾地表」制度的實施及其成效 337
3.3 即時結束居屋計劃 339
四、房委會分拆領匯：上市之路 342
4.1 房委會分拆領匯上市 342
4.2 從領匯到領展：投資策略的演變 344
4.3 領展：香港的大型地產商 348
4.4 「回購領展」？ 353

第七章　地產新週期：2003年以來的大升浪
一、2003-2019年的地產週期性大升浪 360
1.1 地產週期性大升浪的兩個階段 360
1.2 第二階段地產市道的主要特點 369
1.3 地產市道持續大幅攀升的主要原因 377
1.4 高地價、高樓價、高租金背景下的經濟和社會問題 383
二、特區政府房屋政策的演變與公營房屋發展 386
2.1 積極介入市場：公屋、居屋快速發展（1997-2002年） 386
2.2 回歸市場：停建居屋、公屋放緩發展（2002-2012年） 390
2.3 制定新的《長遠房屋發展策略》（2012年以來） 394
三、市區重建：市建局的策略與發展 400
3.1 市區重建局的成立與初期營運 400
3.2 《市區重建策略》的檢討、修訂與實施 402
3.3 香港房屋協會：「創宜居．活社區」 408
四、土地供應的困局與香港城市發展 413
4.1 香港土地供應的困局 413
4.2 「啟動九龍東」：發展第二個核心商業區 419
4.3 新界東北新發展區：規劃諮詢與建設發展 424
4.4 從「東大嶼都會」到「明日大嶼願景」 428
4.5 土地與房屋供應的最新政策重點 431

第八章　回歸後地產大財團的新發展
一、長和系：「重組業務架構，邁進嶄新里程」 440
1.1 以香港為業務根基，積極拓展內地市場 440
1.2 長和系投資策略的轉變 441
1.3 長和系的業務與資產重組 443
1.4 重組後長實集團的業務發展 445
二、新鴻基地產：專注香港，拓展內地 449
2.1 打造香港新地標：「維港門廊」 449
2.2「以心建家」：專注香港、拓展內地 451
2.3 新鴻基地產：「亞洲最佳地產公司」 453
三、恒基地產：「三大業務支柱」並舉 458
3.1 恒基集團業務與架構重組 458
3.2 物業發展與投資並重：「以低地價成本建造可持續未來」 460
3.3 多元化的策略性投資與業務發展 464
四、新世界發展：業務多元化與跨境經營 467
4.1 多元發展：以地產、基建、酒店、百貨為核心業務 467
4.2 跨境經營：大舉進軍內地市場 471
4.3 家族企業傳承與佈局粵港澳大灣區 473
五、會德豐／九龍倉：從洋行蛻變為地產大集團 477
5.1 精簡架構：出售非核心業務 477
5.2 物業發展與投資橫跨三地雙線展開 478
5.3 家族企業傳承與集團架構重組 480
六、地產投資巨擘的新策略 486
6.1 置地：穩守香港，拓展亞太，進軍內地 486
6.2 太古地產：分拆上市，拓展內地市場 491
6.3 恒隆集團：打造「恒隆廣場」品牌 497
6.4 希慎興業：銳意發展銅鑼灣「利園區」 502
6.5 劉鑾雄家族／華人置業：「銅鑼灣舖王」 504
6.6 鷹君集團：打造「朗廷酒店」品牌 507
6.7 嘉道理家族：低調的物業投資大亨 509
6.8 躋身全球富豪榜的地產投資富豪 511
七、大地產發展商的新動態 514
7.1 信和集團：加強物業投資及可持續發展 514
7.2 華懋集團：重塑集團的營運模式 519
7.3 南豐集團：「以縱向整合的發展模式營運」 522
7.4 嘉里建設：「精選中心地段，發展尊尚物業」 525
7.5 瑞安集團：闖出「新天地」529
7.6 世茂房地產：從迅速崛起到嚴重虧損 532
7.7 基匯資本集團：「舊改之王」 535
八、中資地產集團的崛起與發展 537
8.1 中資地產集團在香港的發展 537
8.2 中國海外集團：統籌「海外內地兩個市場、兩種資源」 539
8.3 華潤置地：「品質給城市更多改變」 545
8.4 碧桂園：「給你一個五星級的家」 547

第九章　歷史回顧與發展前瞻
一、地產業發展的簡要回顧 556
二、地產業在香港經濟中的地位 558
2.1 地產業的內部結構及其演變 558
2.2 地產業對香港本地生產總值（GDP）的貢獻 560
2.3 地產業對香港政府財政收入的重要性 562
2.4 地產業對香港主要經濟行業的影響 565
三、香港房地產市場的基本特點 568
3.1 土地資源供應的相對稀缺性 568
3.2 土地房屋的高度商品化、契約化與媒體化 569
3.3 不動產業的證券化、資本化與金融化 571
3.4 地產市場的投機性與週期性 579
3.5 地產業市場結構的寡頭壟斷性 581
四、結語：地產市場新動向與發展前瞻 584

附錄
一：香港地產業大事記592
二：參考文獻 609
鳴謝

序言
前言

第一章　土地制度的確立與早期地產業發展
一、香港土地制度的形成和確立 2
1.1 英國侵佔香港：香港地權制度的轉變 2
1.2 第一次「官地」拍賣 4
1.3 新界的土地制度 7
1.4 香港土地制度的基本特點 9
二、早期的城區建設與規劃發展 15
2.1 「維多利亞城」的建設 15
2.2 「維多利亞城」的拓展和「四環九約」 18
2.3 九龍、新界開發的城區 22
2.4 早期城市規劃和對土地發展的管制 25
三、早期英商在地產業的優勢與發展 28
3.1 早期英商在地產業的優勢 28
3.2 置地公司的創辦與早期發展 32
四、早期華商在地產業的發展與經營方式 36...