不動產利用關係上的優先購買權-FindBook 找書網 ISBN:9786263693913

內容簡介

　　作者近年常在學界、司法實務界與地政實務界演講「不動產利用關係上的優先購買權」議題，本書為作者長期研究此議題的成果，為台灣第一本關於此議題的專書，將近年相關各家學說及實務見解、最新修正規定及修正草案相關部分納入探討。本書以台灣法為中心，於相關處尚一併論及英國、美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國家法制，並提出不少解釋論與立法論上的新觀點，對學術界與實務界均有極高的參考價值，建議與作者「不動產優先購買權總論（3版）」與「共有不動產處分與優先購買權（4版）」二書，一併閱讀。本書本次改版，增加3萬多字，主要增補對於最新最高法院相關判決的評析

作者介紹

黃健彰

現　職
．國立臺北大學不動產與城鄉環境學系專任教授兼學術委員會召集人
．國立臺北大學亞洲暨泛太平洋地區研究中心紐澳研究組副召集人
．桃園市政府地政局損害賠償事件處理委員會委員
．台灣財產法暨經濟法研究協會理事
．「台灣法學」期刊編輯委員暨執行編輯
．「月旦律評」學術編輯委員
．「當代法律」當代主筆群
．華文商管教育認證組織（ACCBE）「不動產管理領域」認證審查委員

學　歷
．國立臺灣大學法學士
．國立中正大學法學博士

主要經歷
．公務人員高考法制類科及格
．公務人員保障暨培訓委員會保障處科員
．國立臺灣大學法律學系博士後研究人員
．國立臺北大學不動產與城鄉環境學系助理教授、副教授
．國立臺北大學教學發展中心主任
．靜宜大學法律學系、世新大學法律學系兼任助理教授
．新竹縣不動產估價師懲戒委員會委員
．財團法人台灣法學基金會都市更新法律研究中心執行主任
．律師學院不動產法律專業學程委員會委員
．考試院國家考試召集人、典試委員
．法官學院講座
．國立中正大學法律學系105年傑出系友
．國立中正大學法學院112年傑出校友
．台灣環境與土地法學雜誌諮詢委員
．美國威斯康辛大學、澳洲墨爾本大學及雪梨大學、日本北海道大學等法學院訪問學者（國家科學及技術委員會補助）
．日本京都大學大學院法學研究科招聘之外國人學者（公益財團法人日本台灣交流協會補助）
．美國芝加哥大學法律經濟學暑期學校課程結業
．中國人民大學、北京大學、清華大學等法學院研究

主要得獎紀錄
．中華民國第29屆地政貢獻獎（學術研究類）
．社團法人台灣法學會博士論文獎
．財團法人勇源教育發展基金會博士論文獎
．國家科學及技術委員會（原科技部）103～111年度補助大專校院獎勵特殊優秀人才
．國立臺北大學100～103、105～114年度學術研究獎
．國立臺北大學103、104、108、109、113學年度教學績優教師
．國立臺北大學109學年度教學創新績優教師
．國立臺北大學101、105學年度績優導師

主要著作
1.獨　著
．承攬人抵押權（元照出版）
．法定優先受償權（元照出版，2版）
．不動產優先購買權總論（元照出版，3版）
．共有不動產處分與優先購買權（元照出版，4版）
．不動產利用關係上的優先購買權（元照出版，4版）
．不動產登記（元照出版）
．不動產登記損害賠償（元照出版）

2.合　著
．法律經濟學（五南出版）
．中國民法（新學林出版）
．不動產登記法律與政策（元照出版）
．共有關係法律問題研究（下）──共有人之優先購買權、公同共有債權之行使（元照出版）
．地上權法制之研究（元照出版）
．租賃專題研究(二)：買賣不破租賃、先買權與房地分離（元照出版）
．最低服務年限約款探討（元照出版）
．代位與詐害債權撤銷權（元照出版）
．公寓大廈管理組織之實體法與程序法（元照出版，2版）

研究方向
．不動產私法、不動產登記、公寓大廈法制、民事財產法

四版序
三版序
二版序
自　序
作者簡介

第一章　導　論——土地用益權人先買權在立法與解釋上的基礎理論
　第一節　基本國策與基本權保障／1
　第二節　選擇權法理論——補償法則的運用／3

第二章　土地法第一○四條與民法第四二六條之二的先買權
　第一節　要件的爭議問題／9
　　壹、建築物存在／11
　　貳、推定租賃、法定租賃契約承擔、法定地上權／31
　　參、基地承租人出賣其預售屋／41
　　肆、地上權人將基地出租／44
　　伍、主張買賣不破租賃與默示拋棄先買權／50
　第二節　效力的爭議問題：已行使先買權而尚未取得基地所有權的承租人，於租期屆滿後有無占有權源／56

第三章　基地所有人於地上權人或典權人將房屋與權源出賣時之先買權——以該先買權之有無及客體為中心
　第一節　引　言／61
　第二節　地上物與權源一體處分的規範意旨與適用上應注意之處／63
　　壹、地上物與權源一體處分的規範意旨／64
　　貳、地上物與權源一體處分適用上應注意之處／65
　第三節　基地所有人先買權的規範意旨與適用上應注意之處／72
　　壹、基地所有人先買權的規範意旨／72
　　貳、基地所有人先買權適用上應注意之處／74
　第四節　基地地上權人或典權人將其房屋連同權源出賣時，基地所有人先買權的有無／75
　第五節　基地地上權人或典權人將其房屋連同權源出賣時，基地所有人先買權的客體／77
　　壹、實務、學說見解／77
　　貳、本書分析／80
　第六節　小　結／84

第四章　基地承租人先買權個案評析——以評析最高法院一一一年度台上字第二八三二號民事判決為主
　第一節　更五審判決的基本事實認定與法律見解／87
　第二節　此最高法院判決基本見解／93
　第三節　本書評析／94
　　壹、基地承租人先買權的立法目的與解釋適用方針／94
　　貳、基地承租人先買權規定增訂前所定租約是否適用該規定／103
　　參、違章建築有無基地承租人先買權的適用／116
　　肆、承租範圍內的空地是否為基地承租人先買權的客體／124
　　伍、僅承租基地一部分之人行使先買權的購買客體／128
　　陸、同樣條件是否指實質相同的相關問題／145
　　柒、基地承租人得否請求買受人辦理系爭特定部分土地分割登記／157
　　捌、基地承租人之一行使先買權是否應得其他公同共有人同意／160
　　玖、事後合意變更基地承租人先買權的客體範圍／161

第五章基地、耕地承租人先買權的通知——民法與土地法規的扞格
　第一節　引　言／167
　第二節　代表案例／172
　　壹、案例事實與訴訟過程／173
　　貳、法院見解／174
　第三節　本書分析／177
　　壹、法定先買權的效益與成本／177
　　貳、現行法關於先買權通知方式的規定／180
　　參、書面通知規定的立法意旨與違反時之效力／181
　　肆、通知的內容／197
　　伍、若出賣人未以書面通知先買權人，先買權人得否行使權利／202
　　陸、通知義務人／206
　　柒、誠信原則／212
　　捌、民法與土地法的適用關係／216

第六章　農育權人的先買權
　第一節　引　言／225
　第二節　既有的不同見解／227
　　壹、修法時的討論／227
　　貳、修法施行後的實務與學說見解／230
　第三節　本書分析／233
　　壹、採肯定見解的理由／233
　　貳、該先買權應具物權效力／254
　　參、現行法下採肯定見解的法學方法／257
　　肆、立法論上的明文規定方式／258

第七章　房屋承租人的先買權
　第一節　引　言／263
　第二節　承認房屋承租人先買權的理由／267
　　壹、房屋承租人先買權的效益顯著／267
　　貳、房屋承租人先買權的成本有限／271
　　參、房屋承租人先買權符合體系正義／274
　　肆、房屋承租人先買權有立法例可循／277
　第三節　房屋承租人先買權的建構／286
　　壹、承認房屋承租人先買權的模式／287
　　貳、房屋承租人先買權的通知／293
　　參、房屋承租人先買權的效力／295
　　肆、房屋承租人先買權的主體是否包括同居人與次承租人／301
　　伍、房屋承租人先買權的客體是否及於土地／307
　　陸、房屋承租人先買權與其他先買權規定的競合／308

第八章　結　論
　　壹、土地法第一○四條與民法第四二六條之二的先買權／313
　　貳、基地、耕地承租人先買權的通知／316
　　參、農育權人的先買權／318
　　肆、房屋承租人的先買權／319

參考文獻／323
中文索引／345
英文索引／355

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序

四版序

　　基地承租人優先承買權在理論與實務上均甚為重要。例如最高法院111年度台上字第2832號民事判決一案，此最高法院判決將原判決廢棄（第六次發回更審），特別值得重視；尤其此最高法院判決於司法實務上首次提出「在承租人之優先承買權範圍僅有部分基地之情形，所謂同樣條件，係指實質相同」的見解，已被其他判決引用，頗具影響力。有鑑於此，筆者於詹森林前司法院大法官召集的民法研究工作坊、國立臺北大學法律學院民事法中心主辦的民事理論與實務論壇、臺灣橋頭地方法院（以上依時間排序），發表對此最高法院判決的評析。感謝林金吾（此最高法院判決主筆法官）、張譯文、呂彥彬、歐陽勝嘉、周伯峰、林慶郎、張韻琪、黃朝琮等與會先進提供卓見。筆者以之為基礎，撰寫以下三文：

　　黃健彰，「基地承租人的先買權——以評析最高法院111年度台上字第2832號民事判決為主(一)」，新學林法學，第6期，頁93-112，2024年12月。

　　黃健彰，「基地承租人的先買權——以評析最高法院111年度台上字第2832號民事判決為主(二)」，新學林法學，第7期，頁73-91，2025年2月。

　　黃健彰，「基地承租人的先買權——以評析最高法院111年度台上字第2832號民事判決為主(三)」，新學林法學，第8期，頁118-132，2025年4月。

　　本書本次改版，主要即是將以上研究成果改寫後置於本書第四章。另外，亦將最新修正法規（例如電子簽章相關法規）與最新實務見解（包含2025年9月之判決）納入說明，並增補「民法上之用益物權2011年以後每年新設定登記件數」，且於書末增加英文索引。李政霖、洪品毅、張善綸與許紘愷協助筆者近期研究，在此一併致謝。

黃健彰
2025年12月

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