一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角（新版）

名人推薦：吳錦宗　中華都市更新全國總會創會理事長
李永然　永然聯合法律事務所所長
林育全　臺北市都市更新整合發展協會理事長
林旺根　地政士公會全聯會榮譽理事長
張金鶚　政治大學地政系退休教授
彭揚凱　專業者都市改革組織祕書長
謝明珍　新北市都市更新推動協會創會理事長
良心推薦（依姓氏筆畫排序）

【我家的土地和房子可以都市更新嗎？】

＃更新地區與更新單元

都市更新條例中，對於在哪些地方可以實施都更其實是有限制的。首先，基地必須在都市計畫範圍內，再來就是要位於「更新地區」或「更新單元」內。而「更新地區」是指：依都更條例或都市計畫法規定程序，於都市計畫特定範圍內劃定或變更應進行都市更新之地區；「更新單元」是指：可單獨實施都市更新事業之範圍。換句話說，更新單元就是可以申請實施都市更新重建或整建維護的土地範圍。
要如何知道我們家的土地是否位於都市計畫範圍內呢？原則上有兩種簡單的查詢方式，一是查閱自家土地登記謄本，如果在標示部的使用分區及使用地類別是「空白」沒有顯示資訊的，原則上有可能是都市計畫土地；或是上網至「全國土地使用分區資料查詢系統」查
詢。但要注意，最終還是要以各縣市政府的主管機關（如臺北市都市發展局、新北市城鄉發展局）核發的土地使用分區證明為準。
至於我們家的土地是否位於「更新單元」範圍內？可以直接向各縣市政府的主管機關（如臺北市都市更新處、新北市都市更新處）查詢自家土地是否坐落在政府劃定的「更新地區」內，且同時已被直接指定為更新單元；若無，就得由民間，就是自行申請劃定更新地區或更新單元。
「更新地區」是由各縣市政府就都市發展狀況、居民意願等情況所劃定，稱之為「公
劃」地區；而若自家的土地不在「公劃」地區範圍內，又想變成「更新地區」時，可以向
各縣市政府主管機關提議申請劃定。而自家如果不在於更新地區中，只要該基地符合劃定
更新單元的「規模」與「指標」，也可以申請自行劃定更新單元進行都更。規模是要檢討
單元面積要超過一定的大小、臨路的狀況等；指標是要檢討單元內建築物的屋齡屋況、結
構安全等。所以當建商或開發商來談都更時，他們應該已經做過評估分析，預計開發的基
地是符合更新單元的申請資格。

【想都更可是沒有專業，可以請誰幫忙？】

＃實施者

都市更新條例中：「實施者：指依本條例規定實施都市更新事業之政府機關（構）、專責法人或機構、都市更新會、都市更新事業機構。」政府機關（構）如：臺北市政府（斯文里公辦都更案）；專責法人或機構如：國家住宅及都市更新中心、臺北市住宅及都市更新中心、新北市住宅及都市更新中心；都市更新會：所有權人自主更新依法組織成立之法人團體；都市更新事業機構：依公司法設立之股份有限公司（若都更處理方式為整建維護則不受限）。
在民辦都更重建的情況下，實施者多以「都市更新事業機構」為主，且必須是「股份」有限公司，如果只是有限公司，則無法擔任都更重建的實施者。目前在實務上擔任重建實施者的有傳統建設公司、專營都更的建設公司、整合開發公司等，每家公司有各自的優缺點，必須依照需求或實施者的經歷，來挑選適合的實施者。
通常一個重建案的開始，可能是實施者自己公司內部先評估該區位的可行性之後，再邀請所有權人來開會說明並進行溝通整合，也可能是一些熱心的所有權人去找實施者進來協助。而一個都更重建案需要整合的所有權人數，少則十幾位，多則上百位，再加上涉及都更法令、建築法令、不動產估價、公部門審議協調，甚或是資金籌措、建築工程的管理、維修保固等，平民老百姓的我們，大多沒有這樣的專業，於是實施者便是來協助整合，並統籌所有的專業事務。而實施者的好壞，是決定一個案子成敗的關鍵，好的實施者除了必須能夠與所有權人有善意的溝通及回饋，也要具備足夠的專業處理及解決所有都更程序上的問題，如此一個都更重建案才能順利地執行完成。因此我們必須認知，天下沒有白吃的午餐，實施者不是慈善單位，他們必然會視案件的複雜程度，設定一個他們可以接受的風險與報酬標準。
如果左鄰右舍對於都更重建可以先凝聚共識，也認為自己有能力去處理相關事宜，不想要建商或開發商之類的公司來擔任實施者賺取報酬，或許可以嘗試自組都市更新會來擔任實施者，自己來做都更。不過自己組成更新會來運作並不容易，請務必做好功課與心理準備！

【參加都更一定要拆房重建嗎？】

＃都市更新的處理方式

都市更新的「處理方式」分為三種：
(1)重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
(2)整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施。
(3)維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。
當自家的房屋已破舊不堪且具有倒塌危險的疑慮時，可以選擇「重建」；若房屋只需經過外牆拉皮、補強修建、更新設施後就能繼續使用，可以選擇「整建」或「維護」。而且同一個更新單元中，允許同時以兩種以上處理方式辦理。
現況中，許多房子可能已是四、五十年以上的老房子，所以大部分的案子都是以「重建」的處理方式辦理都市更新。在商言商，老舊建物之所以會有實施者願意去整合開發，通常是因為老舊建物的土地具有剩餘且可以發揮的價值，例如具有高額容積的商業區土地；而已經蓋成大樓或容積用完的建築物，其土地或未來更新後的房價如果沒有超值的效益，被開發都更的機會相對降低。
無論是「重建」或「整建、維護」，前提都要有意願辦理或參與都市更新；如果不願意，請記得也要依法維護自己的權益──法律不保障睡著的人啊！

【都更過程有幾道程序？】

＃都市更新的流程

一般土地要開發建築，只要經過土地內的人同意即可；但如果想要擁有都市更新的權利，就是拿到進入都更大門的入場券，便必須經過都市更新流程的審核。
都市更新流程可以分成三個程序：
(1)事業概要：發起都市更新事業，擬製都更單元的範圍、建築計畫的草稿，說明都更事業的發展及可行性。（此程序曾經大法官解釋凍結，一○八年修法後提高同意門檻及強化審議程序，現在有提事業概要送審的案件已大幅減少）
(2)事業計畫：確認建築的配置及設計、獎勵容積、實施方式（重建、整建、維護）、財務計畫，保障各相關權利人的權益，並做為都更事業的執行依據。
(3)權利變換計畫：確認都更事業內土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或出資者等相關權利人間的權利價值分配。（如協議合建則無此程序）

【我家的土地和房子可以都市更新嗎？】

＃更新地區與更新單元

都市更新條例中，對於在哪些地方可以實施都更其實是有限制的。首先，基地必須在都市計畫範圍內，再來就是要位於「更新地區」或「更新單元」內。而「更新地區」是指：依都更條例或都市計畫法規定程序，於都市計畫特定範圍內劃定或變更應進行都市更新之地區；「更新單元」是指：可單獨實施都市更新事業之範圍。換句話說，更新單元就是可以申請實施都市更新重建或整建維護的土地範圍。
要如何知道我們家的土地是否位於都市計畫範圍內呢？原則上有兩種簡單的查詢方式，一是...

各方盛讚
作者序

PART1　都更×合建‧20個基本觀念

1老屋可以靠都市更新重生嗎？
2我家的土地和房子可以都市更新嗎？
3想都更可是沒有專業，可以請誰幫忙？
4參加都更一定要拆房重建嗎？
5都更過程有幾道程序？
6即使有都更意願，也要簽一堆文件？
7實際使用有五十坪，為什麼建商說只有三十坪？
8自己的土地，可以想蓋幾間房子就蓋幾間嗎？
9獎勵容積有什麼好處？
10新房子的陽臺、走廊等地方可以改成室內嗎？
11面積有不同單位？
12新房子面積分不夠，蓋高一點就好？
13新房子一定要有公設嗎？
14將來產權登記的面積會比現在設計圖看到的大？
15以「權利變換」做分配，是以什麼變換什麼？
16不了解成本，怎麼知道建商是不是亂報價？
17以「合建」做分配？
18合建是什麼意思？
19選擇合建，如何保障自己的權利？
20常見的合建條件為何？

PART2　都更×合建‧20個契約案例

1瞎米？一樓分到的比樓上還少？
2一坪五十萬找補變成一百五十萬？
3選配規則沒約定，怎麼可以限制我選屋？
4無用的合約分配？
5找補金額不同，差點上當！
6獎勵變多，地主竟然沒有多分?!
7有條件的優惠？
8一加一不等於二？原條文不見了！
9合建？權變？傻傻分不清！
10全體地主各退一步，歡喜迎新屋
11簽約後地主搞破壞，法院判賠！
12合約沒約定地主配合用印，都更案卡住！
13遇到「龍腦」怎麼辦？
14基地範圍變大兩倍？
15誰來負擔營業稅？
16地主違約要罰，建商違約卻無法可管？
17建商灌公設，找補竟要上千萬！
18合約沒退場機制，成萬年合約！
19「負擔」、「墊付」兩字之差，房子被拆，建商不賠！
20一樓的分配，大有學問！

PART3　都更×合建‧20條契約條文解碼

都市更新合建契約體系
都市更新合建的優勢
1合建標的
2實施方式與建築規劃
3雙方分配比例
4分配價值及差額價金找補
5甲方選配房屋及汽車停車位之原則
6搬遷費補貼與租金補貼
7保證金支付與返還
8信託管理
9甲方應配合及履行事項
10甲方產權保證
11現有房屋騰空點交作業
12室內工程變更
13工程施作
14工程期限
15驗收交屋
16保固責任
17稅費負擔
18違約處理
19解除或終止契約
20其他約定

PART4　都更×合建‧地主不可不知的3個新篇章

1地主不可不知的「危老條例」
2地主不可不知的「海砂屋」都更
3地主不可不知的「臺北市防災型都更」

NOTE　附錄

PART2案例與PART3、附錄條文索引對照表
都市更新合作興建契約書範本

作者簡介

各方盛讚
作者序

PART1　都更×合建‧20個基本觀念

1老屋可以靠都市更新重生嗎？
2我家的土地和房子可以都市更新嗎？
3想都更可是沒有專業，可以請誰幫忙？
4參加都更一定要拆房重建嗎？
5都更過程有幾道程序？
6即使有都更意願，也要簽一堆文件？
7實際使用有五十坪，為什麼建商說只有三十坪？
8自己的土地，可以想蓋幾間房子就蓋幾間嗎？
9獎勵容積有什麼好處？
10新房子的陽臺、走廊等地方可以改成室內嗎？
11面積有不同單位？
12新房子面積分不夠，蓋高一點就好？
13新房子一定要有公設嗎？
14將來產權登記的面積會...