都更現場答客問：76個關鍵問題全面解答住戶最關心的都更權益、流程與分配

名人推薦：夏翠蒂╱臺北市住宅及都市更新中心主任
于復華╱《成功都更》作者
于欣可╱建築專業者，荷蘭臺夫特理工大學研究員
專文推薦

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【自序】YouTube《都更的人》文本開講

「大家好！我是都更先生張耕維。」在YouTube《都更的人》頻道中， 這是我的開場白。影片中，我以「都更先生」的角色，來訪問都更計畫相關實務領域的各種專業者，諸如都市規劃師、估價師、建築師、地政士、公部門、承辦、律師、會計師，甚至住宅相關的非營利組織。訪談中，我會根據民眾想知道的問題提問，請該領域的專業者提供詳細的專業解答。
以淺白口語、貼近生活的比喻講解都更
實際在社區與住戶們接觸的過程中，往往需要用更淺顯易懂的口語說明，或以生活上的事情舉例，比如用買菜、煮菜或逛街的經驗，或解說新聞媒體的報導等，反覆解釋都更的概念，盡量讓較年長或不熟悉都更事務的住戶，都能理解與掌握相關的知識及程序。
例如新聞報導中，都更戶簽了同意書後，就像簽了賣身契。這時便能進一步向他們解說，都更程序在不同階段有各別的同意書；好比情侶交往，不同階段的同意意願，意義也不同。一開始向對方要電話，雙方交往，以及後續登記成家、宴客，都是不同程度的同意。那麼，情侶交往的例子中，哪一階段的同意是有法律效力的呢？這時住戶大多能非常清晰地說出：「當然是結婚登記囉！」甚至有人會更具體地指出，只有婚宴都還不算合法婚姻呢！舉例之後，我開始解說都更各階段的同意書是哪些、相關的權利義務是什麼、哪張合約可能變成媒體指稱的「賣身契」，怎樣才能撤銷自己的賣身契，最後再回來和住戶重新討論最初的問題和新聞事件，以確認他們完全理解了。
這樣的過程，除了讓住戶能理解都更的概念之外，當左鄰右舍聊到都更議題時，他們能分享所知，或是邀請鄰居一起來找我，尋求正確的資訊，以免住戶們被聳動的新聞標題嚇到，或像瞎子摸象般陷入錯誤方向，讓社區期盼的都更因此變得更加艱難。恐懼和疑慮來自未知，透過理解都更知識，自然能化解這些擔憂。除此之外，將心比心、放慢速度仔細解說，無形之中增加了彼此的信任感。
針對不同領域，找到相對應的專家
還有個常見的狀況，許多住戶往往認為，只要是從事都更相關工作的專家，就是都更萬事通，所有問題靠那一個專家就能全部解決。住戶心目中認定的都更專家通常是建築師，所以房子估值要求建築師處理、臨時住房安置要求建築師爭取、鄰居不同意都更也要求建築師協調，都更大小事一股腦兒地要求建築師搞定。但都更並非僅止於建築領域的議題，其涉及層面非常廣。
好比一間百貨公司中有各種類型的商家，不同類型的店家在不同的樓層。如果到百貨公司要買尿布，卻在一樓罵化妝品銷售員說：「你們為什麼沒賣？」那實在令人哭笑不得！我的專業就像百貨公司的諮詢服務處，能清楚明確地回答：買嬰幼兒尿布請到五樓的婦幼用品層。如果是成人尿布，請到七樓的醫療器材層才有喔！
在都更會議的場合，有些住戶一見到建築師，就像看見仇人，公開責難一些不是建築師應該回應的問題。要知道，建築師是通過嚴格國家考試認證的專業人士，並沒有義務承接那些無理的情緒！如果大家的共同目標是讓都更繼續向前，這些不分青紅皂白的指責，反而無法讓都更順利進行下去。
打開理解之門，掌握都更清晰的輪廓
在各社區都更工作站服務期間，常有不同社區的住戶前來諮詢都更議題，我總是被這些熱心的住戶感動。雖然各行政區駐點工作站都快跑完了，但遠遠無法填滿都更所需的能量，而且，並非所有都更推動者，都有足夠時間陪伴每一位住戶。本書的出版，就是希望讀者能夠更簡單地掌握都市更新的輪廓，打開理解都更之門，讓都更議題不再如此陌生。相信諸位讀者初步掌握都更概念後，日後與各都更相關專業單位討論社區的未來時，能更快達到目標，少走一些冤枉路。

1-4 我家能不能都更？
◎核心概念：「共同負擔」與「折價抵付」

吳媽媽：每天爬樓梯好累喔，我家能不能都更換新房子呢？
都更先生：都更重建要花錢啊，像是請建築師設計房子，蓋房子的工錢、材料錢，這些錢都是成本，專有名詞叫做「共同負擔※」。通常建商會幫住戶先代墊付掉這些成本，住戶則用新房子等值的坪數來折抵，專門名詞叫做「折價抵付※」。
舉例來說，王先生依照所持有的土地面積等因素，算出之後可以蓋價值四千五百萬元的房子。王先生按比例計算需承擔的都更成本（共同負擔）為一千五百萬元。所以，實際上王先生可分回三千萬元價值的房產，另外一千五百萬元價值的房產折價抵付給建商。
政府鼓勵都更給予容積獎勵，所以都更後的房子一定比更新前的全部坪數更多，但為什麼住戶不一定能分回和原先一樣面積的房子呢？因為都更的成本是「錢」，住戶提供折價抵付的房子「坪數」，要加上「房價」的換算後，才知道折抵的坪數值多少「錢」。
舉例來說，如果一坪均價為五十萬，三十坪可折價抵付一千五百萬元。如果一坪均價為一百萬，面積十五坪可折價抵付一千五百萬元。住戶是拿房子來抵都更所需的成本費用，房價較低的大樓要折抵的坪數就比較多。如果折抵的坪數比都更後新增加的坪數還多時，住戶分回房子的坪數就比原先小。雖然房子比原先的小，但房子重建後變更安全、更有價值，環境更優化，這正是都更的價值所在。房價愈高，分回的坪數愈多。
吳媽媽：難怪有都更的房子都是位在比較好的地段，有些房子已破舊到不該住人了，卻還沒都更，應該就是房價不好。
都更先生：都市更新畢竟是將房子當作不動產看待，都更重建後能不能創造出足夠的價差以推動都更，是能不能都更的現實面。而「能不能一坪換一坪」、「房屋危險老舊不適宜居住」，這是住戶以居住的角度來期待都更，但都更的邏輯是很現實的不動產開發邏輯。畢竟賠錢生意沒人做啊！不過，不論是價值或面積，只要大家能找到滿意的答案，自然就能得到皆贏的結果。

★都更先生小叮嚀
本篇提到兩個概念，分別是「共同負擔」與「折價抵付」，這兩個觀念可說是整個都更能否成案的靈魂！大家只要記得，共同負擔是「都更的成本」，折價抵付是「拿未來新房子的等值坪數，抵付都更所需的費用。」

2-11 怎麼知道可以分回幾坪？分回坪數不夠住怎麼辦？
◎核心概念：協議合建、權利變換

許先生：怎麼知道都更後可以分回幾坪？
都更先生：都更的分配方式有兩種：一種是「協議合建」18，另一種是「權利變換」。以下我來介紹一下這兩者，就知道可以分幾坪，多買要怎麼計算了。
協議合建：住戶與實施者雙方簽訂契約書，協議合作興建大樓。契約書中載明住戶可分回的坪數、分配樓層、分配方式，或要增購的價格計算方式等。契約書因是雙方合意後才簽訂，相關的權利以契約內容為依據，所以契約書內容請務必詳細審閱後，再進行簽訂。
權利變換：以權利變換方式進行的都更，住戶會先得到估價師精算出的權利價值，得知可選多少價值的房子。所有的住戶再一同經由選屋程序，選出都更後各別的新房子是幾樓的哪間，以及超選的坪數要補多少錢。
權利變換實施方式的所有內容都會在審議過程中，由審議委員依照「都市更新權利變換實施辦法」等相關法規來進行審議。像是工程造價有沒有灌水、住戶拆遷費用有沒編列、估價師的選任過程有沒有公正等，可說是有專門的委員來幫忙審閱都更的合約（計畫書）。如果是由政府辦理的公辦都更，則是以權利變換方式來進行分配。
根據目前都更的統計資料，八成都市更新案都是用權利變換方式進行。以權利變換的方式實施都更會享有較多稅率優惠。
兩種方式各有所長，各有適合的社區條件
協議合建和權利變換兩種實施方式各有所長：協議合建長於有彈性處理法令尚難觸及的部分；權利變換則有公開的程序處理分配的課題。依據不同的社區條件，自然適合的實施方式也會有所不同。也有部分住戶採協議合建、部分住戶採權利變換的實施方式，像是多數住戶同意都更，但少數產權疑義的住戶尚未能表態時，便會以權利變換方式來保障住戶的權益。
知道採取何種分配方式後，就能得知可分回的坪數，以及增購的條件。協議合建模式會將增購辦法及價格寫在契約條文中，權利變換模式會寫在權利變換計畫的「分配原則中。

3-1 都更重建要多久時間？親朋好友說會拖很久？
◎核心概念：都更程序

都市更新流程就是都更的順序，流程順序一定要弄清楚，以免已經到了蓋房子階段，還想要回頭改房子設計圖，此時不論是時間或工程的成本都非常高。這好比已經備好料要炒麵當晚餐，卻臨時改變主意要吃炒飯，此時連米都還沒洗，晚餐時間勢必得再延後。
以臺北市已完成都市更新重建的統計數據來看，一個都市更新案平均需要七年多，有的比較快，有的比較慢。我們分別來看每個環節，就有機會知道如何能快一點完成都更。
表：都市更新期程
工作項目 審查流程 搬家 拆屋 蓋房 入住
所需時間 一至三年不等 半年 半年或更多 二至四年 總共約七年多

一、審議階段：「事業計畫書」及「權利變換計畫書」從送件到核定通過所需花費的時間，順順利利也需一至三年，或是更久。爭議愈少，速度就愈快，若社區住戶參與都更的同意率是百分之百，還可透過專案快速通關，像是臺北市一六八、一五○專案，不到一年就能走完流程。
二、搬家：審議通過之後，表示整建計畫可以執行，就能通知住戶們搬家了。有些住戶得到搬家通知後才開始找房子，所以搬家期程大致有半年之久。
三、拆屋：住戶搬離將舊房子點交給實施者後，拆屋工程只需半年不到的時間就能完成，若還有尚未同意重建的住戶仍住在社區裡，拆屋的期程需要在充足的溝通後才能進行。而社區內的房子一旦拆除完成，其後的進度就很好掌握了。
四、蓋房╱整建階段：這個階段按部就班，期程非常穩定，所需時間約為二至四年，依照社區基地的規模和施工的難易程度而定。規模小則施工容易、工期短。
有些住戶會擔心，會不會重建蓋到一半，業者就倒閉了？事實上，現在工程案已不像三十、四十年前的狀況，現在工程都有信託，萬一業者真的無法蓋完新大樓，也會有相關的續建機制來完成。在大樓完成前，代墊款的實施者或銀行的資金，都處於無法回收的階段，他們和住戶在同一艘船上，都希望重建的大樓可以順利早日完成。
順道一提，基地旁的綠色工程告示牌上的建照預定完工日，指的是法規規定最慢得完工的日期，而非實際完工日。就像鮮奶保存期限一樣，大家都會在過期前，盡快將鮮奶喝完，完工日也是。
結論是，共識愈高，重建愈快。這些過往都更期程的統計，是從「事業計畫書」送件開始計算，送件前整合過程花費的時間，並不算在其中。而同意比例為百分之百的都更案件，所需時間也是最短的。總結來說，社區住戶重建的共識愈高、愈沒有爭議的社區，都更重建的速度一定最快！

★都更先生小叮嚀
當斯文里都更案進行拆除那天，看著住戶們在現場因各種心情而落淚，發現當下我任職都更工作站不到三年，三年的時間裡，經歷了整合、規劃、審議、搬遷和拆除，除了機運外，社區對於重建共識的凝聚力，絕對是都更順利成事的最大關鍵。
工作上，我喜歡先設立最終的成果目標，再逐步倒回過來看，如何進行，可以較快抵達終點。以走到目標終點為起始的初衷，不僅有效率，而且不會在抵達終點目標前，忘了為什麼要做這件事，而失去動力或偏離方向，這樣的方式非常適合社區都更使用。社區決定要一起都更，目的就是為了重建，過程的困境都不該是旅途的終點。
若是住戶彼此間對都更的流程能有概念，知道哪個環節在前，哪個程序在後，必能讓重建流程更加順暢。好比烹飪過程中，料理者腦海中都有清晰的順序，什麼時候要加入哪項食材，要煮多久。這可避免出現已經到了蓋房子階段，卻突然說要更改房子設計（改設計得重新進行一次審查流程）。
遇到想都更的住戶，通常我會將那天的日期加個十年，告訴他們這是預計入住新房子的年月日，扣除七年審議及興建的流程，我們有兩年的時間要完成社區整合。好比馬拉松長跑，四十幾公里的路程，看似遙遠，但持續地跑、有計畫地跑、有伙伴一起跑，從外人看似辛苦的過程，其實有意義又充實！

【自序】YouTube《都更的人》文本開講

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自序－YouTube《都更的人》文本開講
導讀－歡迎來到都更工作站

第一章　都更危老大哉問
1-1「都更先生」來也！
1-2我家可以一坪換幾坪？
1-3為什麼不能一坪換一坪？
1-4我家能不能都更？
1-5同意書是賣身契，簽了就不能反悔嗎？到底有幾張同意書？
1-6可以請政府公辦都更嗎？自建和公辦哪個好？
1-7為什麼建商沒來談我家？建商來社區開說明會要注意什麼？
1-8都更和「危老」有什麼不一樣？「危老」重建比較快，為什麼還要都更？
1-9「合建」和「委建」有什麼不一樣？「全案管理」又是什麼？
1-10隔壁的房子空置幾十年，不知屋主是誰，這樣能都更嗎？
1-11都更房子的租約到期是否就不能再續租了？或租約可以簽多久？
1-12都更前或後過戶比較好？都更時，房子能直接登記在子女名下嗎？
1-13我想要都更，該怎麼開始呢？
1-14都更後的新房子哪些方面升級了？

第二章　錢與權利
2-1都更房子拆了沒得住，也沒錢租房子怎麼辦？
2-2聽說都更可以賺很多，真的嗎？
2-3選更大的房子，銀行會同意貸款嗎？申請貸款需要三成自備款嗎？
2-4住戶增購的坪數，用成本價買嗎？
2-5可以選小一點的房子、退多一點錢嗎？若打算賣掉房子，怎麼選比較划算？
2-6租金補貼一個月有多少？可以多拿一點嗎？
2-7都更後要繳很多稅？稅費有優惠嗎？
2-8新房子都要繳管理費嗎？
2-9投資有都更潛力的房子好嗎？
2-10從長輩繼承的房子賣掉好？還是等都更好？
2-11怎麼知道可以分回幾坪？分回坪數不夠住怎麼辦？
2-12都更後房子樓層變高、戶數變多，為什麼不能一坪換一坪？
2-13商業區應該更值錢，但坪數分回卻比隔壁住宅區少？
2-14頂樓加蓋的坪數，都更後會不會還我？一樓的車位怎麼算？
2-15舊屋拆掉後要住哪裡？
2-16和親戚共同持有房子，都更後可以各自選一戶嗎？
2-17沒簽同意書為什麼也可以選新房子？
2-18新法令規定車位不能單獨買賣？
2-19權狀也有公設的坪數，為何鞋櫃不能放在門外？
2-20都更後的一樓為什麼變小了？
2-21公設比例能不能低一點？一戶一車位根本不夠！
2-22都更的成本有哪些？要花多少錢？
2-23建商與社區作為實施者有什麼差別？

第三章　都更作業流程
3-1都更重建要多久時間？親友都說會拖很久？
3-2新房子長什麼樣都不知道，怎麼開始都更？
3-3為什麼都更有這麼多會議要召開？
3-4收到都更開會通知單，不去會怎樣？
3-5要達到多少比例，政府才會「強拆」？
3-6為什麼住戶已搬離，建商還不開始重建？
3-7都更拆除前，住戶會遇到哪些環節？
3-8買賣將要都更的房子，應注意什麼？
3-9隔壁社區要都更，我可以一起參加嗎？

第四章　都更成功案例
4-1鄰居不想都更怎麼辦？哪些人比較不願意都更？
4-2愈晚簽同意書，可以分回的條件愈好？
4-3多少比例的住戶同意才能都更？
4-4遇到釘子戶怎麼辦？
4-5一般都更成功的例子是怎麼運作的？
4-6南機場夜市都更說了三十年，為何還沒實現？
4-7都更後的房子價值，兄弟間如何明算帳？
4-8社區內有很多投資客，都更時怎麼辦？
4-9鄰居要我趕快和建商簽約，但我對合約內容有疑慮怎麼辦？
4-10社區自己都更是不是比建商來辦更划算？
4-11都更要搬離兩、三年，小孩就學怎麼辦？
4-12長輩有固定就醫的診所，搬家後不方便看診怎麼辦？
4-13說明會常見的住戶提問有哪些？

第五章　新聞與都更迷思破解
5-1「簽下去就完了？」都更文件不能隨便簽？
5-2愈晚簽同意書愈有利？
5-3住戶簽同意書後建商卻推翻條件，都更是官商勾結的黑箱？
5-4都更後變豪宅，地主戶為何反而被迫搬家？
5-5政府提供都更的中繼住宅，要怎麼申請？
5-6都更後房價變太高，能否便宜一點？
5-7公設比多少才合理？
5-8如何避免建商落跑、建案變爛尾樓？
5-9都更造成鄰損怎麼辦？

第六章　建議與展望
6-1收到建商的意願調查通知書，該怎麼辦？
6-2社區想要都更，應從哪裡開始？
6-3給已組更新會的住戶幾點建議
6-4給已有建商洽談的住戶幾點建議
6-5簽「合建契約」要注意什麼？
6-6給都更住戶的建議：模擬選配
6-7少子化造成人口減少，將來還會有都更需求嗎？
6-8都更的公共利益與社會住宅——居住權與財產權

附錄
1常見都更名詞的白話註解
2公部門的都市更新專責單位
3都更相關書籍推薦

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第一章　都更危老大哉問
1-1「都更先生」來也！
1-2我家可以一坪換幾坪？
1-3為什麼不能一坪換一坪？
1-4我家能不能都更？
1-5同意書是賣身契，簽了就不能反悔嗎？到底有幾張同意書？
1-6可以請政府公辦都更嗎？自建和公辦哪個好？
1-7為什麼建商沒來談我家？建商來社區開說明會要注意...