★首本！結合「自住需求」及「金融面分析」的房地產聖經★
讓買房成為你一生中最正確的決定！
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濃縮20年產業實戰精華＋5大獨門心法，
為你直擊第一手買房祕辛──
☑最新政策 ☑地域行情 ☑合法節稅 ☑賞屋眉角 ☑聰明出價
買房自住的首要關鍵為何？房貸怎麼還最划算？
該租還是買？以我的收入水準適合買在哪裡？
【漲跌指標】房市趨勢=資金+總體經濟+心理預期，持有10年以上最安全。
【保值優勢】房價=建物+土地價值，應選有人口紅利地段的20~30年中古屋。
【進場時機】掌握「雪球購屋法」，隨時都能以最低風險的方式買房。
【議價攻略】先推算屋主成本，再設定合理價格與出價上限（實價登錄±5%）。
作者以過去任職於銀行、壽險、金融資產管理、不動產估價師等上中下游經驗，精準分析房市發展，教你善用財務槓桿與政府補助來實現買房夢，並提供最強的選址策略。
先建立正確觀念，再按照書中指引來實際操作，從推算可負擔房貸、盤點隱形成本，到辨識預售、新成屋、中古屋優劣，讓你不再「空等房價下跌」，而是一步步買到最適合自己的家。
【從零開始的買房必修課──讓你不但買得起，還要買得好！】
🏠房貸應控制在每月收入的1/3至2/3之彈性區間。
🏠寬限期會造成整體利息支出較高，須謹慎使用。
🏠挑選格局來的基本原則是「明廳暗房」。
🏠下斡旋時可加註特約條款，來避免貸款成數不足。
🏠特別收錄：中古屋點交時的屋況檢查表。
【專業推薦】
曾東茂｜瑞普萊坊創辦人暨總裁、CCIM臺灣不動產投資協會創會理事長
劉小蘭｜政治大學地政系兼任教授
詹璇依｜財經主持人
張紫凌｜財經作家
這本書的出現，將為眾多想踏入房市卻無從下手的首購族，帶來許多幫助。作者以圖文並茂的方式，將複雜的房地產知識淺顯易懂地呈現，讓大家能快速建立起對房市的基礎概念。書中不僅涵蓋了房產交易的理論知識及作者多年來的實務經驗，也包含時下熱門的房地產議題，讓讀者能更貼近真實的房市狀況。如果你正在考慮買房，誠摯推薦你閱讀這本書。
──曾東茂 | 瑞普萊坊創辦人暨總裁、CCIM臺灣不動產投資協會創會理事長
作者簡介：
阿宅地產顧問（蕭大立）
擁有20年房地產與金融業工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、金融資產管理公司（AMC）、估價師事務所，以及全房網策略總監。為業界中少有，在房地產及金融上下游產業鏈均有充分歷練的專業人士。經手過五花八門的不動產物件，除一般住宅，也包含百億元的商用不動產及偏遠的法拍山坡地，實務資歷豐富且完整。
2023年轉往網路自媒體發展，擅長以淺顯易懂的圖文解說分享地產專業知識。首年瀏覽量最高文章即突破百萬，前十名文章流量合計超過550萬。
粉絲專頁文章並經各大媒體邀約，授權轉載於Yahoo新聞、民視新聞網、UDN房地產、聯合新聞網、今周刊、商周財富網、風傳媒、ETtoday新聞雲、東森電視、好房網News、LINE TODAY、旺得富理財網、NOWnews今日新聞、5168實價登錄比價王等十餘家知名媒體。
學歷：國立政治大學地政碩士、企管碩士。
經歷：日盛金控行政處資深專案經理、南山人壽房地產投資暨管理部專案副理、信義房屋鑑價部-估價師事務所主任幕僚、瑞普國際物業-估價師事務所估價師、臺灣金聯資產管理公司初級專員。
證照：普考不動產經紀人、CSIA證券分析師、證券商高級業務員、投信投顧業務員、理財規劃人員、信託業務人員、銀行內部控制與內部稽核、人身保險、產物保險業務員等。
個人官方網站：阿宅地產交易指南
Facebook粉專：阿宅-雙碩士地產顧問
Instagram：阿宅-雙碩士地產顧問
各界推薦
特別收錄 / 編輯的話：
前言（摘錄）
我在20年房地產和金融工作生涯中，從事過不動產估價、壽險不動產投資、不良資產法拍屋以及銀行內勤等形形色色的職業。期間有許多親朋好友或客戶，曾向我詢問過買房的相關問題，儘管內容五花八門，但事實上這些想買房的人最關心的，可以歸納為三大主題：
●價格有沒有買貴。
●怎樣買房才安全。
●買哪裡才會增值。
這些至關重要的知識，在現實生活中並不容易取得。報章媒體上的房地產相關內容，通常聚焦在房價走向或是政府地產政策等大哉問，少有對於買房的重點細節有所著墨。而市面上房地產書籍中，經常只討論到單一主題，比方說如何評估合理房價，或者從結構安全、買房增值等角度來切入，而這本書則是能完整回答買房自住者最想知道的三大問題。
另一方面，更關鍵的是，房地產的許多know-how，是以師徒相傳等方式在產業內部傳承的。如果沒實際從事過相關職業，就很難有機會了解這些珍貴的知識，在網路上也不容易輕鬆查到。
這導致不少想買房的消費者，即使已經耗費許多時間做了功課，依然只能透過現有的途徑，取得片面零散卻又未必正確的房地產資訊。
因此，我寫這本書的目的非常明確，就是一次解答前述自住購屋者最關心的三大重點。我將在書中分享過去站在實務第一線的經驗，包含銀行房貸估價、買房產權調查及房地產投資評估等難以取得的產業內部知識，讓看完書的讀者能夠實現「不買貴、安心住、賺增值」的三大買房目標。
房地產對我來說，有著特別的意義。它不只是我這輩子唯一認真努力做過的事，也給了我重啟人生的底氣。多年前買房的增值獲利，讓我有勇氣在中年放棄銀行資深經理的身分以及優渥的待遇，裸辭以後開始了自媒體創業之路，更找回了人生的自由。
我誠心誠意感謝這一切，經營自媒體之後，就一直希望把多年來的經驗，以線上課程或是出書的方式和大家分享……此書就像是紙本化的房地產課程，每章節都有獨立的主題，可以解決消費者可能遇到的特定房地產問題。與其說這是一本書，更像是買房與賣房的操作手冊。大家只要循序漸進地建立觀念、按照其中的步驟來執行，就能一步步買到理想中的房子。
不同程度或需求的讀者也可以自由選擇閱讀的方式。對房地產毫無概念的新手，可以從第一章及第二章的基礎概念開始，先快速建立房地產基本認知後，再進入其他章節。已經做過功課的初學者或是從業人員，則可以挑選自己有興趣的章節主題任意切入。這是一本從零基礎的房產小白，到有經驗的買房者甚至房仲從業人員都適用的房地產書籍。
特別收錄 / 編輯的話：前言（摘錄）
我在20年房地產和金融工作生涯中，從事過不動產估價、壽險不動產投資、不良資產法拍屋以及銀行內勤等形形色色的職業。期間有許多親朋好友或客戶，曾向我詢問過買房的相關問題，儘管內容五花八門，但事實上這些想買房的人最關心的，可以歸納為三大主題：
●價格有沒有買貴。
●怎樣買房才安全。
●買哪裡才會增值。
這些至關重要的知識，在現實生活中並不容易取得。報章媒體上的房地產相關內容，通常聚焦在房價走向或是政府地產政策等大哉問，少有對於買房的重點細節有所著墨。而市面上房地產書籍中...
章節試閱
5-3地段、地段、還是地段？買房的首要考量（摘錄）
你是否曾聽聞周遭的親朋好友有過這樣的買房經驗：幾年前的同樣時間點購入的房子，現在已經增值幾百萬了，但自己的房屋價格卻像烏龜一樣慢慢爬。為什麼會有這樣的差異呢？答案只有一個，因為別人選擇買房的區域發展比較好。我要先提醒各位一個大原則：
地段，是決定買房增值的關鍵。
房地產位置是固定的，不像其他商品可以自由移動，而每間房子的地理位置及周遭環境條件都不同，就像人的指紋一樣，獨一無二。當你決定在哪個地段買房的一刻，就已經決定了這間房未來會不會賺錢。那麼，買房時要如何挑選地段，未來增值幅度才會最大呢？以下提供你3種判斷方法：
【當地是否有產業？】
臺灣這幾年房市發展有個關鍵指標：臺積電效應。臺積電到哪裡設廠，哪裡房價就會大漲，從新竹、苗栗、臺中、臺南及高雄，無一例外。這樣的榮景，甚至連海外也適用，臺積電到日本熊本設廠後，也帶動了當地房價大幅飆升。以產業帶動當地經濟發展，進而提升房價，其實背後是有理論基礎的。
從土地經濟學的經濟基礎理論，我們可以知道，一個地區的經濟發展，是由其「基礎性產業」所驅動的。這些基礎性產業就像是一個地區的經濟引擎，帶來了區域收入、提供了就業機會，也促進了其他產業的發展。
本理論的基礎是將區域中的產業區分為「基礎性產業」以及「地方服務性產業」兩種。劃分基準是依據該產業之產品，是否能對外輸出，而非僅限於當地消費。
而所謂基礎性產業，指的是該產業所生產的產品或服務，主要銷售到所在地區以外。例如製造業的營運模式，是在當地工廠生產後，再透過運輸物流銷售到其他區域。這些產業就如同地區的經濟命脈，能帶來外來收入、刺激消費、帶動當地服務業的發展，形成良性循環。
至於為什麼基礎性產業可以帶動地方的經濟發展？首先是就業機會，因為製造業等基礎性產業的發展需要勞動力，能提供當地居民更多工作機會，增加居民收入。產業的投資，則會吸引更多資金投入，促進地方經濟的發展。最後，將進一步帶動整體產業鏈以及運輸、倉儲、金融等相關產業的發展，形成產業集聚效益。
【當地是否有重大公共建設？】
桃園機場捷運自2017年通車以來，帶動了捷運站周邊的發展。特別是青埔特區以及林口新市鎮等幾個精華站點，房價的漲幅更為明顯。為什麼政府興建了一座新的捷運站或開闢了新的大型公園，該地區的房價就會開始上漲呢？其中的原因就是土地經濟學中的公共設施資本化理論。
公共設施資本化，指的是政府所提供的公共設施，例如道路、公園、學校、捷運等，其帶來的效益會反映在房地產的價格上。也就是說，這些公共設施所帶來的便利性與生活品質的提升，會推高房地產價格。而在政府眾多公共建設類型中，重大交通建設常被認為是最明顯的一大利多。
與公共設施資本化相反的概念是稅的資本化，它則是指房地產所要負擔的稅賦，會反映在房地產的價格上。也就是說，當房地產所要繳納的稅負增加時，它的市場價值就會相對降低。
因此，公共設施資本化會使房地產價格上漲，而稅的資本化則會使房地產價格下跌。在理想情況下，如果政府妥善使用兩種工具，公共設施資本化所帶來的價格上漲，會被稅的資本化造成的價格下跌所抵消，使區域的房地產價格保持相對穩定。
綜合前述兩個重點，通常我們在評估地段增值潛力時，會看是否有基礎產業及交通重大建設。但就其影響程度，雖然交通建設對於房價有正面幫助。但更重要的核心還是產業。
【房子的土地使用分區為何？】
讀到這裡，我們已經了解到如何從縣市、行政區的宏觀角度，來判斷整體區域增值潛力。接著則要來講解如何判斷區域內單筆土地的條件優劣。每塊地雖然表面上看起來都相同，但開發的潛力跟用途是完全不一樣的。而其中的關鍵，就在於「土地使用分區」。
就如同大富翁的遊戲規則一樣，政府在進行都市規劃時，為了避免相互干擾，對於每塊土地都已預先規定各種不同用途，包含住宅區、商業區、公園學校用地等。這就是土地使用分區的意義。如果違反分區規定，不僅銀行貸款額度可能受影響，還會有被政府取締罰款的風險。
除了我們熟知的工業區蓋出的「工業住宅」，會有違法使用的疑慮外。依據各地都市計畫的不同規定，在商業區及娛樂區興建住宅，一樣可能出問題。
比方說，臺北市大直明水路、敬業路與樂群路一帶的大彎北段，依都市計畫規劃為臺北市商業娛樂中心，不得做住宅使用。但由於地段條件佳，為了方便銷售，許多開發案陸續違規作為住宅使用，經監察院2016年提出糾正後，臺北市政府後續才針對住宅違規使用戶進行列管，後續規劃將透過繳交回饋代金方式，始能合法。
因此，買房時，記得要確認房屋所在地的土地使用分區以及房屋的用途，才能了解房屋是否合法使用。除此之外，社區周邊土地的分區也同樣重要，例如，你想買的社區，前方現在是綠地，有令人心曠神怡的景觀，但它可能只是還沒蓋好的建地，未來房子蓋好之後景觀也會隨之消失。而我們只要查詢土地使用分區，先確認前方綠地是否為公園用地，就可以避免踩雷囉！
除了用途外，土地使用分區對於每塊地可以蓋出多少坪的房子，也有其規定，這就是我們常聽到的「容積率」。容積率越高，代表土地坪效越高，可以蓋的坪數越多，開發價值也越高。
高容積意味著可以建造高樓層的大樓。在過去，有許多都市土地低度利用，明明分區是可蓋大樓的商業區，現況卻只是4、5層樓的老公寓，背後就隱藏著巨大的都更潛力。所以，你是為了想賺都更財才想買老公寓，在評估未來是否真的有都更改建的可行性時，確認坐落基地的「土地使用分區」更是必查的重點。
5-3地段、地段、還是地段？買房的首要考量（摘錄）
你是否曾聽聞周遭的親朋好友有過這樣的買房經驗：幾年前的同樣時間點購入的房子，現在已經增值幾百萬了，但自己的房屋價格卻像烏龜一樣慢慢爬。為什麼會有這樣的差異呢？答案只有一個，因為別人選擇買房的區域發展比較好。我要先提醒各位一個大原則：
地段，是決定買房增值的關鍵。
房地產位置是固定的，不像其他商品可以自由移動，而每間房子的地理位置及周遭環境條件都不同，就像人的指紋一樣，獨一無二。當你決定在哪個地段買房的一刻，就已經決定了這間房未來會不會賺...
目錄
前言
Chapter 1 買對自住房：讓首購族實現人生自由的關鍵心法
1-1關鍵心法1──房地產的資金槓桿效應
1-2關鍵心法2──土地決定增值
1-3關鍵心法3──房市上漲的動能在於資金
1-4關鍵心法4──流動性決定風險
1-5關鍵心法5──不可忽視政府管制的影響
【進階篇】向股神學習！無須擇時、風險最低的雪球購屋法
Chapter 2買房前須搞懂的事！關於房地產基本概念
2-1房屋類型解析，該選預售屋、新成屋、透天或電梯大樓？
2-2買房前必須懂的房屋基本資料
2-3貸款種類多，首購族該如何選擇最划算？
2-4最常被忽略的隱形成本，怎麼計算買房稅費？
2-5買預售屋的眉角，看樣品屋與家配圖的技巧大公開
2-6買中古屋時如何下斡旋？貸款成數不足怎麼辦？
【進階篇】房貸寬限期該怎麼用最有利？
Chapter 3買房不買貴：首購族精打細算的出價策略
3-1我買得起多少錢的房子？
3-2房子怎麼計價？各類產品大不同
3-3實價登錄藏了哪些細節？
3-4房價怎麼估？教你評估合理房價
3-5善用估價平台，幫助你節省大把時間
3-6該如何議價？用談判技巧買到好價錢
【進階篇】如何破解誤導人的實價登錄？
Chapter 4避雷選房祕訣：讓你住得安心的魔鬼細節
4-1買房應避開哪些嫌惡設施？
4-2如何避免買到凶宅？
4-3什麼是輻射屋？如何避免買到輻射屋？
4-4該怎麼判斷物件是否為海砂屋？
4-5如何避免買到位於危險山坡地的房子？
4-6何謂產權瑕疵？如何事先做好產權調查？
【專欄】如何避免買到淹水房？查詢住家災害風險資訊的方法
Chapter 5首購族買房增值術：掌握5大核心，選中價值翻倍的房子
5-1房價為什麼會上漲？
5-2房市景氣循環：首購族如何掌握進場時機？
5-3地段、地段、還是地段？買房的首要考量
5-4如何挑選優質建案？首購族的選房技巧
5-5建立觀念：首購族正確的購屋心態
【進階篇】有都更機會的老公寓，如何評估潛在價值？
Chapter 6台灣六都房地產之購屋指南
6-1臺北市：房價高、需求旺，青年購房大不易
6-2新北市：人口多、交通便利，買房保值好選擇
6-3桃園市：產業發展迅速、發展潛力大，首購族脫北首選
6-4臺中市：南北往來方便、機能完善，房價潛力股
6-5臺南市：歷史悠久、文化底蘊深，南科帶動新發展
6-6高雄市：港都魅力、產業轉型，可期待臺積電效益
【進階篇】你知道嗎？臺灣整體也有蛋黃區跟蛋白區
前言
Chapter 1 買對自住房：讓首購族實現人生自由的關鍵心法
1-1關鍵心法1──房地產的資金槓桿效應
1-2關鍵心法2──土地決定增值
1-3關鍵心法3──房市上漲的動能在於資金
1-4關鍵心法4──流動性決定風險
1-5關鍵心法5──不可忽視政府管制的影響
【進階篇】向股神學習！無須擇時、風險最低的雪球購屋法
Chapter 2買房前須搞懂的事！關於房地產基本概念
2-1房屋類型解析，該選預售屋、新成屋、透天或電梯大樓？
2-2買房前必須懂的房屋基本資料
2-3貸款種類多，首購族該如何選擇最划算？
2-4最常被忽略的隱形成本，...
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