不動產事件辦案手冊

本書特色
　　為落實居住正義、平衡區域經濟發展，近來不動產法規更迭頻繁。本書由台北律師公會出版委員會邀集不動產領域執業律師及相關領域專家、學者，梳理都市計畫、市地重劃、土地徵收及建築法等法令規範，並就實務常見之不動產測量、登記、估價、相關稅費規費、公寓大廈管理、都市更新、危老重建、共有土地分割、預售屋買賣、租賃、乃至國有財產法及祭祀公業土地清理等，提供深入淺出之法規盤點及辦案心法，期能作為有志於從事不動產領域執業工作者之指針。


作者簡介
簡凱倫律師
本全律師事務所合夥律師、環境法律人協會理事長。專長為：環境法、氣候變遷法制、都市計畫法、土地徵收與重劃。

莊仲甫處長
前高雄市政府地政局土地開發處處長。

熊依翎律師
國立臺灣大學科際整合法律學研究所碩士，拳能法律事務所合署律師。

蔡志揚律師
輔仁大學法學碩士，宏道法律事務所主持律師，全國律師聯合會都市計畫及建築法委員會主任委員。

陳毅都市計畫技師
文化大學建築及都市計畫研究所碩士，都市計畫技師，縱橫測量有限公司負責人，曾任文化大學、中信金融管理學院、崇右科技大學、宏國德霖科技大學等學校兼任講師。

林旺根榮譽理事長
宏國德霖科技大學兼任副教授、地政士公會全聯會榮譽理事長、國家住宅及都市更新中心董事。

陳善翔估價師
國立成功大學都市計劃學系博士班，臺南市不動產估價師公會榮譽理事長，現任翰基不動產估價師事務所負責人、首宇數位文化創辦人。

林松樹會計師
台灣大學EMBA會計研究所畢業，國富浩華聯合會計師專務所資深會計師，專長為營建業及都市更新財務稅務、家族傳承財產規劃及企業內控制度及上市櫃輔導。

陳冠甫律師
現就讀國立台北大學不動產與城鄉環境博士班，現任全國律師公會都市計畫及建築法委員會副主任委員、不動產委員會委員。

劉炳烽律師
兆信國際法律事務所合署律師，曾就讀於中興法商學院法律系及政治大學地政研究所，兼具法律及地政專業，專辦不動產案件。

吳任偉律師
永然聯合法律事務所高雄所合夥人兼主任律師，全國律師聯合會不動產委員會副主任委員。

游適銘局長
國立政治大學地政學系博士，目前擔任臺北市政府財政局局長。亦於政治大學地政系講授國際財產評價與利用（英語課程）。


范瑞華理事長序
　　人活著，就是一不斷學習的過程。學習，也是人類演進化過程中所培養出來的生存必要策略。學習對於專業工作者，更是如此。
　　著名的制度史經濟史學者North認為，私有產權制度與契約制度造就了人類經濟成長，其中土地私有財產權制度尤為重要，國內不少研究都曾指出，台灣在經過日治時期一連串基礎調查工作與整備後建立土地財產權制度奠定了台灣經濟成長，因此不動產事務在台灣，不僅與市民日常生活有關，也密切牽動社會經濟運作發展，因此，在台灣從事法律實務工作多少會觸及不動產法規，從而熟悉與掌握此領域的專業，根本且重要。事實上，在許多不動產相關案件，不論是交易端、開發端或爭訟端，都可見到我們律師的身影。
　　另一方面，傳統法學教育採分科授課，法學院固然也有開設與不動產有關的課程，例如民法、物權法或選修的土地法及些許土地登記規則之介紹，多半著重規範面介紹，少有同時涵蓋地政行政的面向，進入實務界的新手律師要各憑運氣（遇到好師傅指導律師或親友已是地政領域工作者）與自身的努力才有機會全面熟悉進而進入不動產實務專業。因此，有鑑不動產實務與會員執業關係密切，於去年律師節出版書籍深獲會員好評後，即請出版委員會著手企劃不動產專書出版。果然在廖主委的帶領及冠甫委員的行動力下如期於今年出版了本書。
　　翻閱此書即可知，這是一本以不動產實務工作者為對象所企劃的書籍，從公法領域（一至四）、行政（五至七）、國有財產、稅法，以及公寓租賃、土地分割、房屋買賣等私法區塊，也包括台灣特有的祭祀公業主題，及近來熱門的都更與危老。撰寫者均是深具實務經驗者，更包括曾任我們友會的理事長、主管機關長官與不動產相關領域專業技師。本書自是新手律師想要快速認識不動產實務領域的入門好書。
　　成為專家需要很多努力，固然不只是個別專業知識的技術操作而已，衷心希望本會的出版品都能對大家有所幫助，也歡迎大家閱後提供意見，將不勝感激，願本會能成為台灣每一位法律實務工作者的臂膀與支持。再次感謝所有投入策劃、執筆、編輯與出版的大家，無私地分享自己的專業智慧，共同為我們實務社群的永續發展奉獻心力。

理事長范瑞華
民國112年8月10日


吳明鴻院長序
　　自古以來，人類即以土地為基石，以建築作庇蔭，土地、建築及其所處空間，關係人類的生存與發展，其重要性不言可喻。時至今日，隨著人類互動頻繁，經濟發展迅速，生活型態更新不斷，人類賴以生存發展的土地與建築相關事務，日益繁複，行為規範須與時推移，無法一成不變。人們身處此一境地，應如何遵循規範，俾得安居樂業，成為一大課題。此際，精通法律的律師即須居於導引地位，協助人們謀求最大福祉，解決相互爭端。
　　本人濫竽法曹多年，辦理不動產梠關民、刑事及行政訴訟案件為數不少，並目睹大埔土地區段徵收、文林苑都市更新、各地都市計畫、土地重劃等囑目、繁複的不動產爭議事件，深知在變動不已的廣泛不動產相關法律領域，知識的更新與不懈的學習，對於律師的持續成長極其重要，詳盡且易懂的進修資源，則為其利器。
　　台北律師公會有鑑於此，乃費心聘請專精不動產法律的專家、學者及律師，潛心撰寫《不動產事件辦案手冊》一書，提供律師作為進修及辦案的寶典。本書觸角遍及不動產法律各大領域，作者的精闢見解和豐富經驗融合於其中，伴隨著具體案例分析，律師研讀後，必能堅實其不動產法律學識的基礎，進而增強對不動產法律與社會經濟發展的關注，而後能應對各種不動產法律疑義，提供需要者最優質的法律服務，為社會進步盡一份力量。
　　最後，本人要衷心對參與本書撰寫的所有專家、學者和律師們表示最高的敬意，並誠願《不動產事件辦案手冊》成為廣大律師智慧的泉源，並在經驗的積累與知識的更新中不斷超越自我，為法冶社會建設與進步添磚加瓦。

吳明鴻
最高行政法院院長


李永然律師序
　　基於「有土斯有財」的傳統觀念，不動產乃成為國人所重視的財產權。由於不動產涉及的法律、稅務、都市計畫、土地利用、測量、建築或地籍管理等問題，相關法律問題也因而多元且複雜。
　　近年來，因〈住宅法〉的頒布施行，具有在普世價值的「適足住房權」，人民期待的居住正義，再加上國家國土永續發展政策的逐漸開展與影響下，政府對不動產的行政管制也日趨嚴格，相關法令機制變更與改革，則是更加快速且頻繁。
　　本人自民國68年間開始執行律師業務，迄今已逾40多年，開始執業律師即已注意到不動產法律問題具有專業性，於是不斷地強化這方面的知識，為此還特地去土地改革館參加「地籍人員訓練班」的課程。
　　本人憑藉這方面的知識和所屬的事務所律師同仁一起並肩作戰、處理過不計其數的不動產相關的法律糾紛。又基於公益，也舉辦過無數場的不動產法令與實務課程，也曾協助各公、私部門或公協會等，進行相關不動產領域的專業法令教育訓練（例如：配合各縣市政府推廣〈公寓大廈管理條例〉、都市更新及危老相關的法律認知……）。在律師同道研習方面，本人曾於民國107年參與由全聯會律師學院所主辦的「第一期不動產實務系列研習班─不動產爭訟實務」，另外民國111年由高律、全律會所共同主辦的「南區不動產律師專業學程」永然聯合法律事務所高雄分所同仁也參與課程規劃，此乃為將不動產專業知識普及與共好的理念，期能讓更多的律師同道，得以在不動產法律領域之專業知識應用與能力充實與精進，藉以提升律師界在面對各種不動產糾紛時，得以適切、妥善處理的專業能力。
　　這本《不動產事件辦案手冊》，本人得以先睹為快，該手冊出版緣起，乃源自台北律師公會范瑞華理事長所帶領的理、監事團隊，基於重視律師處理不動產專業能力提升的理念，邀集不動產各領域的相關專業實務工作者及專家所共同撰擬。該書各篇內容涵蓋：公、私有不動產，從都市計畫、市地重劃、土地徵收、建築法、不動產測量、登記、估價、稅務到都更與危老；更以專章剖析不動產買賣、租賃、處分與管理之常見爭議與最新法令和實務見解。該書可謂廣度與深度，理論與實務均兼備，非常值得律師同道或有志於從事「不動產」專門領域的專業人員來研讀與參考運用。
　　本人獲邀為本書作序，又能先睹為快，特為文推薦，期待本書能確實增強執業律師與相關從業人員處理不動產案件的專業能力，並能習得不動產法律的重要法律議題，提供不動產利用與規劃的案件當事人更妥適及專業的法律服務。

永然聯合法律事務所所長
兼永然法律基金會董事長
李永然律師
序於民國112年8月2日


陳冠甫律師序
　　不動產除了作為社會群體安居之所，無論從產業、法制、政經等面向觀察，影響人民日常生活息息相關，同時也是憲法財產權保障下重要的環節之一。不動產法制的建構涉及到公法與私法的交錯，一般大學僅有開設民法物權、土地法等基礎課程，一般人甚至從事不動產行業之專業人士所涉獵的行政法規乃多如牛毛，且彼此牽扯，但坊間鮮少有可供整合查詢的工具書。
　　以通用的不動產買賣為例：從一戶房地的起造源頭，可能涉及到土地使用分區管制與都市計畫法的問題。起造的過程中，可能有建築法規等管制事項。房地建築完成、開始銷售，則又面臨到政府機關管制預售屋的定型化契約以及平均地權條例之實價登錄管制政策。而吾人買受不動產後，則有登記事項必須完整登記產權與貸款抵押。在交易的過程當中，零零種種的法律及行政規定，都可能衍生出相關之爭端。更遑論社會事實多變，交易模式約定多樣化，不動產事件所牽扯的事件類型往往超出一般法律系在學時所理解的範疇。
　　本書之特色是將所有不動產事件所涉及的面向，不限於傳統司法訴訟及坊間傳統法律教科書所探討之重點，乃以地政專業的估價、測量、登記等專業法令為基底，配合我國行政計劃實務法令，以至於土地徵收補償等涉及人民財產權保障之重要議題。在較為不動產業界關注的議題上挑選都更危老、房地合一稅、公寓大廈、租賃專法、土地法34-1、國有財產法等專題，委請各界專家學者整合而成本手冊。本書可以說是一本在不動產議題的各種面向均有探討著墨的專業書籍，適合專業人士與不動產業界於執行職務時有指引之依歸。
　　本書之作成，除仰賴各界前輩及師長願意承擔此一重任，也感謝台北律師公會范瑞華理事長之鞭策促成，同為出版委員會的主委廖郁晴律師、劉懿嫻律師費心張羅校對；蔡志揚律師辛勞籌畫本書骨幹與專題。拙忝為作者之一，對於本書完成後的內容質量如此豐富多樣，亦感到榮幸，希望本書未來能作為律師與其他領域行業接軌結合之開端，乃為寥寥數語，以資紀念。

陳冠甫律師 於 宏道法律事務所


目錄
范瑞華理事長序　i
吳明鴻院長序　iii
李永然律師序　v
陳冠甫律師序　ix

第一章
　都市計畫利益衡量的基礎法理與司法實踐　簡凱倫律師／01
第二章
　市地重劃　莊仲甫處長／17
第三章
　土地徵收事件　熊依翎律師／41
第四章
　建築法　蔡志揚律師／63
第五章
　不動產測量
　　論土地逕為分割與都市計畫樁及建築線之三角關係　陳毅都市計畫技師／95
第六章
　不動產登記概要
　　～以買賣、遺囑繼承為例～　林旺根榮譽理事長／121
第七章
　不動產估價　陳善翔估價師／159
第八章
　個人地主持有及交易不動產相關稅負　林松樹會計師／191
第九章
　公寓大廈管理條例事件析論　陳冠甫律師／217
第十章
　都更與危老　蔡志揚律師／241
第十一章
　共有土地分割事件　劉炳烽律師／269
第十二章
　土地法第34條之1執行　劉炳烽律師／293
第十三章
　預售屋買賣　吳任偉律師／315
第十四章
　新租賃法
　　──不動產住宅租賃事件　陳冠甫律師／381
第十五章
　國有財產法　游適銘局長／407
第十六章
　祭祀公業土地之清理與登記　林旺根榮譽理事長／429