公寓大廈法務管理教戰手冊（POD）

▍第一章、區分所有權人會議與管理委員會有何不同？

　　在公寓大廈的自治組織架構上，依據公寓大廈管理條例之規定，最主要的運作機關有「區分所有權人會議（常稱「區權會」）」以及「管理委員會（常稱「管委會」）」。它們各自負責的職務是甚麼？組成上有甚麼不同？有沒有層級上的差異呢？現在就讓本書來為您解答。

一、簡介

　　區分所有權人會議，依據公寓大廈管理條例第3條第7款規定：「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」基於「社區自治」的理念，公寓大廈社區的經營管理，如執行社區內的大型修繕以及訂定自我約束的規約規範，都必須由所有住戶達成協議，以全體的意志來推動社區政策的執行。為了匯集全體住戶意見，以「區分所有權人會議」，俗稱「社區住戶大會」的民主方式進行決議，是社區管理上的最高決策單位，擔負制訂社區各項重要規約之職責，以資全體住戶共同遵守。

　　管理委員會，依據公寓大廈管理條例第29條第1項規定：「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」同條例第3條第9款：「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」管理委員會是經由區分所有權人會議決議，選任若干位住戶所組成。其職責在於執行區分所有權人會議決議事項，並綜理社區內大大小小各種庶務，為全體住戶服務。

二、區分所有權人會議與管理委員會組成不同

（一）區分所有權人會議

　　公寓大廈管理條例第25條第1項規定：「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成。」因此，區分所有權人會議係由公寓大廈的區分所有權人（常稱「區權人」）共同組成，請注意，不是「住戶」喔！「住戶」在公寓大廈管理條例第3條第8款中是有特別定義的，「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」換句話說，區分所有權人一定是住戶，但住戶不一定是區分所有權人。而在區分所有權人會議中，只有區分所有權人有參加會議的資格，非區分所有權人的住戶是沒有參加區分所有權人會議資格的，這點和管理委員會的組成有基本上的不同。

（二）管理委員會

　　公寓大廈管理條例第3條第9款及第29條第2項規定：「管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「主任委員、管理委員之選任，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定」。因此，管理委員會之組成係透過區分所有權人選任「住戶」若干人為管理委員。而選任之程序，是依據區分所有權人會議決議方式進行的。

　　不過，第29條第2項但書也同時規定：「但規約另有規定者，從其規定。」因此，管理委員之選任方式，也可以不用區分所有權人會議決議的方式來選任。

　　例如，區分所有權人會議可以在社區規約規定，本社區按照大樓樓層區分，以輪流之方式，每一屆由不同樓層之住戶擔任管理委員。自當屆委員任期屆滿後，即由接下來輪流到的住戶擔任下一屆委員。但由於社區規約之制定需經過區分所有權人會議決議，因此若社區如果要採用輪流擔任管理委員的制度，還是需先通過區分所有權人會議決議，把遊戲規則明訂在社區規約中，方得為之。

▍第一章、區分所有權人會議與管理委員會有何不同？

　　在公寓大廈的自治組織架構上，依據公寓大廈管理條例之規定，最主要的運作機關有「區分所有權人會議（常稱「區權會」）」以及「管理委員會（常稱「管委會」）」。它們各自負責的職務是甚麼？組成上有甚麼不同？有沒有層級上的差異呢？現在就讓本書來為您解答。

一、簡介

　　區分所有權人會議，依據公寓大廈管理條例第3條第7款規定：「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」基於「社區自治」的理念，...

▍前言

　　法務管理是物業管理品質的關鍵民國84年，《公寓大廈管理條例》公布施行，臺灣公寓大廈經營管理正式進入「法治」的階段。「依法而治」做為國家最根本的精神，社區治理，當然也應當要依循法治的精神。

　　法秩序的建立，使得公寓大廈社區的治理得以更趨於完善；透過建立適法的管理組織，也有助於社區政策及制度的推行。依循著公寓大廈管理條例建構起依法而治的社區，使社區的每一位住戶，都可以受到國家法律完整的保障。

　　然而公寓大廈管理條例公布施行至今，對於大部分民眾而言，仍舊有許多艱澀難懂的法律條文，加上行政法規經年累積，多如牛毛，要掌握其大要，確實相當不容易。目前為止，市面上也很少見到關於公寓大廈的專門管理書籍，在「公寓大廈法務管理」方面，更是聞所未聞。

　　這也是本書編纂的動機：我們希望可以透過這本小書，更有效協助社區建立起完善的公寓大廈法務管理體系。

　　而這首先要瞭解的，甚麼是「公寓大廈法務管理」？

　　所謂公寓大廈法務管理，是指遵循現行法規架構，讓公寓大廈的管理事務在避免法律風險及減省社區法律成本的前提下，進行有效的管理。

　　社區內遭遇的管理問題，形形色色，而又常與法律規範息息相關。舉凡公共設施應由何人負責維修、社區內可否飼養寵物、管理委員會應如何組成、區分所有權人會議要怎麼開、公共設施遭他人毀損時應如何求償……等，這些問題，都必須在法律的基礎上，建立起合法可行又不失人性的規則，以俾住戶共同遵守。

　　然而，由於法律專業程度不足，社區民眾在面對某些遊走灰色地帶的管理問題時，常顯得手足無措。而搭配的物業管理人員，素質也良莠不齊，甚至有時違法或是恣意扭曲法律解釋而不自知。因此，社區若能有配合專業法律顧問，提供合乎法規的管理策略建議，或至少物業管理人員能夠具備法務管理的概念，才能規避不必要的管理成本與人事爭執，提升社區的經營品質，為物業財產有效增值。

　　我們期待透過本書的發行，讓公寓大廈經營管理品質能夠再提升層次。我們相信，良好的公寓大廈管理，應該從法規遵行架構開始，逐步規劃與協調住戶的權益。從這一個觀點來說，法務管理是物業管理品質的關鍵。光有五星飯店級的服務，或是國家級的保全，是無法完整處理及確保社區住戶權益問題的。再高級的社區，住戶間如果沒有平和相處的環境，終日人事紛擾，相互傾戈，最終也只是個黃金的牢籠。

東海國際顧問有限公司　全體顧問一同

▍前言

　　法務管理是物業管理品質的關鍵民國84年，《公寓大廈管理條例》公布施行，臺灣公寓大廈經營管理正式進入「法治」的階段。「依法而治」做為國家最根本的精神，社區治理，當然也應當要依循法治的精神。

　　法秩序的建立，使得公寓大廈社區的治理得以更趨於完善；透過建立適法的管理組織，也有助於社區政策及制度的推行。依循著公寓大廈管理條例建構起依法而治的社區，使社區的每一位住戶，都可以受到國家法律完整的保障。

　　然而公寓大廈管理條例公布施行至今，對於大部分民眾而言，仍舊有許多艱澀難懂的法律條文，加...

前言
　　法務管理是物業管理品質的關鍵

第一篇　社區內部法務管理
第一章、區分所有權人會議與管理委員會有何不同？
　　一、簡介
　　二、區分所有權人會議與管理委員會組成不同
　　三、區分所有權人會議與管理委員會功能不同
　　四、區分所有權人會議與管理委員會層級不同
第二章、區分所有權人會議的內部法務管理
　　一、區分所有權人會議要如何召開？
　　二、區分所有權人會議要如何進行？
　　三、疫情期間應如何辦理區分所有權人會議？
第三章、管理委員會的內部法務管理
　　一、管理委員會選舉要如何召開？
　　二、管理委員會會議要如何進行？
　　三、管理委員會有甚麼職權與功能？
　　四、社區公共基金如何運用？如何管理？
　　五、管理委員會可以決定哪些事？
　　六、如何藉助物業／保全公司管理社區？

第二篇　社區外部法務管理
第一章、社區進出人員要如何管控？
　　一、是否可以要求訪客留下聯絡資料？
　　二、得否限制不受歡迎住戶進出社區？
第二章、社區與外部廠商之契約要如何管理？
　　一、外部契約要注意哪些重點？
　　二、社區與外部廠商之契約要如何管理？
　　三、解約要注意哪些問題？
第三章、如何保護個人資料？
　　一、個人資料保護要注意哪些問題？
　　二、監視器要如何設置？
第四章、管理委員會如何代表社區
　　管理委員會在民事、刑事訴訟程序中的當事人能力

前言
　　法務管理是物業管理品質的關鍵

第一篇　社區內部法務管理
第一章、區分所有權人會議與管理委員會有何不同？
　　一、簡介
　　二、區分所有權人會議與管理委員會組成不同
　　三、區分所有權人會議與管理委員會功能不同
　　四、區分所有權人會議與管理委員會層級不同
第二章、區分所有權人會議的內部法務管理
　　一、區分所有權人會議要如何召開？
　　二、區分所有權人會議要如何進行？
　　三、疫情期間應如何辦理區分所有權人會議？
第三章、管理委員會的內部法務管理
　　一、管理委員會選舉要如何召開？
...