如何突破房地合一稅?

曾序               vii
陳序               ix
 
第一篇 房地合一稅法令、判決、案例
一、房地合一稅制簡表               003
第一部分 個人部分 /004
第二部分 營利事業部分 / 008
第三部分 房地合一稅取得日及成本費用之彙總表 / 010
第四部分 新制個人屬營業人之簡易判斷及申報方式圖示 / 015
二、房地合一稅制法規               017
三、房地合一稅制相關函令               029
第一部分 房地合一稅相關財政部函令彙總表 /    030
第二部分 財政部函令 / 033
四、房地合一課徵所得稅申報作業           079
第一部分 房地合一稅申報作業—個人交易類型申報 / 080
第二部分 個人房地合一稅申報書 / 088
第三部分 房地合一稅申報作業—營利事業申報 / 090
第四部分 房地合一課徵所得稅申報作業要點修正規定 / 092
五、最低稅賦課稅及不動產股權移動—不動產相關規定               119
六、法院判決案例               131
1.     綜合所得稅判決 / 133
2.     營業稅判決 / 133
3.     營業稅判決 / 134
4.     綜合所得稅判決 / 134
5.     營業稅判決 / 135
6.     綜合所得稅判決 / 135
7.     營業稅判決 / 136
8.     營業稅判決 / 136
9.     營利事業所得稅判決 / 137
10.   營業稅判決 / 137
11.   營利事業所得稅判決 / 138
12.   營利事業所得稅判決 / 139
13.   營利事業所得稅判決 / 139
14.   綜合所得稅等判決 / 140
15.   所得稅法判決 / 148
16.   綜合所得稅判決 / 150
七、實務案例               155
案例一、交換車位再出售（改成2.0） / 156
案例二、市地重劃 / 162
案例三、合建分屋現金找補 / 169
案例四、都市更新選屋 / 172
案例五、地主支付容積移轉價金參與合建分配 / 181
案例六、出資者參與都市更新 / 183
案例七、預售屋買賣 / 186
案例八、股權買賣 / 189
八、Q&A               193
九、財政部房地合一稅問題解答               209
 
第二篇 房地合一稅與景氣相關文章分析
1.     台灣進入「房地合一」實價課稅時代               227
2.     猶如天氣冰冷的房市           232
3.     房市冷颼颼還要暴漲房屋稅？            238
4.     房市已經回溫9個月           243
5.     2月房市春意盎然                248
6.     危險老舊房屋重燃生機               253
7.     房市全面回溫               259
8.     土地交易市場熱滾滾           263
9.     房地合一稅不是等到5月再報！當心未申報而受罰                268
10.   房地合一稅成長！                272
11.   新冠肺炎肆虐下的房地產            278
12.   危機入市？疫情下的土地標售            284
13.   疫情房市，平緩前進            290
14.   投資客復活？房地合一稅逐年飆高！                295
15.   資金浪潮湧向土地、房屋、股市                299
16.   許多地區房地產發燒            304
17.   房地產從回溫到發燒到房地合一稅暴增            309
18.   房市太熱，政府打房打漲價                313
19.   內政部連續三次聯合打炒房史上最猛！            318
20.   預售屋、房地合一稅、國土計畫                321
21.   土地大漲價、營建成本也飆漲，房價如何不漲？！                327
22.   政府標地，地價繼續漲，房價怎麼辦？            331
23.   房地合一稅2.0重稅擋不住房市熱度         334
24.   炒房關三年？炒地皮早有規定要關3年！                338
 
第三篇 房地合一稅法條要點
1.     房地合一稅於105年1月1日課徵（新制）            343
2.     舊制永遠有效，因為舊的房子大部分依舊制           345
3.     地上權房屋課房地合一稅（房屋部分）            347
4.     農舍不必課房地合一稅               349
5.     房地產獲利400萬，免納所得稅               352
6.     農業發展條例得申請不課徵土地增值稅之土地免納所得稅           357
7.     被徵收之土地及其土地改良物免納所得稅               361
8.     尚未被徵收前的公共設施保留地免納所得稅           364
9.     二年內售出重稅45%！        367
10.   超過二年，五年內售出，稅率為35%        370
11.   超過五年，10年內售出，稅率降為20%           373
12.   超過10年售出，稅率15%                 376
13.   因為調職，非自願離職或其他非自願性因素，稅率20%        379
14.   房地產獲利超過400萬元部分，稅率10%                382
15.   非中華民國境內居住之個人重稅                385
16.   繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算               388
17.   完成移轉登記後30天內申報             391
18.   30天內未申報之處理          392
19.   政府之調查核定           394
20.   2年內重購土地退稅            399
21.   2年內先買後賣，也可申請退稅                402
22.   重購後5年內再行移轉，追繳退稅           403
23.   公司售房，計入營利事業所得額課稅               404
24.   公司售屋，土地增值稅不得列為成本費用               407
25.   外國公司售屋課重稅           410
26.   外國公司交易股權課重稅           413
27.   未申報之處罰               416
28.   漏報短報之處罰           417
29.   處三倍以下罰鍰           418
30.   贈與取得分屋出售時有成本可列報            419
31.   個人以自有房地參與都市更新採權利變換方式辦理，因應分配之房地未足完整一戶，其「補足一戶」而增購之房地其取得日及持有期間            424
32.   建設公司盈虧互抵之適用            426
33.   不動產交易採就源扣繳方式申報之法源            428
34.   實價登錄建構房地合一稅的基礎               432
35.   中國的實價登錄           434
36.   營利事業依下列各款計算之股份或出資額之標準    435
37.   建設公司與國營事業簽訂合建分屋附買回契約嗣後出售，得比照所得稅法第 24 條之 5 第 4 項規定課稅               440
38.   個人（本國人居住者及非居住者）與獨資或合夥組織交易案件符合房地一稅 2.0 之申報方式之採用               441
39.   公司組織之營利事業及外國公司交易房地、預售屋及股權案件之申報書書表採用           443
 

曾序

　　幾十年來，臺灣成了炒地皮的樂園，乃因「獲利甚高」，成本不高，吸引了各行各業能人志士競相追逐，以致房價、地價拼命上漲，貧富懸殊一直加劇，而為民怨之首，背離了　國父孫中山先生遺教「漲價歸公」之主張。特別是政府的土地標售制度，讓大家競標土地，使地價可以公然瞬間飆漲了1倍或2倍！政府更是地價上漲的最大推手了！地價上漲，房價焉能不漲！這是最需要改革的制度！

　　土地增值稅的稅基「土地公告現值」，每年1月1日公告但並非「實價」，因此買賣土地「獲利甚豐」，而且如果同一年度上半年買地，下半年漲價，在年底前售出，雖然市價漲了很多，然而稅基土地公告現值不動如山，要到下一年1月1日才公告新的公告現值。因此當年度土地買賣雖有漲價獲利，卻不用繳一毛錢的稅！老百姓小小的薪資每年都要繳稅，大大的土地獲利卻不用繳稅！民怨甚深！幾十年來，臺灣成了炒地皮的樂園，如何改革這些既得利益是一件困難的事，因此到了馬英九時代，乃有三箭射出，「實價登錄」、「奢侈稅」、「房地合一稅」之通過。房地合一稅採實價課稅於105年1月1日通過，因為大家很不習慣短期內獲利，竟然要繳45%的重稅，立刻把投機客、投資客都嚇跑了！雖然縱然繳了45%的稅，仍有55%的獲利，但是跟免稅、輕稅差太遠了！因此民國105年，台灣房地產立刻進入不景氣，房價下跌，讓敢買房子的自住客非常划算。4年前，台灣房地產逐步回溫，一坪10幾萬的房子如果2、3年下來每坪漲了2、3萬，30幾坪就漲了100萬，讓敢買的年輕自住客眼睛都亮起來了！就算繳了40%的稅，還有60萬可以賺！因此不少購屋者乾脆先轉賣獲利！因此這幾年房地產一年比一年熱絡！政府的房地合一稅一年比一年多！

　　陳姵因會計師為資深名會計師，非常好學精進，多年前到國立臺北科技大學本人所主持的「不動產估價師學分班」來進修不動產相關理論與實務，因此特別邀請加入編著「如何突破房地合一稅」的新書。陳會計師豐富的稅務經驗，讓本書更增完整與實用，非常感謝陳會計師願意在百忙中加入。
陳序

　　房地合一稅，不僅是一門稅務法令，也是經濟、財務與管理的社會科學思維。

　　筆者與「房地產業」首次結緣，應溯自1999年正逢桃李年華在半工半讀以謀生求學時期，因自年幼在單親家庭成長，獨立自主成為設定職涯走向專業領域之目標。進入會計事務所工讀並以「專業學徒」自我定位，學徒期間所長正為客戶建立「營造業會計內部控制」，因此引發對房地產業知識領域之興趣。

　　2002年9月進入一家服務客群跨足整個房地產業領域的會計師事務所，逐漸引領我走進這個火車頭產業的管理實務。又2005年考取記帳士後,在稅務上有另一番新思維，節稅不是避稅及逃稅，而是在合理範圍內所作的理智決策，更加深了我對稅法的研究與創價學習。

　　2014年「十年磨一刀」正式加入興亞聯合會計師事務所成為合夥會計師，忙碌的執業生涯中，仍然不忘學習，執業七年期間至國立臺北科技大學「不動產估價師學分班」進修完成全部學分，又考取並完成文化大學商學院企業實務管理數位碩士在職班之學位。過程深刻體會「施比受更有福」的善念，因此有了如何「施」的起心動念。

　　2019年在臺北科技大學的恩師曾文龍博士之引領與諄諄善誘下，促成了此書能與大家見面的機會，特別感謝恩師曾文龍博士與我共同編著此書。出版此書過程逢「房地合一稅1.0」至「房地合一稅2.0」之法令修法變動，此書出版也因此而延宕，但為使讀者能有好的工具書，等待與編修是值得做的事，期待能讓讀者有所得，並懂得保障自身權益。