羅姐談房屋檢驗攻略標竿：預售交屋、成屋交屋、中古屋驗屋程序輕鬆上手!

序篇｜房屋也需要健康檢查！
房子不是看見一磚一瓦、一門一窗才開始討論，營造興建之前，需要建築設計規劃，再往前還有土地開發整合，更前面還有都市計劃。光是探討建造層面，就有空間配置、裝修裝潢和建材傢俱等等。房地產範疇既深且廣，就讓跨足房產業多面向的羅姐，一一重點揭密。

――驗屋，讓人安心的履約保證
――中古屋驗屋，攸關買賣三方共識
――新成屋的驗屋，重點放在防患於未然
――驗屋公司角色，房屋健康的守門員
――水電的驗屋，內行人一眼便知有沒有！
――驗屋等於房子的健康檢查，努力與建商達成雙贏
――誰可以來驗屋？驗屋師的標準建立
――驗屋流程，和驗屋所需時間
――驗屋標準，驗屋師的證照

PART 1驗屋攻略標竿︱Let's Go ！一起探索房屋檢驗深水區
因應新的消費需求，就有新的市場機會。我便思考，過往的各種營建「實戰」經驗，若是能夠有機會做更大的發揮，豈不是美事一樁？

1-1 驗屋水很深？羅姐開門說亮話
1-2 驗屋又不能解決問題，幹嘛做？
1-3 有拜有保庇，有驗有安心？
1-4 怎樣選擇好的驗屋公司？
1-5 驗屋項目，不是越多越好？
1-6 建商怎樣看待驗屋這件事？
1-7 反正還要再複驗，第一次就不用認真？
1-8 建商規畫不好，讓我們有機會做生意？
1-9 量測檢驗的基本理論
1-10 醫生怕治嗽、師傅怕抓漏！
1-11 陽台防漏水，防水範圍有多廣？
1-12 中古屋要不要驗屋？驗屋即將成「顯學」
1-13 驗屋該由誰付費？
1-14 地震與驗屋之間的關係

PART 2驗屋不藏私︱房屋檢核標準SOP 項目大公開！
驗屋到底有哪些區塊和面向？羅姐不藏私完整剖析，標竿首選、精華盡出，將檢核項目完整大公開，方便讀者自行參照與運用，亦可作為與驗屋公司的討論和評估。

2-1 驗屋空間：玄關／客廳
項目：門窗工程
01 玄關門／ 02 鋁窗
項目：土建工程
03 天花／裝修天花／ 04 泥作／油漆／ 05 地磚

2-2 驗屋空間：廚房
項目：門窗工程
01 鋁窗
項目：土建工程
02 天花／裝修天花／ 03 壁磚／泥作／油漆／04 地磚
項目：給排水工程
05 洗滌台、五金配件及龍頭
項目：電氣工程
06 廚具設備

2-3 驗屋空間：主臥室
項目：門窗工程
01 門／ 02 鋁窗
項目：土建工程
03 天花／裝修天花／ 04 泥作／油漆／ 05 地磚

2-4 驗屋空間：主衛浴室
項目：門窗工程
01 門／ 02 鋁窗
項目：土建工程
03 天花／裝修天花／ 04 壁磚／泥作／油漆／05 地磚
項目：給排水工程
06 面盆／ 07 浴缸／ 08 馬桶／ 09 淋浴間

2-5 驗屋空間：客臥室
項目：門窗工程
01 門／ 02 鋁窗
項目：土建工程
03 天花／裝修天花／ 04 泥作／油漆／ 05 地磚

2-6 驗屋空間：客衛浴室
項目：門窗工程
01 門／ 02 鋁窗
項目：土建工程
03 天花／裝修天花／ 04 壁磚／泥作／油漆／05 地磚
項目：給排水工程
06 面盆／ 07 浴缸／ 08 馬桶／ 09 淋浴間

2-7 驗屋空間：前／後陽台
項目：門窗工程
01 門
項目：土建工程
02 天花／裝修天花／ 03 壁磚／泥作／油漆／04 地磚
項目：給排水工程
05 給水龍頭／排水管／地坪排水

2-8 驗屋空間：其他複合式場所
項目：電氣工程
01 電氣／電視／電話／弱電／ 02 機具設備

PART 3開門說亮話︱羅姐x 專家，巷子內驗屋經驗談
這一章節經由羅姐在臉書社團發表、廣播節目錄製等媒介，採訪及對談以下各界專業人士，從不動產環境到以驗屋為主題的內容，提供讀者進一步延伸參考。

3-1 驗屋，為房地產加分的必要動作！╳ 連續創業家& 作家 崴爺
3-2 驗屋趨勢，請讓專業的來！╳ 東龍不動產專任委託部經理 陳泰源
3-3 驗屋就像前人種樹，後人乘涼！╳ 喆璽不動產仲介經紀公司董事長 趙儀君
3-4 驗屋，就是品管的一部分！╳「青埔我的家」臉書社團團長 李佳樺
3-5 專業驗屋程序，購屋者的一大福音！╳ 寶麟廣告副總經理 管清智
3-6 找一家好的驗屋公司，真的很重要！╳「好房網」資深記者 林和謙
3-7 建立驗屋標準，是一件很好的事情！╳ 台灣室內設計裝飾協會理事、合瑪設計總監 張彥騰
3-8 驗屋第三方公證，就好似房租的租約！╳ 昌宇建築土木包工有限公司總經理 李明溯
3-9 支持驗屋立法，期許保障消費權益╳ 桃園市議員 黃崇真
3-10 買房之必要，驗屋之必要╳ 地產秘密客 Ting & Sam

PART 4特別收錄︱驗屋推廣理念與實戰工具
驗屋有望成為買賣房屋的必備流程，不但提高物件在銷售上的信任度，也讓消費者有個安心的保障，就像是一種「履約保證」。本篇彙整協會專家談驗屋推廣，以及驗屋必備工具，提供讀者更全面的驗屋概念。
4-1 協會推廣｜「中華民國全國驗屋推廣協會」理監事談驗屋
4-2 驗屋利器｜專業驗屋必備工具分享

附錄1 ｜他山之「房」可以攻錯：美國與日本驗屋參考網站
附錄2 ｜美國驗屋報告實例分享

序

房屋也需要健康檢查！

　　在不動產價值鏈裡面，以前並沒有「驗屋」的說法，比較相近的就是「點交」，進到房屋後，這邊點一點、那邊看一看，一樣都不漏，就沒問題。

　　如今，有了「驗屋」的出現，買賣房屋更有保障，這也成了我目前的跨界新斜槓。

　　驗屋，讓人安心的履約保證

　　「為什麼要做驗屋這件事情？」、「它在這裡面扮演什麼角色呢？」、「又為什麼需要這樣的角色？」有人可能會這樣問。

　　「就是彼此不信任嘛！」有些人就會開玩笑答。

　　以前的時代，買房子並沒有所謂的「履約保證」，甚至在非都會區，大家都是口頭承諾什麼時候付錢，然後就可以辦理過戶，找個代書就解決了。

　　然而，世風日下，現代人買房哪敢輕易漏掉這個環節？不管是買預售屋、新成屋、中古屋，通通都要有履約保證，把錢放在銀行（公正的第三方），才會覺得安心。

　　因此，不管驗屋是否存在一種「信任」問題，這也象徵著整個購屋流程的健康化，就跟履約保證一樣，驗屋已經演變成最後一個關卡。

　　當賣方告訴你：「房子好了，就可以點交了。」可是大部分的人沒有太多買房經驗，只有到現場看一看，等到賣方說：「好了，房子就交給你了！」這才發現好像這裡有問題、那裡也有問題，卻不知道要找誰處理，或者自己也不清楚房子到底有沒有問題。

　　於是，因應這個需求，出現了「驗屋公司」，意即幫你檢驗房屋上上下下、裡裡外外的角色。

　　中古屋驗屋，攸關買賣三方共識

　　若是購買中古屋，大部分都會透過仲介，此時就會考量仲介的中立性，攸關是否需要驗屋，然而過程中若有什麼事情，是否就由房仲公司出面處理？

　　這裡牽扯到情、理、法，好多不同的層面，對於房仲來講，他是作為兩方的橋樑，當然也會告訴買方：「我已經跟賣方確認過了，這裡不是凶宅，也沒有漏水的問題！」凶宅部分，今天暫且不論，我們單純來談漏水這件事。

　　有時候賣方可能不是故意要隱瞞，他也不知道房子有什麼問題，自己住的時候好好的，甚至有些是裝潢起來，房子賣出去以後，才發現原來有一些問題，不一定是漏水，可能是給水系統或者是電力故障，此時才發現原來問題那麼複雜，卻沒有人可以幫上忙！

　　因此，美國大部分的州已有明文規定，一定要在中古屋買賣過程當中，提供驗屋公司的報告，這份報告可以幫助雙方在合理的價位上，得到買賣三方（買方、賣方、仲介）的共識，重點是銀行端也可以依照這份報告，提供貸款成數。

　　這是一個比較高的境界，因為現在中古屋的買賣，銀行貸款主要是看地段，也不管到底在哪一棟大樓裡頭，我家裝潢得比較好、維修得比較好，隔壁棟的哪些樓層做得比較不好，銀行只要認定在這個地段，就提供這樣的房貸，幾乎都是以地段的價值進行評估，而沒有能力去做驗屋這件事。

　　可是在美國，他們把驗屋當作是必要的條件，我認為對於各方來講，都是一件好事，當然驗得越詳細越好！

　　新成屋的驗屋，重點放在防患於未然

　　以新屋來講，就更需要驗屋了，因為新屋賣方就是建設方，理論上沒有中立的房仲來當橋樑，賣房子的人如果發現瑕疵，可能就會有所隱瞞。

　　這裡面談到各種建商不同做法的時候，其實有時候也有一點點感慨，我們跟建商買個幾百萬、上千萬的房子，他們在點交的時候，可能預想買家若是發現哪裡有瑕疵（例如：五金配件沒有鎖好、牆面沒有油漆完整等），卻用一種――「到時候再來修就好，反正買方看到什麼，我就改什麼，沒看到就過了」的不合適心態。

　　我覺得這樣的做法是不對的，換句話說，當驗屋公司的角色出現時，會讓人覺得：「你就是來挑毛病的！」呈現出一種對立關係。

　　我經營房地產的專欄，寫了這麼久、寫了這麼多，一直關注「防患未然」這件事，不是說挑出的毛病越多，我就越高興，並非以這樣一個負面觀點作為切入點。

　　這次因為朋友們的邀約而被迫「斜槓」，我也希望講清楚，不要把驗屋當作是總要找一個人來挑毛病，挑的毛病越多，大家就越高興，事實正好相反，如果大家都做得好好的，降低驗屋和後續修整需求，不是更棒嗎？

　　驗屋公司角色，房屋健康的守門員

　　我常常跟朋友們聊天時，談到驗屋公司其實比較像「健康檢查」，意思是說，我不是醫生，無法直接告訴你：「不行，你的血脂太高了，所以你要怎樣、怎樣處置……。」只能運用一些儀器和設備，包括我們的專業技術分享：「你可能患有三高，可能椎間盤突出了……。」提供一個公正客觀的第三方資料給你，要不要修、要不要改，或者是坦白講，究竟有沒有構成問題，都由你個人決定！」

　　因為就算是建商的牆面沒有漆好，導致坑坑疤疤，但是你也許覺得沒有關係，反正全屋都要裝修，牆面狀況是在可接受的範圍。

　　但是萬一那些沒有要裝修的人呢？他們可能根本分不出來，以為油漆完整度就是這樣子，等到開始要裝櫃子或是家具進來的時候，才發現：「哎呀！這個櫃子也沒有辦法靠牆，兩邊還有縫隙！」到時再來討論這件事情，不是更麻煩嗎？

　　因此理論上，如果先找出問題的話，在還沒裝潢之前先處理，對建設公司也是比較省事，萬一裝潢已經蓋上去了，半年後漏水，那又是一個糾紛。

　　水電的驗屋，內行人一眼便知有沒有！

　　一般的集合住宅，真的是一個非常複雜的工種或產品，以水電來講，我想沒有任何一個建設公司想要把水電做不好，因為水電的維修很麻煩，可是一棟集合住宅可能有100 戶完工，能確保所有的落水頭、水龍頭、管線，通通都沒有問題嗎？有時候也很難講。

　　因此，我認為在交屋前，至少先確認水電的部分，是必要的一環。

　　因為建設公司的營造發包，也是找一個水電下包，再由包工去找水電工班，而這些水電工班的資歷跟經驗，可能會有所落差。表面上看起來當然沒問題，但是內部有沒有問題，那可就不一定了。

　　在沒有驗屋公司之前，我想大家買賣房子，不管是新屋也好、中古屋也好，查看給排水的方式，就是把水龍頭打開，然後沖一下，觀察流水和洩水的速度是不是順暢，就這樣結束了。

　　可是實際上在使用的時候，並非如此，有的人太過，就要給它開個10 分鐘，如今是缺水的時局，不免覺得頗為浪費，而有些人則是開一下評估有進水和洩水就好了。

　　現在的驗屋真的很像人體檢查一樣，採用「內視鏡」觀看水管的內部，把鏡頭伸進去，確認有沒有阻塞。

　　各位可能會想：「新房子阻塞什麼呀？」因為施工多人經手，有些人為求方便，可能在施工過程中遺下水泥或是一些污損物等等，當我們使用水管檢查排水／給水好像沒事，可是一旦用內視鏡檢查時，就會發現裡面掛了很多水泥塊，甚至有一些雜物，可能已經有50％阻塞。

　　因此檢測的時候，感覺水路還是相當順暢，但搞不好住一段時間就會堵住了。我們當然不希望發生這種狀況，可是不可避免地，往往就有這些情形。

　　再講到電力的部分，現在的電也非常複雜，有110、220伏特（V），有些人買了新屋，想要「客變」，就把這條線拉到那裡、那條線拉到這邊，如果沒有經過仔細查驗的過程，只是拿顆燈泡放上去：「好，它有亮！」裡面的瓦數或是接線的部分，可能都有問題。

　　我們最常做的一個檢驗就是打開配電箱，如果發現配電箱裡的線接得亂七八糟，那麼這一家就要仔細檢查，因為連一個配電箱都很混亂，配線都排不好的話，以小看大，整體水準肯定有問題。這也是為什麼買中古屋，有些人會強調要水電重拉，這個就是原因。

　　其實我們也不鼓勵所有新的水管、水電，通通埋在水泥裡面，這已經是過時的方法，因為一旦埋進去，遇到需要維修的時候，就會變得相當複雜。

　　所以遇到水電需要重拉，我們也會鼓勵明管、工業風，盡量減少這種以後可能產生問題的方法，就是要讓消費者知道――我到底買到什麼樣的房子。

　　此外，現在新的馬桶已經不是密閉式，前面有做一個小開口，萬一堵住的時候，自己拿一個鐵絲勾一勾就通了。這就講到另外一個問題，因為現在的人對居家用品比較追求名牌，他們認為這是一種享受，所以有人或建商會在裝潢的時候要求：「我用一顆進口馬桶，非常時尚漂亮，整體造型怎樣……。」殊不知它可能比較容易堵塞。

　　我們在檢查時，也可以看得出來，建商是否有針對不同的建材設備，還有不同的維修或是裝置方法，才不會造成搬進去以後，需要維修的地方多不勝數。

　　驗屋等於房子的健康檢查，努力與建商達成雙贏

　　不過，以驗屋公司的標準，通常會拿一些基本配置圖進行比對，絕對不是用肉眼或是儀器稍微檢測就好，還要比較當初施工有沒有確實，這些都是驗屋公司要做的事情。

　　但是對於我而言，我一直不想把驗屋單純視為只是一門生意，驗屋這件事情就像「健康檢查」一樣，還是有很多人覺得說：「沒有關係，我身體很好，只要有事情，就去看醫生就好！」我覺得也無可厚非，但是有人就會相當在意，覺得我要定期檢視房屋狀況，總是要知道自己到底買到或住到什麼物件。

　　因此，我鼓勵驗屋，然而重點是建設公司或賣方千萬不要認為反正有驗，等你驗了以後，驗出問題，我再來處理，你沒有驗出問題，我就當作沒這回事，這也是不健康的心態。

　　我所期許的美好願景是一起讓產業更健康，共創雙贏，所以建設公司也要全力配合驗屋公司，提早找出問題，在還沒裝修之前，維修都還是很方便的階段，讓買賣雙方，都能夠真心滿意。

　　誰可以來驗屋？驗屋師的標準建立

　　當然也有朋友會問：「到底誰可以來驗屋？」

　　除了有一些儀器、設備的輔助以外，真正能夠做驗屋的工作人員，不管是土木技師、水電技師，或是擔任工地主任，都需要有相當的經驗，更要具備相關證照，我覺得這些都是擔任驗屋人員非常重要的基本條件。

　　但是現在並沒有所謂「驗屋師應該長什麼樣子」，所以我們也結合一些業界朋友們共同思考，是不是需要一個協會，或是一些什麼方法，讓「驗屋師」這件事情可以有一個「標準」來依循。

　　我知道有很多的同業在努力這件事情，因為我對房子的事情很感興趣，也希望用一個概念式來推動驗屋的需求，接下來勢必要建立一些標準，才不會說我驗得越多，就代表我越專業，事實上並非如此。

　　這就跟汽車保養一樣，分為108 項保養、大小檢查，中間就有個標準，如今的驗屋剛成為一個新趨勢，很多標準還需要業界共同努力，而且這個環節牽扯到非常多的專業人員，包括剛剛提到的裝修前、裝修後，如果覺得仍有問題，到底要請誰來判斷這個裝潢師傅、那個設計師，有沒有按照當初合約給予相符的建材，做出符合的設計，其中的判準，就需要更為精細的檢驗。

　　再回過頭來，談到新成屋的點交方面，現在因為設備的複雜度，更需要驗屋公司「顧頭顧尾」，加上房子動輒千萬或以上，所要查驗的細節也就更多了。

　　驗屋流程，和驗屋所需時間

　　驗屋是以每一次的案場，以一般集合住宅來講的話，大概都是一個半小時到兩個半小時之間，根據坪數的大小來計價。

　　因為沒有辦法驗到公設，假設一般室內面積，在15 到20坪左右的話，也許驗屋的費用大概是一萬到兩萬，甚至更小一點的範圍的話，可能連一萬塊錢都不到。

　　然而，當我們都買了1,000 萬的房子了，只需要花一點點的錢（可能只有0.1%，連1% 都不到），就可以讓自己住得更安心，我認為是一個必要花費與投資。

　　驗屋工作最後會出具一份驗屋報告，跟健康檢查很像，並且把紅字的部分逐一拍照，比對提供出現什麼問題、產生的狀況又是什麼，買家或屋主可以依著這份驗屋報告，決定是不是亟需解決的問題，如果是問題，就需要維修；如果不是問題，至少也能心知肚明，我知道這個房子某些地方可能有問題，但我就是不想要重新油漆，在那兒擺個櫃子也是一種做法。
因為並非所有的缺點都需要維修，就跟健康檢查報告一樣，不是所有的紅字，都覺得好像很嚴重，必須趕快處理。但是它會讓你知道，你的房子（身體）到底長什麼樣子，有哪些需要特別留意的地方（部位），作為未來定期觀察、持續追蹤的選項。

　　當我們越瞭解自己的房子，越能夠幫助自己做出正確的決策，至於要裝修到什麼程度，就看個人了。有些人喜歡買現成的家具，因為擺放家具跟裝潢固定還是有不同，一切因人而異。

　　很多建商心裡可能會認為：「哎呀！反正你都要裝修，跟我買這麼貴的房子，這個地方隨便做做就好，到時候你還是會用裝修去處理它！」千萬要杜絕這種心態。

　　我希望用驗屋的角度，回過頭來讓建商從做好規畫開始，在興建的過程就要讓各個層面、各種細節達到基本水準，讓整個產業良性化、正常化，往健康的方向持續發展，才是共好的結果。

　　驗屋標準，驗屋師的證照

　　關於這部分，也考量到未來是否建立一些驗屋的標準，跟驗屋師的證照。如果大家越來越重視的話，政府相關單位未來應該要朝此方向推動，才有機會達成共識。

　　現在買賣雙方難免偶爾有對立關係，我也希望透過自身努力，不管是在媒體界，或是在這個行業裡面，站在一個比較公正客觀的立場，把一些買房訊息，或是如何挑選好房的資訊，告訴更多的朋友，這才是我覺得比較開心的事情。

　　而且對於正常的建商，他們肯定是坦然面對，因為一定是驗得越詳細，對它的品質越有認證，口碑也就越好。如果檢驗了一大堆項目都沒有問題，變相也是一種廣告宣傳，只有不良建商才會不希望驗屋。

　　我們當然希望建商把「交屋」這件事情，看得更嚴肅一點、隆重一點，把每個房子都整理好，才交給消費者。

　　以前買房子是把點交當作走一個過場，往往稍微點交一下，完畢之後送上一份「交屋禮」，再告訴購屋者：「後面要是有問題，還有維修保固！」就算大功告成。然而入住的同時，其實自己什麼也都搞不清楚。

　　因此，未來期待驗屋程序能夠越來越精準，讓它變成是一項不可或缺的專業，期許大家都夠開開心心地入住好房！