房地產理論與實務（6版）

1-4 產權的意義

一、不動產權利內涵

房地產的產權依據民法物權篇、債權篇的分類，屬於物權關係的有所有權、地上權、抵押權、典權、地役權（2010年2月修訂改為「不動產役權」）、永佃權（2010年2月修訂改為「農育權」）等，屬債權關係的有租賃權。

房地產雖然不能移動，但是它的「權利」卻可以移轉，例如土地、建物除了所有權（持有的權利）之外，還有他項權利都是可以移轉的。除此之外，土地法創設之耕作權與民法中之租賃權，事實上亦為不動產權利之內涵。簡述如下：

（一）所有權

民法第七六五條：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」民法第七七三條：「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。」所以，土地所有權的範圍，除地面外，尚可以達

到空間及地下。

（二）典權

民法第九一一條：「稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。」所謂的典權，是支付典價，使用他人的不動產或獲得收益的權利。典權存續中，典權人得將典物轉典或出租於他人或設定抵押權；但典權約定期限不得超過三十年；典權約期期滿之後兩年內如果出典人不以原典價回贖者，典權人即取得典物所有權。

（三）租賃權

民法第四二一條：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之。未以字據訂立者，視為不定期租賃（民法第四二二條）。民法第四二五條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

（四）地上權

地上權分為普通地上權及區分地上權。

1. 普通地上權

民法第八三二條規定：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」例如在他人土地上興建房屋等，而且地上權得為抵押權標的物，也就是可以拿去抵押借錢的意思。近幾年來，因都市中心土地取得困難，而政府又欠缺開發土地資金，不少政府的土地開發都借重民間企業，以地上權承租的關係採BOT共同開發公有土地，目前已許可開發完成或正在營造，如臺北火車站旁日勝生建設所推出的個案「京站」就是一成功案例。

其他例子就是臺北101大樓與晶華酒店，兩者建物所在土地屬於政府，101與晶華僅擁有五十年的「地上權」，一旦到期，就必須遷離或續約。

2. 區分地上權

民法第八四一之一條規定：「稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。」以往政府興建公共工程，徵收土地，即使只是蓋個高架橋，仍得徵收整片土地的所有權，可能侵害人民的財產權，也容易引起反彈。這一類土地糾紛，未來可望透過新增的「區分地上權」，由地上權設定空間範圍來解決。以木柵貓纜為例，貓纜只設定距地表高度60公尺以上到73公尺範圍的土地使用權，對於60公尺以下、73公尺以上的範圍，原土地所有權人仍可使用；對政府而言，因為只有徵收部分空間使用權，徵收價格也可以壓低。

（五）抵押權

分為普通抵押權及最高限額抵押權。

1. 普通抵押權

民法第八六○條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」例如拿房地產向銀行抵押借錢，所有權人即將房地產權設定抵押權給銀行。

2. 最高限額抵押權

民法第八八一之一條規定：「稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。」

普通抵押權：為一特定債權，債權消滅，抵押權歸於消滅。債權與抵押權乃一對一之關係，亦即一個抵押權僅能擔保一個債權（已發生）。

最高限額抵押權：先有抵押權後有債權，或先有債權後有抵押權均可。債權與抵押權乃多對一之關係，亦即一個抵押權可以擔保數個債權（包括現在發生、過去已發生或未來將發生）。擔保債權確定日期內所生之債權，均由此一最高限額抵押權為擔保，超過最高限額，就無優先受償之權利。

（六）農育權

民法第八五○之一條規定：「稱農育權者，謂在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權。」農育權之期限，不得逾二十年；農育權人可以將權利讓與他人或設定抵押權，以供擔保債權之履行。成立「農育權」，須以「農業用地」為對象；又農育權為「不動產物權」，依民法第七五八條「不動產物權登記生效主義」的規定，必須「登記」始生效力。

（七）不動產役權

民法第八五一條規定：「稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。」舉例來說，某人為了可以遠眺住家前方的美景，和前面空地的所有人簽訂「遠眺地役權」契約，請求他的土地建物不可高於多少公尺，以免妨礙其景觀。

不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的物（民法第八五三條）。不動產役權亦得就自己之不動產設定之（民法第八五九條之四）。

（八）其他權利

如耕作權，乃依土地法第一三三條之規定，為公有荒地承墾人自墾竣之日起無償取得所領墾地之耕作權。如繼續耕作滿十年，即無償取得土地所有權。由此可見，耕作權之取得，以墾竣荒地為要件並應依法辦理耕作權之登記，以完成物權效力。如此便與民法上所規定之物權已無差異，故通常將耕作權視為法定之用益物權。

民法規定之地上權、農育權、不動產役權、典權四種物權，均係以「使用收益」為內容的他項權利，其為「用益物權」，當事人間透過「設定」而取得，須經地政機關「登記」，使生效力（民法第七五八條）。

二、什麼是容積率？建蔽率？定義及實施目的

土地使用強度影響都市之空間與環境，其影響程度在於其使用強度所引進人與車對環境之衝擊。傳統對土地使用強度的限制是依使用分區，面對大馬路或公園綠地則可獲得較大的使用強度，這是俗稱的建蔽率管制地區，是早期傳統由基地面臨道路寬度決定允建容積的政策，卻無法預估及控制都市的成長規模，造成都市擁擠與環境品質降低。而容積率管制地區則依都市成長理論，依分區定出限制的土地使用強度，不因馬路大及臨公園則有強大的使用強度，所以容積率的實施，將導致土地使用強度降低，可以改善住宅的生活品質與容貌（1999年6月16日，全省納入容積率管制）（註4）。

我們常聽到建蔽率和容積率這兩個名詞，兩者同樣是控制土地使用強度的方法。所謂「容積率」，指的是建築基地內建築物地面上各樓層地板面積的總和，與建築基地面積之比率，不包括地下層及屋頂突出物。容積率也就是建坪與地坪的比，用來限制其使用密度，如下圖，E為基地面積；A、B、C為第一層至第三層之樓地板面積。

「建蔽率」指的是在一塊基地內，建築物的最大水平投影面積與基地面積之比，來限制其使用密度。簡單來說，建蔽率是屬於平面管制，容積率則是屬立體管制。建蔽率的設立，主要在規定建地必須留有空地，保障日照，採光以維持環境品質，所以當建蔽率小，則表示建築面積小、空地面積大；反之亦然。

建蔽率示意圖

比方說300坪的基地，基地周圍區域規定的建蔽率為60%，那麼，一樓的樓地板面積就是180坪（300坪×60%），剩下120坪的空地可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施（如游泳池）等。

圖A整塊範圍部分為基地面積，圖B陰影部分為建築面積；建蔽率=建築面積／基地面積=B/A。容積率和建蔽率的高低，依每筆土地的使用分區而有所不同。但事實上，兩率的因素皆考慮進去，就變成如下例：

某建設公司擁有一塊土地，基地面積300坪，使用分區管制為商業區，該區建蔽率60%，容積率600%，若要把建蔽率用完，則建物的最大投影面積為180坪。又該區的容積率600%，表示該筆土地可蓋建物總樓地板面積為（300坪×600%）

1800坪，在每層樓只能蓋180坪之情況下，該建築物至少可蓋至十層樓。依國內各地區不同使用分區之建蔽率及容積率相關規定，實施容積率管制的目的在於有效控制都市建築物的密度及人口分布，以及增加建築物造型的彈性，使都市景觀更豐富，改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性。

容積率＝〔計畫人口×平均每人居住樓地板面積／建築基地面積〕×100%

各都市計畫，全區之平均容積率標準，係考慮以下因素加以訂定：

1.計畫地區內計畫容納人口。

2.該地區所規劃之可供建築基地面積。

3.平均每人居住所需樓地板面積。

4.該地區所劃設之公共設施面積。

其次，再依計畫特性、區位（如商業區、住宅區等）、面臨道路寬度、鄰近公共設施之配置情形、地形地質及發展現況，各地區視需要分別訂定不同的容積率標準。

1-4 產權的意義

一、不動產權利內涵

房地產的產權依據民法物權篇、債權篇的分類，屬於物權關係的有所有權、地上權、抵押權、典權、地役權（2010年2月修訂改為「不動產役權」）、永佃權（2010年2月修訂改為「農育權」）等，屬債權關係的有租賃權。

房地產雖然不能移動，但是它的「權利」卻可以移轉，例如土地、建物除了所有權（持有的權利）之外，還有他項權利都是可以移轉的。除此之外，土地法創設之耕作權與民法中之租賃權，事實上亦為不動產權利之內涵。簡述如下：

（一）所有權

民法第七六五條：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使...

序
第一篇 入門篇
1-1 房地產之定義　2
1-2 土地使用的種類　4
1-3 房屋有哪些種類？　20
1-4 產權的意義　22
1-5 何謂建築業和代銷業？關係如何？　28
1-6 不動產土地開發及投資分析　47
1-7 地政調查及相關地籍資料　90
第二篇 產業篇
2-1 臺灣房市正在形成的趨勢　124
2-2 臺灣建築業面臨哪些問題？　130
2-3 建築業之產業特性及定位　133
第三篇 市場篇
3-1 何謂「市場調查」？　190
3-2 市場調查與實務　192
3-3 市場調查的一般原則及程序　201
第四篇 業務篇
4-1 何謂行銷及行銷定義？　264
4-2 何謂「行銷組合」或「行銷4P」？　266
4-3 賣方4P與買方4C　268
4-4 何謂「目標行銷」？何謂「STP」？　271
4-5 代銷公司產品策略流程　277
4-6 行銷內容─代銷公司個案開發後準備工作　295
4-7 個案推出廣告研究　322
第五篇 企劃篇
5-1 廣　告　428
5-2 媒　體　434
5-3 廣告表現　462
5-4 廣告製作　478
5-5 編排構圖設計　489
第六篇 稅務篇
6-1 不動產稅賦　510
6-2 房地產要繳什麼稅　544
6-3 持有不動產之有關稅目　546

序
第一篇 入門篇
1-1 房地產之定義　2
1-2 土地使用的種類　4
1-3 房屋有哪些種類？　20
1-4 產權的意義　22
1-5 何謂建築業和代銷業？關係如何？　28
1-6 不動產土地開發及投資分析　47
1-7 地政調查及相關地籍資料　90
第二篇 產業篇
2-1 臺灣房市正在形成的趨勢　124
2-2 臺灣建築業面臨哪些問題？　130
2-3 建築業之產業特性及定位　133
第三篇 市場篇
3-1 何謂「市場調查」？　190
3-2 市場調查與實務　192
3-3 市場調查的一般原則及程序　201
第四篇 業務篇
4-1 何謂行銷及行銷定義？　264
4-2 何謂「行銷組合」或「行銷4P」？　...