房地產：理論與實務（7版）

1-6 不動產土地開發及投資分析

一、前言

開發不動產有一句名言，就是「Location, Location, Location」，其意思是說，在開發不動產時，首要注重的是開發區位（地段）的選擇。何謂好的區位（地段）？這就考驗著開發人員的實力與眼光。

土地開發從字面而言，就是以土地為原料所作的開發行為。土地為房地產建設的起點，待開發後經由興建加工完成，再經市場出售房地產商品獲利；故土地是原料，建設公司為加工業者，房地產為產品；因此如何取得好原料乃為建設公司最重要的一環，也因此土地開發成為建設公司的開路先鋒。找到優質土地，價位當然高，但是好的土地必須透過好的加工與包裝，才能克服高成本的壓力，賣出高價。如果你找到的是普通原料或劣質原料，價格雖然較低，你可能必須比別人更用心企劃、規劃加工出好產品；此時，有關土地開發的技術分析與建築規劃的觀念應用，就成為土地開發成功與否的關鍵，做好事前準備，是任何一位土地開發者所需具有的知識。

一項投資案自土地資料取得開始，經市場分析、產品規劃設計構想、風險評估、簽約購地、工程興建、資金籌措、廣告行銷、物業管理至個案結束，必須經歷數個連續且相關的階段，而且需專業的開發人員與相關部門的配合才能順利完成，這也是一個公司能在市場深耕的主要因素。以往（1992年）臺灣不動產市場發展未成熟前，因外銷暢旺帶來了高經濟成長率，國民所得快速增加，帶動了房地產的購屋熱潮，許多業者僅憑「經驗」或「直覺」即可決定投資，毫無市場分析及調查可言，賺的只是景氣財，當市場景氣熱絡時可能有成功的機會；而在不動產市場已趨成熟後，由於建設公司日益增多，市場供給已超過需求，在消費者主導買方市場下，業者如不了解房地產市場趨勢，僅憑「直覺」推案的做法，常導致「血本無歸」、得不償失的後果。

因此，建商對於不動產的開發也開始更加注重事前的投資評估，務求徹底了解市場現況與預測未來發展，以最少的成本達到最大的效益；所以做好投資前的市場分析、行銷及財務可行性分析，將是未來不動產成功經營的要件。

二、不動產土地開發之型態

一般來說，常見的土地開發型態可分為下列六種：

（一）土地買斷

建設公司出資向地主購買土地，再進行規劃設計、廣告銷售、工程興建等行為。

（二）合作興建

俗稱合建，由地主提供土地，建設公司提供資金興建房屋，可分為三種型態：

1. 合建分屋

契約當事人訂約時言明，由建商提供營建資金於地主提供之土地建屋，於房屋興建完成後，建商則依約定分得一定比例或樓層分配房屋及持分土地。

2. 合建分售

係指由建商提供營建資金於地主提供之土地建屋，並約定由建方及地主分別以其各自名義與客戶簽約出售其持有之房屋及土地，並各自收取房屋款及土地款（即地主收土地款，建方收房屋款）。其特色在於建商單獨銷售房屋，並未與地主互易應得持分土地，與「合建分成」需由建商與地主之共同名義銷售房屋，依比例分得價款有別。

3. 合建分成

係指由建商提供營建資金於地主提供之土地建屋，並約定由雙方以共同名義與客戶簽定房屋與土地買賣契約，其房地所得扣除必要費用外，依約定比例分配收取價款。

（三）聯合開發

隨著經濟發展，基地規模日益擴大，不少政府機構之開發案釋出民間投資，如：捷運BOT聯合開發案、巨蛋開發案及高鐵、鐵路局場站聯合開發案等。為降低風險及提高利潤，投資業者逐漸嘗試尋求同業或異業結盟，進行聯合開發。依合作投資型態及合作內容，可分為下列幾種聯合開發型態：

1. 聯合投資開發

由兩家以上公司共同出資購買土地，合資購地既可降低投資風險，又可擴大買地規模。

2. 聯合投資興建

由兩家以上公司共同投資興建、規劃營運、管理等，以合資興建、營運為目的。

3. 聯合開發興建

綜合上述1.與2.之型態，由兩家以上公司合資進行土地開發及建物興建等業務。

（四）承租（地上權）

建設公司向政府承租土地興建房屋，購屋者只擁有建物所有權，未取得土地所有權，即買屋不買地。

（五）都市更新

隨著市區土地供給趨近飽和的情況下，都市更新成為建商在市區中取得大片土地的唯一方法。特別是當行政院提出原地、原建蔽、原容積之「三原」獎勵措施後，房市更出現一股「考古」風，好地段裡的老房子越來越吃香，也加速了都市更新的腳步。

為何要都市更新：

1. 建物窳陋且非防火結構或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。

2. 建物年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建物排列不良或道路彎曲狹小，妨害公共交通安全。

3. 建物未能符合都市應有之機能。

4. 居住環境惡劣，妨害公共衛生或社會治安。

5. 其他有迅速更新之必要，如戰爭、地震、火災、水災等重大變故遭受損壞。

都市更新條例已於1998年10月22日經立法院三讀通過，都市更新可帶來下列好處：

1. 提高生活環境品質，提升房地產價值，讓老舊社區重新規劃興建，使都市獲得新生命。

2. 權利變換取得之不動產於更新後，第一次移轉可減徵土增稅及契稅40%

（都市更新條例第四十六條）。

3. 更新後地價稅及房屋稅減半徵收兩年。

4. 可獲容積50%的獎勵，容積最高可達法定容積之1.5倍（都市更新建築容積獎勵辦法第十三條及都市更新條例第四十四條）。

5. 公益設施免計容積。

6. 加速都市畸零土地的整合，都市更新可透過多數決來共同開發。

101年內政部都市更新條例修正草案，擬提高都市更新概要所有權人數及面積之同意比例至3/10（都市更新會申請）或5/10（都市更新事業機構申請）；都市更新事業計畫所有權人數及面積之同意比例提高至2/3（迅行劃定地區）、3/4（優先劃定地區）、4/5（未經劃定地區民間自行劃定更新單元）或9/10（所有權面積已達比例，人數不計）。

都更流程大致分為五個階段：劃定都更範圍、提出都更計畫概要（需達住戶十分之一門檻）、都更事業計畫送審、訂出權利變換計畫、拆除重建等階段。

（六）公有土地標售

公有土地屬各級政府機關所有及管轄，其分成國有、直轄市有、縣（市）有及鄉（鎮、市）有等四種。各級政府機關因公務或公共需用公有不動產時，採無償撥用為原則，剩下非公用之土地，依性質、區域、計畫等不同，採出租、放領、委託經營管理、標售、地上權、BOT、聯合開發或暫為閒置等。

三、不動產土地開發流程

不動產的土地開發與一般產業的開發有極大的不同，不僅耗日費時、手續繁雜，牽涉的關係人及相關產業也相當眾多，特別是投入的開發資金更是十分龐大。

因為不動產與我們的生活息息相關，所以認識不動產的土地開發流程與程序，將有助於我們對房屋興建的始末有一完整的概念。不動產投資往往涉及土地之取得，因此在房地產開發前，均應進行一連串縝密的規劃及分析步驟，稱為「不動產（土地）開發流程」。由於不動產土地開發的過程牽涉層面廣泛，所以參與不動產土地開發的人員，除了開發商以外，其他參與討論服務的人員包括建築師、地政士、廣告公司、技師（土木、機電、結構）、估價師、景觀設計師、室內設計師、規劃師等都與土地開發的過程有所關聯。

（一）廣義的土地開發

自土地開發策略擬定、投資可行性與市場分析、土地取得、資金籌措、產品規劃設計、開發興建、廣告行銷及招商管理、物業管理服務等步驟，均是不動產投資開發個案所需具備之要件。由本頁下圖，可明顯看出不動產開發流程之各步驟及其間相關之角色。

不動產土地開發流程自投資者開發計畫至租／售後物業管理，可分為數階段（見頁57、58圖）。

1-6 不動產土地開發及投資分析

一、前言

開發不動產有一句名言，就是「Location, Location, Location」，其意思是說，在開發不動產時，首要注重的是開發區位（地段）的選擇。何謂好的區位（地段）？這就考驗著開發人員的實力與眼光。

土地開發從字面而言，就是以土地為原料所作的開發行為。土地為房地產建設的起點，待開發後經由興建加工完成，再經市場出售房地產商品獲利；故土地是原料，建設公司為加工業者，房地產為產品；因此如何取得好原料乃為建設公司最重要的一環，也因此土地開發成為建設公司的開路先鋒。找到優質土地，...

作者七版序

感謝國內各大建設、廣告、仲介及大專院校選用本書，讓本書能在短期間內有七版的機會，有見於國內房地產市場的熱絡及相關行業受此行業的牽動，帶動了大量的就業人口，在競爭激烈的十倍速時代，如何讓自己立於不敗的地位，並培養職場的競爭力，要訣就是快速學習，找到一本好的工具書，按部就班，讓自己快速成為行銷達人；本書的功能，就是輔助有興趣從事此行業的朋友，有簡易明瞭的實戰手冊可為參考，並對房地產有個全盤的概念，培養自己的職場競爭力。

為使內容更完整，除了修正最新法令規章並將圖表更新，務必使內容充實、豐富、敘述簡潔、架構清楚，理論與實務兼具；重新編排讓印刷更完美，視覺更舒服，有了六次再版的經驗，讓作者更能了解讀者的需求，面對產業的快速變遷，企業遭遇的競爭加劇，就代表消費者相對擁有更多的選擇、更優勢的談判力、以及更快速改變的需求與偏好。因此，如何使消費者在面對爭奇鬥妍產品的眾多選擇中，唯獨鍾情於貴公司產品，就成為行銷人員最想要完成的目標。

在眾多朋友的協助下，雖然克服了種種困難，但還是要感謝─國立高雄應用科技大學「金融系」給我這個兼課的機會，能在進修學院與金融系的銀行界前輩們共同研討房地產的產業與行銷分析，蒐集更多「產、學」界們不同的觀念與想法，使得本書更具多元性思維與想法，讓本書更具完整性，務必理論與實務配合，讓讀者一看就懂，一學就會。

本書共分六大章節，從建設公司土地開發及廣告公司個案開發入門篇開始、進入產業篇、市場篇、業務篇、企畫篇、稅務篇等，有系統地導引，從基本概念到理論再與實務結合，文中除就本身從事房地產的實務心得，並參酌相關重要文獻與國內外各大教授之理論，分別系統說明，配合業界實務操作，是一本兼具理論與實務的工具書。

個人的能力與知識有限，能將本書定稿，首先要感謝公司同事們的協助與幫忙，才能收集多方面的資料；其他要感謝的有五南出版機構賜予作者出書機會、大中會計事務所邱明洲大會計師的鼎力惠稿、永然法律事務所吳任偉律師的提供資料，使得第七版內容更豐富與實用，在此致上本人最誠摯之謝意。

如蒙讀者支持購買，個人僅將本書的版稅收入二分之一捐給國立高雄應用科技大學「金融系」，以感謝該系願提供業師與學生之教學互動，真正力行技職體系的教育精神，有別於「他系」或「他校」的作風，足為教育界之典範，個人亦樂於捐助以協助該系貧寒學生基金之用途。

房地產學問包羅萬象，每個人都有各自的見解與詮釋，筆者僅能提供各方不同的見解與闡釋，抱著「拋磚引玉」的出發點，希望你也能提供更多、更新的資料，讓大家一起來分享。有了你的關懷，才能讓本書更充實與完善，我們也很期待各方先進不吝指正。

為幫助有志從事房地產之新進人員，能更快速學習與進步，作者與高雄市經紀人職業工會陳世雷理事長於文化大學高雄進修推廣中心（高雄市議會正對面華國金融大樓3樓）開闢房地產行銷及土地開發、購屋及投資選擇等專業課程，頗受歡迎與好評，對學員問題皆能一一解惑，讓學員學習更能事半功倍，早日邁向成功之路。

吳家德

e-mail：wublog@yahoo.com.tw



李永然律師推薦序

多年前，家德兄在皇普建設股份有限公司任職時，即選擇永然聯合法律事務所擔任法律顧問；2011年4月，適逢永然聯合法律事務所在南臺灣成立高雄分所，家德兄因信任永然聯合法律事務所所堅持之「最高法律服務品質」的經營理念，除主動來所拜訪外，更再次聘任永然聯合法律事務所高雄所，作為其所任職之同興開發股份有限公司的法律顧問！因此，我們之間有了淵源！今日有幸承蒙家德兄的邀約，為本書撰擬推薦序，我倍覺開心！

自1979年開始執行律師業務開始，我為了增加不動產領域知識，就已經開始大量接觸該類型的案件，並以教學相長的態度，開始在各地教授不動產相關課程，也因此意識到房地產領域在法律事務上的發展性。爾後，我在1985年自行創立「永然法律事務所」，該所於2000年更名為「永然聯合法律事務所」迄今，創業一路以來，不動產相關法律業務也成為事業裡非常重要的一環。事實上，不動產領域相當複雜，牽涉專業知識廣泛，相關法令為因應不動產的交易型態、政策考量也有多次增修法令，故需要不斷精進相關學理與實務操作等知識，方能跟得上不動產的趨勢與變化，而家德兄的著作正是不動產知識增長的良書益友！

本書於2011年2月出版第5版，繼於今日第7版再印問世，內容上除分別自不動產基礎概念與理論入門介紹，並結合「產業」、「市場」、「業務」、「企劃」、「稅務」等與不動產息息相關知識與資訊，更進一步配合近年不動產競爭激烈、變化迅速，以及不動產經紀業管理條例修法、不動產交易實價登錄實施等重要議題，故特別為此針對土地開發企劃之部分更新內容，由此，益顯家德兄對於不動產市場，富有極高敏銳度，並藉以不斷充實知識，得以讓本書內容更新與再版，與不動產市場之變化緊密結合，有助閱讀本書之讀者，從不動產基本概念到理論，有系統地、有邏輯地理解，並配合書中介紹業界之操作，更進而與實務合而為一，與不動產市場永不脫鉤！我也由衷地向對不動產市場有興趣者、或入門者、或欲進階了解不動產實務者，推薦選擇本書。

在此，我相信本書勢必銷售不錯，因為家德兄不吝惜透過書籍的資源分享與努力推廣不動產知識，以教學相長的理念，及版稅的二分之一捐助學校、回饋社會的胸襟，得以嘉惠無限眾人。當然，家德兄必然會讓本書持續跟隨著不動產市場及法令變化，不斷添撰最新的內容與元素，得以再付梓，亦是對社會大眾的一大回饋！

永然聯合法律事務所所長

財團法人永然法律基金會董事長

李永然

作者七版序

感謝國內各大建設、廣告、仲介及大專院校選用本書，讓本書能在短期間內有七版的機會，有見於國內房地產市場的熱絡及相關行業受此行業的牽動，帶動了大量的就業人口，在競爭激烈的十倍速時代，如何讓自己立於不敗的地位，並培養職場的競爭力，要訣就是快速學習，找到一本好的工具書，按部就班，讓自己快速成為行銷達人；本書的功能，就是輔助有興趣從事此行業的朋友，有簡易明瞭的實戰手冊可為參考，並對房地產有個全盤的概念，培養自己的職場競爭力。

為使內容更完整，除了修正最新法令規章並將圖表更新，務必使內容...

第一篇 入門篇
1-1 不動產與房地產之區別
1-2 土地使用的種類
1-3 房屋有哪些種類？
1-4 產權的意義
1-5 何謂建築業、代銷業和仲介業？關係如何？
1-6 不動產土地開發及投資分析
1-7 地政調查及相關地籍資料
第二篇 產業篇
2-1 臺灣房市正在形成的趨勢
2-2 臺灣建築業面臨哪些問題？
2-3 建築業之產業特性及定位
第三篇 市場篇
3-1 何謂「市場調查」？
3-2 市場調查與實務
3-3 市場調查的一般原則及程序
第四篇 業務篇
4-1 何謂行銷及行銷定義？
4-2 何謂「行銷組合」或「行銷4P」？　
4-3 賣方4P與買方4C
4-4 何謂「目標行銷」？何謂「STP」？　
4-5 代銷公司產品策略流程
4-6 行銷內容─代銷公司個案開發後準備工作
4-7 專案負責人工作要項之準備
第五篇 企劃篇
5-1 廣　告
5-2 媒　體
5-3 廣告表現
5-4 廣告製作
5-5 編排構圖設計
第六篇 稅務篇
6-1 不動產稅賦
6-2 房地產要繳什麼稅
6-3 持有不動產之有關稅目

第一篇 入門篇
1-1 不動產與房地產之區別
1-2 土地使用的種類
1-3 房屋有哪些種類？
1-4 產權的意義
1-5 何謂建築業、代銷業和仲介業？關係如何？
1-6 不動產土地開發及投資分析
1-7 地政調查及相關地籍資料
第二篇 產業篇
2-1 臺灣房市正在形成的趨勢
2-2 臺灣建築業面臨哪些問題？
2-3 建築業之產業特性及定位
第三篇 市場篇
3-1 何謂「市場調查」？
3-2 市場調查與實務
3-3 市場調查的一般原則及程序
第四篇 業務篇
4-1 何謂行銷及行銷定義？
4-2 何謂「行銷組合」或「行銷4P」？　
4-3 賣方4P與買方4C
4-4 何謂「目標行銷」？...