房地產登記實務

第一節　地政士與代理

一、代理申請

由於民法總則編有「代理」之規定，故土地登記得由他人代理申請，該代理人即一般所謂「代書人」。於民國90年10月4日制定公布「地政士法」，並於

公布後六個月施行以後，該「代書人」，由「地政士」取而代之。

土地法第37條之1第1項規定，土地登記之申請，得出具委託書，委託代理人為之。準此，可知土地登記得由當事人親自申請（註：對行政機關應以「申請」為之，對法院始以「聲請」為之），亦得附具委託書委託他人申請。該委託他人申請之「他人」，得為「一般人」或「地政士」，即土地登記專業代理制度，並未排斥一般代理，惟以土地登記代理為專業者，應具備「地政士」資格並應依法「開業」。

二、代理人應親自申請

土地登記規則第37條第1項前段規定，土地登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書。同法條第2項規定，代理申請登記時，除法律另有規定外，

代理人應親自到場，並由登記機關核對其身分。故代理人受託辦理登記，除應有委託書外，尚應持身分證件親自送件，地政事務所始予受理。

三、登記助理員

因法令規定代理人應親自持身分證件送件，但甚多代理人由於表現良好，致業務繁忙，於接待當事人、研究案情、審理案件，已經分身乏術，欲其親自

送件，實有困難。因此，乃有「複代理」之產生。「複代理人」通常係「地政士事務所」的外務人員，其僅係代理「地政士」申請收件及領狀，故不作為「代書」所得稅的課徵對象。

所謂「複代理」，應是「地政士」受託代理申請之「土地登記案件」，委託另一「地政士」代理申請之意。故前述外務人員之代理收件及領狀，並非實質上之「複代理」。為解決前述「地政士」分身乏術之困難及提升其服務品質，地政士法第29條乃有「登記助理員」之規定：地政士受託向登記機關辦理土地登記之送件及領件工作，得由其僱用之登記助理員為之。但登記機關認有必要時，得通知地政士本人到場。

前項登記助理員，應具備下列資格之一：

1.領有地政士證書者。

2.專科以上學校地政相關系科畢業者。

3.高中或高職以上學校畢業，並於地政士事務所服務二年以上者。

地政士僱用登記助理員以二人為限，並應於僱傭關係開始前或終止後向直轄市、縣（市）主管機關及所在地之地政士公會申請備查。

四、委託書

土地登記規則第37條第1項規定，土地登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書。其委託複代理人者，並應出具複代理人之委託書。但登記申請書

已載明委任關係者，不在此限。目前登記申請書均已載明委任關係，故均免附委託書。

複代理人代理申請登記時，除法律另有規定外，如同前述代理人，應親自到場，並由登記機關核對其身分。

第一節　地政士與代理

一、代理申請

由於民法總則編有「代理」之規定，故土地登記得由他人代理申請，該代理人即一般所謂「代書人」。於民國90年10月4日制定公布「地政士法」，並於

公布後六個月施行以後，該「代書人」，由「地政士」取而代之。

土地法第37條之1第1項規定，土地登記之申請，得出具委託書，委託代理人為之。準此，可知土地登記得由當事人親自申請（註：對行政機關應以「申請」為之，對法院始以「聲請」為之），亦得附具委託書委託他人申請。該委託他人申請之「他人」，得為「一般人」或「地政士」，即土地登記專業代理制...

●序言

一、房地產登記實務，事涉駁雜，疏於體驗者，實難免「望洋興嘆」。地政諸賢，有感於此，乃不遺餘力地或理論討論，或法令整編，或實務撰述，故有關房地產登記之書籍頗多，其於地政登記之「公開化」，助益匪淺。惟綜觀坊間書籍，對於每一登記個案分別作有系統之敘說者，似尚闕如，是以筆者乃奮地政小兵之勇，以補地政諸賢之失，斯為拙著之動機。

二、本書系基於登記申請人之立場撰述，故有關地政機關內部作業實務，均置之不言，庶使本書之敘說，更具簡潔性。

三、本書以登記申請實務為主，並涉及與登記息息相關之調查、簽約及稅賦等事務，庶使本書之敘說，更具完整性。

四、本書登記實務各章節，首列有關之法條規定及相關而重要之行政解釋，庶使本書之敘說，，更具實用性。

五、臺灣省地區，部分地政事務所或因業務不多，或因人手不足，故登記櫃臺化後，仍有一人兼辦計費、開單或收費、收件等情事。故本書登記實務之申辦手續，乃就首善地區之臺北市為主題，，庶使本書之敘說，更具激勵性。

六、本書各章節之書表填寫說明，係根據政府擬定之填寫說明，針對各登記個案予以分解，庶使本書之敘說，更具確實性。

七、本書各章節之末，均附各登記個案之書表填寫範例，庶使本書之敘說，更具參考性。

八、筆者學於地政一門，亦致用於地政一途，為學驗俱淺，是以本書漏誤之處，勢所難免，尚祈 師長賢達，有以教正，是所企盼。

陳銘福 謹誌於臺北

民國67年1月1日

●23版序

本書初版迄今將近四十年，為家父一生從事不動產教學及實務之心血結晶，亦為深受廣大讀者及不動產業者喜愛的實用工具書。因有承接家父衣缽的重責大任，經手修訂本書時，總是抱持戒慎恐懼、如履薄冰的態度，小心翼翼逐頁校核相關登記法令、解釋函令及各類申請書表，故花費較多時間進行修正。

本版修訂時，地政士法、土地登記規則、地籍測量實施規則、建物所有權第一次登記相關法令、遺產及贈與稅法等部分條文均已修正，此外，政府為居住正義，使房地課稅合理化，在所得稅法增訂了房地合一課稅相關之規定，以及修正並提高房屋稅條例所規定非自住房屋之稅率。最後，內政部針對各種定型化契約書範本，例如預售屋買賣契約書、成屋買賣契約書、預售停車位買賣契約書及房屋租賃契約書，亦已修正。基此，於本書相關章節之內容，進行修訂。

本版付印前，適逢內政部修正公布地籍測量實施規則部分條文，故及時據以修正本版相關內容。

本版修訂時，又適逢內政部預告修正土地登記規則，故先行將草案修文修訂入於本版，讀者參考使用本書時，請參閱正式公布實施之條文是否有差異，以免有誤。

本版書序由陳冠融負責修訂，疏漏之處祈盼讀者惠續指正。

陳冠融敬誌

民國105年12月

●序言

一、房地產登記實務，事涉駁雜，疏於體驗者，實難免「望洋興嘆」。地政諸賢，有感於此，乃不遺餘力地或理論討論，或法令整編，或實務撰述，故有關房地產登記之書籍頗多，其於地政登記之「公開化」，助益匪淺。惟綜觀坊間書籍，對於每一登記個案分別作有系統之敘說者，似尚闕如，是以筆者乃奮地政小兵之勇，以補地政諸賢之失，斯為拙著之動機。

二、本書系基於登記申請人之立場撰述，故有關地政機關內部作業實務，均置之不言，庶使本書之敘說，更具簡潔性。

三、本書以登記申請實務為主，並涉及與登記息息相關之調查、簽約及稅賦...

第一編　基本認識
第一章　認識地政士
第二章　認識房地產
第三章　認識簽約
第四章　認識稅賦
第五章　認識登記
第二編　登記實務
第六章　所有權總登記
第七章　測量複丈及標示變更登記
第八章　所有權移轉變更登記
第九章　他項權利設定登記
第十章　他項權利移轉登記
第十一章　他項權利內容變更登記
第十二章　繼承登記
第十三章　土地權利信託登記
第十四章　更正與限制登記
第十五章　塗銷登記與消滅登記
第十六章　其他登記
第十七章　祭祀公業及地籍清理
第十八章　總　結

第一編　基本認識
第一章　認識地政士
第二章　認識房地產
第三章　認識簽約
第四章　認識稅賦
第五章　認識登記
第二編　登記實務
第六章　所有權總登記
第七章　測量複丈及標示變更登記
第八章　所有權移轉變更登記
第九章　他項權利設定登記
第十章　他項權利移轉登記
第十一章　他項權利內容變更登記
第十二章　繼承登記
第十三章　土地權利信託登記
第十四章　更正與限制登記
第十五章　塗銷登記與消滅登記
第十六章　其他登記
第十七章　祭祀公業及地籍清理
第十八章　總　結