房地產理論與實務

名人推薦：※陳世雷

敦煌不動產事業有限公司總經理

高雄市政府都市更新審議委員會委員

高雄市不動產經紀人職業工會理事長

1-6 不動產土地開發及投資分析

一、前言

開發不動產有一句名言，就是「Location, Location, Location」，其意思是說，在開發不動產時，首要注重的是開發區位（地段）的選擇。何謂好的區位（地段）？這就考驗著開發人員的實力與眼光。

土地開發從字面而言，就是以土地為原料所作的開發行為。土地為房地產建設的起點，待開發後經由興建加工完成，再經市場出售房地產商品獲利；故土地是原料，建設公司為加工業者，房地產為產品；因此如何取得好原料乃為建設公司最重要的一環，也因此土地開發成為建設公司的開路先鋒。找到優質土地，價位當然高，但是好的土地必須透過好的加工與包裝，才能克服高成本的壓力，賣出高價。如果你找到的是普通原料或劣質原料，價格雖然較低，你可能必須比別人更用心企劃、規劃加工出好產品；此時，有關土地開發的技術分析與建築規劃的觀念應用，就成為土地開發成功與否的關鍵，做好事前準備，是任何一位土地開發者所需具有的知識。

一項投資案自土地資料取得開始，經市場分析、產品規劃設計構想、風險評估、簽約購地、工程興建、資金籌措、廣告行銷、物業管理至個案結束，必須經歷數個連續且相關的階段，而且需專業的開發人員與相關部門的配合才能順利完成，這也是一個公司能在市場深耕的主要因素。以往（1992年）臺灣不動產市場發展未成熟前，因外銷暢旺帶來了高經濟成長率，國民所得快速增加，帶動了房地產的購屋熱潮，許多業者僅憑「經驗」或「直覺」即可決定投資，毫無市場分析及調查可言，賺的只是景氣財，當市場景氣熱絡時可能有成功的機會；而在不動產市場已趨成熟後，由於建設公司日益增多，市場供給已超過需求，在消費者主導買方市場下，業者如不了解房地產市場趨勢，僅憑「直覺」推案的做法，常導致「血本無歸」、得不償失的後果。

因此，建商對於不動產的開發也開始更加注重事前的投資評估，務求徹底了解市場現況與預測未來發展，以最少的成本達到最大的效益；所以做好投資前的市場分析、行銷及財務可行性分析，將是未來不動產成功經營的要件。

二、不動產土地開發之型態

一般來說，常見的土地開發型態可分為下列六種：

（一）土地買斷

建設公司出資向地主購買土地，再進行規劃設計、廣告銷售、工程興建等行為。

（二）合作興建

俗稱合建，由地主提供土地，建設公司提供資金興建房屋，可分為三種型態：

1. 合建分屋

契約當事人訂約時言明，由建商提供營建資金於地主提供之土地建屋，於房屋興建完成後，建商則依約定分得一定比例或樓層分配房屋及持分土地。

2. 合建分售

係指由建商提供營建資金於地主提供之土地建屋，並約定由建方及地主分別以其各自名義與客戶簽約出售其持有之房屋及土地，並各自收取房屋款及土地款（即地主收土地款，建方收房屋款）。其特色在於建商單獨銷售房屋，並未與地主互易應得持分土地，與「合建分成」需由建商與地主之共同名義銷售房屋，依比例分得價款有別。

3. 合建分成

係指由建商提供營建資金於地主提供之土地建屋，並約定由雙方以共同名義與客戶簽定房屋與土地買賣契約，其房地所得扣除必要費用外，依約定比例分配收取價款。

（三）聯合開發

隨著經濟發展，基地規模日益擴大，不少政府機構之開發案釋出民間投資，如：捷運BOT聯合開發案、巨蛋開發案及高鐵、鐵路局場站聯合開發案等。為降低風險及提高利潤，投資業者逐漸嘗試尋求同業或異業結盟，進行聯合開發。依合作投資型態及合作內容，可分為下列幾種聯合開發型態：

1. 聯合投資開發

由兩家以上公司共同出資購買土地，合資購地既可降低投資風險，又可擴大買地規模。

2. 聯合投資興建

由兩家以上公司共同投資興建、規劃營運、管理等，以合資興建、營運為目的。

3. 聯合開發興建

綜合上述1.與2.之型態，由兩家以上公司合資進行土地開發及建物興建等業務。

（四）承租（地上權）

建設公司向政府承租土地興建房屋，購屋者只擁有建物所有權，未取得土地所有權，即買屋不買地。

（五）都市更新

隨著市區土地供給趨近飽和的情況下，都市更新成為建商在市區中取得大片土地的唯一方法。特別是當行政院提出原地、原建蔽、原容積之「三原」獎勵措施後，房市更出現一股「考古」風，好地段裡的老房子越來越吃香，也加速了都市更新的腳步。

為何要都市更新：

1. 建物窳陋且非防火結構或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。

2. 建物年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建物排列不良或道路彎曲狹小，妨害公共交通安全。

3. 建物未能符合都市應有之機能。

4. 居住環境惡劣，妨害公共衛生或社會治安。

5. 其他有迅速更新之必要，如戰爭、地震、火災、水災等重大變故遭受損壞。

都市更新條例已於1998年10月22日經立法院三讀通過，都市更新可帶來下列好處：

1. 提高生活環境品質，提升房地產價值，讓老舊社區重新規劃興建，使都市獲得新生命。

2. 權利變換取得之不動產於更新後，第一次移轉可減徵土增稅及契稅40%

（都市更新條例第四十六條）。

3. 更新後地價稅及房屋稅減半徵收兩年。

4. 可獲容積50%的獎勵，容積最高可達法定容積之1.5倍（都市更新建築容積獎勵辦法第十三條及都市更新條例第四十四條）。

5. 公益設施免計容積。

6. 加速都市畸零土地的整合，都市更新可透過多數決來共同開發。

101年內政部都市更新條例修正草案，擬提高都市更新概要所有權人數及面積之同意比例至3/10（都市更新會申請）或5/10（都市更新事業機構申請）；都市更新事業計畫所有權人數及面積之同意比例提高至2/3（迅行劃定地區）、3/4（優先劃定地區）、4/5（未經劃定地區民間自行劃定更新單元）或9/10（所有權面積已達比例，人數不計）。

都更流程大致分為五個階段：劃定都更範圍、提出都更計畫概要（需達住戶十分之一門檻）、都更事業計畫送審、訂出權利變換計畫、拆除重建等階段。

（六）公有土地標售

公有土地屬各級政府機關所有及管轄，其分成國有、直轄市有、縣（市）有及鄉（鎮、市）有等四種。各級政府機關因公務或公共需用公有不動產時，採無償撥用為原則，剩下非公用之土地，依性質、區域、計畫等不同，採出租、放領、委託經營管理、標售、地上權、BOT、聯合開發或暫為閒置等。

三、不動產土地開發流程

不動產的土地開發與一般產業的開發有極大的不同，不僅耗日費時、手續繁雜，牽涉的關係人及相關產業也相當眾多，特別是投入的開發資金更是十分龐大。

因為不動產與我們的生活息息相關，所以認識不動產的土地開發流程與程序，將有助於我們對房屋興建的始末有一完整的概念。不動產投資往往涉及土地之取得，因此在房地產開發前，均應進行一連串縝密的規劃及分析步驟，稱為「不動產（土地）開發流程」。由於不動產土地開發的過程牽涉層面廣泛，所以參與不動產土地開發的人員，除了開發商以外，其他參與討論服務的人員包括建築師、地政士、廣告公司、技師（土木、機電、結構）、估價師、景觀設計師、室內設計師、規劃師等都與土地開發的過程有所關聯。

（一）廣義的土地開發

自土地開發策略擬定、投資可行性與市場分析、土地取得、資金籌措、產品規劃設計、開發興建、廣告行銷及招商管理、物業管理服務等步驟，均是不動產投資開發個案所需具備之要件。由本頁下圖，可明顯看出不動產開發流程之各步驟及其間相關之角色。

不動產土地開發流程自投資者開發計畫至租／售後物業管理，可分為數階段（見頁57、58圖）。

1-6 不動產土地開發及投資分析

一、前言

開發不動產有一句名言，就是「Location, Location, Location」，其意思是說，在開發不動產時，首要注重的是開發區位（地段）的選擇。何謂好的區位（地段）？這就考驗著開發人員的實力與眼光。

土地開發從字面而言，就是以土地為原料所作的開發行為。土地為房地產建設的起點，待開發後經由興建加工完成，再經市場出售房地產商品獲利；故土地是原料，建設公司為加工業者，房地產為產品；因此如何取得好原料乃為建設公司最重要的一環，也因此土地開發成為建設公司的開路先鋒。找到優質土地...

作者十一版序

成功路上並不擁擠，

因為堅持的人不多.

感謝國內各大建設、廣告、仲介公司及大專院校選用本書，讓本書出刊能邁向十一版，有鑑於國內房地產市場的熱絡及相關法規修正快速，所以每次的再版都配合新的房地產法規修正，讓讀者都能與時俱進，抓住市場的動態，讓自己立於不敗的地位，要訣就是快速學習，找到一本好的工具書，按步就班，讓自己快速成為行銷達人；本書的功能，就是輔助有興趣從事此行業的朋友，有簡易明瞭的實戰手冊作為參考，並對房地產有個全盤的概念，培養自己的職場競爭力。

本書共分六大章節，從建設公司土地開發及代銷、仲介入門篇開始、進入產業篇、市場篇、業務篇、企畫篇、稅務篇等，有系統地導引，從基本概念到理論再與實務結合，讓你了解業界如何操作房地產，文中除就本身多年從事房地產的實務心得，並參酌相關重要文獻與國內外各大教授之理論，分別系統說明，是一本兼具理論與實務的工具書。

個人的能力與知識有限，能將本書定稿，首先要感謝公司同事們的協助與幫忙，才能收集多方面的資料；其他要感謝的有五南出版機構賜予作者出書機會、大中會計事務所邱明洲大會計師的鼎力惠稿、永然法律事務所吳任偉律師的提供資料，使得第十一版內容更豐富與實用，在此致上本人最誠摯之謝意。

為幫助有志從事房地產之新進人員，能更快速學習與進步，作者與高雄市經紀人職業工會陳世雷理事長及信託專家蔡宗廷老師、法界名人吳任偉律師一同於文化大學高雄進修推廣中心（高雄市議會正對面華國金融大樓3樓，07-2510089）開闢房地產實務系列課程--不動產土地開發、行銷、購屋、投資、信託等6種不動產專業課程，頗受歡迎與好評，對學員問題皆能一一解惑，讓想從事房地產學員，學習過程更能事半功倍，早日邁向成功之路。

作者聯絡信箱︰

e-mail：wublog@yahoo.com.tw

吳家德 2018/7/10於高雄

作者十一版序

成功路上並不擁擠，

因為堅持的人不多.

感謝國內各大建設、廣告、仲介公司及大專院校選用本書，讓本書出刊能邁向十一版，有鑑於國內房地產市場的熱絡及相關法規修正快速，所以每次的再版都配合新的房地產法規修正，讓讀者都能與時俱進，抓住市場的動態，讓自己立於不敗的地位，要訣就是快速學習，找到一本好的工具書，按步就班，讓自己快速成為行銷達人；本書的功能，就是輔助有興趣從事此行業的朋友，有簡易明瞭的實戰手冊作為參考，並對房地產有個全盤的概念，培養自己的職場競爭力。

本書共分六大章節，從建設公司土...

推薦序
作者十一版序
入門篇
1-1 不動產與房地產之區別　
一、「房地產」（Real Property）的定義　
二、「不動產」（Real Estate）的定義　
1-2 土地使用的種類　
一、依區域計畫法區分：都市土地、非都市土地　
二、依土地之權屬區分：私有土地、公有土地　
三、 依土地使用目的區分：建築用地、非建築用地　
四、依開發程度區分　
1-3 房屋有哪些種類？　
一、以屋齡分　
二、依照拍賣方式區分　
1-4 產權的意義　
一、不動產權利內涵　
二、什麼是容積率？建蔽率？定義及實施目的　
1-5 何謂建築業、代銷業和仲介業？關係如何？　
一、建築業簡介　
二、代銷公司簡介　
三、仲介公司簡介 　
1-6 不動產土地開發及投資分析　
一、前言　
二、不動產土地開發之型態　
三、土地開發的目的　
四、不動產土地開發流程　
五、土地基本資料蒐集與現場勘查　
六、市場調查分析　
七、產品定位與開發構想　
八、投資可行性粗估：不動產估價　
九、土地取得　
十、產品規劃設計、資金措籌、風險管理　
十一、工程興建與費用　
十二、廣告銷售　
十三、交屋後管理（出售／出租、營運管理）　
十四、售後服務　
1-7 地政調查及相關地籍資料　
一、產權調查第一步：取得賣方資料　
二、產權調查第二步：申請土地及建物登記簿謄本　
三、產權調查第三步：申請地籍圖謄本及建物測量成果圖　
四、產權調查第四步：申請分區使用證明書　
產業篇
2-1 臺灣房市正在形成的趨勢　
一、經濟成長進入低度化　
二、就業市場走向高失業率　
三、社會變成全面老年化，人口成長停滯化　
四、知識經濟取代資產價值　
五、都市更新與拉皮防老化　
第二篇
六、 豪宅與小宅兩極化，住宅光纖化、綠建築化
七、逐捷運、高鐵而居　
八、實價登錄，交易全都露，房市健全化　
九、 高稅負時代來臨，不動產將走向自用為主流的大市場　
2-2 建築業之產業特性及定位　
一、臺灣建築業產業概況　
二、建築產業景氣變遷及產銷概況　
三、產業價值鏈　
四、建築業多角化的省思　
五、開放陸資購買不動產，利多？利空？　
市場篇
3-1 何謂「市場調查」？　
市場調查的重要性　
3-2 市場調查與實務　
一、市場研究的定義及與各部門的關係　
二、市場調查的程序　
三、市場研究的分類法　
四、市場研究的利益與限度　
3-3 市場調查的一般原則及程序　
一、市場調查的一般原則　
二、市場調查的程序　
三、市場調查人員容易遭遇的困難　
【附錄】簡報案例及個案表格　
第三篇
業務篇
4-1 何謂行銷及行銷定義？　
行銷（Marketing）≠銷售（Selling）　
4-2 何謂「行銷組合」或「行銷4P」？　
行銷組合的運作　
4-3 賣方4P與買方4C　
一、生產者導向　
二、消費者導向　
4-4 何謂「目標行銷」？何謂「S-T-P」？　
一、 步驟一：市場區隔化（Market Segmentation）　
二、 步驟二：目標市場的選定（Market Targeting）　
三、步驟三：產品定位（Product Positioning）　
4-5 代銷公司產品策略流程　
一、評估市場需求（市場研究分析）　
二、消費者行為分析（5W, 2H）　
三、目標行銷　
四、 產品定位可使土地擁有者或建物興建者達到的目的
五、如果有一塊土地，你將如何進行產品定位？　
六、不動產行銷組合（4P）　
4-6 行銷內容：代銷公司個案開發後準備工作　
一、市場研究（調查與分析）　
二、全案動腦協調會議　
三、個案現場銷售組織與內容　
四、命名　
五、工作流程表擬定　
六、預售與公開　
第四篇
七、建築師連繫工作　
八、建材設備及公設建議　
九、定價位　
十、現場整理　
十一、 接待中心、樣品屋、招牌、圍牆、指示牌、區域
牌之安排及懸掛　
十二、接待中心整理及環境美化　
十三、水電及臨時電話　
十四、建築執照　
十五、企劃部配合工作　
十六、合約書擬定　
十七、接待中心整理　
十八、銷售前講習會　
十九、個案正式推出掌握銷售之研究　
二十、銷售前之工作　
二十一、簽約　
二十二、銷售過程其他工作要點　
二十三、現場業務作業與SP促銷活動、成交法則　
二十四、個案銷售結束後之各項工作　
二十五、銷售結案報告　
4-7 專案負責人工作要項之準備　
【附錄】(一)內政部預售屋買賣契約書範本　
(二)內政部成屋買賣契約書範本　
(三)文章閱讀：法拍屋應有的法律常識　
(四)業務部常用表格參考　
企劃篇
5-1 廣　告　
一、何謂廣告？廣告戰略的重要性　
第五篇
二、房地產的廣告目標及廣告策略　
三、廣告表現　
5-2 媒　體　
一、主要廣告媒體的特性　
二、報紙媒體（Newspaper Media）　
三、雜誌媒體（Magazine Media）　
四、電視媒體（TV Media）　
五、電臺媒體（Radio Media）　
六、網路數位媒體（Digit Media）　
七、交通廣告　
八、汽球廣告　
九、 廣告信函（DM）、夾報、手發傳單flier、line@生
活圈　
5-3 廣告表現　
一、廣告文案表現類型　
二、撰寫文案思考過程　
5-4 廣告製作　
一、廣告表現關係因素　
二、文案表現　
三、廣告命名　
【附錄】企劃部常用表格參考　
稅務篇
6-1 不動產稅賦　
一、持有　
二、不動產出租　
三、移轉原因　
四、不動產之分類　
第六篇
6-2 持有不動產之有關稅目　
一、房屋稅（House Tax）　
二、地價稅（Land Value Tax）　
三、贈與稅（Gift Tax）　
四、遺產稅（Estate Tax）　
6-3 移轉不動產之有關稅目　
一、營業稅（Business Tax）　
二、 營利事業所得稅（Profit-Seeking Enterprise Income
Tax）　
三、個人綜合所得稅（Individual Income Tax）　
四、租賃所得（Rental Income）　
五、 財產交易所得（Property Transactions Income）　
六、契稅（Deed Tax）　
七、印花稅（Stamp Tax）　
八、土地增值稅（Land Value Increment Tax）　
單位長度對照表　
單位面積對照表　
中外度量衡換算表　
購屋貸款利率本息攤還計算表　
【參考文獻】　

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作者十一版序
入門篇
1-1 不動產與房地產之區別　
一、「房地產」（Real Property）的定義　
二、「不動產」（Real Estate）的定義　
1-2 土地使用的種類　
一、依區域計畫法區分：都市土地、非都市土地　
二、依土地之權屬區分：私有土地、公有土地　
三、 依土地使用目的區分：建築用地、非建築用地　
四、依開發程度區分　
1-3 房屋有哪些種類？　
一、以屋齡分　
二、依照拍賣方式區分　
1-4 產權的意義　
一、不動產權利內涵　
二、什麼是容積率？建蔽率？定義及實施目的　
1-5 何謂建築業、代銷業和仲介業？...