公寓大廈法律規範與民主管理

垃圾專人處理

　　每當大樓社區住戶依相同時間定點，拎著垃圾袋，群聚於巷口等著垃圾車到來，除了忍受多變的天氣外，還得忍受從垃圾袋飄出的陣陣異味，深覺生活品質應有改善的空間，雖然垃圾不落地與垃圾分類已被大加讚賞，但對於每日攜著垃圾出門至路口等待的例行之事，仍期盼有專人整理代行，以解決自己切身的麻煩，同時也解決社區大樓住戶們的麻煩。

房屋漏水修復

　　受害住戶似乎永遠難以查明樓頂板與牆壁間為何會濕漉漉及不斷低落水珠的原因？僅能不斷地猜疑樓上的排水管線、還是公共管線、或是因天雨所致，而侵蝕滲入住宅牆壁等之諸種原因所造成。今若能將此些疑難雜症交由大樓管理委員會協調解決處理，並就責任歸屬詳依大樓管理規章分擔後，隨即派人修繕，當可解決類此房屋工程上的大問題，縱使即如新交成屋若已有住戶入住，卻也發生此些問題，就不能再等不負責任的建商推拖遲延修復。若能有幸至此自立自強地步，對於住戶來說也就沒有什麼大不了的麻煩與困擾了。

住戶寵物朋友

　　喜歡寵物也喜歡邀請朋友來家裡小聚，原是表現人們的愛心與正常社群維繫能力，不至有被以異樣眼光看待之事，屬極為平常的現象；惟，若因飼養寵物卻無法照料牠的行為，並負起牠的日常起居的責任，就如同將一枚不定時炸彈，擺放在周遭住家空間，終將造成住戶與鄰居間莫大的困惱！此外，對於三不五時邀請朋友來家裡小聚、偶而打個麻將或開個轟趴，總免不了嬉鬧聲，但也讓原本安靜的住家環境變成不得安寧，音響舞曲不斷，甚且誇張的駭到半夜都有可能，讓鄰居住戶承受如此不尋常的噪音干擾，必然是難以忍受，抑鬱又氣結，卻不知該從何抱怨起？今若能將此日常生活偶發的小問題及早反應至大樓設立的管理委員會，必然可依前例預先載明於規約中防範，以利於往後遇到相同問題時的對策與解決之道。

空間狹窄難行

　　大樓住戶門外與樓梯走道間，通常不是擺放有踏墊、拖鞋、雨傘及鞋櫃，就是擺放諸如腳踏車與輪椅等較大型移動型物件；頂樓陽台不是擺放盆栽花草，就是加蓋棚架與小房間，並任由少數特定人使用；一樓前方與後方的空地，也早就被住戶擴充為起居室與廚房，致顯得潮濕又密不通風；樓上住戶也不惶多讓，尤其戶戶裝設的鐵窗或鋁框玻璃窗等皆盡可能的爭取空間向外擴張，就像是偌大的狗籠或金魚眼睛般，個個突出於高樓牆面上，甚屬極度凹凸雜亂又有礙觀瞻，且若遇火災將也因處處突起之故，將不知該從何缺口噴水及垂降逃生較為有效？今若能依情、理、法順序，而循著公寓大廈管理法規對於各建物及基地的專有部分、共用部分、約定專用、約定共用及法定空地等到底誰屬為逐一清查釐清後，再輔以大樓管理委員會委託的律師顧問，以信函告知每個住戶應有的權益歸屬範圍，終可相對騰出公共使用空間；然若因故無法平順處理，尚可轉交區公所調解會處理，再續交由地方法院處理，以達到逐步徹底解決棘手問題的效果。

換修老舊水管

　　通常住宅內裡的排水管線是採用塑膠管，以隨時排放廚房、洗臉盆、浴室澡盆及地板之小量廢水，末端連通至自家馬桶的排糞管至公共幹管（陽台地板的雨水排放管，係單獨連接垂直幹管，以求瞬間消解大量雨水至下水道）；排糞管通常做為住戶的主要廢水排放管道，採用較大口徑之鑄鐵管或不銹鋼管，且穿透樓下住戶的樓頂板，再90度轉水平橫向連通設於公共管線空間內裡垂設的公共幹管，以直落至地底化糞池，再排放入下水道，或不經由化糞池而直接排入污水下水道；但前述之塑膠管易因水流內容多樣而變質碎裂，鑄鐵管或不銹鋼管也因常遇強酸或鹼之清潔劑使用，終致腐蝕穿透，造成樓下住戶天花板不定時竄下大量糞水，並因公共幹管經常會有異物衝撞而失去平滑順暢的內管徑緣，致易卡住紙張、碎布及硬物等，使中段樓層之馬桶，呈回向溢流糞水之現象，而讓此樓層住戶滿室生臭卻難以短時間收拾。若今公共管線與私人管線問題能委由大樓管理委員會，詳就其事因比對大樓結構圖，經判別責任歸屬後，即可派專家進行修繕或抽換管線或做管線維修的工作，求取妥善解決不同樓層可能隨時突發的溢流及管線破裂的狀態。

安裝瓦斯管線

　　瓦斯管線如同自來水管配置於每個住戶間，使用時隨即開啟、不使用時隨即關閉，著實方便，但因內裡輸送的是易燃且屬有毒的氣體，若因輸送壓力過大、或因使用前後疏忽開關的啟閉、或因通風不良造成廢氣排放及燃燒不完全等危險狀態，將可能造成住戶們嚴重的生命財產損失，然若處於正常使用的狀況下，仍像水電的使用般，只要隨時保持警覺即屬安全；然則，若因鄰居住戶可能的疏忽，就的確難以掌握，也算是一種無法預估的心理負擔。時至今日，公寓大樓雖已先期配備有足夠有效的消防設備，並依規定進行定期的安全檢查，然而此些設備仍須長期有效的維護，非僅於裝設後即不理不睬，或僅被動配合形式查察已足。致對類此常備救命器物應確實保持隨時可用狀態的勤務，即可委由大樓管理管理委員會擔負起檢測聯繫、定期更換與維修及對住戶們的定期宣導與防災教育演練的工作。

一戶隱藏多戶

　　通常好的地段必然有好的機會，讓房東們為貪圖此些利益，而想盡辦法將原有的屋內房間，再分割為獨立的小套房空間，致造成集合式住宅管理上的死角與負擔，不但讓租屋成員益形複雜，住戶與鄰居之間始終處於相對陌生的狀態外，一旦發生居住上的共同問題時也將不知從何聯繫？若今住戶能於改裝之際，就由大樓管理委員會先行掌握，經檢視文件合法性後，再進行施工，將可減少弊端的發生；若於改裝後始被發現，亦能於事後分別通報縣市主管機關，如建管處及民間建築師公會等，請求勘驗改裝後之住宅結構是否符合安全規定等，以求善後盡可能的回復原狀，尚可再就多戶進出複雜性而相對衍生出的管理負擔，適切提高該住戶每個月的管理費繳交，以符合公平與正義原則。

垃圾專人處理

　　每當大樓社區住戶依相同時間定點，拎著垃圾袋，群聚於巷口等著垃圾車到來，除了忍受多變的天氣外，還得忍受從垃圾袋飄出的陣陣異味，深覺生活品質應有改善的空間，雖然垃圾不落地與垃圾分類已被大加讚賞，但對於每日攜著垃圾出門至路口等待的例行之事，仍期盼有專人整理代行，以解決自己切身的麻煩，同時也解決社區大樓住戶們的麻煩。

房屋漏水修復

　　受害住戶似乎永遠難以查明樓頂板與牆壁間為何會濕漉漉及不斷低落水珠的原因？僅能不斷地猜疑樓上的排水管線、還是公共管線、或是因天雨所致，而侵蝕滲入住宅牆壁等...

　　衝突的發生若能及時解決，並非壞事，而是發現進化的機會；倘若不能面對解決，反而拖欠著它，將如同高利貸上身，只會讓你越背越重，最後無法喘息。

　　當然，衝突的發生絕對是有相對的一方，而該方之心情就如同你的心情，甚不好過，亦是決意尋求最適切的解套之方法。

　　關於類此房子使用及對住戶間之衝突，顯然會因每人生活成長的背景與習性不同，而易起衝突，然而衝突解決之方式，只能以平和與理性的方法處理，最好能有公正的第三者，基於解決雙方之爭端，而依循著既有的法律規定，去務實考量雙方之間的平衡點，再稍做微調雙方退讓後之可接受的條件，即能以此達成解決之點。

　　但，相關法律如此繁複，處事者又當如何選擇適用，唯有預先做好功課，詳讀本書之簡易指引，必然能夠輕鬆解決各方的衝突。

杜新富 2015/07/13

　　衝突的發生若能及時解決，並非壞事，而是發現進化的機會；倘若不能面對解決，反而拖欠著它，將如同高利貸上身，只會讓你越背越重，最後無法喘息。

　　當然，衝突的發生絕對是有相對的一方，而該方之心情就如同你的心情，甚不好過，亦是決意尋求最適切的解套之方法。

　　關於類此房子使用及對住戶間之衝突，顯然會因每人生活成長的背景與習性不同，而易起衝突，然而衝突解決之方式，只能以平和與理性的方法處理，最好能有公正的第三者，基於解決雙方之爭端，而依循著既有的法律規定，去務實考量雙方之間的平衡點，再稍做微調雙方退...

自序
前言
公寓大廈管理之主體與對象
管理委員會運作內容與產出方式
過渡性之管理負責人
公寓大廈建物空間使用權利之專有名詞釋義
公寓大廈管理對象之類型釋義
公寓大廈自治管理權限及方法
新聞案例
法規應用
公寓大廈管理條例
公寓大廈管理條例施行細則
公寓大廈規約範本
直轄市縣（市）公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則
公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法
公寓大廈管理服務人管理辦法及公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本
公寓大廈管理組織申請報備處理原則

自序
前言
公寓大廈管理之主體與對象
管理委員會運作內容與產出方式
過渡性之管理負責人
公寓大廈建物空間使用權利之專有名詞釋義
公寓大廈管理對象之類型釋義
公寓大廈自治管理權限及方法
新聞案例
法規應用
公寓大廈管理條例
公寓大廈管理條例施行細則
公寓大廈規約範本
直轄市縣（市）公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則
公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法
公寓大廈管理服務人管理辦法及公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本
公寓大廈管理組織申請報備處理...