公寓大廈管理條例（逐條釋義）

先進序

「寓者，寄也」。公寓大廈是現代人託寄生活的場所。也是一種最被單元化與格局化的生活形態之一。每天幾乎分秒地與大樓內的住戶們有權利與義務上的互動。這些碰撞出來的火花往往也只能理性地透過法律止紛定爭的功能予以澆熄。「公寓大廈管理條例」是規範公寓大廈管理組織、住戶權利義務及居住生活秩序的特別法。它一方面作為住戶彼此之間的生活權利規範，另一方面也作為政府介入私人彼此生活領域之根據。

「公寓大廈管理條例」（逐條釋義），乃李明洲律師憑其豐厚的學術素養以及長期關注公寓大廈議題的經驗累積，整理詮釋相關理論與實務見解，重裝問世，且是本法施行至今四分之一甲子僅見的逐條釋義書。本書內容不僅鉅細靡遺，判解整理翔實，文筆更是流暢易懂。它不僅是現代人生活必備的生活法律寶典，更是法律實務工作者不可或缺的法律指南。

程明修（東吳大學法律學系教授）

明洲是認識多年的好朋友，若問我對他的第一印象，腦海中第一個浮現的就是謙謙君子，他做人誠懇踏實、謙沖自牧，不論自學或著書都力求真善美。明洲這本新書「公寓大廈管理條例」（逐條釋義）果然書如其人，但又超乎我的期待，有關公寓大廈的大小事，這本書都已囊括在內，若說是公寓大廈相關法律問題的百科全書也不為過。

本書就各個法條的立法沿革、學說爭議、法院見解、行政主管機關的法令函釋，引用、說明綦詳，明洲又能提出自己獨到的見解，應該可以說是面面俱到，站在本人是執業律師的立場，實在是一本不可多得的工具書；公寓大廈與集居地區應該是目前台灣民眾主要的居住模式，所以公寓大廈管理條例應該是與一般人息息相關的法律，大家若要對公寓大廈相關法律有所認識，甚至窺其堂奧，因本書內容深入淺出，讀來應能輕鬆上手。這本好書期待已久，終於在千呼萬喚中出版，非常開心也很願意向大家推薦！

呂錦峰（海灣國際法律事務所主持律師）

執行律師業務近三十載，基於對公眾事務的關注，參與法院調解工作多年。有關公寓大廈法律爭議，諸如：住戶間公共設施使用管理問題、漏水糾紛、區分所有權人會議決議效力問題、主任委員及管理委員選任爭議等，或出於管理委員會不諳法令，或出於住戶間權利義務糾葛等原因，終不得不對簿公堂。而坊間尚乏對公寓大廈管理條例解說之專書。

明洲所著本書，從法律解釋、法條適用爭議到法院實務見解，均有詳實完整、鉅細靡遺的論述，實為解決社區居民間法律問題不可多得的好幫手。又法律論述囿於專業、文字使用，一般社會大眾恐望之卻步，而有難窺堂奧之嘆。可喜的是，本書文字簡明易懂，著者於文中每一段落的論述後，適時的摘錄法院裁判案例，加上採用逐條釋義的編寫體例，一般未受過法律訓練的社會大眾，也可以很容易地按條文索驥，輔以具體實例，得以較生活化的方式理解與運用相關法律的規定，進而解決居住環境及鄰里間所產生的疑難雜症問題。

黃瑞真（揚然法律事務所主持律師）

公寓大廈是現代都市生活常見的居住型態，在如此緊密的生活環境、互動頻繁的相鄰關係中，住戶間難免因生活習慣歧異，或對於建築物的管理、維護理念的不同而產生各種爭執與衝突，甚至因而對簿公堂。有鑑於此，立法者制定公寓大廈管理條例，規範公寓大廈住戶間的權利義務內涵、區分所有權人會議及管理組織的成立及決議方法，暨公寓大廈管理維護公司及其管理服務人員的執行業務方式等事項，以加強公寓大廈的管理維護，提昇居住品質。

近年來國民的居住意識不斷提昇，許多公民團體更倡議應加強保障人民的居住權。公寓大廈管理條例是保障居住權的一部重要法律，住戶們如能充分認識本條例的內容，訂定規約並依法定程序解決糾紛，就能凝聚住戶共識，建構良好的居住環境。李明洲律師法學造詣深厚，實務經驗豐富，孜孜矻矻鑽研公寓大廈管理條例十餘年，他廣泛蒐集並分析各級法院裁判及決議、行政機關法令及函釋，以著成此書；並依條文順序編撰，體例明晰、徵引詳博。本書不僅提供社會大眾正確的法律知識，更是各公寓大廈管理委員會成員及大樓管理業者的案頭寶典，讀者可以迅速查知公寓大廈住戶間相關問題的處理程序及解決方法。本人受邀為本書作序，深感榮幸，爰不揣淺陋，為之推介。

樊季康（新北地方法院法官）



序言

公寓大廈管理條例，於84年6月28日公布，同年月30日施行，為規範公寓大廈管理組織、住戶權利義務及居住生活秩序的特別法。本條例在92年12月大幅修正後，嗣經數次部分條文修正，施行迄今已逾24年。

執業以來，始終對於公寓大廈管理條例有濃厚的興趣。106年下半年起，忙著舊作的增修改版工作，一遍遍的讀著各類函釋和法院裁判，實務上對於本條例條文的解釋和適用，確已有相當豐富的累積。因而，這一本放在心上多年的註釋書，撰寫的時間似乎已經來到了。

法律工作，經常是繁複思考之後，所為簡明的結論或建議。法律書，自以「簡明易懂」為上。然而，本條例所涉基本概念及法律爭議繁複而廣泛，儘管歷經多次的修正、刪減，篇幅仍然甚鉅，簡明的目標恐怕難期！且考量各類實務見解就法律概念說明，均力求文字簡潔，因而增加了一般讀者閱讀上疑難。為便利民眾閱讀，即儘量佐以「實例」說明，盼能有助於抽象規範的理解。且公寓大廈法律生活的爭議，始終是如此瑣碎繁雜而千頭萬緒，在爭議說明及法律適用上，自應力求其完整詳實而鉅細靡遺。因而，本書當往詳實好讀的目標制作，盼在普及的層面上，略盡心力。

本條例實務見解的彙整過程中，相關法律爭議，多非本條例單一或數條文即可據以釐清。有關住戶權利義務、管理委員會執行職務的爭議，通常均涉及民法、行政法、建築法令、相關訴訟法規定和基本概念。因而，與其說本書為本條例之逐條釋義，其實更近似以本條例為綱所撰寫的居住生活法律專書。

本條例各條文所依據之實務見解，主要以中央主管機關函釋及法院二、三審確定裁判為準。在各類名詞及概念的說明，儘可能維持原見解文字敘述；基於說明的條理，稍作彙整、增刪與潤飾。本書係就實務見解之歸納與分析所得，除部分見解歧異之處，稍作意見研討之外，多非個人立說創見。讀者先進於實例研討時，宜請於司法院、內政部營建署、台北市法規查詢等主要網站搜尋各類裁判函釋見解全文，亦可參考拙著「判解彙編」，以利理解。

本條例實務見解豐富而多樣，著者持續以最大的努力理解消化，在每一章節中儘可能提綱挈領，將各類有參考價值的見解儘量予以體系化歸納，深盼有助於閱讀和瞭解。緣於「逐條釋義」體例，其法律概念（如約定專用）在諸多條文均有涉及者，則於各該條文為簡明或詳實之解說，以利於逐條查考。因而，部分概念說明，容有重複，祈請先進諒察。本書篇幅甚鉅，縱經著者多次修正校對，誤謬疏漏之處仍在所難免，懇請方家多予指正。

長期增修「判解彙編」舊作之後，繼續著手本書的撰寫，對於體力和意志，都是很大的負擔！而撰寫本書，一直是這麼多年來難捨的牽掛。就像一場期待許久的美好賽事，總是懷著一份熱情和期待，專心奔跑，才得以一步步朝著目標向前！縱然疲憊，心中經常充滿著快樂，是一種對本條例認識更深、求知之心更為充實的快樂！兩年來，捨了些事，生活心思也單純一些，特別珍惜這一段生命中美好的時光！

本書為各類實務見解的彙集，謹向在無數個案實例中，為釐清爭議和適用法律而案牘勞形的先進致敬；沒有他們的勤勉和用心，本書無以為憑。深盼本書的出版，能夠讓吾國公寓大廈規章制度、管理實務更上軌道，以期居住生活的法律爭議日益釐清，減少紛爭的擴大與綿延。

感謝神所賜難得的獨處和清心，幫助我能夠每日持續而堅持到底。謝謝家人這麼多年的支持，明修教授甫開學忙碌之際熱誠美言，錦峰、瑞真大律師、季康法官題序勉勵，新學林出版公司靜妙、怡君、梅婷在排版美編等出版工作上盡心協助，祈求神記念這一份份真情和美意。特別是妻子秋宜的好性情，可以如此信任、長期寬容我關在書房裡，靜默而專注這樣一件有意義的事。

李明洲 謹誌

先進序

「寓者，寄也」。公寓大廈是現代人託寄生活的場所。也是一種最被單元化與格局化的生活形態之一。每天幾乎分秒地與大樓內的住戶們有權利與義務上的互動。這些碰撞出來的火花往往也只能理性地透過法律止紛定爭的功能予以澆熄。「公寓大廈管理條例」是規範公寓大廈管理組織、住戶權利義務及居住生活秩序的特別法。它一方面作為住戶彼此之間的生活權利規範，另一方面也作為政府介入私人彼此生活領域之根據。

「公寓大廈管理條例」（逐條釋義），乃李明洲律師憑其豐厚的學術素養以及長期關注公寓大廈議題的經驗累積，整理詮釋相關理論...

第一章　總則　1
第一節　立法目的及法令適用　1
第二節　主管機關　12
第三節　名詞定義　17
第二章　住戶之權利義務　49
第一節　專有部分之使用　49
第二節　住戶維護修繕之限制及容忍義務　92
第三節　共用部分之使用權利與限制　105
第四節　修繕管理維護義務與費用負擔　222
第五節　重建　312
第六節　專有部分、約定專用之使用限制　326
第七節　維護公共安全、公共衛生與公共安寧之義務　342
第八節　公共意外責任保險　413
第九節　公共基金　418
第十節　強制遷離及出讓　517
第十一節　規約　533
第十二節　區分所有權之繼受　627
第三章　管理組織　647
第一節　區分所有權人會議　647
第二節　管理委員會成立、管理負責人之推選　813
第三節　區分所有權人會議之通知方法　921
第四節　區分所有權人會議決議之成立　948
第五節　區分所有權人會議記錄之制作、送達與公告　1069
第六節　閱覽或影印之權利　1076
第七節　管理委員會之職務與其決議之限制　1098
第八節　管理委員會之當事人能力與訴訟　1313
第九節　管理委員會之法律地位　1358
第十節　管理負責人　1361
第四章　管理服務人　1377
第一節　公寓大廈管理維護公司　1377
第二節　管理服務人員　1425
第三節　公寓大廈管理服務人管理辦法之訂定　1433
第五章　罰則與強制執行　1437
第一節　罰則概說　1437
第二節　罰則　1443
第三節　強制執行　1590
第六章　附則　1595
第一節　集居地區之管理及組織　1595
第二節　催告方式　1619
第三節　施行前已取得建照之公寓大廈管理組織成立　1628
第四節　建物所有權登記　1642
第五節　檢測移交　1676
第六節　消費者權益之保障　1699
第七節　利害關係人之舉證報請處理權　1736
第八節　爭議事件調處委員會　1744
第九節　規約範本與規約草約　1753
第十節　委託或委辦處理事項　1760
第十一節　施行細則之訂定　1763
第十二節　施行日　1775
附　錄　1779

第一章　總則　1
第一節　立法目的及法令適用　1
第二節　主管機關　12
第三節　名詞定義　17
第二章　住戶之權利義務　49
第一節　專有部分之使用　49
第二節　住戶維護修繕之限制及容忍義務　92
第三節　共用部分之使用權利與限制　105
第四節　修繕管理維護義務與費用負擔　222
第五節　重建　312
第六節　專有部分、約定專用之使用限制　326
第七節　維護公共安全、公共衛生與公共安寧之義務　342
第八節　公共意外責任保險　413
第九節　公共基金　418
第十節　強制遷離及出讓　517
第十一節　規約　533
第十二節　區...