公寓大廈管理條例問與答

推薦序
與李明洲律師結識，是於我出任社區首屆管理委員會主任委員時期，聘請李律師擔任社區法律顧問，除列席經常性的社區重要會議外、協助百事待興的社區建立制度，也為社區涉法事務諮詢，所費辛勞與貢獻，於此至表謝忱。云云多日以來，李律師一直是我少數談得來的法界朋友與法律顧問。離開社區後各自發展，千百日子未曾謀面，最近因為購屋權益事務再與李律師相會，李律師仍是充分準備、耐心沉著、理性謙和，據理而鳴的專業特質依然。
史載以來，居住相關問題始終是人們衡量自身生活福祉的重要標準之一。對於我等升斗，購屋置產從非易事，購屋與裝潢等的消費金額對多數人常是人生之中最大與次大的支出。然而，一個好的居住環境，除求廣廈明庭外，更要緊的則是「千金買屋，萬金買鄰」，這也說明了社區良窳，除了眼見硬體外，其與建商、物業管理、社區成員相處各端所涉事務千緯萬端，其營運管理對社區總體營造成果影響至為直接。
社區俗務至繁，評論案例或於市井之間、亦可茶餘飯後，惟處理社區事務時首當思量適法合令與否，如能有一本完備、易讀、友善的公寓大廈管理工具書，除了對於公寓大廈管理實務的專業人士至為重要外，社區的管理委員會更當經常查考。
社區事務運作首重和諧，社區、建商與住戶彼此之間的利益非僅零和，社區主事者如能事前熟稔法令，遇事自有機會理性議事，創造雙贏環境。凡事計於前，必有助社區重大事務決議的有效推動。如此深耕易耨，日子一久，管理的價值自能彰顯回報於全體住戶。
凡事豫則立，不豫則廢，雖有些案件不免遺憾走向法庭，然影響訴訟的勝負原因眾多，分析其原因其中有一大部分是訴訟兩造所無法控制的；訴訟過程曠日耗時，伊於胡底，即使贏了官司但也傷了和氣，絕非社區共願。若能多參考李律師於本書中所費心撰寫的「實例問答」，可讓我等非法學背景人士融入案件情境模擬社區實況做為參考，且於社區規劃相關規章制度與實際營運時納入考慮而防微杜漸，實為不可多得的參考用書。
業精於勤，李律師於判解彙編、逐條釋義之後，再添新作「公寓大廈管理條例問與答」，私不揣冒昧，於此為序，至感榮幸。聖經上說：「使人和睦的人有福了…」。與人為善、以和為貴才是社區經營之道。
方官睿

公寓大廈與集居地區應該是目前台灣民眾主要的居住模式，相關法律問題多如牛毛，又事涉專業，一般老百姓深感畏懼又不得不面對，坊間有關公寓大廈的法律書雖也不少，但許多是教科書的寫法，對一般民眾而言深奧難懂。
實務彙編是法律從業人士案頭的工作良伴，然法律文字有時彷彿文言文，每字都認識、全句卻不懂，普通讀者難以確認其意。其實，一般人只是要問所面臨的問題、如何解決的途徑及是否可行的結論而已，所以大部分有關公寓大廈的法律書對一般人而言並不實用！
打個比方，某個公寓大廈的管理委員會認為一些社會福利機構、美容院、托兒所、宮廟等特殊機構會影響社區的安寧或房價，因此希望透過大樓規約的約定來排除上開機構的入駐，想問此種方式是否合法或有效？這樣具體的問題，很難在公寓大廈相關法律書籍快速找到解答或者根本找不到，但在本書卻俯拾皆是。
明洲不愧是公寓大廈法律的專家，不僅學養俱佳，且有豐富的實務經驗，知道一般民眾的法律需求，在出版「公寓大廈管理條例判解彙編」、「公寓大廈管理條例」兩本叫好叫座的好書之後，又推出「公寓大廈管理條例問與答」一書，只要您想得到有關公寓大廈的大小事應該都網羅在本書中，對於一般讀者而言實在是一大福音！
本書沒有深奧的法學理論，文字敘述也淺顯易懂，讀者應該很容易閱讀，就算沒有具體的法律問題，隨意翻閱也足以了解公寓大廈的人生百態。本人與明洲相識多年，本書如其人，嚴謹而實在，非常樂意向大家推薦本書，引用易經爻辭：「我有好爵，吾與爾靡之」，與大家分享！
呂錦峰律師


自序
公寓大廈管理條例，施行至今已25年，著者執業以來，始終對於本條例有相當熱情和執著。106年下半年起，為舊作「判解彙編」進行增修改版；107年7月，接續「逐條釋義」的寫作。盼著書籍出版後，有益於吾國公寓大廈規章制度及管理實務更上軌道。
108年9月、11月陸續出版後，稍事歇息。讀者屢在事務所網站洽詢閱讀上疑問，或許是彙編及釋義的文字體例，較適合法律人閱讀。出版前雖然再三修正也增加實例解說，一般民眾在閱讀上或許仍有困難。思量著公寓大廈居住生活中衍生的法律問題，經常是如此瑣碎繁雜、超乎想像。民眾總是遇到問題才有求助、尋找解答的需求。因而，如何讓民眾的問題，可以更容易的獲得解答，萌生了撰寫「問答集」的想法。
在寫作方向上，思考著：「問題」能否更深更廣？「解答」可以更明確而易懂些？且努力朝著科普書籍，為一般民眾、管理委員會及總幹事而撰寫的目標，當求其言簡意賅，也更需要淺顯易讀。為減縮篇幅，在挑選實例上，花了不少功夫；也盼能讓閱讀通順而條理，一次次修正文字，確實比專業用書的寫作難多了。
本書問題彙整，仍採「逐條體例」編寫，盼能更有體系的組織各個問答。且在目錄中增列「問題綱要」，讓民眾查考上更加便利，也增加了一些篇幅。本書係以彙編及釋義為基礎，摘選常見法律問題及重要基本概念，也增加新近實務見解，重新編寫而成。試著從「律師」的角度，採平日回答法律諮詢的模式，解說問題和解決方法。
本書主要以各主管機關函釋為憑，並佐以確定裁判見解；在每一個法律問題儘可能幫民眾解惑，以利瞭解法律規範及自身權益。部分爭議，標註實務上不同見解及著者愚見。民眾如盼更詳細或體系性瞭解本條例規範，懇請參閱拙著「公寓大廈管理條例（逐條釋義）」，或於司法院、內政部營建署、地政法規查詢系統、台北市法規查詢系統等主要網站搜尋見解全文。
公寓大廈管理條例，為規範民眾居住生活之特別法，在公寓大廈等集合住宅地區，建立更和睦而有秩序之生活。深盼管理組織與民眾遇及紛爭，宜先明瞭法令規定，多些耐心溝通和協調，切勿輕啟紛爭。著者始終深信優質社區不在於外觀富麗，更難能可貴的是秩序，人的和睦與集體營造家園的熱心。
總是馬不停蹄的，以有限的能力，在公寓大廈領域上努力。這幾年來，能全心全力專注於研究，是何等的福份，感謝神恩賜耐心和靜好的生活。出版前夕，彷彿來到賽事終點前的最後幾里路，總是帶著愉快心情一步步向前，才能完成。停下鍵盤了，盼能好好休息，常出門走走，青山綠野如此綺麗！
本書獻給秋宜，謝謝她的寬諒和陪伴，當跑的路才得以跑盡。並向東吳和中興同學的至性真情致謝，何其有幸能和你們一起學習法律。謝謝素麗、婉綾在庶務工作細心幫忙，謝謝新學林公司靜妙、怡君、梅婷在出版事務盡心協助。特別謝謝學長呂錦峰大律師、官睿兄題序勉勵，為拙著增光。
寫作期間適逢疫情防制，謹向疫情指揮中心防疫人員及第一線的醫護人員致敬，因你們的辛勤、耐心和堅守崗位，我們才得以順利度過如此忐忑而漫長的時光。
李明洲律師 謹誌

推薦序
與李明洲律師結識，是於我出任社區首屆管理委員會主任委員時期，聘請李律師擔任社區法律顧問，除列席經常性的社區重要會議外、協助百事待興的社區建立制度，也為社區涉法事務諮詢，所費辛勞與貢獻，於此至表謝忱。云云多日以來，李律師一直是我少數談得來的法界朋友與法律顧問。離開社區後各自發展，千百日子未曾謀面，最近因為購屋權益事務再與李律師相會，李律師仍是充分準備、耐心沉著、理性謙和，據理而鳴的專業特質依然。
史載以來，居住相關問題始終是人們衡量自身生活福祉的重要標準之一。對於我等升斗，購屋置產從非易事...

第一章　總則　1
第一節　立法目的及法令適用　1
第二節　主管機關　4
第三節　名詞定義　5
第二章　住戶之權利義務　22
第一節　專有部分之使用　22
第二節　住戶維護修繕之限制及容忍義務　34
第三節　共用部分之使用權利與限制　46
第四節　修繕管理維護義務與費用負擔　95
第五節　重建　142
第六節　專有部分、約定專用之使用限制　149
第七節　維護公共安全、公共衛生與公共安寧之義務　166
第八節　公共意外責任保險　191
第九節　公共基金　196
第十節　強制遷離及出讓　237
第十一節　規約　249
第十二節　區分所有權之繼受　270
第三章　管理組織　275
第一節　區分所有權人會議　275
第二節　管理委員會成立、管理負責人之推選　347
第三節　區分所有權人會議之通知方法　409
第四節　區分所有權人會議決議之成立　417
第五節　區分所有權人會議記錄之制作、送達與公告　465
第六節　閱覽或影印之權利　467
第七節　管理委員會之職務與其決議之限制　483
第八節　管理委員會之當事人能力與訴訟　558
第九節　管理委員會之法律地位　574
第十節　管理負責人　576
第四章　管理服務人　581
第一節　公寓大廈管理維護公司　581
第二節　管理服務人員　599
第三節　公寓大廈管理服務人管理辦法之訂定　605
第五章　罰則與強制執行　606
第一節　罰則概說　606
第二節　罰則　609
第三節　強制執行　655
第六章　附則　657
第一節　集居地區之管理及組織　657
第二節　催告方式　664
第三節　施行前已取得建照之公寓大廈管理組織成立　666
第四節　建物所有權登記　673
第五節　檢測移交　684
第六節　消費者權益之保障　696
第七節　利害關係人之舉證報請處理權　707
第八節　爭議事件調處委員會　710
第九節　規約範本與規約草約　713
第十節　委託或委辦處理事項　715
第十一節　施行細則之訂定　716
第十二節　施行日　717

第一章　總則　1
第一節　立法目的及法令適用　1
第二節　主管機關　4
第三節　名詞定義　5
第二章　住戶之權利義務　22
第一節　專有部分之使用　22
第二節　住戶維護修繕之限制及容忍義務　34
第三節　共用部分之使用權利與限制　46
第四節　修繕管理維護義務與費用負擔　95
第五節　重建　142
第六節　專有部分、約定專用之使用限制　149
第七節　維護公共安全、公共衛生與公共安寧之義務　166
第八節　公共意外責任保險　191
第九節　公共基金　196
第十節　強制遷離及出讓　237
第十一節　規約　249
第十二節　區分所...