公寓大廈管理條例逐條釋義

第一章　總則　1
第一節　立法目的及法令適用　1
第二節　主管機關　9
第三節　名詞定義　13
第二章　住戶之權利義務　43
第一節　專有部分之使用　43
第二節　住戶維護修繕限制及容忍義務　60
第三節　共用部分使用權利與限制　72
第四節　修繕管理維護義務與費用負擔　136
第五節　重建　186
第六節　專有及約定專用部分之使用限制　196
第七節　公共安全、衛生與安寧之維護義務　207
第八節　公共意外責任保險　239
第九節　公共基金　243
第十節　強制遷離及出讓　283
第十一節　規約　298
第十二節　區分所有權之繼受　340
第三章　管理組織　353
第一節　區分所有權人會議　353
第二節　管理負責人及管理委員會之組成　435
第三節　區分所有權人會議之通知方法　496
第四節　區分所有權人會議決議之成立　512
第五節　區分所有權人會議記錄作成、送達與公告　563
第六節　閱覽影印權　569
第七節　管理委員會職務與其決議限制　583
第八節　管理委員會之當事人能力　667
第九節　管理委員會之法律地位　677
第十節　管理負責人　680
第四章　管理服務人　687
第一節　公寓大廈管理維護公司　687
第二節　管理服務人員　714
第三節　公寓大廈管理服務人管理辦法之訂定　719
第五章　罰則與強制執行　727
第一節　罰則概說　727
第二節　罰則　729
第三節　強制執行　775
第六章　附則　779
第一節　集居地區之管理及組織　779
第二節　催告方式　794
第三節　施行前已取得建照之公寓大廈管理組織成立　798
第四節　建物所有權第1次登記　808
第五節　檢測移交　831
第六節　消費者權益之保障　848
第七節　舉證報請處理權　866
第八節　爭議事件調處委員會　870
第九節　規約範本與規約草約　876
第十節　委託或委辦處理事項　879
第十一節　施行細則之訂定　881
第十二節　施行日　887
附錄一　公寓大廈管理條例歷次修正條文對照表　891
附錄二　公寓大廈管理條例修正草案總說明及對照表　919

序

　　判解彙編、實例問答等工具書陸續出版後，每天下班，總是習慣回到電腦前，身心才覺得安歇。因而，尋思撰寫簡明闡釋各條文概念涵義及其適用要件之「逐條釋義」專書。在蒐集彙整各類實務見解和撰寫的過程中，總覺得像「千片拼圖」，一片一片完成本條例全文解說的構圖。在法律學習的歷程，實例確實有助於初學者瞭解抽象法律概念；本書酌採「實例說明」方式，盼望讀者先進好讀而易懂。

　　本書註解，援引函釋及各級法院裁判頗豐，係考量作為本條例的「註釋書」，每個概念解說及條文應用，均當以實務見解為據。畢竟，行政及司法機關如何闡釋及適用本條例各條規定，自比著者個人意見更為重要。在法條解說上，以行政函釋、最高行政法院、最高法院裁判及座談會結論見解優先；輔以高等行政法院、高等法院、地方法院二審確定裁判而為補充。法律爭議之處，註明不同見解字號或出處；部分獨到見解，則摘錄其要。

　　此外，行政院102年6月17日函送立法院之「公寓大廈管理條例修正草案」意旨，得以適當填補現行規定諸多疏漏之處，落實起造人為管理負責人之管理責任、移交公設範圍與義務；就管理組織成立及職權行使，亦有不少簡化程序或補充規範；對於公寓大廈諸多糾葛爭議，頗有釐清之益，本書援為輔助說明之參考；部分疑慮之處，聊表拙見。期盼立法機關積極研議與協調，加速修正草案審查和通過，俾利吾國公寓大廈與集居地區住戶居住品質之提升。

　　每一本書的出版，受益最大的總是自己。每一天持續思考和撰寫，都能讓自己一直保持在公寓大廈法律領域的溫熱，期許每天都能將法律思考脈絡，梳理得更通透一些。四年來，得以堅持而專注在電腦前搜尋、歸納和演繹本條例各類實務見解；日日逐一檢視和篩選各類見解，反覆閱讀而修正，過程極其繁瑣和磨心，這是著者的熱情和執著所在。本條例所牽涉公私法規定和概念既深且廣，法律見解亦因時代和環境變遷而持續演進；對於研究者而言，每個法律領域，都是學無止境。

　　兢兢業業的在本職工作上努力，夜間和假期是靜好的獨處時光。一年來，始終牽掛著家人和工作；而理想的實踐，總會經歷困難和煎熬，因此才特別有意義！在執業生涯後期，是檢視和定義自身工作的時刻；更加珍惜和督促自己，每一天都要堅持和向前。

　　本書獻給辛勞育我的雙親、疼愛我的姊姊麗燕、明郎和秋宜，家人的愛始終及時和真切，一直是疲憊時心中最大的慰藉。向好友邦曜、信忠和康始終如昔的支持和幫助致謝，謝謝明修、錦峰、瑞真、詩經、献進、玉章、秀鳳、全國、逢源、國漳、佩昌、琪雅和怡卿大律師、秉怡、官睿、瑞進和秀蕊伉儷，在這些年著作過程的勉勵，方得以堅持到底。謝謝素麗多年來辛勞幫忙庶務工作。新書出版，特別感謝新學林公司靜妙、怡君、梅婷，在排版、美編等出版事務細心、耐心而美好的協助。讀者先進若能因本書獲益，願將嘉許歸與愛我的神，並向在本書數千函釋和裁判中為釐清法律爭議而勤勉認真的先進，和疫情綿延以來守護國人健康的防疫和醫護人員，獻上至深的敬意。