都市更新超簡單：危老及都市更新超簡單231問(2版)

推薦序   
張善政　前行政院長   1
李鴻源　3
陳錫圭　校長   5
邱英浩　院長   7
詹肇裕　系主任   9
劉莉玲　主任   11
洪昌祺　主任   13
林奕華　立委   15
陳海曙　副教授   17
翁彩瓊　19
張雅銘　助理教授   21
湯潔新　副教授   23
黃正銅　建築師   25
吳金能　建築師   27
郭光文　建築師   29
龔逸臣　建築師   31
李景亮　結構╱土木技師   35
書前序   37
作者序   39
前  言   73

第一章     何謂防災型都市更新「土壤液化、老屋健檢及耐震補強」   79
一、    什麼是土壤液化，我家蓋在上面會不會有危險？79
二、    我要怎麼知道我家有沒有在土壤液化潛勢區？80
三、    我家住在土壤液化潛勢區內，會很危險嗎？82
四、    我家可不可以申請老屋健檢，需要費用嗎？該向誰申請？（以新北市為例）84
五、    我家申請老屋健檢後，如果建築物有安全性的問題，那我該怎麼辦？（以新北市為例）85
六、    我要申請老屋耐震補強，會很難嗎？（以新北市為例）86
七、    我們想要申請老屋耐震補強，需要所有人同意嗎？（以新北市為例）86
八、    我家想要申請政府的耐震補強經費補助，我該找誰幫忙或是找哪個單位？（以新北市為例）87
九、    我家老屋健檢後是安全的，但是政府有老舊公寓增設電梯的補助，那我該怎麼辦？（以新北市為例）88
十、    如果我家在老屋健檢後被建議要儘快重建，那我該怎麼辦？（以新北市為例）89

第二章 什麼是都市更新   91
一、    政府為什麼要推動都市更新？91
二、    什麼是國土開發計畫？93
三、    都市計畫是什麼，我家在都市計畫內嗎？93
四、    除了都市計畫外，土地還有哪些計畫嗎？94
五、    哪些地區才可以辦理都市更新？94
六、    都市更新是什麼？96
七、    誰可以來推動都市更新，是建商？ 還是我們自己也可以？96
八、    如果我家的社區想要推動都市更新，它有哪些流程？97
九、    政府常說都市更新的程序很重要，那有關都市更新的主要程序為何？98
十、    大家常說都市更新，都市更新到底有什麼樣的好處？98
十一、大家常說的都市更新計畫，它和都市更新事業計畫有    什麼不同？99
十二、    電視上常說的更新地區和更新單元，它們之間到底有哪些不同？100
十三、    我一定要做都市更新嗎？我家房子也會有使用期限嗎？100
十四、    鄰居張伯伯常說要做都市更新重建，那到底是什麼？101
十五、    政府所說的都市更新和一般民間所說的重建有何不同？102
十六、    我家一定要拆除重建嗎？能不能只透過老屋拉皮或增設電梯改善生活品質？102
十七、    社區管委會說要跟政府申請外牆整修跟增設電梯補助，那到底是什麼，政府真的會補助我們嗎？103
十八、    電視上常在說都市更新整建維護，它的內容是什麼？103
十九、    社區林主委說我們的社區可以申請整建維護，而且政府有補助，政府的補助有哪些？（以新北市為例）104
二十、    我家的4樓舊公寓，想要申請外牆修繕跟增設電梯，但是我們社區的建物外牆都有裝設鐵窗（鋁窗）、頂樓加蓋、陽台外推及一樓增建等，我們社區的既有違建要如何處理？（以新北市為例）106
二十一、    我家5樓公寓社區想要申請增設電梯，但是遇到設置空間不足等問題，我該如何辦理？（以新北市為例）106
二十二、    申請整建維護補助程序為何？（以新北市為例）107
二十三、    如果我要推動社區的都市更新，我該怎麼找所有權人？108
二十四、我要推動社區自主都市更新，我有哪些政府資源與協助？109
二十五、    我要推動社區自主都市更新，我需要哪些專業協助？110
二十六、    我家辦理都市更新，但更新範圍旁有畸零地，是否須一併納入更新？111
二十七、    我家旁邊有人在辦理都市更新，我想要一起參加，可以嗎？111
二十八、    更新單元的範圍決定後可以再調整嗎？如果可以有哪些程序要辦理？112
二十九、    為何有些案件不用經過事業概要審查就可以直接送事業計畫？112
三十、    大家都說都市更新很慢、要等很多年，請問辦理都市更新大概要花多久時間？113
三十一、    大家都說都市更新同意書不能亂簽，如果我已經簽了，那我還能不能反悔撤銷？113
三十二、    電視常說都市更新要簽同意書，請問我們總共要簽幾次同意書？114
三十三、    我要推動都市更新必須要得到全部地主同意嗎？如果不用，那我應該要達多少同意門檻比例才能辦理都市更新？115
三十四、    公寓大廈管理委員會可以辦理都市更新嗎？116
三十五、    如果我們想自組更新會辦理自力更新，我們應該怎麼做？政府有什麼可以輔導及協助我們？117
三十六、    如果我們社區想要辦都市更新，但我們又不想找建商，想要自己推動，我們該怎麼辦？118
三十七、    什麼是實施者，他要負責哪些工作？118
三十八、    政府都是如何決定辦理都更的地區，是採用公辦都更或讓民間自辦都更？119
三十九、    都市更新是由政府辦理，還是由我們民眾自行辦理？119
四十、    電視都在說都市更新可以有稅賦減免，有哪些稅目可以享有優惠？120
四十一、    我想要推動都市更新，但是鄰居說找建商來做都市更新不用花錢，是這樣嗎？120
四十二、    什麼是新北市政府都更處「都市更新推動師」？121
四十三、    「都市更新推動師」可以提供我們哪些的協助？121
四十四、    我們可以主動申請「都市更新推動師」的協助嗎？122
四十五、    我們在推動都市更新的過程中，政府扮演的角色為何？123
四十六、    更新實施重建期間，我們要住在哪裡？政府會不會有租金補貼給我們？124
四十七、    若因繼承人過多，至今仍未辦理繼承登記，則單一繼承人是否可以表達參與或不參與的意願？124
四十八、    我的房子有向銀行申請房貸，而且還有500萬元未繳清，我參加都市更新時，我該如何解決？125
四十九、    推動都市更新事業過程中，舊違章戶是否能夠分配房屋？126
五十、    我想要參加都市更新，但是房子有租給房客，我想要提前解除合約，我需要請房客搬家嗎？權益如何保障？126
五十一、    我想要參加都市更新，但是土地不是我的，只有房子可以參與都市更新嗎？127
五十二、    更新後實際配回的面積少於或多於應分配的面積，我該如何處理？128
五十三、    我要怎麼計算土地及合法建物所有權人可分配的權利價值？128
五十四、    什麼是共同負擔？共同負擔的項目會有哪些？129

第三章 新北市都市更新地區之劃定   131
一、    常聽新聞說都市更新地區？它到底是什麼？又有哪些條件？131
二、    我家附近就有都市更新地區？都市更新地區有哪些？132
三、    如果不在更新地區民眾可自行劃定更新單元嗎？136
四、    都市更新與建商所提的合建分屋有何不同？137
五、    都市更新與合建分屋在容積獎勵及移轉上有何不同？我該怎麼選擇？138
六、    都市更新與合建分屋在稅賦上有何不同？我該怎麼選擇比較？139
七、    都市更新與合建分屋在權利價值上有何不同？我們該怎麼選擇才不會吃虧？141
八、    如果發生法律訴訟問題，都市更新與合建分屋在司法制度上有何不同？我該怎麼選擇才不會吃虧？142

第四章 台北市都市更新地區之劃定   143
一、    常聽新聞說都市更新地區？它到底是什麼？又有哪些條件？143
二、    我家附近就有都市更新地區？台北市的都市更新地區有很多嗎？144
三、    如果不在更新地區民眾可自行劃定更新單元嗎？145

第五章 新北市更新單元劃定   147
一、    大家常說的都市更新重建事業是什麼？147
二、    報紙常說的實施者，到底是指什麼？147
三、    大家常說都市更新就是要一坪換一坪，我是不是也可以這樣要求？148
四、    新聞常說的公辦都更是什麼？148
五、    什麼又叫做自辦都市更新？149
六、    大家常說的都市更新事業概要是什麼？大法官會議不是說事業概要已經違憲了嗎？149
七、    常常聽到鄰居說的都市更新事業計畫到底是什麼？150
八、    電視上常說的權利變換計畫到底對我有什麼影響？151
九、    新北市政府的都市更新單元劃定基準內容有哪些？151
十、    更新單元劃定基準的使用分區限制有哪些？152
十一、    更新單元劃定基準的基地臨路條件有哪些？152
十二、    什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第1項條件是什麼？154
十三、    什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第2項條件是什麼？155
十四、    什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第3項條件是什麼？156
十五、    什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第4項條件是什麼？157
十六、    什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第5項條件是什麼？159
十七、    什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第6項條件是什麼？160
十八、    未經劃定更新地區民眾得否自行劃定更新單元？166
十九、    我家住在新北市，如果要自行劃定更新單元，該符合哪些條件？166
二十、    什麼是環境評估9項指標，第1項又是什麼？167
二十一、什麼是環境評估9項指標，第2項又是什麼？168
二十二、什麼是環境評估9項指標，第3項又是什麼？169
二十三、什麼是環境評估9項指標，第4項又是什麼？170
二十四、什麼是環境評估9項指標，第5項又是什麼？171
二十五、什麼是環境評估9項指標，第6項又是什麼？172
二十六、什麼是環境評估9項指標，第7項又是什麼？174
二十七、什麼是環境評估9項指標，第8項又是什麼？174
二十八、什麼是環境評估9項指標，第9項又是什麼？175
二十九、環境評估9項指標中，都需要專業技師簽證嗎？176
三十、    哪些人可以不計入同意門檻比例？177

第六章 台北市更新單元劃定   181
一、    台北市政府的都市更新單元劃定基準的條件有哪些？181
二、    如果我家是海砂屋，那我也需要依照更新單元劃定基準劃定嗎？183
三、    如果我家是位在山坡地上，那我也能做都市更新嗎？183
四、    未經劃定更新地區民眾得否自行劃定更新單元？183
五、    我家住在台北市，如果要自行劃定更新單元，該符合哪些條件？184
六、    什麼是自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準，14項指標須符合3項以上？184
七、    我家要如何選定自行劃定更新單元，其評定基準為何？186
八、    我家要申請劃定更新地區，我必須符合什麼條件？187
九、    申請劃定更新地區時，有哪些情況是不可以申請，必須被排除在外的？187
十、    當我申請劃定更新地區時，我需要請專業建築師或技師作簽證嗎？188
十一、    當我申請劃定更新地區時，我需要開鄰地協調會嗎？188
十二、    申請劃定更新地區時，我在什麼樣的情況下，需要開說明會？189
十三、    當我申請劃定更新地區後，我在多久內要完成都市更新事業計畫報核？190

第七章 更新團體之籌組   191
一、    更新會之成立191
二、    更新會要叫什麼？191
三、    更新會如何成立，需要多少人發起？192
四、    更新會的章程要有哪些內容？192
五、    我們該怎麼申請土地及建物謄本？195
六、    籌組更新會─我的同意籌組比例須達多少？196
七、    我要擔任發起人，請問成立更新團體同意書有指定格式嗎？197
八、    大家常說都市更新同意書，請問同意書是什麼樣式？199
九、    我要申請更新會，我的更新會申請書要怎麼填寫？200
十、    都市更新會申請核准籌組，我要準備哪些文件？201
十一、    如何辦理更新會核准，我該檢附哪些文件？201
十二、    更新會成立後，我需要召開會員大會嗎，我又需要召開哪些會議？201
十三、    成立大會事前，該準備哪些文件？202
十四、    成立大會當天的工作流程與議程如何安排？202
十五、    成立大會的議程內容，我該如何安排？203
十六、    會員大會的表決，我該注意哪些？203
十七、    會員大會的議題表決產權比例及人數之計算，應依都市更新條例第22條規定，其規定為何？204
十八、    會員大會召開時，我們該怎麼開，應該注意哪些細節？205
十九、    我們該如何決定理、監事的名額，每任該做多久？206
二十、    更新會如果有理、監事辭職，我該怎麼辦？207
二十一、 我們該付理、監事薪水嗎，我們有權力解任理、監事嗎？207
二十二、    我們的理、監事應該多久開1次會？該怎麼召開？207
二十三、    我們的理、監事會議在表決時，決議門檻的比例應該要達多少？208
二十四、    我們的會議紀錄該注意哪些？208
二十五、    更新會的監督及管理該注意哪些？208
二十六、    更新會的所需花費的費用？209
二十七、    更新會的經費來源，我們要怎麼籌措？209
二十八、    如果我們的更新會要解散了，我們該怎麼做？210
二十九、    我們該如何進行清算，要請誰負責清算？211

第八章 中央政府都市更新經費補助   213
一、    中央補助更新會，有屋齡的限制嗎？213
二、    如果我想申請中央補助，那補助更新會的經費是多少？213
三、    如果我申請了中央補助，那補助人數認定的方式為何？214
四、    我該怎麼申請補助，請款程序及方式為何？214
五、    如果我申請了中央的補助，那中央的補助優先原則為何？215
六、    如果我申請了中央的補助，那我必須配合的權利與義務為何？215

第九章 新北市政府都市更新經費補助   217
一、    電視常說都市更新可以向新北市政府申請經費補助，那到底是什麼？217
二、    我們也可以申請都市更新經費補助嗎？218
三、    我們該申請都市更新經費補助嗎？補助是一次給清嗎？218

第十章 台北市政府都市更新經費補助   221
一、    電視常說台北市政府目前有都市更新經費補助，那到底是什麼？221
二、    我們也可以申請都市更新經費補助嗎？222
三、    台北市的都市更新行政費用及規劃設計費用經費補助有哪些？223
四、    我們該怎麼申請都市更新經費補助？補助是1次撥付嗎？224

第十一章 都市危險及老舊建築物加速重建條例   225
一、    「危老」的立法目的是什麼?為何要推動它呢？225
二、 在哪些地方才符合適用「危老」？226
三、    如何認定是合法建築物呢？226
四、 如何認定非具有歷史或藝術價值等建築物？227
五、    如何認定所謂危險或老舊之建築物？227
六、    什麼是建蔽率呢？229
七、    什麼是容積率呢？229
八、    什麼是「原容」與「法容」呢？230
九、    「危老」容積獎勵數額為何？231
十、    符合「危老」範圍有無面積大小限制？231
十一、「危老」有無時程限制？232
十二、    重建計畫需審核或審議嗎？232
十三、重建計畫審核申請建造執照是否有時間限制？233
十四、重建計畫同意門檻為何？233
十五、    已簽署都市更新事業同意書得否改以危老條例進行重建？234
十六、    重建完成後1樓面積縮小該如何？234
十七、    未來開放建蔽率後合併土地無原建蔽率其土地應如何計算？235
十八、    容積率用不完該如何？235
十九、依危老條例合併基地尚有原容存在應如何檢討計算？236
二十、    得否拆除一部分連棟建築申請重建？236
二十一、 重建過程中有無租稅減免規定？237
二十二、    辦理耐震能力評估可向政府申請補助嗎？237
二十三、    耐震能力評估補助額度為何？238
二十四、    依本條例申請容積獎勵得否再申請容積移轉？238
二十五、    容積移轉接受基地有地區性之限制嗎？239
二十六、    容積獎勵是否可以重複申請？240
二十七、    依「危老」條例申請重建者需經都市設計審議嗎？240
二十八、    「農業區」、「保護區」能否適用危老條例放寬建築高度？241
二十九、如何查明危老建築物「非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物」？241
三十、    危老容積獎勵辦法項目及額度為何？242
三十一、    有關原容大於法容應如何申請比較有利？243
三十二、    有關退縮獎勵建築物應如何退縮？244
三十三、    有關建物退縮獎勵其用途為何？245
三十四、    有關時程獎勵起訖日期應如何計算？245
三十五、    申請容積獎勵有無優先順序？245
三十六、    萬一無法取得綠建築標章會有罰則嗎？246
三十七、    申請獎勵繳交保證金理由何在？247
三十八、    「危老」容積獎勵與「都更」獎勵有何不同？247

第十二章 我家都更DIY─都更步驟123   249
一、    步驟一：更新範圍查詢249
（一）更新單元範圍初步查詢249
（二）使用分區查詢250
（三）都市計畫及土地使用管制要點查詢254
（四）土地面積及公告現值查詢257
（五）更新地區或已報核之事業計畫案查詢258
（六）建物現況及門牌初步查詢260
（七）建物年期查詢262
（八）地籍套繪圖查詢262
（九）執照存根查詢263
（十）土地及建物謄本申請─確認產權歸屬266
二、    步驟二：都市更新基地可行性檢討評估268
（一）都更基地臨路條件檢討268
（二）都更基地面積規模檢討272
（三）都更基地建物樣態檢討274
（四）都更基地指標檢討19項指標符合2項以上275
（五）本案綜合評估279
三、    步驟三：申請都市更新推動師輔導及籌組更新團體284
（一）申請新北市政府都市更新推動師輔導284
（二）籌組更新會285
（三）申請更新會補助288
（四）舉辦第一次會員成立大會288
（五）更新會核准289
（六）可行性評估分析報告289
（七）更新會流程圖290
 

序

　　由於近年來都市更新在政府的政策多加提倡下，逐漸成為一項不動產市場的顯學，其中也吸引了許多上市櫃建商紛紛加碼押寶，包括國建、國揚、太設、全坤建、中工、冠德、基泰、興富發、日勝生、華固、台開、鄉林、長虹、三圓、信義、潤泰新、大漢、力麒等均跨足都市更新領域，其看中的主要原因不外乎是都市更新基地的主要特性均為都市早期發展的精華地區，其經過數十年來的發展過程中，週邊商圈的發展及價值，早已遠遠超過原所有權人當初買進持有的成本，加上建築物老舊且已達使用年限，使用上已有安全之虞，均促使著地主加速與建商們磋商流程。

　　然而，這也讓建商得以都市更新之名，行大舉圈下都市精華土地之實，造成近年來都市更新紛爭不斷之紛擾，亦導致民眾對政府都市更新之良善政策造成誤解及汙名化，實非民眾之福。近期，政府為了增進都市更新之腳步，排除民眾對於都市更新財團化之疑慮，因此積極推動自主更新，並以政府補助都市更新經費方式，協助民眾自行推動都市更新事業，其中並以協助成立都市更新團體及補助更新團體作業經費等最廣為民眾所熟知。

　　目前在政府所推動的自主都市更新主要之目的及意旨，乃期待社區發起民眾能以自主更新團體之方式，利用同為社區住戶之立場，出面發起與整合社區內其他土地及建物所有權人，並藉由所有權人所發起籌組的更新團體，聘請都市更新顧問公司抑或建經公司協助製作都市更新基地的都市更新可行性評估報告，以杜絕都市更新事業最為人詬病的財團化、分配不均及黑箱協議之疑慮，並增進都市更新事業之成功機率。

　　由於政府推動民眾自主都市更新已多年，惟都市更新事業一直是一項橫跨不動產、地政、土地開發、建設、營造、銀行信託、財務會計、法律、估價、都市計劃……等十餘項專業領域之事業，一般民眾在都市更新專業知識不足之情況下，縱使有心想要推動自主都市更新，但也不知該從何做起，加上市面上有關都市更新事業領域書籍少之又少，一般民眾推動自主都市更新事業領域方面之書籍更是為零，因此筆者特地結合多位在都市更新領域耕耘多年的危老、都更推動師及都市更新諮商師等，共同撰寫一部能夠協助民眾推動自主都市更新之DIY專用書，筆者期待本書之出版，能夠協助民眾辦理、推動社區都市更新單元檢核、都市更新事業擬訂、自主更新團體籌組設立及申請都市更新政府經費補助等。
序

　　除了都市更新法令外，都市危險及老舊建築物加速重建條例於2017年4月25日立法院三讀通過， 讓人民及產業界看見了希望，改建老屋屋主可以依照法令的流程申請建築執照，將突破以往老屋改建只能走都市更新才有獎勵及稅捐優惠，及必須符合都市更新單元劃定走大面積整合造成推動不容易困境 。

　　有了突破法令後，為了都市更新及危老普及化教育，台灣都市更新推動全國學會推出全國業界首創：以專業分類、分流方式，首創都市更新三級公益證照，以循序漸進的培訓方式，初階「都市更新諮商師」、「都市更新輔導師」；中階「都市更新規劃師」、「都市更新整合師」；高階「都市更新顧問師」、「都市更新師」等，讓民眾得以依需求尋求都市更新專業人員的協助，並且提升都市更新業界從業人員長期缺乏專業證照認證的專業素質。

　　筆者有幸參加這本都市更新超簡單系列書籍，透過一問一答方式 ，讓民眾有都市更新及危老基本功，加速進行老屋重建。
序

　　何謂防災型都市更新? 我相信這個名詞對大多數人來說一定都是相當的陌生，尤其防災型都市更新政府及媒體眼中一直以來都是一個生硬的話題，它既不吸引人，也無法得到媒體關愛的眼神，然而自從2016年2月6日美濃地震發生迄今，每日開啟電視新聞台等，都開始看到政府及媒體已慢慢將重視及關愛的眼神移往防災型都市更新，而媒體也開始探討強震災害、土壤液化等相關議題，而民眾此時透過媒體才能得知，原來我們從小生活成長的地方竟有許多值得我們去關切及重視的。

　　過去筆者在不動產及都市更新相關領域中，看到了政府對於防災型都市更新並無任何實際的作為，不管是學界或是建築師等專技人員在各項政府研討會中的不斷提醒，但是直到此次維冠大樓倒塌事件的發生，引起民眾及政府的震驚後，政府才開始重視台灣老舊建築物的耐震、發動老屋建檢機制及製作綜合性災害潛式圖等，筆者試想，如果政府如果能夠藉由此次強震災害的發生，而開始重視及推動防災型都市更新，或許也是民眾之福。

　　尤其近年來、隨著時代的變遷，我國社會經濟結構由最初的農業經濟逐步轉化為工業經濟、電子、網路科技經濟，不斷的轉型到現在的大數據、虛擬網購、服務產業等數位經濟，而我們所居住的都市也隨著產業快速的發展而擴大，然而，在都市中心精華區域的建築物卻不斷的老化頹圮，政府公部門逐漸意識到老舊建築物的安全性、都市景觀的違和感，因此積極推動城市改造計畫─此計畫中最廣為人們熟知的即是「都市更新計畫」亦是目前話題最夯的「防災型都市更新計畫」。

　　因為隨著建築物不斷的老化，居住在都市的人們開始意識到都市建築物更新的需求及必要性，但由於都市更新目前在我國尚處於剛萌芽之階段，因此熟悉都市更新操作之專業人員十分稀少，目前業界除了專業的都市更新顧問公司外，就是屬於較為學術領域的都市更新學會、基金會等，另外公部門的專業人員培訓計畫中，最廣為人們熟知及最為肯定其專業性的就是新北市政府所培訓的「新北市政府都市更新推動師」、台北市政府所培訓的「台北市政府危老更新推動師」及台灣都市更新推動全國學會所培訓的「都市更新諮商師」。

　　鑑於近年來政府積極推動民眾及社區發起自主（自辦）都市更新，政府都市更新處等均十分積極推動，且投入大量的人力及物力，惟都市更新之專業養成並非一朝一夕，且市場上有關一般民眾辦理自主都市更新專業培訓課程，除了「新北市政府都市更新推動師」、「都市更新實務工作坊」及「台北市都市更新重建教育」外，並無任何自主都市更新推動專業課程及書籍可供民眾研讀學習。

　　因此，筆者特地整理依都市更新事業流程操作步驟，並結合都市更新專業人員多年來的操作經驗，並以Q&A的問答方式，匯集整理成為一部引領有心發起推動都市更新事業的民眾，並引領讀者一步一步以DIY的方式，檢視讀者及所欲推動都市更新的社區，是否符合自主都市更新的條件，筆者並期望這是一部專屬自主都市更新，民眾推動都市更新事業DIY的一部推動典範。
 
序

　　「都市更新條例」其立法目的為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。自中華民國87年11月11日公布施行起，歷經20年，經過9次修法。「綜觀都市更新事業」，主要有以下問題，包括所有權人對民間實施者的不信任，業者和個別所有權人的協議條件不透明，以及投資者對於權益的不確定，其中核心關鍵又在於都市更新推動過程中，所有權人彼此、實施者與所有權人之間的雙重猜疑與不信任，造成阻礙及延宕都市更新的最大主因。如何使地主自主完成都更成為本書撰寫之目的，透過問與答的方式，讓地主從什麼是都市更新、都市更新地區之劃定、都市更新單元之劃定、都市更新團體之籌組、都市更新經費補助及都更步驟123……等方式，都市更新自己來。
序

　　都市更新條例自1998年 11月11日公布施行，實施至今，都市更新成功的案例，寥寥無幾，考究都更窒礙難行的原因非常多，除了相關機制建構不完善外，最主要的還是分配問題。加上部分條文有違憲之虞，司法院大法官於民國 102年4月26日做出「釋字第 709 號」解釋文，宣告都市更新條例部分條文違憲，限期 1 年內檢討修正，但迄今已逾5年，仍尚未修法。

　　在都更條例修法緩不濟急之下，為因應潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，立法院於106年 5月1日公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，其相關子法與配套措施亦已完成，加速都市計畫範圍內，危險及老舊瀕危建築物之重建。

　　然而就大多數人而言，對都更或危老條例，都還是一知半解。為使讀者能對都更或危老條例有全面而周延的了解，本書透過問與答的方式，將艱澀難懂的法律條文及複雜的法律關係，以淺顯易懂的問答形式加以說明，針對兩條例可能面臨的各種問題，大有收穫。

　　本書內容理論與實務兼備，不但可以作為大專校院都更課程之教科書，也適合當成對都更或危老重建有興趣者的參考書，不論是自辦都更或是參與都更的建商，藉由它，人人都可以成為都更高手。
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　　近幾年因地震導致建築物倒塌，人命傷亡事件頻傳，迫使政府終於正視建築構造安全議題，必須能保障人民財產之安全，才能保住政權。

　　台灣建築相關法規對於建築構造安全性能的認知，在民國63年以前並未納入側向地震力，至民國63年起才將地震力納入計算，並進行了5次修改。如民國86年技術規則修正，增加柱箍筋密度。民國88年921震災後，技術規則修正震區係數與韌性配筋。行政院於105年4月29日核定的「安家固園計畫（105至110年）」強制規定88年12月31日以前所領得建造執照，私有供公眾使用建築物，樓地板面積累計達1,000平方公尺以上之建築物，應辦理耐震能力評估檢查，並納入建築物公共安全檢查簽證及申報項目。106年5月又再公告「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，希望加速重建危險老舊建築，保障建築安全，避免災害再度發生。

　　建築構造安全受以下因素之影響：如環境地質（地質破碎/土壤液化……）、建築物構造安全（建築物老舊/危險所致）、結構設計（耐震性能等級）、施工過程（是否按核准建圖施工）、使用維護（是否違反核定使用方式/用途……）其中甚多涉及建築專業知識與法令制度，多數民眾無法了解，而法官對建築致災責任的鑑別更如瞎子摸象，無能為力。

　　早期都市更新的型式，根源於政府宏觀都市的理想，而訂出都市更新條例。但執行上卻因財力、人力、能力有限，而冀求以獎勵容積策略激勵全民都更，並一時蔚為風潮。可惜不久即被監察院以違反都市計畫制定法定容積為由，限縮其容積獎勵值不得超過法定容積之50%，於是獎勵動力大幅下降。加上人心的貪婪、時程上的延宕，建商財團一時之間幾乎全數退出都更市場。106年5月公告「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，則是希望加速汰換危險老舊建築，一方面優先保障建築構造安全，避開釘子戶影響都更時效，一方面卻也等同宣布放棄了都市更新條例大街廓整體開發的理想。  

　　本書集結了多位專家學者的努力，盡量將「都市更新」及「危老改建」等各方面議題，以問答的方式分類呈現，易查易懂，對一般民眾建立正確的都更觀念、型式、程序上，如何推廣與普及，將大有助益。即使是對掌握建築相關法令專業的建築師，亦應有助於其加強專業職能，協助政府，肩負社會責任，使人民免於災害的恐懼。