土地建築開發「實務*攻略」

作者序
國土計畫法已於104年12月18日立法院三讀通過，由行政院訂定105年5月1日施行，預計111年5月上路，屆時現行區域計畫法將停止適用。目前土地使用管制包括都市土地、非都市土地及國家公園土地，其管制法令分別為都市計畫法、區域計畫法及國家公園法，未來國土計畫法施行後，將取代區域計畫法。
在國土計畫法施行過渡期間（105年1月6日至111年5月），由內政部研擬配套措施因應國土計畫法土地使用管制實施前，配合各級國土計畫指導事項檢討修正非都市土地開發許可及用地變更編定等相關規定。
因此，在111年5月國土計畫法土地使用管制實施前，過渡期間仍受都市計畫法及區域計畫法規定管制，故本書主要介紹現階段土地使用管制規定。
王啟圳

推薦序
土地是否能被正確的使用，關係小至人民的資產，大至城市的發展。但由於法規日趨繁雜，土地的使用型態多樣，如何對土地使用與交易有正確的概念，成了土地擁有者及仲介居間人，在處分土地時的當務之急。
王啟圳建築師，曾任政府建管承辦，雖然是以貨櫃建築設計聞名，但他對於土地與建築所產生的競合關係，表面張力，皆能深入淺出的分析其利益得失，以及使用利弊。此外，他現在在高雄大學法律研究所進修，是為了以行政法及民法的不同角度，在專業上幫助大眾以及專業人員面對複雜的法規，如何事先整合超前部署。
書籍，雖然已非現代的主流傳播媒介，但仍是人類知識傳承的重要載具。將專業且深入的案例，經過深思熟慮的沉澱，以及真切履行的實務，在整合、分析及歸納之後，以系統化、數據性的方式呈現在書籍中，變成可以被依循，考證的知識。這在當今網路資訊橫流的世代，是一種正本清源的動作，更是一種追根究底的操作。
一位議員的工作，是推動有益於城市生活的更新，並提升地域性的文化精彩度。高雄在過去幾年，不斷的有不同的好事發生，這都是緣於解開不合宜法規的限制，或是結合專業人士的努力，衍生出正確的方向及可行性。畢竟，法規對應人類的進步速度，總力有未逮，且遠遠落後。王建築師的著作，是試著成為法規與實務間的橋樑，請大家開卷，檢視。
吳益政

作者序
國土計畫法已於104年12月18日立法院三讀通過，由行政院訂定105年5月1日施行，預計111年5月上路，屆時現行區域計畫法將停止適用。目前土地使用管制包括都市土地、非都市土地及國家公園土地，其管制法令分別為都市計畫法、區域計畫法及國家公園法，未來國土計畫法施行後，將取代區域計畫法。
在國土計畫法施行過渡期間（105年1月6日至111年5月），由內政部研擬配套措施因應國土計畫法土地使用管制實施前，配合各級國土計畫指導事項檢討修正非都市土地開發許可及用地變更編定等相關規定。
因此，在111年5月國土計畫法土地使用管制實...

Contents
第壹篇　認識土地使用管制
第一節　土地使用管制體系轉變1-3
第二節　國土計畫1-4
壹 國土計畫種類 1-5
貳 全國國土計畫之內容，應載明下列事項 1-6
參 國土功能分區 1-7
肆 國土功能區分及其分類劃設原則 1-9
伍 國土功能分區土地使用原則 1-10
陸 國土計畫之擬訂、公告、變更及實施程序（國土§11） 1-11
柒 國土計畫與區域計畫差異比較 1-12
第三節　都市土地使用管制1-14
壹 都市計畫種類（都§9） 1-15
貳 都市土地使用管制 1-19
參 原有建築物不合土地使用分區之處理 1-25
肆 公共設施保留地之使用限制 1-26
第四節　非都市土地使用管制1-30
壹 非都市土地使用編定與管制在土地使用計畫體系中之地位 1-31
貳 非都市土地編定及管制 1-32
參 非都市土地使用編定 1-33
肆 各種使用地之編定 1-37
伍 非都市土地使用管制 1-39
陸 都市土地與非都市土地之使用管制比較表 1-46
柒 都市土地與非都市土地可供建築使用情形彙整表 1-47
第五節　補充法令1-48
壹 行政院107 年4 月30 日公告全國國土計畫之國土功能分區劃設條件 1-48
貳 都市計畫法高雄市施行細則 1-53
　附表一 1-58
　附表二 1-88

第貳篇　土地產權調查及登記謄本判讀實務
第一節　認識土地登記謄本2-3
壹 認識土地登記謄本 2-5
貳 謄本細說 2-7
參 土地登記謄本架構內容 2-11
肆 重新編造之土地登記簿（新簿） 2-37
伍 光復初期土地登記總簿（舊簿） 2-41
第二節　認識地籍圖謄本2-46
壹 地籍圖架構判讀及內容解說 2-47
貳 土地地籍圖判讀案例 2-48
參 如何辨別重測區地籍圖及圖解區地籍圖 2-53
第三節　認識都市計畫土地使用分區證明書2-54
壹 都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書架構 2-55
貳 不同縣市及鄉鎮市公所核發之都市計畫土地使用分區證明書欄項解說 2-56

第參篇　建築道路認定與套繪管制實務
第一節　建築道路認定3-4
　建築道路種類 3-5
第二節　建築物法定空地3-38
第三節　地籍套繪圖3-50
第四節　建築基地申請搭排作業3-64
第五節　函釋彙集─農業用地解除套繪相關函釋3-67

第肆篇　畸零地處理實務
第一節　畸零地4-3
第二節　畸零保留地4-5
第三節　畸零地合併4-7
第四節　畸零地實務解說──以高雄市畸零地使用自治條例為例4-12
第五節　建築指示線4-18
第六節　補充法令4-26

第伍篇　認識公有土地定義、處分及使用
第一節　公有土地定義5-4
第二節　國有土地處分方式5-5
第三節　各類國有土地讓售方式5-6
第四節　國有土地先行使用5-22
第五節　國有非公用土地與私有土地交換（協議調整地形）5-27
第六節　國有非公用土地提供袋地通行5-30
第七節　水利會土地申購5-37
第八節　各直轄市政府非公用不動產之處分5-47

第陸篇　建築基地利用實務案例
第一節　土地開發作業流程6-3
第二節　土地開發案例剖析6-5
第三節　輔助土地開發作業之地籍及使用分區查詢套繪系統6-42

Contents
第壹篇　認識土地使用管制
第一節　土地使用管制體系轉變1-3
第二節　國土計畫1-4
壹 國土計畫種類 1-5
貳 全國國土計畫之內容，應載明下列事項 1-6
參 國土功能分區 1-7
肆 國土功能區分及其分類劃設原則 1-9
伍 國土功能分區土地使用原則 1-10
陸 國土計畫之擬訂、公告、變更及實施程序（國土§11） 1-11
柒 國土計畫與區域計畫差異比較 1-12
第三節　都市土地使用管制1-14
壹 都市計畫種類（都§9） 1-15
貳 都市土地使用管制 1-19
參 原有建築物不合土地使用分區之處理 1-25
肆 公共設施保留地之使用限制 1-2...