投入都更，你準備好了嗎?

　　在政府以逐步降低實施門檻、提高獎勵作為誘因的驅動下，「都市更新」儼然成為都會區的全民話題；正當業者與市民摩拳擦掌、躍躍欲試之際，有人看好，卻也不乏有人唱衰。究竟投入都更的利益有多大？合作風險又在哪裡？一體兩面，端看您「準備好了沒」。本書從法律實務切入，自制度面，到自辦都市更新的方式、實施流程、注意事項、選屋分配、疑難解決……等問題，帶領您循序漸進，步上都更的「雙贏」之路！

作者簡介

李永然

　　．台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士
　　．永然聯合法律事務所、永然文化出版股份有限公司、上海永然投資諮詢公司、永然法律研究中心創辦人、財團法人永然法律基金會董事長
　　．曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院
　　．聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報法律專欄主筆；中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人
　　．總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、兩岸經貿交流權益促進會榮譽理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問

李序

第一章　都市更新制度概說

壹、都市更新制度之緣起與發展
一、日本的制度
二、德國的制度
三、我國都市更新之法律構造

貳、公辦與自辦都市更新簡介
一、公辦
二、自辦

參、權利變換與協議合建之比較
一、權利變換簡介
二、協議合建簡介
三、兩者之比較

第二章　自辦都市更新的方式

壹、何謂都市更新的「實施者」？
一、實施者的定義
二、實施者的類別

貳、與建商協議合建──由建商擔任實施者
一、合建契約法律性質概述
二、合建契約主要內容及簽約注意事項
三、對於不願參與協議合建者的處理方式

參、住戶自行成立都市更新團體──由都市更新會擔任實施者
一、何謂「都市更新會」？法律性質為何？
二、都市更新會如何設立、運作、解散？
三、政府獎助措施

肆、土地及合法建物所有權人出資委由專業公司代理實施
一、開發初期協助整合
二、協助處理銀行融資及辦理信託事宜
三、協助處理行政機關之各項申請流程
四、協助委託不動產估價業者查估更新前、後權利價值及比例
五、營建工程之規劃、發包興建及管理
六、協助委託代銷公司、規劃產品定位及協調、處理銷售事務

第三章　都市更新實施流程及其相關注意事項

壹、劃定都市更新地區的方式與規定
一、更新事業一般的推動程序
二、「更新地區」之簡介
三、都市更新地區劃定的意義
四、都市更新地區劃定的方式與規定

貳、劃定更新單元階段
李永然律師、陳曉祺律師
一、什麼是「更新單元」？
二、如何劃定更新單元？

參、都市更新事業概要及都市更新事業計畫階段
一、何謂「都市更新事業概要」及「都市更新事業計畫」？
二、提出都市更新事業概要及都市更新事業計畫之過程及要件
三、同意書之法律性質為何？可否撤回同意書？重複出具如何認定？

肆、權利變換計畫階段
一、何謂「權利變換」？
二、如何計算分配比例？
三、實施權利變換的法律問題
四、共同負擔之內容為何？
五、若不同意權利變換計畫內容，如何救濟？
六、若不願參與都更，可否強制拆除？
七、都市更新事業能否停止進行？
八、其他相關規定

伍、其他權利人、舊違章建築戶之法律地位及處理方式
一、租賃權
二、地役權
三、合法建物及地上權、永佃權（農育權）、耕地三七五租約
四、抵押權或典權
五、舊違章建物
陸、選屋分配須知
一、法源規範
二、選屋分配方式須在都市更新事業計畫中表明
三、選屋分配方式須在實施者擬定權利變換計畫之前進行意願調查
四、選配規則之制定
五、其他常見之選配程序疑義
柒、主管機關對都市更新的監督與管理

第四章　實務案例簡析
一、台中高等行政法院95年度訴字第282號裁定
二、台中高等行政法院95年度訴字第285號裁定
三、最高行政法院93年度訴字第1628號判決
四、台北高等行政法院96年度訴字第2763號判決
五、台中高等行政法院95年度停字第8號裁定
六、台北高等行政法院96年度訴字第1902號判決
七、台北高等行政法院96年度訴字第70號判決→最高行政法院98年度判字第1330號判決
八、台中高等行政法院94年度訴字第681號判決
九、台中高等行政法院95年度訴字第311號判決

附錄
一、都市更新條例
二、都市更新條例施行細則
三、都市更新權利變換實施辦法
四、直轄市縣（市）政府受理都市更新權利變換實施者申請代為拆除或遷移土地改良物執行應注意事項
五、台北市都市更新自治條例
六、高雄市都市更新自治條例
七、協議合建契約範本

李序

　　科技時代，產品的推陳出新，以秒計速；大自然的節奏雖則緩步推移，數十年過去，卻也足以讓人青絲換華髮，華宇變陋室。伴隨走過經濟起飛、科技發展的年代，台灣的都市景觀逐漸從昔日的素樸、煥采、爭豔，邁向眼下的老去、衰頹……。

　　為了改善日益老舊、窳陋的市容，使都市的各種機能不斷提升，「都市更新」，成了政府不得不祭出的一帖「處方箋」，而《都市更新條例》、《都市更新條例施行細則》及其他細部子法，則陸續完備了這項政策的執行依據。

　　在土地開發業者眼中，都市更新，不啻是塊久候多時、利潤豐厚的「大餅」；就房地所有權人及相關權利人的角度來看，都市更新，則顯得喜、憂參半。本來，舊屋換新屋，該是無人不歡吧？但要如何進行都更、找誰更新、條件怎麼談、利益如何分配、共同負擔怎麼算……，一連串問題，在在涉及專業，也彷彿處處存在風險。即便較具營建、地政專業的開發業者，如何贏得多數地主、住戶的信任、如何擬定都市更新事業計畫、如何舉辦公聽會、採協議合建或權利變換方式哪個好、更新後選屋分配擺不平該怎麼辦……，接踵而至的挑戰，亦須繃緊神經，有備而來。

　　「都市更新」近年來已成為業者與市民高度關注、躍躍欲試的熱門話題，筆者深感有必要在此各方猶豫是否投入、即將投入都更之際，編寫正確的法律須知，作為讀者思辨與解決問題的有力依據，遂有本書之誕生。

　　「投入都更，你準備好了嗎？」一書，乃余與三位資深同仁──陳淑芬律師、陳曉祺律師、吳任偉律師共同策劃、撰述而成。全書主要分成四部分，第一章「都市更新制度概說」，旨在使讀者了解現行都更制度的概況，並比較自辦更新中「權利變換」與「協議合建」之相異處；第二章「自辦都市更新的方式」，先是簡要說明都更中的要角──實施者，再針對不同實施者（或由建商擔任，或由住戶自組更新會任之，或由地主出資委任專業公司代理實施）所衍生的相關問題提出解答；第三章「都市更新實施流程及其相關注意事項」，則自劃定都更地區、更新單元階段始，依序進入擬定及報核更新事業概要、事業計畫階段，權利變換計畫階段，暨其他權利人、舊違建戶之法律地位及處理方式，選屋分配等議題，詳為解析箇中的法律規定和實作技巧；第四章「實務案例解析」，則藉由列舉的九則判決與簡析，釐清爭議兩端的是非和勝算，使讀者防患於未然。

　　眼前這本書要呈現給您的，不是都更賺大錢的奧秘；而是帶領讀者循序漸進，步上都更的雙贏之道！

　　李永然　序於永然聯合法律事務所   2011.9.30