不動產物權實務：擔保、用益物權編

　　物權編，乃《民法中有關財產規範的重鎮，其中「不動產物權」尤為私人財產歸屬安全的核心領域。《民法》物權編中之「擔保、用益物權」，在現時社會之運用已愈發普遍，無論是政府與民間合作開發，在公有地上設定地上權，抑或個人為了確保債權，運用抵押權等皆是。此外，典權、農育權在實務上之運用，亦所在多有。近年《民法》物權編之三階段大幅更修，對此「擔保、用益物權」有何新說「法」？本書由專家帶您掌握精髓，不落人後！

作者簡介

李永然

　　台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士；現任總統府人權諮詢委員、中華人權協會名譽理事長、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、兩岸經貿交流權益促進會榮譽理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問、海基會財經法律顧問；永然聯合法律事務所、永然文化出版股份有限公司、上海永然投資諮詢公司、永然法律研究中心創辦人、財團法人永然法律基金會董事長；曾任教淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院；聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報法律專欄主筆；中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人

黃振國

　　學歷：東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業

　　經歷：東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師；永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師（不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等）十餘年；中國房地產研究發展協會常務理事；補習班教師二十餘年經驗；台灣財稅發展協會理事長

　　著作：不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產．贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險．信託．遺產、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅．財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、不動產物權實務——所有權編

黃志偉

　　學歷：國立中興大學法商學院地政學系畢業、國立政治大學地政研究所畢業

　　經歷：中華民國地政士公會全國聯合會第二屆理事長、台北市地政士公會第二屆理事長、中華民國地政貢獻獎評選委員，行政院經濟建設委員會行政革新小組委員，台北市政府都市更新審議委員，桃園縣地價及標準地價評議委員，地政士公會、不動產仲介公會講師等

　　現任：台北大學公共事務學院不動產與城鄉環境學系、台北大學進修學士班不動產與城鄉環境學系、中原大學財經法律學系、中國文化大學、台灣金融研訓院、財政部財稅人員訓練所講師，台北市政府、新北市政府不動產糾紛調處委員，中華民國消費者文教基金會房屋委員，中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長及台北市地政士公會顧問，黃志偉地政士事務所所長等

　　著作：不動產登記一手教材、土地登記與土地登記實務、不動產時效取得登記實務、土地登記專業代理人執行業務應用手冊、土地稅法規及實務解析表解、遺產稅與繼承法規表解暨稅賦抵繳與兩岸登記實務等

劉金順

　　學歷：開南大學公共行政碩士、天津南開大學經濟學院博士候選人

　　經歷：中國房地產研究發展協會理事長、台灣財稅發展協會常務理事、台北市地政士公會常務理事、中華民國農訓協會講師、永然法律研究中心講師、國立空中大學兼任講師

　　現任：中華民國地政士公會全國聯合會財稅研究委員會副主任委員、長榮地政士事務所所長、醒吾技術學院兼任講師、華夏技術學院兼任講師

　　著作：土地登記實務、土地增值稅DIY、預售屋新制法律即時通等

李序 / 李永然
黃序 / 黃振國
黃序 / 黃志偉
劉序 / 劉金順
推薦序1 / 林中森
推薦序2 / 楊松齡
推薦序3 / 莊孟翰

第一篇 不動產抵押權相關問題解析……文◎李永然
一、設定不動產抵押權，要先了解「普通抵押權」與「最高限額抵押權」之分
二、抵押權的擔保範圍及抵押標的物範圍
（一）抵押權的擔保範圍
（二）抵押標的物範圍
三、抵押權人要認識共同抵押權
四、設定不動產抵押權時，能否為流抵之約定？
五、抵押物價值減少時，抵押權人該怎麼辦？
（一）第三人抵押
（二）債務人抵押
六、抵押權人要了解「物上代位性」
（一）「抵押物滅失」的意義
（二）抵押權人可以對因保險契約所得的保險金為主張
（三）抵押權人可以對損害賠償金主張
（四）抵押權人可以對徵收補償費為主張
七、不動產抵押權可以讓與嗎？
八、不動產抵押權人如何為次序讓與？
九、不動產抵押人之次序拋棄的效力如何？
（一）次序相對拋棄
（二）次序絕對拋棄
十、不動產設定抵押權之後，可以出租嗎？
十一、抵押權人如何實現債權？
（一）透過拍賣抵押物，實行抵押權
（二）依「流抵契約」（流押契約）處理抵押物
（三）以契約取得抵押物所有權的方式處理
（四）以拍賣或取得所有權以外的方法處理抵押物
十二、債務人已清償，抵押權人卻拒不塗銷抵押權時，該怎麼辦？
（一）先對乙之抵押權進行「假處分」
（二）再對乙提起塗銷抵押權登記之訴
十三、民國96年1月19日立法院三讀通過《民法》物權編，增訂「最高限額抵押權」
（一）被擔保債權有資格的限制
（二）最高限額之約定額度範圍
（三）最高限額抵押權所擔保之債權的確定日期
（四）最高限額抵押權具有讓與性
十四、抵押權人如何有效設定最高限額抵押權？
（一）確保債權可運用「最高限額抵押權」
（二）最高限額抵押權擔保「不特定債權」
（三）最高限額抵押權的有效設定
十五、「最高限額抵押權」可以變更為「普通抵押權」嗎？
十六、抵押權人仍須注意債權的消滅時效嗎？

第二篇 不動產抵押權登記實務……文◎黃振國
第一章 抵押權之概念
一、抵押權的意義
二、抵押權的特性
（一）從屬性
（二）不可分性
（三）物上代位性
三、抵押權之取得
（一）基於法律行為而取得
（二）基於法律行為以外之原因
第二章　抵押權設定登記
一、抵押權設定登記之意涵
二、普通抵押權與最高限額抵押權之差異
（一）普通抵押權
（二）最高限額抵押權
（三）權利抵押權及其他抵押權之準用
三、抵押權設定登記應備文件
第三章　抵押權登記之限制
一、抵押權擔保債權種類及範圍
二、原債權確定期日
（一）確定期日不得逾三十年
（二）原債權確定之事由
（三）原債權確定變更為普通抵押權
三、共同抵押
四、流抵約款
五、質權人代位申請土地權利之設定或移轉
六、法定抵押權
（一）共有物分割未受分配不動產者
（二）國民住宅
七、承攬人之抵押權
八、農地之抵押權
九、原住民保留地之抵押權
十、其他相關規定
第四章　抵押權設定登記書表填寫說明
（一）土地登記申請書
（二）抵押權設定契約書
第五章　抵押權移轉登記
一、抵押權移轉之概念
（一）抵押權隨同債權讓與而移轉
二、普通抵押權次序變更（最高限額抵押權亦可）
三、普通抵押權次序讓與登記
（一）次序讓與登記意義
（二）次序讓與登記應備文件
（三）次序讓與登記應注意事項
五、抵押權分割讓與登記
（一）因債權分割而申請抵押權分割登記
（二）最高限額抵押權分割讓與登記
六、一般抵押權移轉登記應備文件
七、相關規定
八、抵押權移轉登記申請書填寫說明
九、抵押權移轉契約書填寫說明
第六章　抵押權內容變更登記
一、抵押權內容變更登記概念
二、抵押權內容變更登記應備文件
三、相關規定
四、抵押權內容變更登記申請書填寫說明
五、抵押權內容變更契約書填寫說明

第三篇　投資人面對地上權的法律須知……文◎李永然
一、認識地上權的種類
二、標購地上權的法律須知
（一）認識地上權的意義
（二）注意地上權的登記
（三）注意地租的約定及支付
（四）認識地上權人的權利
（五）地上權不因工作物或竹木的滅失而消滅
三、買只有地上權之房子的法律須知
（一）注意地租的約定
（二）注意「他項權利證明書」的取得
（三）注意地上權的期限
四、對區分地上權的法律須知
（一）對土地上下「一定空間範圍」的使用收益
（二）相鄰關係的主張
（三）物上請求權的主張
（四）與鄰接用益權人為使用收益限制的約定
（五）區分地上權人可將其權利讓與或將之抵押
（六）區分地上權人可將其土地或該土地上下一定空間出租或出借他人
（七）享有優先購買權
（八）請求調降地租
（九）無地租約定，可隨時拋棄權利

第四篇　不動產地上權之法規與登記……文◎黃志偉
第一章　地上權之意義、發生原因及權利、義務解析
一、地上權之意義與分析
(一)地上權意義
(二)地上權分析
二、地上權之發生原因
(一)基於法律行為者
(二)基於法律行為以外之原因者
(三)基於法律規定取得即法定地上權
三、地上權之權利
(一)使用收益權
(二)處分權
(三)地上物之取回權
(四)優先購買權
(五)受補償權
(六)相鄰權
四、地上權之義務
(一)支付地租
(二)先期通知
(三)回復土地原狀
五、土地所有權人之權利
(一)收取地租
(二)工作物購買權
(三)延長地上權期間之請求權
第二章　地上權消滅原因、存續期間、地上權與土地所有權、土地租賃權比較分析
一、地上權消滅原因
(一)存續期間屆滿
(二)地上權之拋棄
(三)終止
(四)混同
(五)約定消滅事由之發生
(六)徵收
(七)法院確定判決
(八)因違反約定使用方法而終止
(九)地上權塗銷登記之清理
二、地上權之存續期間
(一)當事人定有期間者
(二)當事人未定期間者
第三章　地上權分類及申請登記實務
一、地上權之分類
(一)普通地上權
(二)法定地上權
(三)時效取得地上權　
(四)區分地上權　
二、地上權住宅之優點及缺點
(一)優點
(二)缺點
三、地上權設定登記應備文件填寫說明及設定契約書範例
(一)應備文件
第四章　不動產時效取得意義、性質、要件暨相關時效取得案例探討
一、概說
二、時效及時效取得之意義
（一）時效
（二）時效取得
三、時效取得之性質
四、時效取得之要件
(一)一定之占有事實狀態
(二)一定之期間
(三)時效取得所有權以他人未登記之不動產
(四)時效取得地上權不以他人未登記土地為限
(五)時效取得地上權，占有人須以行使地上權之意思而占有
(六)時效取得地上權，他人土地上須原無地上權存在
(七)開始占有時及申請登記時有繼續占有之事實
(八)地上權係使用他人之土地
五、時效取得地上權登記函釋
六、時效取得地上權相關案例探討

第五篇 從法律觀點談不動產的農育權與典權……文◎李永然律師
一、對「農育權」的法律須知
（一）農育權的定義
（二）農育權是用益物權
（三）農育權的期限
（四）農育權的種類
（五）農育權的讓與性與工作物處分一體化
（六）農育權人對土地使用方法的限制
（七）農育權人不得將土地出租於他人
二、對「典權」的法律須知
（一）認識典權的最長期限
（二）典權人有「轉典」的權利
（三）典權具有讓與性，並得作為擔保之標的物
（四）典權人的「留買權」
（五）典權人對典物負有維護義務
（六）出典人有回贖權

第六篇　不動產農育權、典權之法規與登記實務……文◎劉金順
第一章　農育權
一、農育權之概念
二、農育權之取得
(一)基於法律行為而取得
(二)基於法律行為以外之原因
三、農育權之期限
四、農育權之土地使用收益
五、農育權人不得將土地出租
六、農育權得讓與或設定抵押權
七、地租支付及減免或變更土地使用目的請求權
八、農育權之消滅
(一)因存續期限屆滿而消滅
(二)土地所有人行使終止權
(三)農育權人行使終止權
(四)農育權消滅之效果
九、農育權設定登記實務
(一)設定登記應備文件
（二）農育權設定登記申請書填寫說明
(三)農育權設定契約書填寫說明
第二章　典權
一、典權之概念
二、典權之取得
(一) 基於法律行為而取得
(二) 基於法律行為以外之原因
三、典權之期限與回贖、絕賣
四、典物之占有及使用收益
五、典物之轉典或出租
六、典權讓與或設定抵押權及典物所有權讓與
(一)典權讓與或設定抵押權
(二)典物所有權讓與
七、優先留買權
八、僅以土地或建築物設典時，推定有租賃關係
九、轉典之回贖
十、典物之危險分擔與重建修繕
(一)危險分擔
(二)重建修繕
十一、費用償還請求權
十二、典權設定登記實務
(一)設定登記應備文件
(二)登記簿記明設定範圍、典價及其約定
(三）典權設定登記申請書填寫說明
(四)典權設定契約書填寫說明

附錄
1.民法物權編
民法物權編施行法