代銷‧仲介紅不讓：代銷‧仲介業法律＆行銷成功雙秘笈

名人推薦：王明成（台北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長）

顏炳立（香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理）專業推薦

推薦序／7
李序／9
第一章　基礎概念 ⋯⋯⋯⋯⋯文◎吳任偉
壹、什麼是「不動產」？法律上定義為何？與市場上俗稱的「房地產」又有何差別？
貳、什麼是「代銷」與「仲介」？在不動產交易市場上，代銷與仲介所扮演的角色為何？有何差異？
一、名詞定義
二、不動產代銷業與仲介業的發展與簡介
三、不動產經紀業的經營要件
四、不動產代銷業者「代銷」不動產的性質及其業務類型
五、不動產仲介業者「仲介」不動產的性質及其業務類型
六、仲介業務的範圍
第二章　進階應用 ⋯⋯⋯⋯⋯文◎吳任偉、許淑玲
壹、代銷法律制度簡介
一、《不動產經紀業管理條例》
二、《公平交易法》
三、《消費者保護法》
貳、仲介法律制度簡介
一、《不動產經紀業管理條例》
二、《民法》：居間或委任契約？
三、《公平交易法》：不實廣告
四、《消費者保護法》：定型化契約
　附：1.不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
　　　2.要約書定型化契約應記載及不得記載事項
　　　3.不動產說明書應記載及不得記載事項
五、物之瑕疵擔保與保固期之差異
六、員工保密及競業禁止條款
七、仲介契約書參考範例
　內政部不動產委託銷售契約書範本（屬專任委託銷售契約書性質）
　　附件一：不動產標的現況說明書
　　附件二：要約書
第三章　代銷糾紛實例解析 ⋯⋯⋯⋯⋯文◎連世昌
壹、代銷業、建商、買方之關係圖及其解析
貳、代銷業與建商之間屬承攬契約關係
參、房地預定買賣契約書有五天以上審閱期
肆、預售屋未完工交屋前，可以「換約」嗎？
伍、房貸授信拉「緊」報，「貸」誌大條！
一、常見的預售屋貸款紛爭，可歸納為以下幾點
二、筆者提供以下預防之道作為參考
陸、都是躁鬱症惹的禍
一、建商應調查訂約事項、注意買方的履行能力
二、筆者的話
柒、「春天戀人」變奏曲
捌、窗外有墳塚，周杰倫母告建商
一、注意！一般房屋交易，告知義務只及於買賣房屋的屋況及使用情形，難令賣方負告知鄰地使用狀況的義務／156
二、筆者的話
玖、預售屋縮水，不必找補嗎？
拾、車道及其他空間面積由誰負擔？
拾壹、乙種工業用地可以蓋住宅嗎？
一、依《都市計畫法》、建築法規規定，「四季紐約」建地在乙種工業區，是不可以作一般住宅使用的
二、筆者的話
拾貳、什麼是地上權住宅？
一、地上權住宅的優缺點
二、地上權住宅在法律上應注意之事項
拾參、買屋坐落方位有爭執
拾肆、不動產買賣交易與租稅申報
一、國稅局嚴格查稅、捕獵逃漏稅
二、成屋課稅與預售屋課稅大不相同
三、租稅復查與行政救濟
拾伍、停車位規格有誤差
一、什麼是法定停車空間及獎勵增設停車空間？
二、停車位的尺寸規格應該多少才對？
三、停車位尺寸規格不符契約書所載，新制規定可以全部找補
四、筆者的話
拾陸、預售屋買賣違約要怎麼罰？
一、買方違約，建商可沒收已繳價金
二、建商須退還沒收超過的價款
三、筆者建議／176
第四章　仲介常見糾紛之預防與實例解析 ⋯文◎李永然
壹、不動產仲介契約具有「居間」的法律性質
一、有名契約
二、勞務契約
三、有償契約
四、雙務契約
五、諾成契約
貳、不動產仲介人員對義務的應有認識
一、廣告不得誇大
二、重要事項說明的義務
三、應親自處理事務的義務
四、保守秘密的義務
五、應盡「善良管理人」的注意義務
參、不動產說明書
肆、常見糾紛
一、以高雄市為例，參高雄市房地產消費糾紛原因統計表季報表（100年第1季至100年第4季）
二、契約書審閱期
三、給付服務報酬與違約金
四、未提供不動產說明書
五、凶宅及漏水房屋
六、斡旋金與要約書
第五章　代銷、仲介業者行銷秘笈 ⋯⋯⋯⋯文◎吳家德
壹、代銷業行銷流程與內容
一、代銷、仲介業銷售內容之差異
二、行銷的意義
三、行銷架構
四、房地產代銷業行銷的內容
五、代銷的作業流程
六、代銷公司產品策略流程
七、何謂「行銷組合」或「行銷4P」？
八、賣方4P與買方4C
九、何謂「目標行銷」？何謂「S-T-P」？
十、個案現場銷售組織與內容
十一、銷售法則
貳、仲介業行銷流程與內容
一、仲介業的產業特性
二、經營型態
三、重要交易規範──契約書
四、不動產仲介的作業流程
五、接待客戶的銷售技巧
六、成交的技術
附　錄
1.不動產經紀業管理條例
2.民法債編《居間》條文
3.預售屋買賣契約書範本
4.預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
5.預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定
6.預售停車位買賣契約書範本

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李序／9
第一章　基礎概念 ⋯⋯⋯⋯⋯文◎吳任偉
壹、什麼是「不動產」？法律上定義為何？與市場上俗稱的「房地產」又有何差別？
貳、什麼是「代銷」與「仲介」？在不動產交易市場上，代銷與仲介所扮演的角色為何？有何差異？
一、名詞定義
二、不動產代銷業與仲介業的發展與簡介
三、不動產經紀業的經營要件
四、不動產代銷業者「代銷」不動產的性質及其業務類型
五、不動產仲介業者「仲介」不動產的性質及其業務類型
六、仲介業務的範圍
第二章　進階應用 ⋯⋯⋯⋯⋯文◎吳任偉、許淑玲
壹、代銷法律制度簡介
一、《不動產...