法拍實戰手冊

　　經濟不景氣的年代，仍有許多人在法拍市場裡賺翻了，原因為何？三言兩語道不盡，惟重要的一點是「專業」乃決定勝敗的關鍵。本書暢銷多年，口碑滿載，是有意投入法拍市場「贏」家的必讀經典。

作者簡介

林永汀

　　．東吳大學法律系法學組七十年畢業，篤信「法律祇保護知道法律的人」，堅守法律的實用與理論必須兼容並蓄。

　　經歷：
　　．永然契約顧問中心經理
　　．然法律事務所法務組長、專門委員、研展部副主任。
　　．房地產專文散見：法律與你、房屋市場、住宅情報、太聯不動產市場週報、移民與投資、大同雜誌、土地事務月刊、自由時報、臺灣時報、經濟日報、租售報導、現代地政、錢雜誌、尚品雜誌、基泰之友、建築家、台北建築……等雜誌。不動產論文散見：司法周刊、法務通訊、軍法專刊、法律評論等雜誌。
　　．企管顧問公司、建設公司、基層金融研究訓練中心及大學推廣教育中心房地產法律講座；不動產相關機構房地產法律專案研究主持人、行政院勞工委員會七十七年度勞工問題徵文比賽優等獎；中華民國建築經理商業同業公會、中華民國建築開發商業同業公會顧問。

　　現職：
　　．桓晨律師事務所、台中市地政學會顧問、台中市地政士公會顧問。

李序
自序
修訂版序
改版序
六版序

第一章　房地產拍賣的標的
1夫妻財產制的不動產執行拍賣
2日據時期以妻名義登記的不動產查封拍賣
3違章建築無論是債務人原始建築或向第三人購得，均可作為執行拍賣標的
4設定抵押之土地移轉後始為建築，經合併拍賣，仍由拍定人取得建物所有權
5對於分公司財產的執行拍賣
6私立學校的不動產仍可為拍賣標的
7不動產受贈人尚未辦理所有權移轉登記，不得排除強制執行
8關於農地的拍賣程序
9工業用地、工業區與加工出口區廠房的拍賣程序
10國宅的拍賣程序

第二章　查封拍賣的程序
1不動產的查封公告並無一定應張貼處所
2查封效力的發生不以辦畢查封登記為必要
3執行拍賣並不需債權人及債務人到場
4債務人可以指定其應受拍賣不動產的部分
5拍賣不動產所得價金足以償債時應停止拍賣
6未辦繼承登記的不動產查封拍賣程序
7債務人設定抵押後死亡，抵押權人的查封拍賣程序
8拍賣抵押物與公司重整的程序實施方法
9假扣押、假處分的執行程序
10假執行的強制執行程序

第三章　參與法院拍賣的投標人資格
1債務人就法院的拍賣不得投標應買
2執行拍賣人員不得應買其所執行的拍賣物
3以妻名義登記的不動產被拍賣時，夫亦可投標應買
4獨資或合夥商號應以負責人或全體合夥人為投標人
5分公司不得逕以其名義為投標買受人
6未經財團法人登記，亦非個人獨資的寺廟、神明會、教堂可以參加投標
7外國人投標的限制
8外國公司投標的限制
9有外國人為股東的我國公司為投標人的資格
10華僑參加投標的方法

第四章　參與法院拍賣的投標實戰
1投標價額的決定與繳納保證金
2填寫投標書的方法與投標實務
3已繳保證金而未將臨時收據第二聯附於投標書之投標仍為有效
4投標人於投標後不可在開標前撤回投標
5投標時未將投標書投入指定的標匭，投標無效
6投標人未用司法院規定格式的投標書，投標無效
7無行為能力人或限制行為能力人的投標
8委任投標應附委任狀或一定關係證明文件
9開標的程序及其相關規定
10參與投標的效益評估與抉擇

第五章　法院拍賣得標的認定
1繳納一份保證金，投入兩張價額不同投標書，以高標者為有效
2標單上載明不動產登記名義人的得標認定
3投標人的投標被認為廢標時的救濟方法
4土地與建物分別標價合併拍賣，建物已達拍賣底價，土地則否，總價已達最低底價，是否得標
5未依法院指定銀行為發票人或付款人票據繳保證金，仍可得標
6未填寫願買價額，只填載願就他人出價為增減數額，不能得標
7「再行拍賣期日前債權人聲明願負擔再行拍賣費用的承受」已廢止
8拍賣共有土地應有部分及其上房屋，共有人主張優先承購，房屋仍由拍定人得標
9投標買受農業用地的相關限制
10法院拍賣汽車的程序及投標人應買策略4

第六章　拍定後的效果
1拍定人承買後不得解除買賣契約
2法院發給權利移轉證書前，拍定人與債務人准予合意解除買賣契約
3定後不得改由債權人承受
4拍定人於拍定後拒不繳交拍賣價金的效果
5拍定人就拍賣標的物並無物的瑕疵擔保請求權
6拍定人就拍賣標的物仍有權利瑕疵擔保請求權
7拍定人繳款完領有權利移轉證書尚未辦畢產權登記，其債權人可否請求拍賣拍定物
8拍定人取得權利移轉證書未辦移轉登記，原債務人的他債權人可否再聲請查封拍賣
9拍定人領得權利移轉證書前，就拍定物所設定的抵押權效力如何
10債權人投標競買拍定後，應如何繳交價金

第七章　法院拍賣的稅費負擔與價款分配
1拍定人對於拍定物原有租約的押租金償還義務
2拍定人對於拍定之土地及房屋積欠的地價稅、房屋稅、土地增值稅，並無負擔義務
3拍定人對於債務人欠繳的大樓公共基金、管理費有繳納義務
4拍賣不動產地價稅、田賦及房屋稅納稅義務人的認定
5強制管理中的不動產如何課徵地價稅及房屋稅
6執行案款分配完畢，稅捐機關對漏徵土地增值稅款仍可追繳
7分配表異議訴訟中，稅捐機關對漏扣稅款仍可扣繳
8執行案款分配完畢後，債務人申請改按自用住宅稅率的處置
9有擔保物權或優先受償權之債權人參與分配，不須繳納執行費用
10聲請調卷拍賣，對原繳保全程序費用可予扣除

第八章　得標人的所有權移轉登記手續
1拍定人不得聲請延期繳交價金
2拍定人取得拍賣不動產所有權的時期及其真義
3拍定人不得請求法院變更應受登記名義人
4取得權利移轉證書後辦理所有權移轉登記的程序
5拍定人買受未辦繼承登記不動產的移轉登記手續
6夫投標應買以妻名義登記的不動產，得標後仍應辦理所有權移轉登記
7取得法院命債務人為所有權移轉登記確定判決的登記方法
8強制執行拍賣效果與法院判決移轉登記，孰為優先
9變價分割共有物之拍賣及得標人權益
10拍定人辦畢所有權登記後的銀行貸款手續

第九章　法院拍賣的點交
1應聲請點交者，不得訴請無權占有遷讓房屋
2排除用益物權與租賃關係後的拍定人聲請點交
3查封時已有租約，查封後始占有，仍應點交
4債務人房屋設定抵押後，始將該屋出租與自為負責人之家族公司，仍應點交
5依登記謄本查封拍賣房屋，點交時發現登記面積與實際面積不符，應按實際面積點交
6點交不動產內之動產，無人領取而拍賣時，應減價至賣出時為止
7點交後因漏未發給權利移轉證書而遭原債務人的他債權人聲請查封拍賣的處置
8未訂書面租約，亦未辦理租約登記的農地，承租人仍可拒絕點交
9拍賣債務人數筆不動產，查封時部分為債務人占有，部分為承租人占有，應否點交
10查封時承租人占有，嗣由債務人占有，仍應點交

第十章　法院拍賣對優先承買權的處置
1對於優先承買權如有爭執，應分別情形提起確認之訴解決
2租地建屋拆除後未另建屋，應無優先承買權
3區分所有不動產，其他樓層的所有人無優先承買權
4土地共有人各在其分管部分建築房屋，他共有人僅得主張對土地有優先承買權
5拍賣共有不動產應有部分，共有人之一得標，他共有人不得主張優先承買權
6拍賣耕地時，承租人的優先承買權
7優先承買權人聲明承買後，未依限繳納價金，仍由原拍定人買受基地
8承租人的優先承買權優先於共有人的優先承買權
9拍賣共有土地應有部分，拍定人是否可主張已取得土地共有人資格的優先購買權
10變價分割共有物之共有人不能期待優先承買權，應參與投標應買

附　錄
1強制執行法
2辦理強制執行事件應行注意事項