法拍屋投資法律秘笈

　　現在投資法拍屋重點在於規避風險，而非找屋去！法拍屋炙手可熱，標的多、利潤驚人，但法拍屋的各種法律問題與點交風險，例如最近發生的個人買法拍屋間數較多而被追補營業稅，及不肖代標業者藉機哄抬標價，套取不當利益，都會讓投資者失血過多，另外專門製造假債權、假租約而強占法拍屋的「海蟑螂」，也會讓投資的賺錢憧憬成為糾紛不斷的的惡夢一場，投資人該如何事先預防與化解？本書由李永然律師根據最新規定，集眾專業律師之力，將法拍屋的風險問題，分別以「初識」、「基本面」、「疑難Q&A」三大篇，給你最正點的入門指引！

作者簡介

李永然律師

　　台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士

　　．永然聯合法律事務所、永然文化出版股份有限公司、永然法律研究中心、永然地政士事務所、永然兩岸法律事務中心等創辦人；財團法人永然法律基金會董事長；台北科技大學兼任副教授

　　．曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院

　　．聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆

　　．曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人

　　．總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、兩岸經貿交流權益促進會榮譽理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長

李序
〈導讀〉投標法拍屋法律掃描
壹、前言
貳、投標前的準備工作
參、購買不動產法拍物件應注意及了解的事項
肆、投標無效之情形
伍、常見拍定人被控涉嫌刑事犯罪之類型

第一章　初識「法拍」
1 何謂「法拍」？
2 強制執行何時才會進入拍賣階段？
3 如何得知法院的拍賣消息？
4 應買投標前，應買人可否向法院聲請閱卷？
5 是否所有被查封的物品都會被拍賣？
6 應買人如何投標？
7 投標的保證金應如何繳納？需繳多少？
8 法院如何決定得標人？
9 拍定之效力
10拍定後如不繳交價金應如何處理？
11拍定後能否點交？如何點交？
12不動產內之動產如何點交？
13債務人拒絕交付不動產所有權時，該如何處理？

第二章　法拍投資基本面
1 誰可以參與不動產拍賣之應買？
2 應買人應買時，應注意哪些事項？
3 法院拍賣公告應注意哪些事項？
4 法院拍賣公告上記載房屋有租賃權之狀況，是否即為不點交？如何排除租賃權而拍賣？
5 取得權利移轉證明書，房屋仍為他人無權占有，拍定人如何請求遷讓房屋？
6 如何購買安全又理想的法拍屋？
7 如何評估法拍屋的價值？
8 應買人購買法拍屋應繳哪些稅費？
9 購買法拍公寓大廈，相關管理費誰來繳？
10應買人可否委託別人代理應買法院拍賣之物品？
11應買人如何慎選代標業者？

第三章　法拍疑難Q&A
1 土地拍定人對土地上的違章建築要如何處理？
2 如何認定法拍屋為「凶宅」？
3 銀樓內遭開槍，有人送醫死亡，該銀樓是否算凶宅？
4 被拍賣的不動產中有「預告登記」，法院會如何處理？
5 拍定人承受定期租約，可對承租人請求調整租金嗎？
6 購買法拍屋時，可否以未成年子女的名義購買？
7 拍定人對於拍賣標的物上的租約該如何依法處理？
8 法拍屋之拍定人未依期限繳清投標尾款，其後果如何？
9 誰可以對法拍的不動產主張承受？
10房屋買賣尚未辦理所有權移轉登記，卻遭出賣人之債權人查封，買受人該怎麼辦？
11拍定人繳清價金後，尚未取得權利移轉證書前，發生執行標的物滅失，拍定人可主張什麼權利？
12房屋租賃契約公證與未公證，法律效力有何差別？
13房屋繼受人能否向原承租人請求押租金？
14如何閱覽民事執行處的查封筆錄？
15抵押物拍賣所得之價金不足抵償債務，債權人該怎麼辦？
16拍定人可否以承租人未給付押租金為由，逕自終止租賃契約？
17執行法院應如何認定點交？
18不動產先抵押後租賃，行使抵押權時，何人可要求除去租賃？
19法院民事執行處為何會除去五年以上經公證的租約？
20抵押後查封前因租賃關係占有標的物，拍定人能否聲請點交？
21租賃關係影響法拍屋投標意願，抵押權人能否聲請除去租賃權並於公告上註明拍定後點交？
22原載明因第三人占用而不點交的法拍屋，於第三人主動搬離後另遭他人占用，可否聲請點交？
23拍賣不動產之公告未載明閱覽查封筆錄之處所，執行程序上是否有瑕疵？應如何處理？
24經拍定人通知拍定條件超過十日，共有人還能主張優先承買權嗎？
25經法院限期主張優先購買權，逾期之後，共有人還　能行使此一權利嗎？

附錄
1 強制執行法
2 辦理強制執行事件應行注意事項