公寓大廈管理法律一本通(二版)

　　公寓大廈的區分所有關係，涉及人法（住戶）的管理運作與財產法（區分所有）的所有、使用等錯綜複雜問題，也因此經常衍生許多爭議，例如：住戶對專有部分違規使用與管委會的爭議、住戶因管理費標準不一所生之問題、共有部分大、小公之爭議、公設點交問題、公設之分管契約與約定專用問題、三種停車位之登記與使用管理爭議……。如何讓您所建構、居住、管理的公寓大樓、社區步上軌道，免除以上困擾？是您眼前這本書最主要的目的。專家合輯，重量級首選，您千萬不能錯過！

作者簡介

戴東雄

　　台灣省屏東縣人。民國26年8月21日出生於高雄市。民國49年6月畢業於國立台灣大學法律學系。民國58年2月榮獲德國Mainz大學法學博士。民國58年8月執教於國立台灣大學法律系，以副教授、教授擔任民法親屬、民法繼承、公寓大廈法及法制史等課程，至民國83年9月止。在此期間，於民國71年8月至民國78年7月兼任台灣大學法律系主任與法律研究所所長。民國79年8月至民國83年9月止，兼任台灣大學法學院院長之職。民國83年10月至民國92年10月出任司法院大法官之職。自民國66年迄今，擔任法務部民法親屬與繼承修正委員會委員。民國94年6月榮獲德國聯邦總統一級十字勳章。

　　現為銘傳大學講座教授、國立台灣大學名譽教授，並擔任法務部民法親屬與繼承修正委員會之召集人。

　　主要著作有「親屬法」（戴炎輝、戴東雄、戴瑀如合著）、「繼承法」（戴炎輝、戴東雄、戴瑀如合著）、「親屬法實例解說」、「繼承法實例解說」、「中世紀意大利法學與德國繼受羅馬法」等。

李永然

　　台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士；現任總統府人權諮詢委員、中華人權協會名譽理事長、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、兩岸經貿交流權益促進會榮譽理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問；永然聯合法律事務所、永然文化出版股份有限公司、永然法律研究中心、永然兩岸法律事務中心、永然地政士事務所等創辦人、財團法人永然法律基金會董事長；曾任教淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院；聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊法律專欄主筆；中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人

林旺根

　　經歷：台北縣都市計畫委員會委員、台北縣都市更新委員會委員、土地改革協會理事、台灣都市再生學會常務理事、內政部（95～97）委託都市更新平台顧問、中華民國消費者文教基金會委員、中華民國地政士公會全聯會第四屆理事長、第三屆地政頁獻獎得主、內政部營建署公寓大廈管理服務人員培訓講師、文化大學教育推廣部講師、林旺根地政士事務所負責人

　　著作：不動產登記與實務、房地產致富術——契約篇、房地產致富術——產權保障篇、公寓大廈管理條例解讀（合著）、房地產稅法有機書（三冊套書）、新公寓大廈管理條例之實用權益、不動產經紀法規（合著）、洞悉房屋買賣錯誤100點

許啟龍

　　學歷：政治大學法律系畢業、政治大學法研所民法組就讀中

　　經歷：86年律師高考格、植根法律事務所執業律師、陳祖德律師事務所執業律師

　　現任：永然聯合法律事務所桃園所合夥律師

　　著作：管好你的公寓大廈

陳淑芬

　　學歷：輔仁大學法學士、86年律師高考及格

　　經歷：行天宮文教基金會法律講座、松山社區大學講座、台北市公寓大廈暨社區服務協會「公寓大廈事務管理服務人員訓練班」講師、永然法律研究中心——預售屋買賣糾紛、成屋買賣與仲介糾紛、不動產租賃法律糾紛課程講座

　　現任：永然聯合法律事務所主任律師、永然法律基金會董事

　　著作：預售屋新制法律即時通（合著）、板橋市公所公寓大廈法律實務問答（合著）、投入都更，你準備好了嗎？（合著）
 

戴　序
李　序
林　序

第1章　區分所有權人會議與管理委員會的運作與法律規範...............文◎戴東雄
一、《公寓大廈管理條例》立法之背景
二、《公寓大廈管理條例》之特色
(一)《公寓大廈管理條例》為獨立於《民法》的特別法
(二)建築大樓之基地，除土地所有權以外，尚有地上權
(三)《公寓大廈管理條例》應規範大廈建築物本身之使用、收益、處分及住在大廈內之區分所有權人及其他住戶的生活秩序，故分為物權法之要素與人法上之要素兩方面
三、區分所有權人之管理組織與運作
(一)管理原則
(二)管理規約之訂定
(三)區分所有權人之會議題
(四)管理委員會（管理負責人）
(五)管理服務人
四、實務上最可能發生爭議之議
(一)大樓屋頂或水管漏水之修繕
(二)區分所有權人會議之決議對區分所有權受讓人之拘束力
(三)公寓大廈區分所有人會議與其管理委員會責任之歸屬
(四)法定共用部分登記為專有部分之糾紛

第2章 公寓大廈區分所有權人會議運作實務解析...............文◎李永然
一、區分所有權人會議
二、哪些事項要透過區分所有權人會議之議決？
(一)規約之訂定與修改
(二)約定專用或約定共用事項
(三)變更公寓大廈構造、外觀及設置廣告物等之行為
(四)共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良
(五)公寓大廈之重建及重建執造申請之名義
(六)開放空間及退縮空地供營業使用
(七)公共基金之繳納及管理、運用
(八)住戶或區分所有權人之強制遷離或強制遷讓
(九)非封閉式公寓大廈集居社區多數管理委員會之成立
(十)主任委員、管理委員之選任、解任與其委員人數、任期、召集方式及事務執行方法與代理規定
(十一)禁止非為區分所有權人之住戶被選任為管理委員、主任委員或管理負責人
三、改善區分所有權人會議的召開
(一)鼓勵出席及取得委託書
(二)降低出席門檻
(三)進行「假決議」
四、合法召開區分所有權人會議的注意事項
五、區分所有權人會議違法決議的種類及效力
(一)一律無效說
(二)區別程序違法與實質違法說
(三)區別程序違法與實質違法說
六、結語

第3章　公寓大廈共用部分之使用管理與分管協議...............文◎李永然
一、相關概念之釐清
(一)體系概念
(二)名詞定義
(三)《民法》之相關規範
二、共用部分與管理費的負擔
(一)認識「共用部分」
(二)管理費的負擔
三、公寓大廈「共用部分」之使用管理
(一)「停車位」是否屬於共同使用部分之判斷？
(二)「共用部分」之修繕費用負擔
(三)管委會對於共用部分之管理維護義務
(四)共用部分使用之限制
(五)住戶「隱私權」之尊重與保護？
四、公寓大廈之分管協議與繼受問題
(一)《民法》之基本規範
(二)分管協議之法律性質
(三)相關案例
五、社區公共設施的糾紛與解決
(一)當事人適格
(二)瑕疵、不完全給付與不當得利
(三)變更設計與建材爭議
(四)公設點交後，發現建商未依約施工，致大樓設置之游泳池，係以消防蓄水池名義興建之違建，復有漏水、滲水、裂縫、建材不符等瑕疵，嗣經管理委員會以新台幣三十萬元與建商達成和解，住戶可否再行爭執？
(五)建商以廣告說明書招徠客戶，嗣後建物與當初廣告內容有所不符，住戶該如何主張權利？
(六)承上，如建商係於民國83年1月11日前，以廣告說明書招徠客戶，然嗣後建物與當初廣告內容有所不符，住戶是否仍得主張權利？
(七)何謂公共設施與廣告不符？廣告影帶中，社區巴黎香榭大道樹木扶疏，惟落成後樹木稀疏，是否構成《消費者保護法》第22條廣告不實？
(八)公設有瑕疵時，管委會得否為原告起訴請求建商負債務不履行損害賠償責任？
(九)公設究竟點交了沒？建商提供保固證明書是否表示排除《民法》第365條所定期間之適用？
(十)頂樓住戶在屋頂搭蓋違章出租，管委會該怎麼辦？
(十一)管理委員會可向屋頂平台的違建戶收回饋金嗎？
(十二)公寓大廈住戶間的漏水問題，如何解決？
(十三)仲介人員應注意共有土地有無分管與建物有無約定專用社區內的「開放空間」歸誰管理？

第4章　屋頂平台及外牆面之使用規範...............文◎許啟龍
一、變更公寓大廈之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，管理委員會應如何處理？
二、住戶可否因擁有樓頂平台之使用權而興建建物、種植花草或設置廣告物，管理委員會應如何處理？
三、頂樓住戶於通道上禁止他人通行，可否視為竊佔？
四、管理委員會是否有權將公寓大廈之外牆面出租他人設置廣告物？
五、屋頂平台可否設置無線電基地台？
六、樓頂平台漏水，導致頂層住戶損害，誰應負責修繕及賠償？

第5章　大廈共有部分產權與使用之爭議問題...............文◎林旺根
一、區分所有建築物共有部分之糾紛
(一)共有部分之登記問題
(二)共有部分之點交問題
(三)停車位之爭議問題
二、結語與建議

第6章　公寓大廈管理費與公共基金之規範與管理費相關法院案例解析...............文◎陳淑芬
一、公寓大廈管理條例就管理費之相關規定
(一)管理委員會平時應定期公告管理費之收支、保管及運用情形；解職、離職、改組時亦有移交之義務
(二)管理委員會違反定期公告管理費、公共基金及移交義務時，由主管機關依法處罰之
(三)住戶有依法繳交管理費之義務，且若積欠逾二期或達相當金額時，則由管理委員會先定相當期限催告，經催告後仍不給付時，管理委員會應訴請法院命其給付
(四)住戶欠繳管理費經訴請法院強制執行後，再度積欠金額達區分所有權總價百分之一者，可訴請法院命住戶強制遷離
二、公共基金之提列、保管及運用
(一)公共基金之提列
(二)公共基金之保管及運用
(三)公共基金獨立性
三、管理費問題解析

附　錄
1公寓大廈管理條例 ..........................................................................
2公寓大廈管理條例施行細則...........................................................
3公寓大廈規約範本 ..........................................................................