房地買.賣.仲介三贏法律策略(三版)

　　熱情不輟的房地產買賣市場，在景氣漸次復甦之後，買、賣、仲介三方更加絡繹於途。但無論根據消基會歷年來或內政部2009年消費糾紛之統計，購屋糾紛始終名列前茅，居高不下，其中有關「仲介房地」問題的買賣糾紛更近六成。

　　這些常見的房地買賣糾紛，你都預知詳情了嗎？買、賣、仲介三方如何趨吉避凶、知己知彼？數十道疑難雜症，搭配最新實務案例，教您共修「風險控管」這一課！

作者簡介

連世昌

　　學經歷：
　　中國北京對外經貿大學法學博士、不動產經紀人考試及格、中華民國仲裁協會仲裁人、新北市不動產仲介公會法律顧問、經濟部中小企業榮譽諮詢律師、曾任職苗栗地方法院

　　現任：
　　執業律師、東吳大學兼任講師

　　著作：
　　商事法、凶宅與民法物之瑕疵擔保責任之研究、保險業資金運用法律監管之研究、行政程序法中程序當事人適格之研究

　　網址：
　　tw.myblog.yahoo.com/daniel-lian
　　cattila.myweb.hinet.net/lawyer/articles7.html

〈自序〉法律致勝點，你（妳）準備好了嗎？
〈寫在書前〉付十萬斡旋金，房仲員捲款離職?!

第一篇　不可不知道的事
壹、房仲業與屋主、買方的三角關係
一、有名契約與無名契約
二、要式契約與不要式契約
三、要物契約與諾成契約
四、單務契約與雙務契約
五、有償契約與無償契約
貳、房仲業與屋主、買方間的契約關係屬於委託或居間性質？
一、「平平是肝藥，提煉、製造不同，效果也不同！」　　
二、注意！台灣房仲制度是「雙向代理」
參、屋主與買方間適用不動產買賣契約
一、買賣契約的成立
二、買賣契約之性質
三、買賣雙方的權利義務與「履約保證」
四、瑕疵擔保責任
肆、什麼是不動產經紀業？
一、何謂不動產「經紀業」？經紀業經營與經紀人員執業相關規定
二、民法規定
三、直營店與加盟店

第二篇　常見房地買賣糾紛案例
壹、常見房地產買賣糾紛
貳、委託房仲業專任期間契約審閱及服務報酬
1 專任委託銷售契約未經消費者審閱三天以上，無效？
2 加註拋棄契約審閱權條款，無效！
參、房仲業的調查及據實告知責任
0 前言
1 付了簽約款後才發現房子嚴重漏水，可不可以退屋？
2 隱匿違章報拆通知書，可不可以退屋還款？
3 「貸」誌大條！銀行核貸成數不足，可否無條件解約？
4 房仲業沒有給合理審閱期，就讓買方簽訂議價委託書，合法嗎？
5 房地登記名義人有精神障礙，如何辦理過戶？
6 買賣山坡地住宅，應盡安全告知義務
7 屋主未告知，房仲業者亦疏未調查而買到海砂屋，能否解除買賣契約並求償？
8 遭追奢侈稅，房仲及代書該賠嗎？
肆、有關委託人的違約罰則
1 委託期滿自行成交，還要付仲介費嗎？
2 違約金處罰與金額的酌減
3 不能適用土增稅優惠稅率、誤算應納稅額，房仲業應否賠償？
4 房仲員未告知使用分區變更，可否拒簽買賣契約、不付仲介費？
5 屋主、房仲員及代書未告知買方所購土地為捷運系統工程穿越地，有何法律責任？
6 賣方或房仲業應否告知買方房地周遭有墓仔埔？
伍、過戶交屋階段之滲漏水糾紛
1 交屋後滲漏水遲不修繕造成損鄰，新屋主可能遭判賠精神慰撫金
2 頂樓滲漏水不修繕，管委會也有責任？
3 建議解決之道
陸、過戶交屋階段之海砂屋、輻射屋糾紛
1 點交後始發現買到海砂屋，可否解除契約並要求退還買賣價金及仲介費？
2 點交後始發現買到海砂屋且不能改建，可否解除契約並要求返還買賣價金？
3 房仲員幫屋主隱匿輻射屋況，買方可否連帶求償？
4 建議解決之道
柒、過戶交屋階段之產權疑義
1 買一樓店面竟然沒有附土地
2 乙種工業用地可以蓋住宅嗎？
3 酒店式公寓──「京站」賣什麼？
4 注意！購買附「頂加」增建物有風險
捌、室內坪數短少、周遭有嫌惡設施
1 室內面積≠主建物＋附屬建物面積
2 房仲業有沒有測量正確坪數的責任？
3 交屋後，發現周遭馬達噪音擾人又有變電設施，可否要求減價或賠償？
玖、過戶交屋階段之凶宅糾紛
0 前言
1 什麼是「凶宅」？
2 房仲員隱匿凶殺案的事，仲介業者要不要連帶賠償？
3 原屋主隱瞞凶宅的事實，買方可不可以解約？加盟總部要不要連帶負責？拾、過戶交屋階段之公寓大廈法律糾紛
1 不愛練習曲
2 新屋主要不要概括繼受原公寓大廈管理規約？
3 新屋主需不需要繳納前手積欠的管理費？
4 如何處理車主占用機車位及違規停放問題？
拾壹、簽約或交屋後屋況改變糾紛
1 借屋裝修時發現有二次施工、陽台外推情形，可不可以解約？
2 前屋主隱匿擅改室內格局遭舉發之事實，可否據此解約？
3 買屋坐落方位有爭執，能否要求解約還款？
拾貳、買地建屋、共有房地的法律糾紛
1 共有人可否單獨出售共有土地的特定部分？
2 共有人擅自出售共有地，不同意的共有人如何主張？
3 部分共有人出售、設定抵押、出租或分割共有地的效力
4 購地建屋，竟發現買到法定空地、既有道路用地、重劃區或即將徵收之土地！
5 買賣農地，才發現要補地價稅！
6 房仲業者對於土壤污染的評估調查及注意義務
拾參、房地買賣與財產規劃
1 農地移轉，真的不須繳遺產稅或贈與稅嗎？
2 小心，你（妳）的房地產會說話！
3 購屋賣屋，小心被補罰「奢侈稅」！
4 出售持有二年內的房地如有營業或出租，就要繳稅　　

第三篇　附錄
1 消費糾紛處理流程圖
2 不動產委託銷售契約書範本
3 不動產委託銷售契約書簽約注意事項
4 要約書範本
5 要約書或斡旋金書面告知之文字範例
6 成屋買賣契約書範本暨簽約注意事項
7 不動產仲介經紀業氯離子含量檢測解決方案
8 民眾看屋注意事項參考表