地上權開發策略與法律實務

　　地價飆漲，國民所得與不動產價格的差距日益懸殊；不動產所有權的取得亦復困難重重，使「地上權」的開發案逐漸受到重視。近年來，政府積極促進民間參與公共建設，以設定地上權方式釋出土地，一方面減輕政府財政負擔，另方面也為民間業者帶來商機；但由於社會大眾對地上權制度仍感陌生，在判斷是否投入地上權商品的交易或投資時，常顯得猶豫不決。

　　本書集結不動產全方位的法律、地政、稅務、估價專家，逐章解析「地上權」開發與實務運用上的箇中要領，冀望一掃投資商與消費者心中的疑慮！

作者簡介

李永然

　　台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士

　　永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然兩岸法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人；財團法人永然法律基金會董事長

　　曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院

　　聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆

　　曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人

　　總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會理事長、兩岸經貿交流權益促進會理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長、台北科技大學兼任副教授

黃振國

　　學歷：東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業

　　經歷：東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師；永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師（不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等）十餘年；中國房地產研究發展協會常務理事；補習班教師二十餘年經驗；台灣財稅發展協會理事長

　　著作：不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產．贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險．信託．遺產、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅．財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、不動產物權實務──所有權編（合著）、不動產物權實務──擔保、用益物權編（合著）

黃隆豐

　　學歷：東吳大學法學士、台灣大學法學碩士、南京大學法學博士
　　經歷：檢察官、高雄醫學大學兼任講師、玄奘大學兼任講師
　　現任：宇達法律事務所律師、永然法律研究中心講座、河海大學法學院研究員
　　著作：兩岸證券投資基金規範之比較、國際私法、民法概要、海難救助法律研究

張能政

　　學歷：國立台北大學地政系碩士班畢業、國立中興大學地政系畢業、中華民國土地估價學會土地估價技能訓練班結業

　　經歷：內政部第十四屆地政貢獻獎、台北市政府97年度選拔優良不動產估價師（第一屆）、台北市政府都市更新審議委員會委員（民國94.01～94.12）、新北市政府都市更新審議委員會委員（民國98.02～99.12；101.01~103.12）、台北市98～100年度基準地選定及查估審議小組委員、中華民國不動產估價師全國聯合會研究發展委員會主任委員、德霖技術學院不動產經營學系兼任助理教授

　　估價年資：不動產估價實務經驗十九年（參與估價案件二千五百件）、不動產開發實務八年、不動產開發顧問六年

　　現任：台北市不動產估價師公會理事長、巨秉不動產估價師聯合事務所所長、城邦國際開發顧問股份有限公司總經理、新北市政府都市更新審議委員會委員、台北市政府地價評議委員會委員、新竹縣政府地價評議委員會委員、經濟部工業局工業區土地或建築物租售價格審議小組委員
專長：不動產估價、土地開發實務、不動產市場分析、不動產財務分析、不動產開發可行性分析

　　證照：不動產估價師國家考試、英國皇家測量師

田欣永

　　學歷：東吳大學法律學系碩士在職專班跨國商務法律組、國立台北大學財經法學系
　　經歷：永然聯合法律事務所執業律師、大通商務法律事務所實習律師、律師高考及格、調查人員特考法律實務組及格
　　執業專長：民、刑事訴訟、保險糾紛處理、工程仲裁案件、契約草擬審核修訂、案件調解、法律評估、專業諮詢、法律顧問、訴狀代擬

李廷鈞

　　學歷：中原大學財經法律研究所碩士、台灣大學政治學學士

　　經歷：地政士特考及格、不動產經紀人特考及格（榜首）、永然地政士事務所執業地政士、永然聯合法律事務所法務專員、永然法律基金會「高中生法律生活營」講師暨小隊輔、永然文化出版股份有限公司採訪助理

　　著作：李廷鈞協助編輯：最新不動產物權行使須知手冊（永然普法手冊）、房屋仲介代銷法律手冊（永然普法手冊）、都市更新法律保障手冊（永然普法手冊）、管理公寓大廈社區法律手冊（永然普法手冊）、不動產買賣安心法律手冊（永然普法手冊）、天元生活法律手冊2──不動產、交通事故、婚姻親子及繼承法律（永然普法手冊）、市地重劃權益法律手冊

林序／林陵三
彭序／彭光輝
作者序1／李永然、田欣永
作者序2／李廷鈞

第一章　從法律觀點探討地上權之實務與應用　文◎李永然、田欣永
壹、前言
貳、地上權的法令規範
一、地上權的意義
二、地上權之發生
三、地上權之效力
四、區分地上權
參、「地上權」與「土地租賃權」之異同
一、「地上權」與「土地租賃權」的定義
二、地上權與土地租賃權主要的不同
肆、國有土地設定地上權之規範及實務
一、國有土地設定地上權之優缺點
二、認識《國有非公用土地設定地上權作業要點》
三、國有非公用土地設定地上權的契機與威脅
伍、地上權住宅──房市交易新方向
一、以設定地上權方式開發住宅之優點
二、以設定地上權方式開發住宅之缺點
三、地上權住宅發展的方向與可能面臨的困境
陸、結語

第二章　國有非公用土地設定地上權解析　文◎李廷鈞
壹、國有土地分類
一、公用國有土地
二、非公用國有土地
貳、非公用國有土地之管理
一、管理原則
二、撥用與借用
參、非公用國有土地的處分及收益
一、處分機制
二、租賃機制
三、開發利用機制
附錄：國有非公用土地設定地上權契約書

第三章　地上權目前在不動產事業的開發與運作情形　文◎黃隆豐
壹、國有非公用土地地上權業務標售現況
一、2013年不動產業的焦點是地上權
二、地上權在不動產業界的運用概念
三、地上權不動產的經營與轉讓
貳、地上權在民間不動產事業的運用情形
一、民間對地上權應用的主要法令規範
二、租地與地上權
三、租地契約之問題
四、國有非公用土地之地上權設定契約擬約問題
五、BOT地上權設定擬約之問題
參、地上權住宅的實務運用情形
一、地上權與商業大樓之應用
二、地上權住宅

第四章　地上權登記實例與法令解析 文◎黃振國
壹、地上權設定登記
一、普通地上權設定意義
二、區分地上權設定登記意義
貳、地上權移轉（主體變更）登記之意義
參、地上權內容變更（主體以外變更）登記之意義
肆、申請地上權登記應備重要文件與身分登記案件實例
一、登記申請書範例
二、權利書狀
三、申請人身分證明文件
四、土地所有人或他項權利人印鑑證明書
五、位置圖
六、一宗土地內就其特定部分申請設定者，應先向該管登記機關申請土地複丈
七、他共有人領受對價或補償收據或提存之證明文件
伍、重要登記法令與解析
陸、國有土地設定地上權登記實務與解析
柒、納入畸零地之地上權變更登記
捌、接受移入容積之條件
玖、地上權一部讓與登記與抵押權登記
拾、地上權、地上物、所有權信託及預告登記

第五章　地上權稅務規劃　文◎黃振國
壹、地上權租金與地價稅規劃
貳、遺產稅、贈與稅及財產交易所得稅之比較與規劃──地上權與所有權估價比較
一、房地產移轉（含買賣、贈與）稅負比較
二、《遺產及贈與稅法施行細則》第31條
三、土地所有權信託與地上權信託節稅規劃實例比較
四、基地權源為地上權與土地所有權之比較

第六章 地上權估價實務　文◎張能政
壹、地上權價值評估對象
貳、地上權價值結構
參、地上權價值相關法令分析
一、公有土地處分地上權權利金與地租之規定
二、區分地上權徵收補償計價相關規定
三、有關地上權稅基計價之規定
四、《不動產估價技術規則》規定
肆、影響地上權價值的重要因素
一、地上權存續期間
二、地上權用途限制
三、地上權轉讓限制
四、地上權年地租多寡
五、地上權屆期時地上物處理方式
六、不動產投資報酬率水準
伍、地上權價值評估方法
一、比較方式
二、收益方式
三、成本方式
陸、地上權產品市場價值分析
一、地上權權利金
二、開發後地上權產品
柒、對地上權產品的應有認識
一、地上權產品適合投資嗎？
二、地上權產品報酬很高嗎？
三、地上權新建個案價格多少才合理？

附錄
附錄一　《民法》物權編地上權相關條文
附錄二　國有非公用土地設定地上權作業要點