土地法實用：總論．地籍．地用

李序

余自民國67年通過律師高考，並於民國68年間正式登錄執行律師業務，在執行律師業務的期間，本身處理過的案件範圍不限於不動產法律，但不可諱言，在國人「有土斯有財」的概念之下，接觸最為密切的，仍為不動產相關的法律問題，余並針對不動產各項主題出版過許多書籍，提供民眾在遭逢相關問題時能加以參考。但深究不動產議題之中，最為根本即屬《土地法》，若想認識並進入房地產等相關行業，更不能不了解其各種規定，尤其《土地法》攸關一國之土地政策，其往往左右了國家的經濟發展，由此便可暸解《土地法》的重要性。

余執業四十年間，接觸許多《土地法》相關實務案例，這其中有涉及「地籍」，有涉及「地用」，有涉及「地稅」，也有涉及到「徵收」等各種面向……。永然聯合法律事務所自創所以來，曾在所內服務的律師或法律專業人員對於不動產及《土地法》相關問題都有豐富的實務經驗；而林永汀先生是於民國77年間就職於永然法律事務所(永然聯合法律事務所前身)，在任職期間，與余一同處理過許多房地產方面的案件，其本身文筆頗佳，加上對於房地產議題也有深入的了解，前一陣子向余提及，希望能針對《土地法》及相關法規，撰寫《土地法》方面的專書，以提供民眾及不動產相關業者參酌。在我們雙方有著共同的默契下，有關《土地法》的專書終於能夠問世，前面他費了許多的時間收集資料，余則盡心對於內容進行斟酌，現為考量篇幅，分為兩個部分出版，第一本為「土地法實用──總論．地籍．地用」，本書著重於法規的解釋與實用。

余認為一生之中，能將自己的實務經驗透過書籍呈現出來，協助各界對於《土地法》方面問題的研究，和具體問題的解決能有所幫助，那這本書就格外具有意義，在此特別感謝本書的共同作者林永汀在這段時間的用心，和以往在永然法律事務所工作期間的付出，並感謝好友達永建設股份有限公司莊文欽董事長對於本書出版的支持，也感謝永然文化出版公司的同仁於編輯本書期間所費的心思；由於各方的努力下，才讓這本書得以順利付梓，最後敬祈各界對本書惠予指正。

永然聯合法律事務所所長

李永然

序於民國108年2月23日



林序

蘇軾「飬錯論」謂「天下之患，最不可為者，名為治平無事，而其實有不測之憂。坐觀其變，而不為之所，則恐至於不可救；起而強為之，則天下狃於治平之安而不吾信。惟仁人君子豪傑之士，爲能出身為天下犯大難，以求成大功。此固非勉強期月之間，而苟以求名之所能也」。

吾自民國77年任職永然法律事務所，忝蒙李永然律師敦促激勵，涉獵房地法規匆匆三十餘載。期間我國經濟狀況屢歷「名為治平無事，而其實有不測之憂」之情，是致吾對房地法規專業知識尋感缺漏與不足，唯自我督促淬勵，期能補愚魯。

三十餘年來，因遭遇問題而感缺漏，因鑽研問題而有所悟，尋在報章雜誌發表心得專論，共集結出版四十餘書。此次再蒙李永然律師勉囑共同就土地法及其相關法規共同撰寫土地法專書。在李永然律師殷殷鼓勵，諄諄督促下，誠惶誠恐，終能狗尾續貂，不辱囑咐。又土地法專書考量篇幅，分成兩部分出版，本書即以「總論．地籍．地用」為探討範疇。

本書耗時數載，累聚之微末管見，自有見笑大方之處，此亦勢所難免，是祈賢達不吝斧正。

吾早年蒙中華民國建築投資商業同業公會（中華民國建築開發商業同業公會）全國聯合會、中華民國建築經理商業同業公會肯定，聘為顧問，並獲現代地政雜誌社委為編輯委員迄今；民國84年移居台中，復蒙台中市地政學會（台中市地政促進會）、台中市地政士公會照拂愛護，使吾日益充實；拙荊瓊英恭儉節用，盡心照理家事，劬勞顧復小犬長大，使吾終生無慮，肆意書橐。本書付梓之際，以上恩情，當應為誌，用昭感激。

林永汀

序於民國107年9月8日

李序

余自民國67年通過律師高考，並於民國68年間正式登錄執行律師業務，在執行律師業務的期間，本身處理過的案件範圍不限於不動產法律，但不可諱言，在國人「有土斯有財」的概念之下，接觸最為密切的，仍為不動產相關的法律問題，余並針對不動產各項主題出版過許多書籍，提供民眾在遭逢相關問題時能加以參考。但深究不動產議題之中，最為根本即屬《土地法》，若想認識並進入房地產等相關行業，更不能不了解其各種規定，尤其《土地法》攸關一國之土地政策，其往往左右了國家的經濟發展，由此便可暸解《土地法》的重要性。

余執業四十年間...

李序

余自民國67年通過律師高考，並於民國68年間正式登錄執行律師業務，在執行律師業務的期間，本身處理過的案件範圍不限於不動產法律，但不可諱言，在國人「有土斯有財」的概念之下，接觸最為密切的，仍為不動產相關的法律問題，余並針對不動產各項主題出版過許多書籍，提供民眾在遭逢相關問題時能加以參考。但深究不動產議題之中，最為根本即屬《土地法》，若想認識並進入房地產等相關行業，更不能不了解其各種規定，尤其《土地法》攸關一國之土地政策，其往往左右了國家的經濟發展，由此便可暸解《土地法》的重要性。

余執業四十年間，接觸許多《土地法》相關實務案例，這其中有涉及「地籍」，有涉及「地用」，有涉及「地稅」，也有涉及到「徵收」等各種面向……。永然聯合法律事務所自創所以來，曾在所內服務的律師或法律專業人員對於不動產及《土地法》相關問題都有豐富的實務經驗；而林永汀先生是於民國77年間就職於永然法律事務所(永然聯合法律事務所前身)，在任職期間，與余一同處理過許多房地產方面的案件，其本身文筆頗佳，加上對於房地產議題也有深入的了解，前一陣子向余提及，希望能針對《土地法》及相關法規，撰寫《土地法》方面的專書，以提供民眾及不動產相關業者參酌。在我們雙方有著共同的默契下，有關《土地法》的專書終於能夠問世，前面他費了許多的時間收集資料，余則盡心對於內容進行斟酌，現為考量篇幅，分為兩個部分出版，第一本為「土地法實用──總論．地籍．地用」，本書著重於法規的解釋與實用。

余認為一生之中，能將自己的實務經驗透過書籍呈現出來，協助各界對於《土地法》方面問題的研究，和具體問題的解決能有所幫助，那這本書就格外具有意義，在此特別感謝本書的共同作者林永汀在這段時間的用心，和以往在永然法律事務所工作期間的付出，並感謝好友達永建設股份有限公司莊文欽董事長對於本書出版的支持，也感謝永然文化出版公司的同仁於編輯本書期間所費的心思；由於各方的努力下，才讓這本書得以順利付梓，最後敬祈各界對本書惠予指正。

永然聯合法律事務所所長

李永然

序於民國108年2月23日



林序

蘇軾「鼂錯論」謂「天下之患，最不可為者，名為治平無事，而其實有不測之憂。坐觀其變，而不為之所，則恐至於不可救；起而強為之，則天下狃於治平之安而不吾信。惟仁人君子豪傑之士，爲能出身為天下犯大難，以求成大功。此固非勉強期月之間，而苟以求名之所能也」。

吾自民國77年任職永然法律事務所，忝蒙李永然律師敦促激勵，涉獵房地法規匆匆三十餘載。期間我國經濟狀況屢歷「名為治平無事，而其實有不測之憂」之情，是致吾對房地法規專業知識尋感缺漏與不足，唯自我督促淬勵，期能補愚魯。

三十餘年來，因遭遇問題而感缺漏，因鑽研問題而有所悟，尋在報章雜誌發表心得專論，共集結出版四十餘書。此次再蒙李永然律師勉囑共同就土地法及其相關法規共同撰寫土地法專書。在李永然律師殷殷鼓勵，諄諄督促下，誠惶誠恐，終能狗尾續貂，不辱囑咐。又土地法專書考量篇幅，分成兩部分出版，本書即以「總論．地籍．地用」為探討範疇。

本書耗時數載，累聚之微末管見，自有見笑大方之處，此亦勢所難免，是祈賢達不吝斧正。

吾早年蒙中華民國建築投資商業同業公會（中華民國建築開發商業同業公會）全國聯合會、中華民國建築經理商業同業公會肯定，聘為顧問，並獲現代地政雜誌社委為編輯委員迄今；民國84年移居台中，復蒙台中市地政學會（台中市地政促進會）、台中市地政士公會照拂愛護，使吾日益充實；拙荊瓊英恭儉節用，盡心照理家事，劬勞顧復小犬長大，使吾終生無慮，肆意書橐。本書付梓之際，以上恩情，當應為誌，用昭感激。

林永汀

序於民國107年9月8日

李序

余自民國67年通過律師高考，並於民國68年間正式登錄執行律師業務，在執行律師業務的期間，本身處理過的案件範圍不限於不動產法律，但不可諱言，在國人「有土斯有財」的概念之下，接觸最為密切的，仍為不動產相關的法律問題，余並針對不動產各項主題出版過許多書籍，提供民眾在遭逢相關問題時能加以參考。但深究不動產議題之中，最為根本即屬《土地法》，若想認識並進入房地產等相關行業，更不能不了解其各種規定，尤其《土地法》攸關一國之土地政策，其往往左右了國家的經濟發展，由此便可暸解《土地法》的重要性。

余執業四十年間...

李　序
林 序

第一編　總論

第一章　法例
第一節　土地法的意義
一、土地法之意義
二、土地關係
三、人類社會的土地關係演化
四、土地法的宗旨
第二節　土地法的內涵與性質
一、土地法內涵（狹義、廣義、最廣義的土地法）
二、土地法的編制
三、土地法的性質
第三節　土地法的立法沿革與目的
一、土地法的立法目標在於實現平均地權
二、土地法立法沿革
三、土地法的立法原則
四、土地法的立法目的
第四節　土地法的地位
一、土地法與其他法規的關係（土地法的地位）
二、土地法的位階
三、土地法的架構
第五節　土地的定義
一、土地的意義
二、土地的種類
三、地目等則
四、區域計畫與都市計畫
五、土地使用分類現況（區域土地分為都市土地、非都市土地）
六、土地分類
第六節　土地改良物
一、建築改良物
二、農作改良物
三、平均地權條例關於改良土地之規定
第七節　公有土地、自耕與土地債券的定義
一、公有土地
二、自耕
三、土地債券（土§7）
第二章　地權
第一節　地權種類
一、土地所有權
二、土地他項權利
三、依民法規定之土地他項權利
第二節　地權取得及消滅
一、地權之取得
二、地權之消滅
第三章　地權限制
第一節　禁止私有的土地
一、不得私有之土地
二、私有土地處分（移轉、設定負擔、租賃）的限制
第二節　外國人土地權利
一、外國人不得取得、使用之土地
二、外國人取得土地之條件
三、外國人租購土地程序
第三節　大陸地區人民在台取得土地權利
一、應不予許可取得（絕對不准取得）之土地
二、得不予許可取得（相對不准取得）土地之要件
三、大陸地區人民在台取得不動產的登記權利主體
四、大陸地區人民取得不動產所有權或地上權之限制
五、大陸地區法人、團體或其他機構或陸資公司取得、設定或移轉不動產
第四章　公有土地
第一節　公有土地與國有財產
一、公有土地的定義
二、國有財產的定義
三、公有土地的來源
第二節　公有土地的管理、使用、收益與處分
一、土地法規定
二、國有財產法規定
第五章　地權調整
第一節　私有土地面積最高額限制與禁止細分
一、私有土地面積最高額之限制
二、禁止土地細分
三、自耕農地之負債限制（土§32）
第二節　共有土地
一、共有型態
二、共有之應有部分的處分
三、共有物之處分
四、公同共有物出賣時準用分別共有（土§34之1Ⅴ）
五、共有分割調處（土§34之1Ⅵ）
六、不動產糾紛處理委員會（土§34之2）
七、共有土地分割及因分割而測量發現面積不符
第三節　區分所有建物買賣之優先購買權
一、公寓大廈與區分所有建物之定義
二、區分所有建築物之買賣
三、優先購買權
四、區分所有建築物買賣時之優先購買權效力

第二編　地籍

第一章　通則
第一節　地籍整理
一、地籍之定義
二、地籍整理之定義
第二節　地籍整理程序與依據
一、地籍整理之依據及程序
二、地籍測量與土地登記的定義
第二章　地籍測量
第一節　地籍測量的次序
一、地籍測量實施規則與地籍測量師
二、地籍測量之次序（程序）
三、地籍測量辦理機關
四、土地法施行前已辦理地籍測量者，可免再重辦
第二節　地籍圖重測
一、地籍圖重測之原因（意義）
二、地籍圖重測之施測
三、地籍圖重測之程序
四、地籍圖重測之公告與效力
五、地籍圖重測的異議與聲請複丈
六、地籍圖重測爭議處理要項
第三節　土地複丈及建築改良物測量
一、土地複丈費及建築改良物測量費
二、土地複丈與建物測量之定義
三、土地複丈與建物測量之實施
第三章　土地總登記
第一節　土地登記制度
一、土地登記制度（契據登記制、權利登記制、托崙斯登記制）
二、我國的土地登記制度
三、我國土地登記的效力
第二節　土地總登記
一、土地總登記的定義
二、土地總登記的實施程序
第三節　土地登記錯漏虛偽的損害賠償
一、損害賠償原因
二、損害賠償範圍
三、登記儲金作為賠償之用
四、拒絕賠償之起訴
五、請求權時效
六、登記錯誤或遺漏之更正。
第四章　土地權利變更登記
第一節　土地（建物）權利變更登記
一、土地登記之種類
二、土地（建物）權利變更登記
三、書狀費
第二節　未聲請繼承登記土地或建築物的處理
一、未辦繼承登記的處理
二、避免未辦繼承登記的途徑
第三節　預告登記
一、預告登記意義與目的
二、預告登記之原因
三、預告登記之要件
四、預告登記之效力
五、預告登記權利繼承
第四節　登記規費
一、登記費（土§76Ⅱ、78）
二、書狀費
三、工本費、閱覽費

第三編　土地使用

第一章　通則
第一節　土地使用編定
一、土地使用的定義與目的
二、使用地種類編定
第二節　集體農場擴大經營
一、集體農場的創設
二、獎勵擴大農場經營
第三節　空地限期使用
一、空地定義
二、限期使用
第四節　區域計畫
一、都市計畫小於區域計畫小於國土計畫
二、區域計畫法之立法目的（區域計畫的目標）
三、區域計畫之涵義
四、區域計畫之性質
第五節　國土計畫
一、國土計畫法訂頒施行，區域計畫法退場
二、國土計畫法立法目的及國土計畫規劃原則
三、國土計畫的種類
四、申請國土使用之許可條件
五、國土復育
六、國土計畫法施行願景
第二章　使用限制
第一節　都市計畫
一、都市計畫的定義與種類
二、國土計畫與都市計畫
第二節　城市土地使用
一、預定公共使用土地
二、限制使用區與自由使用區
三、徵收、整理重劃、放領
四、保留徵收、限制建築及臨時建築使用
第三章　房屋及基地租用
第一節　房屋租用
一、救濟城市地方房屋不足
二、住宅法的社會住宅
三、城市地方房租、擔保金及終止租賃契約之限制
四、房屋租用爭議處理（土§101）
五、租賃住宅市場發展及管理條例
六、房屋住宅租賃市場問題將愈趨嚴重
第二節　租用基地建築房屋
一、地上權登記
二、出租人收回基地之限制
三、租地建屋之優先購買權
四、租地建屋之租金、擔保金之限制
五、基地租用爭議之處理（土§105）
第四章　耕地租用
第一節　耕地出賣時的優先承買權與出典時的優先承典權
一、耕地租用之定義
二、耕地出賣時的優先承買權與出典時的優先承典權
第二節　優先購買權解析與種類
一、優先購買權的意義
二、優先購買權的效力
三、優先購買權的適用順序
四、優先購買權的種類
第三節　耕地禁止轉租
一、耕地禁止轉租
二、轉租時原訂租約無效之意義
第四節　耕地租金與擔保金
一、租金最高額之限制
二、農作物代繳地租
三、預收地租之禁止
四、擔保金（押租金）
五、不得拒收一部租金之支付
六、因荒歉而減免耕地租金
第五節　耕地租約及其終止
一、耕地租約及其終止相關規定彙整比對表
二、平均地權條例關於終止耕地租約的規定
第六節　使用耕地附屬物及耕地特別改良
一、禁止對耕地附屬物行使留置權及使用報酬
二、耕地特別改良的意義及其費用償還
第七節　耕地租用爭議調解與調處
一、土地法的規定
二、耕地三七五減租條例的規定
三、土地法與耕地三七五減租條例關於租佃爭議處理之不同
第八節　有永佃權的土地準用耕地租用
一、永佃權的土地準用耕地租用之規定
二、永佃權因農育權公布施行，業已刪除
第九節　農業發展條例的農地使用
一、「農業、農民、農民團體、農業企業機構、農業試驗研究機構、農業用地、耕地、農業使用、農業用地租賃、委託代耕」之定義
二、農地利用與管理
三、農舍之興建
四、農業用地租賃
五、農地違規使用
六、私法人不得承受耕地及其例外許可與使用管制
七、農業用地作農業使用之賦稅減免
第十節　山坡地保育利用條例的土地使用
一、山坡地與山坡地保育利用的定義
二、山坡地使用區劃定原則
三、水土保持
四、農業使用
五、非農業使用
第五章　荒地使用
第一節　荒地強制使用的方法
一、荒地的定義
二、私有荒地的強制使用手段
三、空地與荒地之強制使用措施比較
第二節　照價收買
一、照價收買的時機（原因）
二、照價收買的程序
三、照價收買所需款額來源
四、照價收買之土地交付、權屬與處理
五、承購土地者應自承購之日起一年內興工建築
六、出售土地所得價款
第三節　公有荒地招墾與承墾
一、公有荒地之招墾程序
二、公有荒地承墾人資格限制
三、公有荒地的承墾面積限制
四、開墾與墾竣
五、墾竣之獎勵
第六章　土地重劃
第一節　土地重劃定義及其種類與原因
一、土地重劃的定義
二、土地重劃的種類（市地重劃、農地重劃、農村社區土地重劃）
三、重劃地區劃定原則（土地重劃原因）
第二節　土地重劃的實施方式
一、政府強制辦理重劃
二、申請政府辦理重劃
三、獎勵私人自辦重劃
第三節　土地重劃程序
一、選定、核定重劃區及其處置
二、擬具重劃計畫書及公告、通知土地所有權人並舉行說明會
三、測量、調查及地價查估
四、計算負擔
五、分配土地
六、地籍登記
七、土地改良物與墳墓拆遷補償
八、土地交接
九、財務結算

參考書目

李　序
林 序

第一編　總論

第一章　法例
第一節　土地法的意義
一、土地法之意義
二、土地關係
三、人類社會的土地關係演化
四、土地法的宗旨
第二節　土地法的內涵與性質
一、土地法內涵（狹義、廣義、最廣義的土地法）
二、土地法的編制
三、土地法的性質
第三節　土地法的立法沿革與目的
一、土地法的立法目標在於實現平均地權
二、土地法立法沿革
三、土地法的立法原則
四、土地法的立法目的
第四節　土地法的地位
一、土地法與其他法規的關係（土地法的地位）
二、土地法的位階
三、土地法的架構
第五節...