共有土地處分實務與技巧──土地法第三十四條之一

十六版序

本書自民國86年11月出版迄今已進入第十六版，實感謝各位讀者的指正及批評，共有土地處分在土地登記實務中占有很重要的部分，尤其是這兩年，司法與行政對共有土地處分的見解和解釋，與以往有很大的不同。內政部於中華民國112年8月22日台內地字第1120263067號令修正《土地法第三十四條之一執行要點》全文，並自中華民國113年1月1日生效，對執行要點部分內容做了增修，如第4點、第10點及第14點為增加部分，其餘部分也做了修正內容，也改變以往實務的作法，特別在送達及優先承買期限及同一條件做了大幅度改變（第8點通知、第12點及第13點同一條件優先承買及優先承買放棄需附切結書）。惟此次修正幅度之大，已經超越大法官會議釋字第562號所謂之執行法律之細節性、技術性次要事項加以規定，其內容更不能牴觸土地法或增加法所無之限制，法律保留原則及衡平原則之精神，行政機關在制定修正或調整《土地法第三十四條之一執行要點》時，必須特別注意的重要事項，不可以越權或侵害。而且司法院大法官釋字第433號解釋所揭櫫之「重要性理論」，即「重要的事項應以法律或法律明確授權之命令予以規定」，而此次執行要點顯多處違背此誡命規定，特別是第14點規定，且雙方武器顯為不平等，是有很大的討論空間。

本版仍以最淺顯易懂的方式及文字表示，並收集近年來最新的法律見解及解釋，同時加入作者對修法議題的一些個人看法，希望能提供讀者最好、最直接的學習效果。

筆者一直期待本書的出版可以為執業者提供一明確的執業方向，廣大消費者也可知曉其本身的權利義務，方不致使彼此權益受到損害。然共有土地處分牽涉範圍很廣，雖自忖「敬業戮力」，但個人才疏學淺，疏漏之處在所難免，尚祈先進同業不吝指正。惟法令函釋變動及見解修正之幅度變動甚大，申辦相關業務時，仍需以最新法律規定及函釋解釋為申辦之主要依據，特在本序中提醒各位讀者注意。本文內容僅提供參考。

惟最後仍要感謝大家的支持、愛護，以及繕打、校正的吳秉承先生、黃年憶小姐、高偉翔先生、潘劭蓉小姐及永然編輯部同仁的支持及各位好朋友對我提出的指正，沒有你們，就沒有本書十六版的誕生，謝謝你們！

高欽明序於辦公室
2023.12.12

十六版序

本書自民國86年11月出版迄今已進入第十六版，實感謝各位讀者的指正及批評，共有土地處分在土地登記實務中占有很重要的部分，尤其是這兩年，司法與行政對共有土地處分的見解和解釋，與以往有很大的不同。內政部於中華民國112年8月22日台內地字第1120263067號令修正《土地法第三十四條之一執行要點》全文，並自中華民國113年1月1日生效，對執行要點部分內容做了增修，如第4點、第10點及第14點為增加部分，其餘部分也做了修正內容，也改變以往實務的作法，特別在送達及優先承買期限及同一條件做了大幅度改變（第8點通知、第12點及...

十六版序

第壹篇　總論

第一章　共有土地基本觀念
第一節　共有的意涵
一、基於當事人之意思
二、基於法律之規定
三、基於習慣
第二節　土地共有型態
一、總有
二、分別共有
三、公同共有（合有）
四、準共有及準公同共有
第三節　土地共有型態之差別
土地共有型態分類表
第二章　土地法第34條之1立法由來及立法意旨
第一節　土地法第34條之1立法由來
第二節　立法意旨

第貳篇　土地法第34條之1實務研討

第一章　第1項規定之研討（處分方式）
第一節　處分、變更、設定負擔之意涵
一、處分
二、變更
三、設定負擔
第二節　基本要點
第三節　法律上之處分
一、買賣
二、交換
三、繼承
四、公私共有土地之適用
五、建物區分所有部分及其基地應有部分為共有之適用
六、何謂區分建物、共有、分管是否均有土地法第34條之1的適用
七、預告登記（含限制登記）有無土地法第34條之1的適用
八、出租有無土地法第34條之1的適用
九、分管有無土地法第34條之1的適用
第四節　事實上之處分
一、共有土地上建築房屋
二、出具土地使用權同意書
三、共有建築改良物之拆除
四、標示變更及設定負擔之處分
有關土地法第三十四條之一執行要點第4點共有土地之合併執行事宜乙案，請轉知所屬依會商結論辦理。
五、未辦竣保存登記之建物，有無土地法第34條之1之適用
第五節　法定人數及應有部分之研討
第六節　公同共有與分別共有併存其人數持分計算方式
第七節　信託登記
一、土地法第34條之1得否適用信託登記
二、受託人可否依土地法第34條之1處分受託財產土地法第34條之1通知後，他共有人再信託他人，其通知效力有無及於受託人
第八節　土地法第34條之1處分承受對象
一、採否定見解者有
二、採肯定見解者為
三、本文分析
第九節　第1項共有人可否同時具備權利人及義務人
第十節　共有用益物權之處分得否有土地法第34條之1適用的疑義
　第二章　第2項規定之研討（通知方式）
第一節　基本要點
第二節　通知或公告之要件及方式
一、通知或公告之要件
二、通知或公告方式
第三節　通知或公告期限
第四節　通知或公告之內容
第五節　通知他共有人是否需附買賣契約書？
第三章　第3項規定之研討（代位清償）
第一節　基本要點
第二節　登記方式
第三節　價金或補償方式
第四節　新修正執行要點第8點通知內容及公告介紹
一、通知與公告其方式內容
二、公告方式內容
第五節　提存方式
一、價金補償方式
二、連帶清償責任
三、清償提存之原因
四、清償提存之效力
五、提存方式
六、未辦繼承登記直接處分程序之適法性
七、部分共有人依土地法第34條之1規定處分共有土地或建築改良物，未會同之共有人有未繳清遺產稅之情形者，得否依土地法第三十四條之一執行要點第9點第4款規定辦理？
八、申報稅捐方式
九、登記方式
十、權利書狀處理方式
第六節　賤價出售或無償處分之問題
一、賤價出售的責任
二、「補償」有無包括無償之處分？
第四章　第4項規定之研討（優先承購權）
第一節　優先承購衍生之法律問題
第二節　基本要點
第三節　優先承購之效力
第四節　優先承買權人之權利與義務
第五節　優先承購權之限制
第六節　與土地法第104、107條競合時之效力
第七節　優先購買權之態樣
法律規定
第八節　共有土地全部出賣時，他共有人有無優先承購權
第九節　何謂同一條件，數宗土地或建物併同出售時，他共有人優先承買權如何？
第十節　共有物出售，共有人主張優先承買（或出售給他共有人），是否為其共有人之間的買賣，有無違反權利人兼義務人
第十一節　共有人出賣其應有部分予他共有人時，其共有人間有無優先承購權
第十二節　共有人主張優先承購權是否須指同一條件
一、共有人非以同一價格主張不可
二、共有人主張優先購買權是否為同條件之主張
第十三節　土地法第34條之1第4項有否修法必要
第五章　第5項規定之研討（公同共有）
第一節　基本要點
參考函釋
第二節　公同共有之準用
一、公同共有土地出售，公同共有人可否準用第4項規定
二、應有部分如屬公同共有者，有無土地法第34條之1之準用
第三節　人數及面積處分如何準用
第四節　公同共有人有無優先承購權
第六章　共有物分割介紹
第一節　共有物分割歷程
一、70年5月15日以前
二、70年5月15日後
三、77年8月18日後
四、89年1月26日後
第二節　共有物分割行為
一、自由分割為原則
二、限制分割為例外
三、共有物分割方法
四、分割態樣
五、分割後之效力
六、法院在裁判分割時採行變價分割方法者何時發生物權變動之效力？又變價分割判決確定時有無土地法第34條之1的適用？
第七章　第6項規定之研討（調解調處異同）
第一節　調處處理程序
一、受理案件類型
二、受理方式
三、調處程序（調處辦法第14條）
四、不予調處
五、調處效力
六、費用繳納
第二節　調解與調處的差異
第三節　部分共有人依土地法第34條之1申辦所有權移轉，他共有人以「提起共有物分割之訴」為異議之理由，其是否屬私權爭執
第四節　申請人就已辦竣公同共有繼承登記之不動產申請調處變更為分別共有時，可否有第34條之1第6項之適用
第八章　登記作業應注意事項
第一節　移轉時應注意事項
第二節　放棄優先購買時應注意事項
第三節　停車塔及基地及實際使用狀況及無編號之固定攤位之區分建物與基地應有部分一併移轉有無土地法第34條之1第1項規定之適用
參考函釋
第九章　土地法第三十四條之一執行要點修正規定對照表
土地法第三十四條之一執行要點修正重點說明

第參篇　實務操作

第一章　共有人尚生存時之處理實務
表一　存證信函（通知函）
表二　公告
表三　存證信函（通知函）檢附契約書
表四　存證信函（主張優先承買）
表五　存證信函（受領通知
表六　受領證明
表七　提存書
表八　登記申請書
表九　公契
第二章　共有人已死亡時之處理實務
表十　存證信函（通知函）
表十一　公告
表十二　存證信函（主張優先承購）
表十三　繼承系統表
表十四　提存書（未辦繼承）
表十五　提存書（已辦公同共有繼承）
表十六　土地增值稅申報書
第三章　不動產糾紛調處

第肆篇　司法判決判例要旨、法律問題、行政解釋

第一章　判決、判例要旨
一、最高法院17年度上字第1014號判決
二、最高法院18年度上字第676號判決
三、最高法院32年度台上字第11號判決
四、最高法院42年度台上字第311號判決
五、最高法院44年度台上字第700號判決
六、最高法院47年度台上字第151號判決
七、最高法院49年度台上字第1546號判決
八、最高法院51年度台上字第3495號判決
九、最高法院53年度台上字第1740號判決
十、行政法院53年度判字第123號判例
十一、最高法院53年度台抗字第570號判決
十二、最高法院55年度台上字第1949號判決
十三、最高法院57年度台上字第2387號判例
十四、最高法院58年度台上字第2897號判決
十五、最高法院58年度台上字第2242號判決
十六、最高法院61年度台上字第1895號判決
十七、最高法院62年度台上字第2962號判決
十八、最高法院65年度台再字第165號判決
十九、最高法院65年度台上字第530號、70年度台上字第4312號判決
二十、最高法院65年度台上字第853號判例
二一、最高法院65年度台上字第2113號判決
二二、最高法院66年度台上字第1530號判決
二三、最高法院67年度台上字第949號判決
二四、最高法院67年度台上字第3887號判決
二五、最高法院68年度台上字第2857號判決
二六、最高法院68年度台上字第3141號判決
二七、最高法院69年度台上字第225號判決
二八、最高法院69年度台上字第945號判決
二九、最高法院69年度台上字第989號判決
三十、最高法院69年度台上字第1897號判決
三一、最高法院69年度台上字第2214號判決
三二、最高法院69年度台上字第2946號判決
三三、最高法院69年度台上字第2953號判決
三四、最高法院70年度台上字第565號判決
三五、最高法院70年度台上字第818號判決
三六、最高法院70年度台上字第1538號判決
三七、最高法院70年度台上字第1929號判決
三八、最高法院70年度台上字第2049號判決
四十、最高法院71年度台上字第4943號判決
四一、最高法院72年度台抗字第94號裁定
四二、最高法院72年度台上字第3434號判決
四三、最高法院72年度台上字第4068號判決
四四、最高法院74年度判字第565號判決
四五、最高法院74年度台上字第1611號判決
四六、最高法院74年度台上字第2561號
四七、最高法院77年度台上字第166號判決
四八、最高法院77年度台上字第1243號判決
四九、最高法院78年度台上字第978號判決
五十、最高法院78年度台上字第1359號判決
五一、最高法院78年度台上字第1896號判決
五二、最高法院78年度台上字第1011號判決
五三、最高行政法院79年度判字第1094號判決
五四、最高法院80年度台上字第219號判決
五五、最高行政法院80年度判字第423號判決
五六、最高法院80年度台上字第804號判決
五七、最高法院80年度台上字第2009號判決
五八、最高法院82年度台上字第2895號判決
五九、最高法院83年度台上字第271號判決
六十、最高法院83年度台上字第1529號判決
六一、最高法院83年度台上字第1713號判決
六二、最高法院83年度台上字第1761號判決
六三、最高法院83年度台上字第3025號判決
六四、最高法院83年度台上字第3123號判決
六五、最高法院84年度台上字第68號判決
六六、最高法院84年度台上字第83號判決
六七、最高法院84年度台上字第238號判決
六八、最高法院84年度台上字第1615號判決
六九、最高法院84年度台上字第2134號判決
七十、最高法院84年度台上字第2164號判決
七一、最高法院85年度台上字第1051號判決
七二、最高法院86年度台上字第1251號判決
七三、最高法院86年度台上字第2707號判決
七四、最高法院88年度台上字第2167號判決
七五、最高法院90年度台上字第1341號判決
七六、最高法院91年度台上字第2154號判決
七七、最高法院92年度台上字第396號判決
七八、最高法院95年度台上字第2214號判決
七九、最高法院99年度台上字第1150號判決
第二章　法律問題
第三章　行政解釋
一、祭祀公業與他人分別共有之土地，其人數之計算，應包括祭祀公業派下員全體人數，惟其應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算
二、部分繼承人得依土地法第34條之1規定以繼承土地申請抵繳遺產稅
三、公同共有人就其所公同共有之應有部分處分時，應合於民法第828條第2項之規定
四、已辦妥公同共有繼承登記者，不能依土地法第34條之1規定辦理為「分別共有」
五、依土地法第34條之1規定處分土地，經訴請法院判決移轉，僅以同意出賣之共有人為被告者，仍應予受理
六、祭祀公業之派下就祭祀公業土地申辦分別共有登記，無土地法第34條之1之適用
七、部分共有人依土地法第34條之1申辦土地所有權移轉登記，祭祀公業名義登記之他共有人應得對價之領取，應依民法第828條辦理
八、祭祀公業依土地法第34條之1規定處分土地申辦登記，其所得價款不分配派下員者，得免予提出受領證明或提存證明
九、共有土地依土地法第34條之1規定處分者，申報人應負責繳清全部共有土地應納土地增值稅
十、提存書上所載提存物管理人之受取人如為已死亡者，其提存不生效力
十一、關於土地、建物經全體公同共有人同意，得就其公同共有之土地、建物設定抵押權予其中部分共有人
十二、公私共有土地中，私有部分共有人依土地法第34條之1規定出售，公有部分無需提經民意機關同意
十三、以郵局存證信函通知優先購買權人，如該優先購買權人無正當理由而拒收，其通知仍生效力
十四、權利人依土地登記規則第28條第4款及第89條規定單獨申請土地所有權移轉登記，有關優先購買權之處理
十五、共有土地經法院判決分割後縱未申請分割登記，仍得據以申請建築
十六、依土地法第34條之1出賣共有土地，倘他共有人不願購買，應將共有土地全部移轉予第三人
十七、房屋出賣時之優先購買權及設定地上權疑義
十八、租賃基地建築房屋被查封，於基地出售時，基地承租人仍有優先承購權
十九、承租基地上之房屋出賣時，如其出售條件有所變更，仍應依土地法第104條規定通知基地所有權人
二十、依土地法第34條之1主張優先承購之共有人，以申辦所有權移轉登記時登記簿所載者為準
二一、共有人間應有部分之移轉非「共有土地之處分」；又共有土地中有部分共有人應有部分被法院查封，則不能依土地法第34條之1處分共有土地全部，但該共有人仍得主張優先承購他共有人之應有部分
二二、部分共有人依土地法第34條之1申辦所有權移轉登記時，他共有人以「已提起共有物分割之訴」為由異議者，該項異議非屬「私權爭執」
二三、縣巿政府依土地法第73條之1規定代管未辦繼承登記之共有土地，不得以代管人名義訴請或被訴分割共有物
二四、有關黃○玉君代理沈○代等七人依土地法第34條之1規定申辦台北巿士林區光華段二小段二筆土地所有權移轉登記涉及對價或補償之程序疑義
二五、具有土地之部分共有人依土地法第34條之1規定出售全部共有土地，其他共有人死亡絕嗣，遺產管理人可否主張優先購買權疑義
二六、代理共有人依土地法第34條之1申辦土地有價移轉登記疑義
二七、共有人主張優先購買權，應以自己之名義為之，不得指定第三人為取得權利之人
二八、建造執照申請案涉及土地法第三十四條之一執行要點疑義及申請增建得否依土地法第三十四條之一執行要點辦理疑義
二九、申請建築之土地為共有時，如經土地共有人依處分土地之規定出具土地使用權同意書供第三者建築使用，即合於建築法第30條之規定，建築主管機關應核發建造執照
三十、已設定地上權之共有土地，部分共有人出售土地時，他共有人仍有優先購買權
三一、部分共有人依土地法第34條之1規定處分共有土地，他共有人未主張優先購買，卻另請求登記機關調解者，倘該部分共有人處分方式已合法，登記機關即免受理調處
三二、權利人持憑法院確定判決單獨申辦所有權移轉登記涉及有關優先購買權時，倘該判決主文未提及優先購買權人已放棄其優先權者，仍應依土地登記規則第81條規定辦理
三三、已辦妥信託登記之土地，可否受理假扣押登記疑義
三四、有關土地法第三十四條之一執行要點第4點共有土地之合併執行事宜乙案，請轉知所屬依會商結論辦理
三五、同意抵繳之繼承人數合於土地法第34條之1，可受理辦理繼承登記
三六、部分繼承人得依土地法第34條之1規定以繼承土地申請抵繳遺產稅
三七、公同共有關係未終止前，部分公同共有人不得處分其潛在應有部分
三八、部分公同共有人得依土地法第34條之1第5項準用第1項至第4項規定處分全部公同共有物之處理原則及相關事宜
三九、公同共有人之一就公同共有之潛在應有部分申辦預告登記，除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應經公同共有人全體之同意
四十、停車塔及其基地不宜有土地法第34條之1第1項規定之適用
四一、關於主要用途登記為「住家用」而實際使用狀況為無編號之固定攤位之區分所有建物與其基地應有部分一併移轉，有無土地法第34條之1第1項規定適用疑義乙案
四二、有關不動產糾紛調處時涉及他共有人有抵押權設定應如何辦理及可否以被繼承人名義辦理登記疑義事宜
四三、分別共有與公同共有併存之土地依土地法第34條之1第1項規定處分事宜
四四、公同共有人對公同共有物有優先承買權
四五、申請依土地法第34條之1規定出賣共有土地全部時，部分共有人主張優先購買權之生效時點認定事宜
四六、依土地法第34條之1申辦公同共有土地買賣移轉登記，他共有人檢具原所有權人（被繼承人）所立遺囑及已向法院提起訴訟之證明文件聲明異議之處理
四七、公同共有人之一就公同共有之潛在應有部分申辦預告登記，除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應經公同共有人全體之同意
四八、修正土地法第三十四條之一執行要點第6點規定暨相關事宜
四九、不動產糾紛調處時，部分土地所有權人已死亡，應請全部繼承人檢具繼承登記相關資料會同參加調處；另涉及他共有人有抵押權設定時，應依土地登記規則第107條規定辦理

第伍篇　土地法第三十四條之一執行要點暨相關法令

一、土地法第三十四條之一執行要點
二、直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法
三、參考書目

十六版序

第壹篇　總論

第一章　共有土地基本觀念
第一節　共有的意涵
一、基於當事人之意思
二、基於法律之規定
三、基於習慣
第二節　土地共有型態
一、總有
二、分別共有
三、公同共有（合有）
四、準共有及準公同共有
第三節　土地共有型態之差別
土地共有型態分類表
第二章　土地法第34條之1立法由來及立法意旨
第一節　土地法第34條之1立法由來
第二節　立法意旨

第貳篇　土地法第34條之1實務研討

第一章　第1項規定之研討（處分方式）
第一節　處分、變更、設定負擔之意涵
一、處分
二、變更
三、設...