兩岸房地產法比較研究(一)

謝 序／謝哲勝
苗 序／苗樂如
鐘 序／鐘凱文
樓 序／樓建波
作者簡介
引用說明

第一章 緒 論／謝哲勝、樓建波／  1

第二章 房屋土地政策
第一節 中國大陸房屋土地政策／樓建波、崔夢溪／5
壹、前 言／5
貳、中國大陸房屋土地法律制度概述／6
參、中國大陸房地產市場現行調控與規制政策／18
肆、結論與展望／34
第二節 臺灣房屋土地政策最新發展／蕭長瑞／36
壹、前 言／36
貳、穩定市場合理價格／37
參、金融面的不動產放款管制措施／42
肆、財政稅制／48
伍、住宅政策──住者有其屋政策／50
陸、都市更新與再生／55
柒、工業區閒置土地／57
捌、國土計畫願景／58
玖、結 語／61

第三章 國土計畫
第一節 中國大陸規劃制度概述：現狀、可能的變化及其影響評估／樓建波／63
壹、中國大陸規劃體系概覽／65
貳、現行規劃體系的主要問題／77
參、規劃制度的改革及其對房地產開發建設可能產生的影響／81
第二節 臺灣關於「國土計畫法」的法治經驗／謝哲勝／86
壹、引 言／86
貳、臺灣關於「國土計畫」概述／88
參、中國大陸「全國主體功能區規劃」可借鑑之處／104
肆、結 語／112

第四章 不動產登記
第一節 中國大陸的不動產登記制度／常鵬?／115
壹、引 言／115
貳、組織制度／116
參、程序制度／126
肆、類型制度／139
伍、效力制度／144
陸、結 語／148
第二節 臺灣不動產登記之法治經驗──以不動產物權登記法治變遷之觀察為中心／陳佳聖／149
壹、引 言／149
貳、臺灣不動產物權登記法治之變遷與現況／153
參、臺灣不動產登記法治之特色與內容之檢討／161
肆、結 語／170

第五章 都市更新
第一節 一般性探討／173
壹、中國大陸舊城改造政策法律／賴軼峰／173
貳、中國大陸城市更新典型模式及其權利（權力）變動探析──以深圳市為探析中心／鐘凱文／190
參、臺灣都市更新的法治經驗／蔡鐘慶／208
第二節 法律問題與解決／241
壹、中國大陸城市更新中的主要糾紛與爭議解決／李建華／241
貳、臺灣都市更新中的法律問題及解決──以臺北市都市更新之推動現狀與爭議處理為中心／張鈺光／299

第六章 房地產資產證券化
第一節 一般性探討／327
壹、中國大陸類REITs產品的結構及重點問題／夏欲欽／327
貳、臺灣不動產證券化的法治經驗／謝哲勝／350
第二節 兩岸REITs案例比較分析／王煦棋、王雲澤／372
壹、不動產證券化與REITs／372
貳、臺灣REITs案例分析／380
參、中國大陸REITs現狀與展望／392
肆、結 語／403
第三節 法律問題與解決／404
壹、中國大陸律師在CMBS項目中的作用與主要法律問題及解決／朱 敏／404
貳、臺灣不動產證券化過程中律師的作用與主要法律問題及解決──以臺灣不動產投資信託相關法治研究為中心／張鈺光／426

第七章 房地產稅
第一節 中國大陸不動產稅收制度／易 明／451
壹、中國大陸的不動產稅概念／451
貳、中國大陸不動產稅的歷史沿革／452
參、中國大陸不動產稅制度現狀／454
肆、中國大陸房地產稅立法前瞻／459
第二節 臺灣不動產稅的法制經驗／許兆慶、陳志瑋／464
壹、引 言／464
貳、不動產稅制之概念及理論／465
參、臺灣之不動產稅制／469
肆、臺灣不動產稅制之檢討與展望／478
伍、結 語／484

第八章 結 論／謝哲勝、樓建波／487

索 引／493

謝序

　　房屋是生存的基本條件，攸關人民的生計，房地產也是生產的要素，房地產產業更是火車頭產業，直接影響整體經濟發展和從業人員的生計，可見房地產對國計民生的重要性。規範房地產的房地產法，直接影響國計民生，同為兩岸人民所重視的重大議題，本會因而於2018年5月25至26日與北京大學房地產法研究中心共同舉辦「2018年北京大學房地產法研究中心春季論壇」，從房地產政策、房地產基礎制度、都市更新、房地產資產證券化、房地產稅等議題進行研討，研討成果豐碩，北京市法學會並將本次論壇的成果上報給有關部門。為促進房地產法制趨於完善，並作為兩岸主管機關研擬與審議修正房地產相關法制的參考，本會與北京大學房地產法研究中心覺得有必要出版專書，以推廣此次研討成果，為表示雙方持續合作研究兩岸房地產法的決心，因而定名為《兩岸房地產法比較研究𣇈》。

　　本書的完成，必須感謝兩岸其他作者們的辛勤寫作和配合進度，第三章第二節和第六章第一節貳由本人撰寫，第一章和第八章由本人與建波兄共同撰寫，其他各章或各節則由各作者自行完成，僅代表各作者個人見解，讀者引註時，懇請特別註明。對本書的批評指教，本人都樂於接受，但對於個別作者見解的疑問或批評，則個別作者就比本人更適合回答或回應。

　　面對全球化競爭，兩岸應尋求互利雙贏的互動模式，以符合兩岸人民的共同福祉。房地產法如能妥善建構，將能吸引全球資金並導引房地產為有效率利用，從而壯大整體實力並提高競爭力。房地產法制牽涉的議題很多，本書的論述當然也未必完全周延，但應該是到目前為止就兩岸房地產法相關重要議題研究最透徹的專書。作者們雖殫精竭慮，仍然有許多疏漏不周延之處，敬請各界先進們指正。
苗序

　　北京市房地產法學會一直以繁榮首都房地產法學研究，推動中國大陸房地產法制建設為宗旨。學會從2016年開始與北京大學房地產法研究中心合作主辦北京大學房地產法春季論壇。2018年的春季論壇上，來自兩岸的學者、法官、律師及業內人士圍繞不動產證券化、舊城改造、不動產登記、不動產稅收以及規劃制度進行了充分熱烈的討論。會後台灣法學基金會的謝哲勝董事長和北京大學房地產法研究中心的樓建波主任決定將會議論文結集出版，我覺得是一件好事。

　　兩岸的房地產業和房地產市場規模、體制不盡相同，各自走過的道路也有所差異。但是，房地產業和房地產市場，尤其是住房產業的發展，應該服務人民的福祉，滿足人民的基本住房需求，在這一點上大家是有共識的。事實上，臺灣的都市更新，中國大陸正在推進的舊城改造（棚戶區改造），都在改善人民的居住條件方面取得了一定的成效。臺灣的都市更新歷史較長，有一整套相對完善的制度，值得我們在舊城改造中參考借鑑。

　　「房住不炒」、大力發展住房租賃已經成為中國大陸住房制度的基本原則。本書設專章對租賃物業的資產證券化進行討論，正當其時。在房地產稅「引而不發」的今天，對兩岸房地產稅制做系統全面的比較，應該對促進房地產稅制的科學化起到積極的作用。此外，書中比較兩岸規劃制度的章節，為兩岸瞭解彼此的規劃制度提供了很好的基礎。

　　謝哲勝和樓建波兩位教授邀我作序。拉拉雜雜寫了上面的文字，希望能為大家瞭解本書提供一些參考。
鐘序

　　過去的3年是中國大陸房地產市場風雲突變的幾年，中央和地方層面不斷從土地和金融角度頒布實施各項監管政策。在土地政策方面，嚴格規範國有土地使用權招拍掛出讓，鼓勵棚戶區改造與城市更新（舊城改造）；在金融政策方面，嚴格限制銀行信貸資金和其他金融機構資金流向房地產領域，尤其是限制流向房地產企業土地使用權取得環節，但不動產資產證券化相關的融資管道卻是監管當局鼓勵的。

　　在此大背景下，得益於作為國內頂尖房地產法研究機構的北京大學房地產法研究中心信賴，德恆律師事務所有幸與北京大學房地產法研究中心共同連續舉辦了三屆房地產法春季論壇，從2016年的「房地產市場及房地產融資創新」到2017年的「不動產資產證券化」，再到2018年與台灣法學基金會合辦的「兩岸城市更新（都市更新）比較研究」都取得了圓滿的成功。尤其是2018年的春季論壇，來自中國大陸和臺灣的學者、法官、律師、金融機構從業人員等進行了為期2天的深入研討，作為一家長期關注和從事不動產、與不動產相關金融法律實務的律師事務所在此次論壇研討會中取得了極大的收穫，兩岸的相關法學前言理論和實務操作案例將會對德恆律師事務所的律師同仁實務產生具有重大意義的指導作用。

　　雖然著書立說並非律師群體之所長，但在北京大學房地產法研究中心的樓建波主任和各位研究人員、台灣法學基金會謝哲勝教授及其他臺灣法學先進的勉勵和指導下，德恆律師事務所的諸位律師忐忑地將平日之法律服務實務經驗再結合論壇研討之內容，以及法學研究者們的指教總結形成本書回應的章節。如幸得以付梓，仍需法學理論與實務各界相關人士多多批評指正。

　　在此也需要再次向德恆律師事務所、德恆公益基金會的同仁孫鋼宏、李建華、徐建軍、劉震國、吳娟萍、李雄偉、賴軼峰、朱敏、易明、鄧偉方等表示感謝，是他們一起參與推動德恆律師事務所與北京大學房地產法研究中心的歷次和即將繼續的春季論壇活動不斷舉辦。
樓序

　　北京大學房地產法研究中心一直致力於理論界和實務界交流的平臺。一年一度的房地產法春季論壇更是聚集各方翹楚就房地產法制的重點和熱點問題進行研討的盛會。2018年的春季論壇有幸邀請到謝哲勝教授及其他臺灣法學先進，與中國大陸理論界和實務界的各位同仁一起圍繞房地產證券化、舊城改造（臺灣的都市更新）、以及配套的基礎法律制度（不動產登記、房地產稅收）等三個主題進行了充分的交流。發言嘉賓們在會議發言的基礎上撰寫的文稿，形成了《兩岸房地產法比較研究𣇈》。

　　此次共同研討的成果只是兩岸法律交流的大潮中一朵小小的浪花。今年的春季論壇以及最終形成的書稿，聚焦住房制度，著眼於人民居住條件的改善，關注基礎制度的完善，希望本書的出版，能夠為彼此瞭解對方的房地產法律制度提供一個基礎和出發點。

　　此次春季論壇由房地產法研究中心和台灣法學基金會、北京市房地產法學會、北京市物權法研究會合作舉辦，以北京大學法學院碩士研究生為主體的北京大學房地產法協會負責會務服務；春季論壇的舉行和本書的出版，得到了德恆公益基金的慷慨支持；參會嘉賓在百忙中精心準備發言，各位作者更是在會後總結整理自己的文稿；在此一併表示感謝。

　　蒙各方信任，我忝與臺灣的謝哲勝教授一起主編本書。如果呈現在大家面前的這本小書能為大家提供一點閱讀上的愉悅，則為編者與作者之大幸也。