租屋糾紛100問

推薦序／林志雲
推薦序／吳本源、張玉玲
自  序

PART 1 招租及廣告刊登
Q1／房東可以委託大樓管理員、房客或一般朋友幫忙刊登租賃住宅招租廣告嗎？／4
Q2／房東的招租廣告與實際承租條件不符時，房客可如何應對？／6
Q3／房東透過房仲招租，卻遭房客檢舉廣告與承租條件不符，房東應如何因應？／8
Q4／房東可以要求房客放棄契約審閱期嗎？／10
Q5／定金和押金有什麼不同？房東可以收定金嗎？／12
Q6／付了定金之後，可以反悔嗎？審閱期內房客可以反悔嗎？／14
Q7／斡旋金是什麼？房仲帶看可以向房客收斡旋金嗎？有什麼注意事項嗎？／16
Q8／付定金後還沒過審閱期，房客就悔約，房仲可以要求給付媒合費嗎？／18
Q9／付定金後還沒過審閱期，房東就悔約，房仲可以要求給付媒合費嗎？／20
Q10／付了定金之後，房東消失聯絡不到人，怎麼辦？／22
Q11／住學校宿舍也受到租賃條例或消費者保護法保護嗎？／24

PART 2 簽約及契約條件
Q12／房客簽約後押金及首期租金付了，要入住前聯絡不到房東怎麼辦？／28
Q13／租賃住宅服務業可以把房客的個人資料給房東嗎？／30
Q14／房東可以把房客的個人資料給租賃住宅服務業嗎？／32
Q15／房客可以要求房東提供七日猶豫期內無條件解約嗎？／34
Q16／房東與房客無法親自碰面簽約，可以用通訊軟體簽定書面契約嗎？／36
Q17／簽約後尚未入住，房客可以反悔不履約嗎？／38
Q18／簽約後尚未入住，房東或房客反悔不履約，房仲可以請求媒合費嗎？／40
Q19／簽約時房客可以要求核對房東身分資料及有權出租的文件嗎？／42
Q20／房客簽約後押金及首期租金付了，要入住前聯絡不到二房東怎麼辦？／44
Q21／房東與未成年之房客訂立租約，是否有效？／46
Q22／房東可以約束管制房客的日常生活行為嗎？／48
Q23／社區管理委員會可以禁止住戶養寵物嗎？／50
Q24／房客未經房東同意，可否私自找其他人一起居住分擔房租？／52
Q25／房東賣房子，房客租約會受到影響嗎？新房東可以和房客換約嗎？／54
Q26／前房東將房子賣給新房東，房東可以請租賃住宅服務業換約嗎？／56
Q27／房客或第三人非自然死亡導致房屋成為凶宅，房東可以求償嗎？／58
Q28／房東可以要求房客簽署惜命條款嗎？／60
Q29／社區管理委員會可以禁止房客使用社區健身房、游泳池等公共設施嗎？／62
Q30／房東可以拒絕房客將戶籍遷入嗎？／64
Q31／房東讓房客遷戶籍會有連帶責任？還可能因此被騙房子？／66
Q32／可以事先在租賃契約約定，將來不續租，房東可以進入房客房間帶看嗎？／68
Q33／租賃契約需要公證嗎？／70
Q34／房客可以自行換鎖嗎？或是可以要求房東換鎖嗎？／72
Q35／房東是否可以在租屋處裝設監視攝影機？／74
Q36／嫌續約手續麻煩，租約到期繼續讓房客居住繳租金好嗎？／76
Q37／房客失聯人間蒸發，應如何處理？／78
Q38／房客沒有房東的聯絡方式，應如何處理？／80
Q39／什麼是法律定義的凶宅？房東招租時要如何注意呢？／82
Q40／租賃住宅服務業招租凶宅，要如何注意填寫租賃標的現況說明書呢？／84

PART 3 租金及各項費用
Q41／房東可以要求房客給付超過兩個月租金的押金嗎？／88
Q42／房東可以要求房客繳納社區管理費嗎？／90
Q43／社區管理費約定由房客繳納。請問房客如何應對管理費調漲？／92
Q44／房東可以隨意規定分租套房電費多少嗎？／94
Q45／房東可以要求房客繳納因為出租所增加的所得稅、土地稅及房屋稅嗎？／96
Q46／房東可以因電費上漲，在租賃期間調漲租金嗎？／98
Q47／房客欠繳台電費用，收到台電將斷電通知，房東應如何因應？／100
Q48／房客欠繳租金或費用，房東催款可以對緊急聯絡人或父母奪命連環扣嗎？／102
Q49／房客欠繳租金，房東可以斷水斷電換門鎖嗎？如果事先約好呢？／104

PART 4 修繕、人身事故及天然災害
Q50／房客向房東要求修繕，房東可以如何處理？／108
Q51／房客向房東要求修繕，房東拒絕修繕，房客應如何處理？／110
Q52／房客可以未知會房東就自行或僱工維修，向房東請求償還修繕費嗎？／112
Q53／房客可以拒繳租金逼迫房東修繕嗎？／114
Q54／房東附設的網路不通，房客可以要求房東修繕並拒繳租金或主張違約嗎？／116
Q55／因為冷氣故障需要一個星期維修，房客可以要求扣減租金嗎？／118
Q56／因為房屋漏水需要二個星期維修，房客可以要求扣減租金嗎？／120
Q57／隔壁排水管堵塞，房東、鄰居或管委會說要進來檢修，房客可以拒絕嗎？／122
Q58／房客反應社區電梯時常故障，可以要求房東修繕嗎？／124
Q59／社區頂樓漏水進房屋，房客可請求房東修繕及終止契約嗎？／126
Q60／什麼是自然耗損？窗戶玻璃破了、壁紙受潮發黃算嗎？／128
Q61／房內燈泡損壞、遙控器沒電，房東要負修繕責任嗎？／130
Q62／房客使用老舊洗臉盆破裂導致受傷，向房東索賠，房東應如何因應？／132
Q63／房客在出租房屋內死亡，房東應如何處理？／134
Q64／房客在出租房屋內因使用瓦斯熱水器，一氧化碳中毒，誰有責任呢？／136
Q65／因房客疏失造成火災，房客應負賠償責任嗎？／138
Q66／房東可以要求社區管理委員會取消房客的門禁出入權限嗎？／140
Q67／冷氣持續滴水擾鄰，房東拒絕修繕，房客應該怎麼辦？／142

PART 5 客訴及人為爭議
Q68／房東欠繳管理費，管委會通知將要取消門禁通行權限，房客該怎麼辦呢？／146
Q69／房東可以公布違約房客的監視器影像紀錄或截圖嗎？／148
Q70／鄰居可以要求房東管理房客行為嗎？正確該怎麼做呢？／150
Q71／社區管理委員會可以要求房東提供房客資料嗎？／152
Q72／社區管理委員會可以要求房東管理房客行為嗎？正確該怎麼做呢？／154
Q73／警察可以要求房東管理房客行為嗎？／156
Q74／房客投訴鄰居影響居住品質，可拒繳租金逼房東處理嗎？／158
Q75／房客好像「有問題」，房東可以趁房客不在進去檢查有沒有狀況嗎？／160
Q76／房客父母前來租屋處要求探視、詢問房客資料，房東應如何因應？／162
Q77／警察前來租屋處詢問房客資料、勘察現場或配合辦案，房東應如何因應？／164

PART 6 退房及提前終止
Q78／房客積欠租金，應如何提前終止租約？／168
Q79／房客積欠租金後失聯人間蒸發，怎麼取回房子呢？／170
Q80／房客積欠租金失聯人間蒸發，房客遺留的財物應該如何處理呢？／172
Q81／房客租約消滅後拒不搬離，應如何處理？／174
Q82／租賃契約可以約定不得提前終止租約嗎？仍提前終止怎麼賠償違約金？／176
Q83／房客想提前終止租約，但房東拒絕同意，應如何處理？／178
Q84／房東可以約定房客欠繳一期租金，房東就有權立即提前終止租約嗎？／180
Q85／房東可以房客總是擾鄰為由，提前終止租約嗎？／182
Q86／房客違反規約，管委會可以要求房東提前終止租約否則處罰房東嗎？／184
Q87／房東看到房客房間經常有第三人出入，可以提前終止租約嗎？／186
Q88／房客發現租賃住宅是凶宅，可以向未誠實告知之房東要求提前終止租約嗎？／188
Q89／房客發現租賃住宅是凶宅，可以向不知情之包租業要求提前終止租約嗎？／190
Q90／提前終止租約，房東或學校宿舍可以拒絕返還預繳租金嗎？／192
Q91／房客在租屋處看到蟑螂，可以環境衛生不佳為由，主張提前終止租約嗎？／194
Q92／房客因犯罪被逮捕服刑，房東可以提前終止租約嗎？／196
Q93／房客感染愛滋病、新冠病毒或身心障礙，房東可以因此提前終止租約嗎？／198
Q94／房客出車禍需要長期療養，可以主張提前終止租約嗎？／200
Q95／承租的租賃住宅遭法院查封，房客可以提前終止租約嗎？／202
Q96／消防隊張貼公告租賃住宅為消防不合格場所，房客可以提前終止租約嗎？／204
Q97／房客可以因為居住房屋是違章建築，可主張提前終止租約嗎？／206
Q98／房客搬走未遷出戶籍，房東應如何處理？房東可以要求代管業者處理嗎？／208
Q99／房客退房後，可以要求房東支出裝潢費用嗎？／210
Q100／租約終止後，房東應何時返還押金？房客可以拒絕先返還房屋嗎？／212

附錄
．租賃住宅市場發展及管理條例／215
．住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項／227
．住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項／243
．住宅包租契約應約定及不得約定事項／259
．租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項／275

推薦序

　　民國108年11月中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會與日本全國賃貸住宅管理協會締結姐妹會。在赴日參與此盛事過程中，文瑞也參與其中並與他認識。

　　與文瑞談話，正如其本身的法律專業背景，能言善道會說故事。但他在交談過程習慣引經據典，加上在租賃條例頒布前已經有10餘年的租賃住宅實務經驗，話題常從各種包租代管案例出發，專注面對充滿各種不同房東、房客或官員產生的各種難題，以及如何解決。故事常常從意想不到的糾紛開始，中間思考並展開解決方案，最後成功解決，整個過程有實務及法律的精心安排。

　　過去我聽過許多的包租公故事，但內容大多是如何發跡、存到第一桶金、再進行投資快速致富，說的多是不動產投資成功之道。但從他生動的提到他原本在新竹科學園區上市公司從事智慧財產權法務工作，以普通上班族業餘存錢投資小套房出租，開始接觸租賃住宅；再從新竹科學園區離開成為職業投資人；之後因緣際會擴展業務成為包租代管業者的故事。加上他喜歡談論法律及實務租賃住宅案例，勝過談論投資，可以感受到他不是在房市當中買進賣出的操盤手，而是穩健經營成長的實業家。

　　自民國76年踏進房仲業後，我一直在不動產界歷練，從房仲公司、建設公司、開發公司到代銷公司，最後來到台中成立房仲加盟店，一路走來，一直秉持「誠實」信念服務消費者、「共好」精神與業內夥伴合作，直到現在。

　　文瑞是在不動產業界，以專業經營賺取租金的投資人及包租代管業者。相比大起大落賺取機會財的經營模式，文瑞賺取管理財的長期經營模式，和我多年秉持誠實信念及共好精神經營理念一致。

　　前剛踏進房仲業時，當時不動產業界還沒有關於房仲業的專法，到民國88年才有《不動產經紀業管理條例》。從業30多年期間，我深刻感受到從前不被認同的中人、牽猴仔身分，到現在變身成為「房產專業顧問」，台灣房仲業從業人員經社地位的提升！

　　文瑞在租賃住宅服務業中相當努力，在《住宅租賃契約：理論與實務教戰手冊》推出第二版的同時，也推出共具實用性的《租屋糾紛100問》，對租賃住宅實務工作者幫助很大。在此也推薦此書，並期許租賃住宅服務業從業人員，都能與房仲從業人員同樣隨著制度、法規、專業、時間及經驗的累積，將經社地位從「打掃兼帶看」、「沒有身分的管理員」提升到「不動產專業資產活化管理師」。
推薦序

　　108年從房仲再跨足租賃業成立了「總管家」，總管家是臺中市政府社會住宅包租代管承辦廠商，踏入租賃業很幸運認識了文瑞兄，待人接物總是彬彬有禮，凡事都親力親為。

　　經由本書作者對租賃市場的精闢分析，讓我跳脫了對租賃市場從業人員既有的印象，而要進入租賃行業的人員們，也必須同時具備租賃住宅管理人員證照以及不動產營業員證照，讓租賃人員面對到房東客都能擁有專業知識以協助他們，而在經營租賃公司的過程中，所遇到的問題也是過去不曾遇到的。

　　面對房客的惡意拖欠租金、遇到蠻橫不講理的房東以及房屋點交點退細節，這些都是初次投入租賃市場的我所遇到的困擾。但經由本書作者的詳細介紹以及手把手的指導，如今才能在這市場逐漸站穩腳跟，隨著政策的推廣，加速了租賃市場的成長，健全的市場也有助於政策的實現，租賃人員的培養配合著原有的房仲行業，進而實施租、管、售一條龍的服務，並串聯起買賣房屋以及租賃市場。

　　租賃市場已存在多年，但租賃法規的出現使其變得專業化，期許藉由本書的介紹，帶領大家更進一步的探索租賃住宅的面貌，本書裡不管是實務內容亦或是引用的相關法規，都是各位未來所可能經歷的。本書內容詳實，作者寫的鉅細靡遺，推薦給正在租賃行業工作的夥伴們以及即將踏入租賃市場的各位讀者，藉由這本書一起探索並加入租賃的行列吧。
自序

　　筆者原於科技業界從事於科技法律工作，於民國96年開始以業餘投資人身分投資並經營租賃住宅。嗣後於民國98年離開科技法律業界，以「居次元」為品牌創業經營租賃住宅服務業，從業14餘年間最大的經營特色是以科技法律背景專業化經營租賃住宅市場。

　　租賃條例於民國107年6月施行後，筆者整合新法制規範及10餘年執業經驗於民國108年7月出版《住宅租賃契約：理論與實務教戰手冊》。幸獲市場支持，該書銷售狀況良好，嗣後決定於民國111年8月推出該書第二版。

　　然而先前有許多的不動產經紀業及租賃住宅服務業同業朋友，以及需要解決租賃住宅實務問題的房東、房客，紛紛反應該書兼具理論與實務，其立意雖佳且嚴謹，但對不具法律背景且僅需解決簡易實務問題的人來說，還是太難了且緩不濟急，能不能推出完全實務導向的著作？於是筆者腦中誕生寫作一本租屋糾紛專書的想法。

　　於是這幾年筆者開始陸續整理執業經驗中遇過的案例、收集同業朋友們遇過的問題、簡化司法判決的結論、分類行政機關相關函釋，待《住宅租賃契約：理論與實務教戰手冊》第二版依計畫進行撰寫及改版之際，約莫已經集齊近100道常見租屋糾紛，於是將其定名為《租屋糾紛100問》並與《住宅租賃契約：理論與實務教戰手冊》第二版同時進行撰寫。可以說，《租屋糾紛100問》是《住宅租賃契約：理論與實務教戰手冊》的佛跳牆實務版本，題目眾多紛雜，沒有太多理論直接給答案。

　　撰寫《租屋糾紛100問》的難度在於市場上不乏各種租屋糾紛處理書籍，如何讓人覺得本書鶴立雞群？可能是本書結合筆者於租賃住宅市場執業迄今逾14年市場經驗及3年餘大學學術及租賃住宅實務界教學經驗，答案或許不近情，但卻最合法且直接有效。希望本書能成為租賃住宅市場從業人員的實用工具書。