土地開發實務作業手冊(2014增訂版)

　　土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以土地取得前的調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發前置作業，更是決定購地成本與案場去化的關鍵。

　　筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。

　　本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加明。且彙整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供實例與操作說明表以方便套用。全書重點整理如下：

　　● 本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（2nd－5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th~8th）與土地簽約作業（9th）。

　　● 附註：針對各講作業細節以附件（共120條）詳加說明解讀。

　　● 附表：相關作業內容整理成表（共14附表），以方便快速核對套用。

　　● 附件：26項附件為各講內容輔助說明。

　　● 上網要徑：作業涉及法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要逕表，以方便使用者自行上網查詢核對，並配合法規變動訊速更替調整。

　　● 查核表：針對簽約作業提供check list，以免遺漏。

　　● 案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表（透天還力入售價擬議表），並同時提供該表的操作說明表，以供我輩土開入、規劃者能方便套用，提高工作效益與精確度。

作者簡介

王英欽

　　民國66年：成大建築系畢
　　68－69年：趙飛虎建築師事務所
　　69－99年：國泰建設
　　e-mail：wyc813@xuite.net

索引（附註、附表、附件）

【第一講】土地開發概論

第一節　土地概說
　一、土地的定義
　二、土地的分類
第二節　土地開發的定義
　一、廣義的土地開發
　二、狹義的土地開發
第三節　土地開發的流程
第四節　土地開發經營方式
　一、土地取得管道
　二、土地開發模式
　三、土地資料處理
註

【第二講】現地勘查作業

第一節　勘查的意義
　一、可否立即開發
　二、是否適合開發
　三、比對記錄釐清
　四、配合市調作業
第二節　勘查的項目
　一、基地環境（基地本身）
　二、周圍環境（基地←→鄰地、周遭小環境）
　三、社區大環境：（基地←→生活影響圈）
第三節　勘查的作業程序
　一、前置作業
　二、現地作業
　三、後續作業
註

【第三講】地政調查作業

第一節　土地基本資料調查
　一、地籍圖查核
　二、土地登記謄本查核
第二節　地政作業調查
　一、市地重劃
　二、徵收
　三、區段徵收
註

【第四講】市場調查作業

第一節　市場調查的分類
　一、通案調查
　二、規劃案調查
　三、銷售案調查
第二節　市場調查的作業程序
　一、釐清調查目的
　二、擬定執行步驟
註

【第五講】法規調查作業

第一節　建築法規概論
第二節　法規規範要點
　第一段　建築法規對土地的規範
　　一、禁建：那些情形下不能申請建照
　　二、限建：那些情形下不能立即申請建照
　第二段　建築法規對建築的規範
　　一、用途管制
　　二、強度管制
　　三、他項規定
　　四、建築管理
第三節　法規查核程序
　一、確定其「身分」
　二、確定其「土地使用分區」
　三、確定屬於哪一區
　四、確定其適用的法規
第四節　法規查核工具
　一、都市計劃圖集
　二、土地使用分區證明書
　三、都市計劃說明書
　四、詢求專業協助
註

【第六講】開發構想

第一節　推案時機
第二節　投資區位
第三節　產品定位
　一、產品定位的因素
　二、產品定位的程序
註

【第七講】規劃配置作業

第一節　規劃配置的意義
第二節　規劃配置作業的程序
　第一段　備齊基本資料
　第二段　繪製配置圖
　　一、確定基地範圍與面積
　　二、規劃配置設計原則
　　三、配置圖內容
第三節　規劃配置法規
　一、基本用語說明
　二、分類面積規定
第四節　算坪數作業程序
　一、彙整最大允建或由圖面求得各類面積
　二、求各類空間面積
　三、歸類「可售面積」、「成本建坪」、「各戶銷售面積表」與核對數據
第五節　實例說明
　一、大樓案例
　二、透天案例
註

【第八講】投資效益評估

第一節　收益
　一、地面層
　二、樓上層
　三、地下層
　四、車位
　五、透天產品
第二節　成本
　一、土地成本
　二、營建成本
　三、其他費用
　四、總成本
第三節　毛利（毛利率）
　一、毛利
　二、毛利率
第四節　投資效益評估
　一、成本推算法
　二、收益還原法
第五節 實例說明
　一、大樓案例
　二、透天案例
註

【第九講】土地簽約作業

第一節　簽約前作業要點
　一、補齊資料
　二、解決現地問題
　三、親訪主辦
　四、借助專業
　五、約見賣方
　六、圖表資料彙整
　七、草擬契約書
　八、備妥簽約時的書類
　九、資金調度
　十、特殊作業
第二節　簽約時作業要點
　一、行前檢查
　二、現場核對
　三、關係人用印、簽名
　四、付款並核對收據或傳票
　五、核對雙方用印是否全部齊備
　六、交付賣方
　七、預約下一期
第三節　簽約後作業要點
　一、辦理公告申報
　二、塗銷移轉限制
　三、產權移轉
　四、複丈、點交土地
　五、付款
　六、領狀、核對
　七、整理歸檔
　八、狀況處理
註

附件
土地開發相關法令搜尋網址與途徑彙整摘要表
■ 附件索引

第一講

註1-1：法規對土地的定義為何？
註1-2：法規規範私有、公有土地為何？
註1-3：區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」？
註1-4：何謂「土地使用分區管制」？與土地開發有何關係？

第二講

註2-1：何謂「畸零地」？ 與土地開發有何關係？
註2-2：何謂「防火巷」？與「防火間隔」有何差別？
註2-3：何謂「現有巷道」？與土地開發有何關係？
註2-4：何謂「私設道路」？「私設通路」？ 「類似通路」？「基地內通路」？
註2-5：有哪些機構提供「航照圖」？如何操作？有何注意事項？
註2-6：何謂「套繪圖」？與現況圖有何差異？
註2-7：「都計圖」除都市計畫圖冊外，還有哪些機構提供圖面？
註2-8：如何於「現況圖」上標注建築構造？

第三講

註3-1：地政查核作業與那些地政機關有關？
註3-2：何為「土地登記」？與土地開發有何關係？
註3-3：申請地籍「軟圖」有何作用？
註3-4：何謂「建築線」？何為「建築線指示（定）證明書圖」？與土地開發有何關係？
註3-5：何為「道路截角」？
註3-6：新、舊式「土地登記謄本」有何區別？
註3-7：新式「土地登記謄本」（電腦報表式）的分類有何區別？
註3-8：「地目」為何？與土地開發有何關係？
註3-9：「三七五租約」為何？與土地開發有何關係？
註3-10：何為「等則」？與土地開發有何關係？
註3-11：何為「建號」？與土地開發有何關係？
註3-12：何謂「限制登記」？有哪幾類？與土地開發有何關係？
註3-13：何為「申報地價」？與「公告地價」有何關係？
註3-14：何為「地價稅」？何為「累進地價總額」？如何預估地價稅？
註3-15：何為「申報現值」？與「公告現值」有何關係？
註3-16： 「公告地價」與「公告現值」二者有何關聯？何為「兩價合一」、「兩價分離」？
註3-17：「公告現值」與土地行情（「市價」）的關係為何？
註3-18：何為「增值稅」？如何預估增值稅？
註3-19：自用住宅用地增值稅優惠稅率的規定為何？
註3-20：何為「他項權利」？何謂“暗的”他項權利？與土地開發有何關係？
註3-21：何謂“暗的”債務？
註3-22：都市計畫擬訂後，執行實質建設的方式有哪幾種？
註3-23：辦理市地重劃、徵收、區段徵收的法令依據為何？
註3-24：何謂「抵費地」？「抵價地」？二者有何區別？
註3-25：何為「工程受益費」？與土地開發有何關係？
註3-26：市地重劃、徵收或區段徵收於選定範圍後，對範圍內土地使用有何限制？

第四講

註4-1：市場調查的定義為何？對土地開發有何意義？
註4-2：通案調查的範圍應如何界定？
註4-3：公司如何善用市場調查？
註4-4：何謂「SWOT」？
註4-5：市場調查的準確度應如何要求？對土地開發有何意義？
註4-6：市場調查除了基本資料的蒐集之外，市場調查人員平時應注意哪些資訊？

第五講

註5-1：國內現階段的國土計畫為何？
註5-2：國內現階段的區域計畫為何？
註5-3：都市計畫法第17條如何規範「禁建」、「限建」？
註5-4：何謂「主要計畫」、「細部計畫」？二者關係為何？
註5-5：都市計畫法第81條如何規範「禁建」？
註5-6：何謂「都市計畫通盤檢討」、「個案變更」？二者關係為何？
註5-7：都市計畫擬定的程序為何？民間得有何種反應管道？
註5-8：都市計畫法第69條如何規範「禁建」？
註5-9：其他法規的「禁建」規定為何？
註5-10：針對都市計畫法中限建規定，民眾依法得如何處理？
註5-11：法規中「用途管制」對土地開發的影響為何？
註5-12：何為「都市設計」，與土地開發有何關係？
註5-13：非都市土地有關土地開發的法規，主要有哪些？
註5-14：有哪些「都市計畫圖」可供使用？
註5-15：何謂「土地使用分區證明」？土地開發應如何處理此證明？
註5-16：開發限制中有關公共設施捐贈或撥用的規定為何？
註5-17： 如何得知修法訊息？如何利用本書「法令網址與途徑彙整摘要表」配合調整？

第六講

註6-1：建築規畫的「樓層數」對土地開發的影響為何？
註6-2：何謂「高層建築」？與一般建築有何差異？從土地開發而言有何影響？
註6-3：連續壁對土地開發的影響為何？
註6-4：請照方式與產權模式的關係為何？與土地開發又有何關係？
註6-5：一般“菜單”中房數比應注意事項為何？

第七講

註7-1：建築物開窗、設置陽台與地界的關係有何規定？
註7-2：何謂「標準層」平面圖？與「配置圖」的關係為何？此圖於規劃階段有何作用？
註7-3：（主）建物、附屬建物、共有部分面積的定義為何？
註7-4：建築技術規則中「建築面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-5：建築技術規則中「樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-6：建築技術規則中「總樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-7：何謂「附舊建照土地」？應如何處理此類土地？
註7-8：何謂「建照有效期限」？與土地開發有何關係？
註7-9：「附舊建照土地」於辦理設計變更有何應注意事項？
註7-10：建築技術規則中「基準樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-11：建築技術規則對「騎樓」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-12：建築技術規則對「屋頂突出物」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-13：建築技術規則對「地下層」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-14：建築技術規則對「停車空間」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-15：何謂『停車效坪P』？如何預估？
註7-16：建築技術規則對「陽台」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-17：建築技術規則對「梯廳」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-18：建築技術規則對「機電設備等空間」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-19：建築技術規則對「樓梯」、「電梯」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-20：建築技術規則對「花台、雨遮、屋簷」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-21：建築技術規則對「開放空間獎勵面積」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-22：建築技術規則對「增設停車空間獎勵面積」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-23：何謂「都市更新」？與土地開發有何關係？
註7-24：何謂「容積移轉面積」？與土地開發有何關係？
註7-25：在尚無地下層平面圖的規劃階段，應如何將地下室面積拆算為公設、車位面積？
註7-26：每一停車位持分的建坪與土地開發有何關係？
註7-27：可售坪數與成本建坪的關係為何？
註7-28：配置的形式有哪幾款？
註7-29：如何著手畫配置圖？
註7-30：法規允建面積於規劃階段得如何拿捏？

第八講

註8-1：購地前投資效益評估作業，對於銷售單價如何分類？
註8-2：停車位持分面積與公設比的關係為何？
註8-3：透天的產品如何定價？
註8-4：影響透天產品定價的因素有哪些？
註8-5：透天於產品定位時，對「坪數級距」的定位較大樓有何不同？
註8-6：銷售坪與執照坪有何不同？其與可售面積與成本建坪的關係為何？
註8-7：營建成本中的營建造價與建造執照中的「造價」、稅務系統的「房屋現值」有何不同？
註8-8：公司營建成本如何配合評估作業？
註8-9：營建費用與發包的關係，如何影響其單價？
註8-10：營建費用的「間接成本」有哪些？
註8-11：何謂「公寓大廈公共基金」？與土地開發有何關係？
註8-12：管銷費用與銷售方式的關連為何？
註8-13：總可售金額與營業稅有何關係？於精算時有何細節？

第九講

註9-1：一般主管機關核發的書類，「時效」規定為何？
註9-2：一般土地買賣涉及「路權」應如何處理？相關「切結書」內容應注意哪些重點？
註9-3：於土地買賣中應如何處理“暗的”債務？
註9-4：地主要求土地「賣清」時，土地買賣契約書中應如何配合？
註9-5：何為「規費」？土地買賣須繳哪些規費？
註9-6：一般土地買賣契約書中，付款應分幾期？相關作業如何配合？
註9-7：股票上市上櫃公司買賣土地有何特殊規定？
註9-8：一般公司處分不動產有何規定？
註9-9：祭祀公業出售土地有何規定？
註9-10：一般土地買賣是否須付訂金？又該如何處理？
註9-11：土地買賣用印規定為何？

附表1：台灣地區土地使用分區體系表
附表2：廣義的土地開發作業流程表
附表3：狹義的土地開發作業流程表
附表4：土地資料摘要表
附表5：基地環境勘查項目表
附表6：市場調查分類與調查內容表
附表7：土地開發相關建築法規系統摘要表
附表8：法規、銷售、建照與權狀面積關係表
附表9：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表
附表10：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表
附表11：【建築技術規則設計施工篇§33】樓梯、平台與梯級尺寸標準摘要表
附表12：【臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準§2】評定標準表
附表13：【都市更新建築容積獎勵辦法§4~15】獎勵規定摘要表
附表14：【台北市都市更新自治條例§19】獎勵規定摘要表

附件1：地籍圖謄本
附件2：建築線指示（定）申請書圖
附件3：土地登記謄本中他項權利案例
附件4：土地標示部中「限制登記」案例
附件5：無三七五租約證明
附件6：土地所有權部中「限制登記」案例
附件7：產權摘要圖
附件7-1：產權摘要表
附件8：都計說明書與用途管制
附件9：都市計畫地區轄下之都市計劃區
附件10：主要、細部計畫關係示意圖
附件11：土地使用分區證明書
附件12：整體開發地區示意圖
附件12-1：整體開發單元示意圖
附件13：上網查核都市計劃說明書
附件14：擬定細部計畫案－捐地
附件15：變更都計案－限制開發時程
附件16：上網查飛航管制
附件16-1：上網查飛航管制
附件17：變更都計案－新增用途管制
附件18：配置圖(大樓案)
附件18-1：規劃、銷售面積及評估表（大樓案）
附件19：配置圖(透天案)
附件19-1：規劃、銷售面積、售價擬議及評估表（透天案）
附件20：建物測量成果圖
附件21：土地使用權同意書
附件22：契約摘要
附件23：股票上市上櫃公司買賣不動產公告
附件24：土地簽約作業查核表
附件25：規劃、銷售面積及評估彙整表之作業說明表（大樓案）
附件26：規劃、銷售面積、售價擬議及評估彙整表之作說明表（透天案）

序

　　土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以土地取得前的土地篩選、調查（現地、地政、市調、法規）、產品定位、規劃配置（排厝間、算坪數）、投資效益評估（算毛利）與土地簽約等的土地開發前置作業（亦即本書所定義的「狹義的土地開發」階段），更是決定購地成本與案場去化的關鍵。然而迄今，市面上除了極少數針對規劃、法規等部分環節有專書出版外，其餘程序（尤其是涵蓋所有流程的一貫作業）則尚無專書上市。

　　這種專業書籍短缺的問題，或因一般建設公司編制不夠大，部分作業須委外處理，造成實戰經驗缺口；或因公司過大，但分工太細，以至於若資歷不足者，常無法綜覽全局；或有此歷練者大多仍在業界打拼，無暇著作。

　　筆者自成大建築畢業並在建築師事務所任職一年後，有幸到國內制度最健全的國泰建設公司工作。卅年來從基層作起，一路經歷公司專業分工輪調的洗禮；到企劃（土開＋設計、監工）主管協調統籌工作；再到地區主管總攬推案銷售到交屋售後服務等建設公司的所有業務。如今回頭檢視土開前置作業，將心得整理成籍，以提供我輩土開人應用，期能助益同業。

　　本書定位「專業工具書」，故書寫方式力求「周延」、「便捷」。今以此原則說明本書特色，同時作為本書的導讀如下：

　　一、 周延：本書設定作業範圍、產品種類與適用地區均力求周延，期能一本搞定，減少遺漏。

　　● 內容涵蓋土開一貫作業：本書共分九講。第一講為土開概論；二至五講分別為現地、地政、市調、法規調查；六至八講為開發構想、規劃配置與毛利評估；第九講則以土地簽約作業，為本書定義的土開一貫作業作總結。

　　● 產品包含大樓與透天：筆者曾任職台南十餘年，在這號稱「透天的櫥窗」的台南都會區，於推案並與同業交流中，深覺透天市場的獨特魅力。尤其國內北中高都會區除外的地區，仍以透天為主力產品。本書以適用國內市場自我期許，於相關各講中，也針對透天另予說明，以彌補一般只著眼大樓的缺憾。

　　● 力求適用各大都會區：建築法規因屬專業領域，且各地規定稍有差異，加上法規增修頻仍，故為土開作業中難度較高者。本書除將全國一體適用的法規以系統分級整理外，也就主要項目於地區性規定彙整比對。並詳述法規查核的程序與工具，供各地區使用者依循處理，以因應各都市計劃區各異的細部規定。

　　● 理論與實戰並重：土開作業除相關制式規定或慣例外，實務上則偶有變數。本書除彙整制式規定作為基本架構；並提供實務經驗值（如註7-15）供參考外；同時提醒部分實戰常見的彈性（即官方認定標準的變數、不準度，如註7-14、17、18、21），以供作業拿捏。

　　二、 便捷：將相關作業分類依序說明，重點歸納成表格或公式，以方便快速依循套用，並供作業中隨時檢視，以提升作業效益。

　　● 繁簡層次分明：各講先以主文扼要陳述，以掌握該項作業全貌。再以附註（共計120條）針對各項細節深入說明解讀，以了解其詳情，藉以因應各別需求與日後演變。

　　● 條列重點製表或列式：本書講述方式，力求繁簡各適其所。將歸納的重點製成表格或條列公式，以方便引用或直接套用。其中針對簽約作業則提供check list（附件24），以提升效率。

　　● 善用網路資源：拜網路之賜，以往諸多仰賴紙面資料的多項土開（尤其是調查）作業，今日多可上網查詢或申請。本書在各講整理網路資源，並以附件實例說明，以利讀者善用網路快速取得資料。

　　● 彙整法規摘要說明：專業（以地政、建築為主）法規為土開作業的關鍵，本書除擇要彙整該等法條條文，且以土開的角度解讀與運用，使能知其然，更知其所以然。並彙整為「法令網址與途徑彙整摘要表」，除供平日快速上網查核要逕外；他日若聞修法訊息，也能配合調整（詳註5-17）。

　　● 論述實例並重：本書除敘文說明外，並提供26項附件作為實例輔助說明。其中包含大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其「規劃面積表」、「銷售面積表」與「評估效益表」（透天另增「售價擬議表」）為單一作業表，並提供該「操作說明表」，以供我輩土開人、規劃者方便套用，提高工作效益與精確度。

　　總之，筆者是以過來人的身分，將卅年來每天經手的資料，逐日累積的個人手冊，編整成書，一則作為回饋公司與歷來共事者外，再則期許能對現職的土開人有所幫助。同時也供以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所，房屋銷售…等多年來共事的從業人員參考。

二版序

　　本書首版是在今(101)年初上市。過了半年後，我接到詹氏來電，告知本書銷售頗佳，存書不多，得準備再出貨。對一個第一次寫書的我，這是莫大的鼓勵。便滿懷欣喜，趕緊彙整擬修訂內容交件。其中為了配合法規新修，而更新的內容幅度不少。對此詹氏認為應給讀者up date的最新資訊，主張以新版發行較適合，於是便有此第二版。

　　本書二版更動內容說明如下：

　　1. 配合法規更新：近半年多來，土開相關法規修訂不少（詳書末「土地開發相關法令搜尋網址與途徑彙整摘要表」），其中尤以容積獎勵（開空、停獎…等）法規影響較大。本書配合於第五、七講更新內容。

　　2. 更正首版筆誤：至於首版須勘誤內容，我多已揭示於部落格中，如今也藉二版予以更正。但若二版萬一也有筆誤，我也將盡速在部落格中公佈，供讀者查詢訂正。

　　3. 補強新增：針對本書內容，有的讀者在我的部落格留言，有的直接mail給我，詢問相關細節（如：要求詳述容移款公式）。這些反應讀者的需求，都於二版中新增，以補強本書實用性。

　　4. 調整版面：本書出版後，我便獲邀授課。由於對象是建設公司與其協力代書、代銷、房仲及建築師…等，因此得與他們的專業互動中，充實本書內容。同時也因編教材，逐次調整授課次序，進而調整本書版面。

　　5. 調整內容：本書選擇一塊得適用各類允增（都更除外）的基地為大樓案例，藉以詳述各類法規規定。惟因首版前，在地甚少此類准照實例，故採較保守方式算坪數。今則依當地累積實例重估，調整如第七講。

　　總之，回顧這兩年來，我從工作卅年的職場退休，投入寫書→出版→授課的第二春。這期間受諸多友人的鼓勵與協助，其中除了首版自序中提及的諸位貴人之外，近期邀請我授課的長榮大學高雄推廣教育中心、現代地政、高雄建築商業同業公會…等單位，以及所有參與的同業先進的互動回饋，一路走來更加踏實。感激之餘，容我利用二版自序的機會，衷心向 您們說聲：謝謝！