不動產優先購買權總論

自　序
作者簡介

第一章　導　論
　第一節　不動產先買權的規定、類型／1
　第二節　不動產先買權的基本法律關係／3
　　壹、先買權人與出賣人的法律關係／4
　　貳、先買權人與原承買人的法律關係／5
　　參、出賣人與原承買人的法律關係／6
　第三節　不動產先買權與契約自由／8
　第四節　不動產先買權與選擇權法理論──補償法則的運用／9

第二章　不動產先買權的共通要件
　第一節　出賣不動產／15
　　壹、是否以有效出賣於第三人為前提／15
　　貳、是否包含贈與或半買半送／31
　　參、是否包含法院因執行金錢請求權而強制拍賣／32
　　肆、出賣於同順位或先順位先買權人的情形／37
　第二節　以同樣條件行使／38
　　壹、引　言／38
　　貳、以同樣條件行使先買權的理由及基本認定／39
　　參、依物價指數等調整價金的可能性／55
　　肆、流抵契約與先買權同樣條件的認定／62
　　伍、與其他客體一併出賣／70
　　陸、主張先買權之人指定第三人為權利取得人／87
　　柒、小　結／90
　第三節　第三人未提高價金／91

第三章　不動產先買權的效力
　第一節　債權效力／95
　　壹、引　言／95
　　貳、原承買人請求移轉登記／96
　　參、先買權人請求損害賠償／109
　　肆、先買權人依民法第二四四條訴請塗銷登記／119
　　伍、先買權人聲請假處分／126
　第二節　物權效力／128
　　壹、引　言／128
　　貳、先買權「相對」物權效力的分析、檢討／130
　　參、第三人將標的物移轉於原出賣人的特殊情形／151
　　肆、請求塗銷登記是否基於代位權／163
　　伍、得否聲請假處分／164

第四章　登記機關就不動產先買權的審查
　第一節　引　言／169
　第二節　登記機關的審查權限、審查能力／171
　　壹、我國實務與學說就審查權限、審查能力見解的整理／172
　　貳、外國審查權限、審查能力見解的整理──以日本為主／176
　　參、本書分析／177
　第三節　現行規定中登記機關審查先買權的相關問題／184
　　壹、登記機關審查先買權的原則性分析／184
　　貳、登記機關就單獨申請登記時之先買權審查的特殊問題／190
　　參、相關行政爭訟與民事爭訟問題／199
　第四節　現行土地登記規則第九十七條前二項區別的檢討／208
　　壹、「視為放棄先買權」、「出賣人已通知先買權人」區別的檢討／208
　　貳、「檢附證明文件」區別的檢討／211
　第五節　小　結／214

第五章　不動產先買權的預告登記／217

第六章　結　論／223

參考文獻／227
索　引／249

自序

　　不動產優先購買權的制度運作是理論與實務上的重要問題，不過，過去相關研究仍有不足。筆者近年受邀至北京理工大學法學院、清華大學法學院、台南律師公會、新北市公務人員訓練班、花蓮地方法院、東華大學財經法律研究所、政治大學公企中心、新北市政府財政局、桃園市八德地政事務所、台南市東南地政事務所、崑山科技大學房地產開發與管理系（以上依演講時間順序排列）演講不動產優先購買權議題，受邀至文化部文化資產局針對文化資產保存法中優先購買權的法律疑義表示意見，並發表十多篇關於不動產優先購買權的論文，該等論文多為筆者執行行政院國家科學委員會（現科技部）三年期計畫「優先購買權之研究」（NSC 102-2410-H-305-036-MY3）的成果。

　　筆者現將該等研究成果大幅改寫、調整結構、配合法規（例如2016年修正的文化資產保存法、2017年修正的土地法第三十四條之一執行要點）及修正草案（例如內政部2017年土地法部分條文修正草案）等調整內容而重新彙整成有體系專書。由於篇幅較多，並希望保留未來如有機會改版時增補的空間，故預定出版三本，分別是「不動產優先購買權總論」、「共有不動產處分與優先購買權」與「不動產利用關係上的優先購買權」。筆者的研究向來結合民法與土地法規，本書「不動產優先購買權總論」為台灣第一本探討不動產優先購買權總論的專書，可供法律界與不動產界參考。

　　本書第一章第一節主要改寫自黃健彰，「優先購買權爭議問題研究」，財產法暨經濟法，第50期，頁4，2017年12月；黃健彰，「債權效力不動產優先購買權之法律效果」，世新法學，第9卷第1期，頁146，2015年12月；黃健彰，「行使具物權效力不動產優先購買權之法律效果」，輔仁法學，第50期，頁46，2015年12月（TSSCI）。第二節主要改寫自黃健彰，「債權效力不動產優先購買權之法律效果」，世新法學，第9卷第1期，頁148-152，2015年12月。第三節主要改寫自黃健彰，「土地法第三十四條之一他共有人優先購買權之競合－兼評內政部土地法修正草案相關規定」，東吳法律學報，第28卷第2期，頁65-66，2016年10月（TSSCI）。第四節主要改寫自黃健彰，「農育權人之優先購買權」，台北大學法學論叢，第106期，頁13-15，2018年6月（TSSCI）。

　　第二章第一節主要改寫自黃健彰，「優先購買權爭議問題研究」，財產法暨經濟法，第50期，頁4-18，2017年12月；黃健彰，「房屋承租人優先購買權的承認與建構」，政大法學評論，第128期，頁13-14，2012年8月（TSSCI）；黃健彰，「農育權人之優先購買權」，台北大學法學論叢，第106期，頁23-26，2018年6月（TSSCI）；黃健彰，「論多數共有人得否因出賣而處分不動產於共有人之一」，東吳法律學報，第29卷第4期，頁20，2018年4月（TSSCI）。第二節主要改寫自黃健彰，「不動產先買權『同樣條件』之研究」，中原財經法學，第38期，頁205-273，2017年6月（TSSCI）。第三節主要改寫自黃健彰，「農育權人之優先購買權」，台北大學法學論叢，第106期，頁26-28，2018年6月（TSSCI）。

　　第三章第一節主要改寫自黃健彰，「債權效力不動產優先購買權之法律效果」，世新法學，第9卷第1期，頁143-190，2015年12月；黃健彰，「不動產登記機關就法定優先購買權之審查」，中原財經法學，第40期，頁40-42，2018年6月（TSSCI）。第二節主要改寫自黃健彰，「行使具物權效力不動產優先購買權之法律效果」，輔仁法學，第50期，頁41-90，2015年12月（TSSCI）；黃健彰，「優先購買權爭議問題研究」，財產法暨經濟法，第50期，頁18-22，2017年12月。

　　第四章主要改寫自黃健彰，「不動產登記機關就法定優先購買權之審查」，中原財經法學，第40期，頁1-59，2018年6月（TSSCI）。

　　第五章主要改寫自黃健彰，「不動產登記的客體」，謝哲勝編，不動產登記法律與政策，頁135-139、141、146，2016年2月（台灣法學基金會2016年健全不動產市場法制研究論文獎第1名）。

　　本書以台灣法為中心，於相關處尚一併論及美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國家法制。本書對既有的學說與實務見解（含2018年最新文獻與判決）予以回應，並提出解釋論與立法論上的建議，希望既能合理實現優先購買權的意旨，又能顧及先買權人、出賣人與第三人的利益。本書酌採法律經濟分析方法，強調法規範功能與相關人的利益衡量，內容深入而豐富。書末尚有索引，以方便讀者依關鍵詞查找本書內容。本書全文在出版前尚經二位匿名學者專家審查，獲推薦而出版發行，並已斟酌審查意見修改與回應。

　　筆者研究優先購買權，感謝謝哲勝老師的啟迪；這幾年從事學術研究，還受到相當多老師們的提拔，以及近期助理林伯威、楊博為、廖啓彣等博碩士生的幫忙、元照公司協助出版敝人數本專書，在此一併致謝。