不動產估價體系(二版)

二版序
自序

第一編 總覽估價
第一章 緒 論
一、不動產估價之意義／3
二、不動產估價之範圍／3
三、不動產估價之目的／4
四、影響不動產價格之因素／6
五、估價專有名詞／14
六、不動產估價之原則／20
七、不動產估價之方法／26
八、不動產估價之程序／31
九、不動產估價師／36
十、財務數學／40
 
第二章 成本法
一、成本法之意義／53
二、成本法之應用時機／53
三、成本法之估價程序／54
四、建物總成本之概念／56
五、直接成本──營造施工費／57
六、間接成本／60
七、建築利潤／62
八、求取建物總成本之方法／64
九、折舊之概念／66
十、折舊路徑之種類／70
十一、常用之折舊方法／73
十二、折舊方法之設計原理／82
十三、耐用年數法與觀察法／83
十四、物理性折舊、功能性折舊及經濟性折舊之估計方法／86
十五、以成本法估計土地價格／88
十六、以成本法估計房地價格／90
 
第三章 比較法
一、比較法之意義／96
二、比較法之估價程序／96
三、比較標的之數量／100
四、比較法之調整項目／101
五、比較法之調整方法／102
六、比較法之調整限制／107
 
第四章 收益法
一、收益法之意義／110
二、收益法之估價程序／112
三、總收入／113
四、總費用／114
五、收益資本化率與折現率／123
六、直接資本化法與折現現金流量分析法之關連及比較／129
七、英伍德（Inwood）法與哈斯寇德（Hoskold）法之關連及比較／136
八、收益法之公式整理／139
 
第五章 土地開發分析法
一、土地開發分析法之意義／145
二、土地開發分析法之公式／145
三、土地開發分析法之估價程序／146
四、土地開發分析法應用於建地估價／151
五、土地開發分析法應用於山坡地估價／154
六、綜 合／163
 
第六章 樓層別效用比與地價分配率
一、高樓價差現象／165
二、地價立體化／166
三、土地貢獻說、建物貢獻說與聯合貢獻說／166
四、樓層別效用比／167
五、地價分配率／167
六、房地價格及土地價格之立體調整／170
七、以成本法估計高樓其中部分樓層之房地價格／172
八、位置別效用比／174
 
第七章 殘餘法、抽取法及分配法
一、殘餘法／177
二、抽取法／182
三、分配法／185
 
第八章 投資估價法
一、現金流量表／189
二、資產報酬率（ROA）與權益報酬率（ROE）／190
三、財務槓桿／191
四、直接資本化法與投資估價法之比較／193
五、折現現金流量分析法與投資估價法之比較／195
 
第九章 路線價估價法
一、路線價估價法之意義／198
二、路線價估價法之適用地區／198
三、路線價／198
四、深度指數／199
五、路線價估價法之估價程序／201
六、台灣省路線價估價法／203
 
第十章 計量模型分析法
一、特徵估價法／206
二、類神經網路法／209
 
第十一章 政府估價法
一、規定地價／212
二、土地現值查估／220
三、地價基準地查估／223
四、土地徵收補償市價查估／226
 
第十二章 地上權估價
一、地上權之性質／237
二、地上權價值之形成／237
三、影響地上權價值之因素／237
四、地上權估價之方法／238
五、區分地上權估價之方法／240

第十三章 租賃權估價
一、租賃權之性質／243
二、租賃權價值之形成／243
三、影響租賃權價值之因素／243
四、租賃權估價之方法／244
五、附有租約之不動產價格／246

第十四章 租金估計
一、租金估計之意義／249
二、租金之種類／249
三、租金估計之方法／251

第十五章 權利變換估價
一、權利變換估價之意義／255
二、權利變換前之基地權利價值估價方法／255
三、權利變換後之房地權利價值估價方法／258

第十六章 估價方法之應用
一、市地重劃估價／263
二、容積移轉估價／264
三、不動產證券化估價／266
四、投資性不動產公允價值之評估／268
五、畸零地估價／270
六、瑕疵不動產估價／271
七、有屋無地及有地無屋之估價／272
八、建地預估方法／275
九、合建分配比之估計／278
十、土地建物價值分離法／281
十一、公共設施保留地估價／283
十二、敏感度分析／287

第二編 細說估價
不動產估價技術規則逐條釋義／295

◎參考書目／379

二版序

　　不動產估價常須藉助數學公式計算，然估價畢竟不是數學，因此在估價過程中，仍須依賴估價師之經驗判斷，始臻完善。是以，從事估價時，切勿拘泥於數學公式，而影響估值的正確性。
　　
　　本次改版，除更新部分內容外，另新增合建分配比之估計、土地建物價值分離法、公共設施保留地估價、敏感度分析等單元，務使本書更符合實用。