地產勝經2014：早識地產‧早日脫貧

進入2014年，在台灣人仍在情緒性的表達2013年的代表字是「假」的時候，中國大陸卻已務實的選出了「房」為代表字！

不論我們是否認同，但「房」對每一個家庭，每一個人的重要性，都是無法忽視的事實！打房不是本事，抱怨房價太高，也無濟於事，期待房價泡沫，更是自我安慰……能讓每個家庭能有房住，並進一步讓每個家庭都能因屋而富，因屋而貴才是真正的能力。

台灣，2013年又在空喊打房口號中，浪費了一年，錯誤的思維、不正確的方法，結果如何呢？房價不但打不下，還屢創新高，買不起房的家庭仍然買不起！由政府估價及公布的土地和房屋的價（現）值，大幅度的向上提高；同時，由政府主導的標地價格仍然不斷地帶頭創高價。

唯一達成的卻是大幅度的增稅，副產品卻是為推昇房地產價格奠立堅實的基礎！所有打房所企圖達到的目標無一成功，但卻沒有任何人必須對這種虛耗和錯誤的作法負責。這種「打房是假，增稅是真」的施政方向，當然也為「假」字做了最佳的詮釋。

另一方面，亂抽資金和亂增交易稅（如奢侈稅）的窒息式思維和作法，經過三年多的持續實施，後遺症卻十分可怕，地產市場受到影響而受挫，交易量下跌，使得地產相關產業全受影響，關門的關門、裁員的裁員，當然使得失業率不斷地攀昇，失業率高，年青人的薪資當然沒有辦法提高，除了那些受著保障在辦公室裡吹冷氣作錯誤建議和決策的公務員外，民間實質平均薪資已退回十六年前，低工資的結果，迫使優秀的年輕人不得不離開台灣，到國外去做台勞及台傭，當這些台灣未來的主人翁不得不離開台灣後，為台灣未來創造價值的機會就更少了，台灣的競爭力當然也就每況愈下了！

而目前台灣經濟發展所倚賴的，仍然是別人不要的高污染、高耗能、高血汗的製造業，那些產業仍然靠著犧牲我們的環境，壓榨我們的勞工，靠著大量製造賺取微薄的利潤，在亞洲各國的年輕人都不斷地以創意、以競爭、以服務，為創造附加價值衝刺的同時，我們的年輕人卻缺乏類似的環境和機會。

「低價」似乎已成為施政者唯一的努力目標，物價不可漲、油價不可漲、電價不可漲、車價不可漲、房價不可漲……低價思維已是六、七十年前的思維了，是毛澤東時代的思維，管制價格，排斥漲價，能得到什麼結果？除了普遍貧窮、品質不良、缺乏競爭力外，還能得到什麼呢？尤其是我們還缺乏毛澤東時代「閉關自守」的環境，在國際化的環境裡，低價就代表被外國企業和人民掠奪，他們可以更低的工資、更低的代價，享受台灣的各種資源。

可惜缺乏知識和能力的決策者，無法塑造能夠創造高附加價值的環境，只好以低價為目標，以打擊漲價為手段，希望製造出一個「低價」的環境，以減民怨，當然不可能成功！其後遺症卻是想壓低的壓不了，油價、電價、物價、車價、房價……沒有一個壓得下；不想壓低的卻被壓得高不了，如薪資水準、如經濟成長率、如就業率……反而愈來愈低，這就是「錯誤決策比貪污更可怕」的具體實現！

地產是一個火車頭產業，是可以為台灣創造極高附加價值的產業，不但可以提供年輕人無限創意的舞台，更是能夠協助大部分家庭脫貧與致富的機會。它不會造成高污染，它不會壓榨勞工薪資，相反的，它可以提供極大的就業機會，它可以帶動許多相關產業的發展，它可以吸引全世界的資金推動台灣的經濟，它也可以創造出無限多可以令全世界長期驚豔的建築物和開發區，為台灣創造無限的世界級能見度，比放放焰火、秀秀小鴨務實得多。

可惜我們的社會卻不見於此，動輒以「反商」、「反富」、「反泡沫」的心態，亂扣帽子，胡亂打擊，結果只是再一次讓年輕人失去可以脫貧、可以致富、甚至可以提昇社會階級的機會！使他們變成永遠廉價的「台勞」和「台傭」！「脫貧」、「致富」和提昇「社會階級」，不正是所有年輕人想追求的方向嗎？在全社會束手無策時，如能驀然回首，就會發現，「地產」正在燈火闌珊處，才是一條正確的道路。

台灣的民粹思維和作法，在外國人眼中，已逐漸成為「理盲又煽情」的義和團，中國大陸的人民務實地選出了「房」作為2013年的代表字，代表他們真正了解地產所具備的「水能載舟，亦能覆舟」特性，它能使人脫貧，亦能使人貧窮，完全取決於每個人對地產知識的了解與行動。

隨著社會進步和經濟發展，對於地產知識，了解的愈早，就愈有脫貧致富的機會，地產大約每十年可有一次大幅增值的機會，因此，人們一生中大約最多只有五次機會（通常只有3至4次），只要能夠把握到一次，今生就不致貧窮；能夠把握到二次以上，就可安穩一生。否則，就只能默默承受無能政府和錯誤政策所形成的環境，一生貧窮和一生抱怨。

尤其是年輕人，未來掌握在自己的手上，要真正了解成功經驗才值得參考，社會上許多發聲者常是缺乏成功經驗的人，他們的建議，有許多常是聽起來合理，但卻是害人的毒藥！千萬不要輕易接受錯誤的思維，而採取了不正確的行動，而將機會一次次的從手中流逝。千萬要記得，一生中最多只有五次機會，人人都有，很公平的，你不把握而別人把握了，你與別人的距離便愈來愈遠，財富會愈差愈大，社會階層也會愈差愈大，生活品質和快樂程度當然也就會愈差愈大……而那種差距是無法靠抱怨追上的。更可怕的是，也許除了父母，不會有任何人會協助你追上差距，包含那些長於噴口水的政客，大家一定要頭腦清楚！

為了協助投資人，尤其是年輕人可以脫貧致富，我從2006年起，即使工作十分忙碌，仍然強迫自己，每年將房地產市場的環境與機會變化整理成《地產勝經》出版，以善盡一個知識份子回饋社會的角色！

在2006年，當時房地產市場已連續二、三年景氣榮景，人們都在猜想是否又會像以往一樣，會因循過去「七年循環」的規律，即將進入蕭條的時候，我於2007年初出版了《地產勝經2007──房地產投資必勝秘笈》告訴投資人過去的經驗已無參考價值，房地產將遇到五十年難得碰到的榮景，應快速進入！

同時提出房地產投資的必勝理論：要採取長期「持有」而非短期「買賣」才能真正獲利；並且依據「格局理論」，建議讀者如果資金不足應將採取合作而非單打獨鬥的方式，才能迅速投入房地產，減少風險並真正獲利。

在2007年，當人們瘋狂的搶進總價便宜的小套房與郊區住宅的時候，我於2008年初出版了《地產勝經2008──有錢人購屋必勝秘訣》告訴投資人，要向有錢人學習，買大不買小，買近不買遠，買貴不買廉，才是真正可以獲利的機會。還提醒購屋者，只擁有一幢住宅並不能獲利，只有第二幢房屋才能使自己有獲利機會。

在2008年，當金融海嘯席捲世界，市場一片悲觀氣氛時，我於2009年初出版了《地產勝經2009──房地產致富寶典》告訴投資人錯信致貧資訊將一生難富，而且預測金融海嘯會因美國大印鈔票而快速止血，且唯有房地產價格提昇，金融海嘯才會真正結束！所以仍然應該快速購屋！

並提出「破屋理論」，提醒社區環境和鄰居的重要，同時能讓人「有病治病，無病強身」，節省能源，區位良好的「健康宅」，將是沒有風險的投資標的。還提出在住宅已供過於求的台灣，住宅的「商品化」是能讓全民皆贏的重要方向，投資人一定要選擇商品化性質強烈的房地產做為投資標的，才能獲利。

在2009年，當都市精華區土地極為稀有，房價飆漲快速，政府開始選擇性打房，減少對小套房商品放款，並逐步緊縮銀根時，我於2010年初出版了《地產勝經2010──因屋而富．因屋而貴》，告訴投資人由於遺贈稅賦大幅降低，海外游資大量回歸，好宅的需求必然續強！同時預測利率不可能提高，以及房價一定還會漲，但在選擇區位時，一定要注意郊區房屋雖然價格便宜，但卻有不易增值的現象，年輕人千萬不要依自己的能力購屋，而應購買有增值潛力的房屋！並再一次提出「預售屋」價格有多高，就代表「中古屋」的品質有多差，所以千萬不要盲目投資品質不佳的中古與郊區房屋。

在2010年，當房價成為民怨之首，政府打房政策一波波地不斷出重手的時候，我又於2011年初出版了《地產勝經2011──屋超所值．富一輩子》，提醒讀者因世界各強國持續印鈔，通膨海嘯將起，所有保值性的商品必然會持續增值，所以房價仍然會持續上漲，但由於政策風險提高，不同房屋間的風險差異性必將愈來愈大，所以不要誤認所有的房屋都不會跌價，一定要選擇具有真正稀有性的好宅，才能規避政策風險與能在通膨海嘯下獲利。

在2011年底，台灣人民透過總統選舉確立了先經濟後政治的方向後，對大陸投資已成為房地產投資的另一個安全的選項，我也於2012年初出版了《地產勝經2012──前進中國．開第二眼》協助大家快速瞭解大陸市場，建議投資人迅速採取正確行動，才能不受到世界經濟性衰退與台灣經濟不景氣的影響，仍然能有獲利機會。同時，還再一次提醒投資人，好屋不會有跌價的機會，重點是如何判斷好屋。

在2012年，當政府持續瘋狂打房，打到幾乎百業蕭條，經濟發展停滯的時候，我於2013年初出版了《地產勝經2013──小富靠房．大富靠地》協助大家快速瞭解台灣各種打房措施，並確認打房影響將成強弩之末。同時，再一次提醒投資人，在亂世中千萬不要忽視台灣房屋已有供過於求的事實，要買能夠增值的房屋，千萬不要購買自己喜歡卻不會增值的房屋！同時，更清楚的指出，在世界性不景氣中，在各種貨幣價值將急速貶值的情況下，一定要先讓自己富起來，而投資房地產是能幫助自己致富的唯一安全和可行的道路。

在2013年，政府以打房為名，實則全力歛稅，不但破壞了地產稅制，打擊了房屋市場，傷害了經濟發展，更大幅增加了人民的負擔！尤其是房地產相關稅賦，在人民平均實質薪資倒退16年的情況下，土增稅卻創了14年的新高，地價稅更創歷史新高，在這種變局下，我仍於2014年初出版了《地產勝經2014──早識地產．早日脫貧》，建議大家在世界性經濟已走向復甦道路的時候，要快速了解地產，參與地產，仍是能脫貧致富和提昇社會地位的最重要方向！而在實務上，要注意節稅的知識，要以各種型式減少以個人名義持有地產，並應注意商業地產的發展，以及對海峽兩岸地產投資機會的參與。

大家千萬不要囿於自己的主觀判斷或因為接受了市場上流行的直線型思考方式，而使自己陷入凡事抱怨，凡事倚賴的錯誤深淵中，要真正了解，世界性「印鈔救國」的氣氛，在美國、英國、歐盟、日本，甚至中國等強國的強力推動下，已確定了「鈔票」是唯一一定會貶值的東西！抱著鈔票什麼都不做的保守者，就一定會成為輸家，千萬不要因為自己的任性和率性而讓家人及子女抱怨我們一輩子！

最後，本書能夠準時與諸位讀者見面，所花費的時間及後勤精力是非常龐大的，我必須感謝許多為此付出的人，並加以記錄，沒有他們的努力，本書無法順利、完整的出版！

她們分別是：全書出版與控制的邱美文小姐、傅文欣小姐，文稿整理與繕打的蘇惠凌小姐、謝安妮小姐，美工編輯的余棠棠小姐，負責校稿與聯繫的盧小瑛小姐，以及辛勤在大陸提供資料的洪敏凌小姐、黃菊文先生、馮樹廷先生、呂宏祥先生、許鴻志先生、陳怡君小姐、郭祝斐小姐。

當然家人們的支持，也是本書能順利出版的最重要助力，在此一併致謝！

進入2014年，在台灣人仍在情緒性的表達2013年的代表字是「假」的時候，中國大陸卻已務實的選出了「房」為代表字！

不論我們是否認同，但「房」對每一個家庭，每一個人的重要性，都是無法忽視的事實！打房不是本事，抱怨房價太高，也無濟於事，期待房價泡沫，更是自我安慰……能讓每個家庭能有房住，並進一步讓每個家庭都能因屋而富，因屋而貴才是真正的能力。

台灣，2013年又在空喊打房口號中，浪費了一年，錯誤的思維、不正確的方法，結果如何呢？房價不但打不下，還屢創新高，買不起房的家庭仍然買不起！由政府估價及公布的土地和房屋...

1) 趨勢．2014年地產環境預測
一、利率仍低．通膨將起
二、打房手段．強弩之末
三、QE3退場．影響甚小
四、資金流動．限制縮小
五、地上權宅．機在置換
六、房地稅負．大幅增加

2) 觀念．地產非癌，善待是寶
一、地產似細胞．非病菌
二、不當抽資金．易誘癌
三、廢棄物致病．非細胞
四、疾病難致命．環境會

3) 支撐．房地產不會泡沫化的秘密
一、房地產當然不會泡沫化
二、房地產不保證不會賠錢
三、土地制度才是成敗關鍵
四、打房措施無法長期持續

4) 資金．「錢荒」對投資環境的影響
一、整頓影子銀行踰矩
二、強化央企競爭優勢
三、增加私企資金風險

5) 查稅．「租屋查稅」的四大影響
一、好屋差屋．愈差愈大
二、好屋租金．水漲船高
三、再次逼走富人資金
四、嚴重傷害庶民經濟

6) 打房．奢侈稅當然應該廢除
一、增加稅收的角度
二、抑制房價的角度
三、打擊投機的角度
四、土地利用的角度

7) 更新．都更必成的四大關鍵
一、推動都市更新本身最大的｢公益｣
二、推動需｢讓利｣而非要求｢回饋｣才是正途
三、推動都市更新是｢政府｣重要績效指標
四、都更計畫要成為｢助力｣而非｢阻力｣

8)藏富．財富貯存的最佳方法和機會
一、儲存財富，風險漸增
二、資產增值，降低風險
三、收益房產，抗貶保值

9) 扶貧．縮小貧富差距的真方向
一、縮小貧富差的策略
二、提昇生產力的方法
三、政府資源浪費程度
四、農村土地利用優劣

10) 迷思．不能因屋而富的四大迷思
一、誤認有投資自用兩相宜的房屋
二、誤認地上權和所有權差異不大
三、誤認投機是投資，投資是投機
四、誤認交易而非持有可以獲大利

11) 投資．房地產投資必勝四關鍵
一、時間的長短與否？
二、報酬的穩定與否？
三、稀有的強弱與否？
四、品牌的優劣與否？

12) 經營．商業地產的必勝機會
一、地產為主，商業地產為輔
二、商業地產，當住宅地產零售
三、商業地產，盤活必須先套現
四、商業地產，最終方向是盤出

13) 機遇．地上權的風險和機會
一、投資地上權住宅會稅重利輕
二、投資地上權商業會空忙一場
三、投資地上權公設能地利共享
四、地上權標售是機遇而非常態

14) 定位．投資新開發區必勝五指標
一、新區的區域定位，決定發展潛力
二、新舊區定位關係，決定發展速度
三、新區的客層定位，決定發展成敗
四、新區的硬體定位，決定發展主角
五、新區的商業定位，決定發展機會

1) 趨勢．2014年地產環境預測
一、利率仍低．通膨將起
二、打房手段．強弩之末
三、QE3退場．影響甚小
四、資金流動．限制縮小
五、地上權宅．機在置換
六、房地稅負．大幅增加

2) 觀念．地產非癌，善待是寶
一、地產似細胞．非病菌
二、不當抽資金．易誘癌
三、廢棄物致病．非細胞
四、疾病難致命．環境會

3) 支撐．房地產不會泡沫化的秘密
一、房地產當然不會泡沫化
二、房地產不保證不會賠錢
三、土地制度才是成敗關鍵
四、打房措施無法長期持續

4) 資金．「錢荒」對投資環境的影響
一、整頓影子銀行踰矩
二、...