羅右宸看屋學：我這樣找「跌過頭」的房子，替自己、幫別人買到 300間房

名人推薦：兩度創業失敗，現當二房東的佑夆國際開發負責人／陳重佑

30歲已實現買屋夢的廣告業務／楊翔宇

月薪6,000元也敢買房的跆拳道教練／胡家瑜

我把老屋變金屋

專挑好地點的糟糕房屋，解決屋況問題，再包裝成買主或房客能入住的屋況，就是我這三年來投資地產的獲利魔法。

好地點，才會有源源不斷的租客、買家

什麼是好地點？依我7年來的出租、買賣經驗，有幾個指標提供參考：

1、交通便利，離車站、班次頻繁的站牌5分鐘至10分鐘可到的範圍內

完善的交通建設可縮短人們通勤的距離，自然能把人帶進這個區域，如果周邊又有大學、工業區，就會出現人潮聚集，不只會帶動商圈經濟發展，亦會增加居住需求，促成此區域房價穩定成長。

以桃園中壢區環中東路上的環中商圈為例，該區域離火車站約5分鐘的車程，並鄰近元智大學，又有麥當勞、肯德基、貴族世家、千葉火鍋、屈臣氏、85度C等連鎖知名品牌進駐，還有傳統市場、郵局、全聯，生活機能非常便利。在短短十幾年內，該區域快速發展，同一條路上出現了好幾家仲介店，加上未來鐵路高架化的交通建設發展，房地產抗跌及增值的可能性很大。

2、人口匯聚之地，量販、百貨、電影院為指標

因為這三種營業據點，都是動輒投資上億的商業行為，如果當地人口沒有一定的消費力，是很難繼續經營下去的。其中量販店為民生必需品，後兩項為消費奢侈品，若該地區有百貨商場與電影院，就代表有一定數量的娛樂人口，房價會因為高消費族群聚集而有所支撐。

當然，也有例外，像是中壢區大江購物中心旁的房價比較不容易漲。因大江購物中心位於中壢交流道附近，人潮以外來客為主。為了避免誤判，建議要觀察一下周遭，是否有一些知名連鎖品牌的店面，像是85度C、50嵐飲料店等，以本地住戶為主要客群經營的店家，若再伴隨高消費奢侈品，自然會有基本人氣支撐。

3、明星學區

位於明星學區的房子有很大的增值空間，尤其以都市內的學校最明顯。由於明星學區太過搶手，故政府在政策上即規定，至少要遷戶籍或是居住5年以上，才能進入明星學校就讀。

很多家長為了子女的教育著想，就算花大把鈔票，也要幫小孩買個小套房，只為了能遷戶口設籍，擠進明星學府。不過，若要在明星學區置產，買之前一定要先做功課，調查清楚學區的劃分界線，有可能差一條街，就會換到另一個學區。順帶一提，最近幾年也流行，若住宅區內有具特色的公立圖書館，亦會為房價加分。

4、未來發展性

該區域未來有無重大交通建設興建（如捷運、快速道路），都是影響房價的因素。此外，特定的區域發展政策，也是該區域未來是否能增值的關鍵。包括興建大型公園、市立圖書館、新興科技園區、重劃區等，都對未來房價與轉手利潤有正面的幫助。

例如，桃園區段的鐵路高架或是地下化計畫，對於目前桃園火車站周圍的房價就有明顯的影響。

5、文創商店、咖啡館附近

因為現在的人喜歡體驗式的消費，一些具特色的文創商店、簡餐咖啡館等，對房價都有正面的影響，因為這類商店跟傳統小吃比起來，油煙較少也較安靜。當然，每個人都希望能住在生活機能便利，又能鬧中取靜的地方，通常走路5分鐘左右的路程，能有便利商店、超市、餐飲小吃店、汽機車維修行、診所等，就是不錯的居住地點。

不過要注意一點，如果直接住在夜市裡，因攤販的油煙加上龍蛇混雜、噪音又多，這類型的房子不管是自住或轉手，都會有困難。

看屋要像偵探：上下、左右看，還要聽

接下來就是看屋，正確的看屋流程是這樣的：

1、先去頂樓環顧四周環境，看看有無嫌惡設施（如墳墓、電塔、變壓器、、加油站、焚化爐、殯儀館），順便看看公共梯間有沒有雜物和是否明亮、頂樓有沒有漏水、外牆有無剝落等等。你在 1 樓地上看是的 2D 圖，到頂樓看，就變成看 3D，會看到意想不到的事物，像是後巷棟距那麼近、隔壁透天鄰居蓋了一大片鴿舍、電信基地臺離社區這麼近……。

2、詢問上下左右附近的鄰居、管理員，也可以選傍晚倒垃圾的時間，較容易遇到老鄰居，以便詢問有無凶宅、海砂屋、輻射屋。你的鄰居不見得有你想要的答案，反而是住在附近 20 年以上的婆婆媽媽，比較願意告訴你社區的歷史。

3、到實價登錄官網看信義房屋、永慶房屋（臺灣兩大知名房仲品牌）成交資料庫，交叉比對成交行情。例如：中壢市大勇一街相同產品，在查實價登錄時，我會抓1年期間內的成交行情資料。

4、到銀行詢問可貸款多少金額，可以找2到3家交叉比對估貸款，抓個平均值，也可以順便了解銀行評估的市價是多少。通常銀行的評估都比較保守，所以只要買的比銀行估的市值還低，就一定有獲利空間。這個物件可以貸款幾成、自備款需要準備多少，通常是一個區間值，例如銀行估這間房子的市值為 500 萬到 550 萬元，事實上也就是如此。

5、最後一步，想好你的出價上限，例如 500 萬是我的出價上限，我建議你從打85折開始出價，再慢慢20萬、10萬、5萬的加上去。

像搜尋獵物般找租售行情

要對行情保持敏感度，才能以低價買到你要的房子，所以，我都這樣做功課：

1、每天瀏覽591房屋交易網

每天花 1 小時上591房屋交易網瀏覽，訓練自己的數字感。可用篩選過濾最新刊登資訊，把標準盡量縮到最小範圍，看看有怎樣的租屋設備、租金會落在多少價位；電梯有管理和無管理的華廈，價格會差多少，以培養市場敏銳度。另外，也可以依區域搜尋相關網頁，如：中壢、中原大學。

2、到當地經營5年以上的仲介公司詢問

先找 3 家仲介公司，實際去看 10 間房屋類型，掌握和比較這 10 間的買賣和租金行情。將你的具體需求告訴房仲，由他幫你篩選好房或是培養良好關係，如果有發現適合你的房屋時，請他立即聯絡你。

我每週會去 3 家之前沒去過的仲介店，認識新仲介並跟他們聊聊最新的即時成交行情，或詢問自己上回有興趣的房子賣掉沒？賣了多少錢？藉此了解市場行情。

3、在地廣告出租（售）看板或是小蜜蜂廣告

我每個月會鎖定一個之前未做過功課的區域，去觀察當地的生活機能，沒事就騎車去繞一繞。如果周遭有很多掛在房子外的套房租屋（自售）看板，我會一一打電話去問有沒有空房，順便實際查訪一下租金行情，看空置率高不高，觀察人潮在每個時段的流量如何。不要小看這些訊息，長期累積下來，就能讓你熟悉市場的變化。

我找理想案子的做法，就是比照仲介，先上各大官網搜尋我有興趣的類型產品，包含看到的廣告單，抄下屋主自售的聯絡方式，再開始打電話約屋主或仲介看屋，進一步做詳細資料分析。

這麼做的重點是記住成交行情資訊，或新的買方背景，有助於你對市場成交數字的敏感度，以及了解熱賣屋況類型。

仲介業這樣經營客層

為了有效率，仲介會將買方分成幾種類型，然後決定應對的時間與成本，與不同族群說話的方式也不同，通常分成幾類：

1、首購自住客：他們對於市場行情、買賣都沒經驗，需要花時間弄懂市場狀況，所以比較謹慎，很多都是先看上某一間房，然後期待房價下跌到自己的預期價格，但這樣多半會錯過。通常要經過 2 到 3 年，房價不但沒跌反而上漲後，想法才會務實些。但他們出價都較低，且會一直殺服務費，是砍價最凶的一群。

2、由小屋換大屋：已經不是第一次買賣房子，花在流程與速度的時間比首購族少些，對市場行情也有初步了解，買房的總價較高，但還是會殺服務費。

3、短期買賣投資客：這類型的買方非常了解市場行情，也看了非常多間房子，只要地點對、價錢對就會出手。仲介不用花太多時間介紹房子、環境等，決定的速度也是最快的，短則10分鐘就可以決定要不要買。有些仲介專門伺候這類型客戶，一買一賣之間就賺了不少服務費，一有好案會馬上通報。

4、長期置產客：因為閒置資金多，不知道往哪裡擺，而房地產是抗跌且會增值的商品，他們根本不管短期內房地產市場是漲是跌，眼光看得更遠，因此把錢大筆轉入房地產，一擺可能就是 10 年以上，漲幾倍後賣掉，既賺租金（現金流），也賺價差（增值）。能做這種投資的人通常資本雄厚，很多仲介也喜歡經營這類型的客戶。

我這樣把爛屋變成黃金屋

7 年來我不斷上網、上街搜尋、看屋，且和仲介周旋、學習、切磋，看過的房子超過3,000間，裝修過上百間房屋，發現大部分的老房子都有三大問題，只要你能解決這三項，不只可以跟屋主議到低於市價的價格買進，之後更能享受增值的獲利。

一般屋齡超過十年的房子，就要特別留意看不見的地方，例如管線是否堪用、是否需要換新等。建議買超過十年以上的房子，管線最好都要重新換過，以避免因線路老舊而引起電線走火等意外。

至於屋齡超過二十年以上的房子，最好全面翻修。不過這麼一來，成本也會翻倍，所以在看房子時，務必要帶著室內設計師同行，當場就把裝潢及修繕費用計算出來，然後算算可以賣出的價格和獲利，以免誤會一場（見本書第四章）。

老屋、爛屋要改善的問題不外乎以下三項：

1、 基礎工程：漏水壁癌通常發生在頂樓、外牆、窗邊。且要重做浴廁、廚房水電管路。

2、結構工程：有危險疑慮致不能安全居住，需要補強。

3、空間規畫：不符合現階段的產品規畫。

我把老屋變金屋

專挑好地點的糟糕房屋，解決屋況問題，再包裝成買主或房客能入住的屋況，就是我這三年來投資地產的獲利魔法。

好地點，才會有源源不斷的租客、買家

什麼是好地點？依我7年來的出租、買賣經驗，有幾個指標提供參考：

1、交通便利，離車站、班次頻繁的站牌5分鐘至10分鐘可到的範圍內

完善的交通建設可縮短人們通勤的距離，自然能把人帶進這個區域，如果周邊又有大學、工業區，就會出現人潮聚集，不只會帶動商圈經濟發展，亦會增加居住需求，促成此區域房價穩定成長。

以桃園中壢區環中東路上的環中商圈為例，該區域離火...

推薦序一

他曾幫我開創事業第二春，希望也能幫到你

佑夆國際開發負責人／陳重佑

三年前，我還在臺中的某百大上市公司做企畫人員，年薪近百萬元。但在大公司待了幾年後，發現再怎麼努力都是為老闆作嫁，我想試試自己創業，遂遞出辭呈，天真的踏上創業路。

第一次創業，我選擇當時很夯的自動販賣機；第二次創業，選擇了娃娃機。由於我對市場的敏銳度高、投入得早，兩次創業都是一開始就有好成績，但由於門檻不高，競爭者快速出現，所以熱潮退燒後，我黯然退出市場。

有了前兩次的經驗，我認為現在大環境不景氣，創業的點子再奇，市場競爭激烈、資訊透明，很多生意終究撐不久，只會是曇花一現。

所以如何找到一個讓努力成果可以永續的事業，成了我每天思考的問題。加上前兩次失敗的經驗，已經燒光我手邊的存款，再次投入的產業得符合：一、低成本，二、高門檻，三、永續性等三個特點才行。

本書開啟了我的人生第二春

2017年，在我最茫然無助的時候，我在書局看到羅右宸的書，二房東這個事業簡直就是我的明燈，我當下即報名他在桃園的課程，並開啟了我不一樣的人生。

在課程中，我學到如何運用財務槓桿、找股東、找資金、與房東業主交涉、挑區域、裝修、控制成本與獲利等。右宸鉅細靡遺的教導，對我這樣的新手幫助相當大。

7月課程結束之後，我開始實踐所學，積極找房，跑遍中、彰、投幾個主要的出租聚落，看了至少200間房。10月的時候，幸運的透過房仲介紹，找到兩棟共55間套房的案件。當時這兩棟大樓已被附近學校列為黑名單，裡面的租客有逃逸外勞、詐欺、吸毒、通緝犯、甚至還有賣淫的小姐。在劣幣驅逐良幣下，年紀漸長的屋主已無力管理這個龐大資產，甚至想賣也賣不到好價錢。

我在第一時間向右宸諮詢，一步一步與屋主交涉，取得屋主信任，讓他們把打拚一輩子的房子交給我，也正式開始了我的二房東事業。

剛開始，其實並不順利，在缺乏資金及團隊下，凡事都得自己來，從請舊房客離開，到做基本的裝修、改造，再到招租、管理房客，所幸一路走來，右宸都給我很多建議，也熱心協助。

現在這棟55間房的住房率，已經從原來的30％提升到90％，該棟大樓也洗刷掉原先的污名，成為附近指標性套房。屋主對我能提升他手上資產的價值非常滿意，2018年還將他新買的物件交給我裝修、管理。

我的二房東事業，收入已經超過上班時的薪水，更難能可貴的是還非常穩定的成長。今年透過口碑介紹，我即將有32間套房要簽約。

沒資金，有本事就行

如果你跟我一樣沒有資金、想創業，或是想找一份長期穩定的業外收入，當二房東是個好主意，既能幫屋主解決閒置資產，還能幫租屋族管理住所，改變臺灣的租屋市場環境，是三贏產業。

真心推薦右宸的第三本書，因為他幫助了我，希望也能幫到你。



推薦序二

我30歲，已實現買房夢

廣告業務／楊翔宇

會認識右宸，是因為有天我在逛書店時看見這本《我 25歲，有 30 間房收租》，當時我非常震撼，一個才 25 歲的年輕人，怎麼可能買得起房子，一定又是靠爸族。在好奇心驅使下，我把書買回家看，想不到作者是靠自己寫企畫案完成募資，投資自己的第一間不動產。那年他才二十幾歲，我很好奇他是怎麼辦到的？

透過書本的介紹，我加了作者的LINE，過了一個星期，有訊息通知說有不動產的課程，問我想不想參加？我二話不說馬上就答應。還記得上課當天，在元智大學的教室看到右宸時，心想這個看起來二十多歲的年輕人怎麼可能是個包租公！

我有夢想，為什麼不去實現？

連續兩天的課程結束後，右宸問我：「你是否有買房的夢想？」我說：「當然想！但是這夢想對我來說真的太遙遠了。」這時他說一句話打動我：「翔宇！有夢想要習慣去實現，不能永遠只是想。」

當時我就像被雷打到一樣，在回家的路上一直在想，我明明有夢想，為什麼沒去實現呢？過了一個多月，右宸的助理來電詢問我，是否願意當他的學徒？當時我想都沒想，直接就答應。

從此，我每個星期從內湖或三重，騎機車到桃園中壢學習房地產知識，然後選擇新北市新莊區當我的起點。在三個月裡，我看了新莊區至少近兩百間房。更重要的是，在學習的過程中，右宸從不藏私，用心的教我房地產知識，從挑選仲介到跟銀行談判，還訓練我怎樣才能不落入仲介的價格陷阱。

還有怎麼發現地雷屋（像是海砂屋）、如何計算成本等，右宸都一個個教我解決。結果皇天不負苦心人，我在第三個月，就買到一間單坪只要 21 萬元的舊公寓，當時連銀行行員都不相信，怎麼可能買到這麼便宜的物件，因為當地行情是每坪 26萬 至 29 萬元。

他不只教我怎麼買，還教我怎麼賣

等到交屋後，裝潢也是一大難題。右宸在本書第四章專門介紹這部分的學問，有幸買下本書的人，真的可以少走很多冤枉路。

幸好我運氣不錯，找到一位設計師，幫我們從設計到裝修，所有問題都解決了，但是怎麼售出又是一個問題。想不到當初一直宣揚這房子有多好，要我一定要快點買的仲介，現在反過來不斷批評我房子的缺點，然後要我降價出售。等到第 6 個月，仲介又一直鼓吹我用 650 萬成交，就在我快下決定時，右宸勸我要堅持 700 萬，等到月底若還是無法成交時再來討論。還好當時有他的堅持，我才能完成我的房地產投資夢想。

這次的經驗讓我體會到，選擇比努力還重要，每次回想當初買房賣房的過程，雖然很辛苦，但都是甜美的回憶，最重要的是本書作者羅右宸教我的，都是億萬財富也買不到的正確觀念，很感謝他讓我這位三十多歲的大叔完成投資夢，千言萬語只有一句：「謝謝你。」



推薦序三

我25歲，已有房、有公司，只因大膽踏出第一步

跆拳道教練／胡家瑜

2016年夏天，我23歲，因想買房而報名右宸的房地產課程，以當時的學費來說，CP值很高，隨後我又決定參加進階課程，更進一步跟著他學習。那時我剛轉職，月薪只有微薄的6,000元。

進階課程開始後，我強迫自己每週至少兩天去看房，並且撥出一天從臺北到中壢，找右宸討論，並當他的小跟班學習。經過近一年的時間，新北市新莊區的房子我少說也看了一、兩百間，認識的仲介名單不下50位，出價後馬上被打臉的也有十幾間。

23歲，出價第一間房就被黑了

一開始要達成某件事總是困難重重，要找到一間Apple級（好案）的房子也不例外。以我為例，往往我一腳剛踩進仲介店，對方看我年紀輕輕說要買房，以為我在開玩笑，不是隨便應付，就是丟一些與需求不符的案子。印象最深刻的一次，是一間開價650萬元的5樓公寓，我出400萬元，當時屋主也願意出面談價格，隨後我再加到420萬元，距離賣方要的450萬元還有30萬元的落差。

但這30萬元就是喬不攏，我評估買下後，屋頂漏水問題尚須花一筆錢整修，隨後決定放棄不再加價，沒想到仲介竟然惱羞成怒，不斷在外放話甚至詆毀我。我才剛出價買第一間房，名聲就黑了。

所以之後我更珍惜以禮相待的仲介，不會因為對方看起來年紀輕就隨便應付。例如，幫我買到第一間房的仲介雄哥，直到現在，我有時間還會找他出來喝咖啡聊生意、聊生活，就像好朋友一樣。

24歲，買下人生第一間房

經過整整一年的實作和挫折後，我終於在右宸的陪同下，買下人生的第一間房，位在新莊區離丹鳳捷運站5分鐘腳程可到達的4樓公寓。附近除了有商場（如鴻金寶廣場、佳瑪百貨），還有輔大、龍華科大、明志科大等多間私立學校，經過評估，我們認為新莊區的租屋市場龐大，最後決定把原本三房兩廳兩衛的格局，改造成含全套衛浴設備及陽臺的套房共5間。

新北市的舊房子早期多半為了增加室內空間，而把陽臺外推，而這間房子不但是原始格局，還擁有3個陽臺。規畫套房時，我們刻意讓5間房間全部擁有獨立陽台臺獨立洗衣機，在同地區的套房產品中算是相當稀有，因此在出租時特別具吸引力，5間房間上廣告後不到兩個月就滿租，平均一間租金達到1萬元，扣掉房貸和基本支出後，每月還有2萬元的報酬。

25歲，每月坐收2萬租金

現在我25歲，每月除了2萬元的被動收入（租金收入）外，在右宸的鼓勵下，我也創立了自己的公司。當了老闆後，我的責任更大，要學習的東西也越多，我期許自己持續進步。右宸是我的良師也是益友，我們現在不只分享工作，還會分享生活。我將繼續以他為目標，期待有天也能出版一本屬於自己的書。希望你也能藉著本書，邁開追夢的第一步。

推薦序一

他曾幫我開創事業第二春，希望也能幫到你

佑夆國際開發負責人／陳重佑

三年前，我還在臺中的某百大上市公司做企畫人員，年薪近百萬元。但在大公司待了幾年後，發現再怎麼努力都是為老闆作嫁，我想試試自己創業，遂遞出辭呈，天真的踏上創業路。

第一次創業，我選擇當時很夯的自動販賣機；第二次創業，選擇了娃娃機。由於我對市場的敏銳度高、投入得早，兩次創業都是一開始就有好成績，但由於門檻不高，競爭者快速出現，所以熱潮退燒後，我黯然退出市場。

有了前兩次的經驗，我認為現在大環境不景氣，創業的點子再奇，市場競...

我把股神的投資方法，套用在房地產上

自從2014年全臺灣房市衰退後，價格和成交量已經連續下跌3年，很多學者、名嘴看空房市，讓許多想買房的人遲遲不敢下手，甚至在高齡化，少子化的數據持續出來，加上房地合一稅制下，許多人都說，現在絕對不要碰房地產。

這種言論其實幾年前就有了，現在又拿出來討論，其實也沒啥新意，說實在的，就算房價跌10%以上，很多人還是無感，因為即使價格跌20％，年輕人還是買不起。主因是薪資所得沒漲，物價卻高漲，所以多數人存不了錢，人們甚至覺得就算價格再跌30%，房價還是高不可攀。

但在我的觀念裡，不管你要自住還是要投資，買房的關鍵，從來都不是價格，而是價值，這也是我在房地產這麼不景氣的幾年，勇敢的成立一家專門服務房東與房客，改善台灣租屋品質與居住正義的公司。

我是從2011年開始接觸房地產，那年我還只是一個元智大學二年級的學生，平常最大的興趣就是看房子（故事詳見我的第一本書《我25歲，有30間房收租》），這7年來我至少看超過3,000間房子，接觸2,000位仲介、代銷業者，改造過超過百間房，服務上百位房東與房客。

現在我們的團隊有15人，公司的主旨就是逐步解決房東、租客資訊不透明，設備服務不完整的問題，讓房東活化閒置舊資產，讓年輕人能租到性價比高的房子，創造最大居住價值。當然，最重要的是，我26歲時就獨立買了一間自住房。

怎麼辦到？很簡單，我找房子的眼光，跟多數人不一樣 :

我專挑別人看不上眼的爛屋，翻修成黃金屋。因為多數人在乎的是房子的價格，我卻在乎這間房子改造之後的未來價值，就是把股神巴菲特的價值投資法，徹底運用在房地產上。所謂股神巴菲特的「價值投資法」，就是投資人用低於企業真實價值的價格，買進能長久經營的績優股，然後持有，等待價格上漲。

這套投資方法有兩個基本原則，第一，要用5毛錢買一塊錢價值的股票。第二，要買自己熟悉的產業。巴菲特的價值投資法告訴我們，在買進股票前，一定要仔細的評估，若該事業確實有前景，其價格卻很便宜，他就會大量買進，長期持有！

我將這套方法運用在房地產上，就是在我自己能充分掌握的地段中（巴菲特只買自己熟悉的產業），用五大地點評估法（見第一章），找出老屋、舊屋和問題屋（因為外觀不佳，導致價值被低估），然後用比市價便宜很多的價格，買下這些沒人想要的房子，再經過我的巧手改造後，讓價值翻倍。

為了找出這些價值被低估的房子，近七年來我至少看超過3,000間房以上的房子，這些房子大致可以分成以下三類：

1、屋況本身很糟，屋主不想住了，也不想花錢裝修然後租出去。

2、屋主欠錢急需現金，只好賣屋換錢。

3、因家庭因素急著處理房產，例如子女長大搬出去住，家中只有兩個老人，不需要

那麼大的空間，或是夫妻離婚、或是子女面對繼承需要繳稅。

其中又以第一項占比最高，達70％以上，全臺灣883萬戶裡，屋齡超過30年以上的老屋，就超過30％以上，空屋率也是10％以上。

這些屋齡超過30年以上的中古屋，屋況有多糟呢？包括：

1、漏水，壁癌嚴重。

2、老式裝潢、水管電管太舊，不能用。

3、屋況髒亂、雜物太多。

而專挑好地點的糟糕房屋，解決屋況問題，再裝修成買主或房客能馬上入住的屋況，就是我這三年來投資房地產的獲利魔法。

例如2014年，我以每坪低於行情4萬元的行情，買下桃園北埔街，一間陽台鋼筋外露，廁所嚴重漏水，屋齡29年的華廈4樓，我看上的是這間房子的周邊生活機能佳，且擁有三面採光的優勢，花半年時間裝修，先收租15個月，每月收1.5萬租金，最後賣掉，共獲利63萬。

2015年，我買桃園大同西路的3樓公寓，因為漏水問題嚴重，我得以每坪低於行情三萬的價格買下。治好漏水，而且將原本的開放空間裝潢成6間套房出租，先出租，再賣掉，獲利88萬。

2016年，我買新莊民安西路的35年屋齡老公寓，花了10萬治好漏水，再花90萬重新裝潢，端正的三房一衛，整修一年後，馬上就賣掉，賺了65萬。

每間老房子經過我改裝後，價格都增值，讓我越改越有興趣和成就感。

買這些有問題的中古屋的最大優點，就是總價、預算都較預售屋、新成屋低，對剛入門的年輕小資族，較易上手。加上好地段的中古屋大都位於商圈已發展成型的舊市鎮，生活機能與交通環境都符合馬上入住的條件，就算你不是自住而是要出租，也比郊區或重劃區的新房，可以更快找到房客。

大家都喜歡美美屋，我卻偏愛問題屋

為什麼挑問題屋？一開始也是不得已，因為剛入行時，我沒經驗、人脈、資金，不懂買賣房屋的生態，不認識房仲，又沒有出手過的資金紀錄，根本拿不到好案子。事實上，那些地點好、屋況佳的房子，要嘛房仲自己買下，小裝修一下，轉手賣出就賺百萬元起跳。要嘛就介紹給手上的客戶，既可收佣金，又可做人情，好案子根本不會流到市面上或是我的手上。

但市面上其實有很多根本賣不掉的房子，這些房子多半屋況很差，要花資金、時間和人力去整理，才有可能成交，那些賺過輕鬆錢的有錢投資客，當然不會想做這種苦差事。

此外，當時我看到一位前輩，因為買了舊屋，經過重新裝修，房子價值完全不一樣，讓我既欽羨、又佩服，就一路跟著他學看屋、出價、買屋，改裝。從此，我就一頭栽進幾乎沒人跟我競爭的領域：找跌過頭的房子。

本書是我出版的第三本書，目的是為了讓更多人知道，我如何在過去幾年，房地產大環境非常不好的狀況下，勇敢完成夢想的過程和心得，例如我只買市中心有問題的房子，因為這是可以穩收租金和獲利的地段，經過整理和加工，把原本不能住的房子變成可以舒適入住的家。

房地產的迷人之處是，景氣佳時可以立時增值賺差價，景氣不佳時，可以收租金，有個穩定的收入（跟股票一樣，賺股利也賺價差）。目前全臺灣有超過200萬戶屋齡30年以上的老屋、問題屋，只要你本事夠、眼光準、有創意，永遠都不必擔心找不到好房子，因為經過我構思改裝修繕的房屋，永遠有人要租、要買，而我也在挑戰改造老屋的過程中，得到成就感和財富，本書就是我近三年將老屋變金屋的獲利竅門大公開。

我把股神的投資方法，套用在房地產上

自從2014年全臺灣房市衰退後，價格和成交量已經連續下跌3年，很多學者、名嘴看空房市，讓許多想買房的人遲遲不敢下手，甚至在高齡化，少子化的數據持續出來，加上房地合一稅制下，許多人都說，現在絕對不要碰房地產。

這種言論其實幾年前就有了，現在又拿出來討論，其實也沒啥新意，說實在的，就算房價跌10%以上，很多人還是無感，因為即使價格跌20％，年輕人還是買不起。主因是薪資所得沒漲，物價卻高漲，所以多數人存不了錢，人們甚至覺得就算價格再跌30%，房價還是高不可攀。

但在我的觀念裡，不...

推薦序一 他曾幫我開創事業第二春，希望也能幫到你
佑夆國際開發負責人／陳重佑
推薦序二 我30歲，已實現買房夢 廣告業務／楊翔宇
推薦序三 我25歲，已有房、有公司，只因大膽踏出第一步
跆拳道教練／胡家瑜
前言　 我把股神的投資方法，套用在房地產上

第一章 我這樣翻新老屋增值全圖解
好地點，才會有源源不斷的租客、買家
看屋要像偵探：上下、左右看，還要聽
像搜尋獵物般找租售行情
仲介業這樣經營客層
我這樣把爛屋變成黃金屋
老屋翻新增值5例全圖解
案例1 新莊民安西路，3房1衛重新翻修
案例2 桃園大同西路，原開放空間變套房收租
案例3 桃園北埔街，3房1衛，補強結構加衛浴增收租
案例4 中壢中山東路，3房2衛修補結構
案例 5 中壢文成北街，開窗改善採光、通風
裝潢工程抓高不抓低，多抓20%

第二章 改變用途讓房屋增值全圖解
投資套房，必選三大區
投資一般住家，必選三區
改變用途，讓房屋增值10例全圖解
案例 1 華廈套房變成住家3房＋車位
案例 2 華廈2房變3房，改格局
案例 3 頂樓公寓1戶分割成2戶賣
案例 4 1樓套房變庭院住家＋車位，產品特殊
案例5 頂樓公寓3房2廳變成4間套房
案例 6 舊式透天將套房汰舊換新，拉高投報
案例 7 把透天套房變店面
案例8 將透天拆解分別出售
案例 9 把蚊子商辦分割出租
案例 10 不買房當二房東，靠收租金多一份薪水
善計算加上合約約束，當穩二房東
裝潢費要在合約三分之一期內回本
估算物業管理和投放廣告成本
家具家電折舊成本這樣抓
二房東在法律上要注意什麼？

第三章 只有你想不到，沒有辦不到的貸款方式
低利率時代，借錢買增值標的，最划算
有固定收入，銀行就會給你要的貸款條件
只有你想不到，沒有借不到的方式
投資房地產，要先想成本和風險
上班族未來退休就靠收租金

第四章 用3問2指標找到速配的裝修團隊
帶設計師或工班看現場預抓修繕成本
拯救問題屋一定要有的三種人
動用到設計師和建築師，你就得花大錢
第一問：我可以去你家看設計嗎？
第二問：你擅長的產品風格是什麼？
第三問：你一年接幾個案子？
指標1：設計師有沒有準時到現場
指標2：有沒有在10天內給出報價單
簽約、給錢都要照步來，不多不少
架遠端攝影機監工，少糾紛
預算抓多少？工程期怎麼算？
工期安排分為三階段
我的發包經驗談
監工控管七個流程，不怕偷工減料
我這樣付工程款

第五章 我是專業包租公，我這樣過濾房客
租客會比較，最在意錢花得值不值
從地點下手找優勢，目標族群立刻浮現
房東看過來：現代房客是這樣找租屋的
三個步驟避開問題房客
有軟體服務可增加續租率
要長期當包租公就要懂維新

第六章 不敗的房市投資：回歸供需法則
世界局勢和看不見的手，都擋不住房價漲勢
地點、地點、地點，永恆不敗的價值
全臺各地大、小眾產品漲跌不同
空屋率高，空的不是市區房
收租是最穩定的投資方式
舊市鎮、老都心的居住需求，永遠大於供給
教你如何到不熟悉的區域踩點
我只挑我可以解決、加工的標的

結語 找回居住正義，屬於我們的年代正要開始

推薦序一 他曾幫我開創事業第二春，希望也能幫到你
佑夆國際開發負責人／陳重佑
推薦序二 我30歲，已實現買房夢 廣告業務／楊翔宇
推薦序三 我25歲，已有房、有公司，只因大膽踏出第一步
跆拳道教練／胡家瑜
前言　 我把股神的投資方法，套用在房地產上

第一章 我這樣翻新老屋增值全圖解
好地點，才會有源源不斷的租客、買家
看屋要像偵探：上下、左右看，還要聽
像搜尋獵物般找租售行情
仲介業這樣經營客層
我這樣把爛屋變成黃金屋
老屋翻新增值5例全圖解
案例1 新莊民安西路，3房1衛重新翻修 ...