看見生活中的法律

出租房屋應注意事項─對付「奧客」有「法」寶!

〔黃蓮瑛/張炳坤〕

一、情境

「靖哥哥，我想把我們內湖那間房子租出去，你覺得怎麼樣？這樣可以增加一些收入，還可以避免房屋老舊？」黃蓉問。「好是好，但如果遇到『奧客』，到時候房子收不回來怎麼辦？」郭靖說。「安啦，我們在江湖打滾這麼久，不會看錯人的。只要租給女性或像你一樣老實的房客，並且簽訂租賃契約，應該沒問題。」黃蓉自信地說著。

過不久，黃蓉代表郭靖順利地把房子租給了形象良好的「君子劍」岳不群，雙方簽訂租賃契約，而且黃蓉還收了相當於一個月房租的錢當作押租金。誰知，半年後，岳不群因為「卡債」問題竟不知去向，已經三個月沒繳房租。討債公司的人也三不五時，登門「拜訪」一下，搞的鄰居住戶雞犬不寧。黃蓉不得已只好自行開鎖進入屋內，卻發現房屋已被弄得亂七八糟。黃蓉雖然很生氣，但也莫可奈何，也只好派人把屋內清理乾淨，又重新出租。誰知過不久，郭靖竟然收到檢察署開庭通知，一問之下，才知道是岳不群控告他侵入住宅及毀損。

二、問題

（一） 出租房屋給他人時應注意哪些事項？

（二） 如何確保房租到期，房屋能夠順利收回？

三、解說

一般人如果有多餘的房屋時，常會將其出租，一方面可以增加收入，另一方面也可以避免房屋老舊。但出租房屋時，卻又擔心惹上不必要的麻煩。一般而言，將房屋出租給他人，最怕：（1）收不到房租；（2）租約到期，房屋卻無法收回；（3）承租人擅自變更屋內結構，返還時無法回復原狀。為避免以上的麻煩，建議出租房屋時，應注意下列事項：

一、 租賃契約應公證

房屋出租時，出租人最好是能將租賃契約拿到法院公證處或民間公證人處辦理公證，並載明得「逕受強制執行」。因為依照公證法及強制執行法的規定，如果承租人不繳房租，或不願返還房屋時，出租人可直接以「公證書」作為執行名義，聲請強制執行，可以省掉一、二、三審訴訟的麻煩。但一般人之所以較少把房屋租賃契約拿到法院辦理公證的原因，除了嫌麻煩外，主要是怕房屋如果辦理公證時，須據實申報房屋租賃所得，要多繳一筆稅款。但換個角度來想，如為避稅而不願辦理公證，一旦被國稅局查到，仍須補繳稅款及罰款，且萬一與房客發生糾紛時，房屋也會無法順利收回，這時候就因小失大，得不償失了！

二、續約時應註記或重新簽約

租約到期後，如果要續租時，雙方應在租賃契約上註明延長租約的期限或重新簽訂租約，千萬不要只是以口頭承諾的方式來處理。因為租期屆滿後，承租人繼續使用租賃的房屋，而出租人沒有作反對的表示時，依法會視為「不定期租賃」。而不定期租賃只有在符合法定的事由下，如出租人要將房屋收回自住或重新建築時，或承租人違法轉租、積欠租金額達二個月以上、將房屋供違法使用等，出租人才可收回房屋，所以這一點千萬要小心。

三、合約中應約定不得變更屋內結構

依建築法規的規定，房屋必須依照「使用執照」所定的用途來使用，否則即屬「違規使用」。此外，承租人未向建築主管機關聲請，就任意將房屋的牆壁打掉，也屬違規使用。出租人如讓承租人違規使用時，不僅承租人要受到處罰，出租人也會受到處罰（可處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰）。如果因地震等導致房屋倒塌而導致人員傷亡時，還要負擔刑責。所以出租房屋時，應於契約中約定，承租人不得將房屋作違法使用及破壞房屋結構，否則應構成「違約」，出租人可以請求損害賠償，並終止租約收回房屋。

四、結論

黃蓉代表郭靖將房屋出租給岳不群後，有關房屋的使用、收益即歸屬於岳不群，在沒有正式終止租賃契約前，房東也不能任意進到屋中。本件岳不群雖因躲避「卡債」而不知去向，但黃蓉至少應向法院聲請以「公示送達」的方式終止租約後，才能進到屋中（比較保險的作法，是經訴訟判決勝訴後，向法院請求強制執行後再行進入），黃蓉未完成上開法律程序，即自行開鎖進入屋內，並將岳不群留置於屋內的東西清理掉，在法律上是有可能會構成侵入住宅罪及毀損罪。所以，黃蓉在出租房屋時，如果有先將房屋租賃契約拿去辦理公證，遇到向岳不群這種「奧客」時，就可以直接以「公證書」向法院請求強制執行，就不會發生這種倒楣事了！

相關法條

贯 民法第97條、第440條及第451條

贯 公證法第13條

贯 強制執行法第4條

贯 土地法第100條

出租房屋應注意事項─對付「奧客」有「法」寶!

〔黃蓮瑛/張炳坤〕

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壹、總論
　如何尋求法律救助
　訂定契約應注意事項
　簽名與蓋章
　常見的法律文書
　刑事責任年齡問題
貳、民事相關法律
　借錢給人家時的應注意事項
　如何查債務人財產
　車禍處理與求償
　收到「芭樂票」該怎麼辦
　出租房屋應注意事項
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參、公司商務法律
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