千金難買好厝邊：樓管達人就是你

Unit1 想住五心級社區，要先了解遊戲規則－－「規約」的制定



　　小張奮鬥了十多年，好不容易存點錢，買了間小宅，將要和妻小快樂搬進一幢新蓋好的幸福社區。可是，正在歡喜裝潢的時候，一下子管委會派人來說要辦什麼手續、要給裝潢保證金；一下子又來說太吵了，只能在週一到週五上午九點到下午五點施工，中午還硬是要停工一小時，說住戶要休息；一下子又來說太髒了，要工人每天清潔公區走道，電梯還要加裝防護板；一下子又來說鐵窗要換掉，顏色不對，禁止加裝……，搞得小張一個頭兩個大，歡喜搬家的心情，被管委會煩得烏煙瘴氣，對選到這種龜毛社區，也感到十分後悔。這是怎麼一回事？



教戰守則

社會是在不斷進步的，現代公民對社會的進步應該要有所知覺。一個社區如果可以管理的好，成為一個五心級社區，社區整體價值就可以提升，有利社區全體住戶，且如處處有五心級社區，那人民的生活水平勢必可以大大的提升。

但要管理好一個社區，一個明白優質的遊戲規則，就不可缺少。這個主要遊戲規則在法律上的名稱就叫作「規約」。「規約」之下，可能延伸出各式各樣更細的規定，都是遊戲規則的一部分。訂好了遊戲規則就要想辦法讓社區住戶都可以輕易明瞭，特別是對那些才要剛搬進來、人生地不熟的住戶。有了良好的溝通和宣傳，才可以讓社區最重要的遊戲規則無往不利！

◎五心級社區是啥？

　　住在一個「五心級社區」，應該是每個人的夢想。一個「五心級社區」，就需要每一個住戶用「五心」來共同經營這個社區，這個「五心」，包括：無私心（不以自身利害作出發點）、有圓心（以建立和樂安祥、高居住品質的社區為目標）、有團結心（所有住戶都一心為社區好而努力）、有信心（相信堅持作對的事，一定可以達到目標）、存善心（為社區付出，當作是作善事、積功德）。如果每位住戶可以保持「理（性）、和（氣）、謙（虛）、慈（愛）」的精神，開心地參與社區事務，共同管理社區，一定可以讓你們的社區成為「五心級社區」！

　　經營一個「五心級社區」，也是需要「超級英雄」的存在，如同25萬白衫軍銀色十字架光芒占滿凱道的超級英雄來幫助「五心級社區」的管理及維護；這些人平常可能都是上班族、學生、公務員、小資主，但在社區需要他∕她的時候，就會瞬間挺身而出，在打敗了邪惡的敵人、拯救了整個社區之後，不居功、不需要掌聲，只是轉身隱沒在社區裡面，繼續進行他∕她原本份內的工作，一直到下次這個社區需要他∕她的時候，他∕她會毫不猶豫，再次挺身而出。

◎五心級社區的特性

　　要經營五心級社區的管委會前，應先了解社區成員百百種，所謂知己知彼、百戰百勝，管委會的經營當然不是要打仗，只是如能先了解住戶的背景、出生、及特性，可能可以讓管委會的運作更加順利。而社區住戶的四大特性包括：

1.流動性（憲法保障遷徙自由）

2.差異性（人民自由取得產權，社區無法事前過濾成員）

3.不習慣主動性（社區住戶大多是自掃門前雪）

4.自我性（人不為己，天誅自滅）。

◎五心級社區的目標

　　為了配合社區成員的特性，經營五心級社區的目標應該包括：

1.組織化：鼓勵住戶廣泛參與，分職位、分組、分工，而非只控管在少數住戶手中，非主委個人秀或個人義務；

2.系統化：依組織章程定期或不定期開大會、委員會，將所有重大議題依程序議決，或議決如何授權由管委會或何職位者作決定，並作成書面，公告於眾，充分透明、公開、公平；

3.永續性：組織成員雖會逐年變動，但管委會的運作應持續穩定進行，且應越改越好，不應改朝換代，而有天壤之別；

4.公益性：以全體住戶利益為最大依歸，而不是只為自己爭權利，結合社區內外資源，協助社區進行公益性活動或計劃。

◎五心級社區的遊戲規則

　　五心級社區的運作，要遵守基本的遊戲規則，而非漫無章法，隨主委或少數人說了算。基本的遊戲規則簡單說明如下：

1.基本標準：公寓大廈管理條例，由立法院三讀通過，是各社區遵守遊戲規則的基本規定，相關重點，將於后述視主題再加以討論。

2.規約：就好比一個社區的憲法，規定了社區住戶的基本權利義務，要自由悠遊於社區之中，不管是不是五心級社區，實際拘束自己的遊戲規則最好可以先搞清楚。

3.管委會組織章程或各項辦法：各社區的管委會組織、任務、人員任期、會務運作、財務、分組等及選舉罷免方法等，主要是規範在規約中，經住戶大會（即區分所有權人會議，以下簡稱「區權會」）討論通過，也可以另訂詳細組織辦法（包括選舉、會議、罷免等），但也是要區權會通過。例如：管委會組織成員如有不適任情形（如：假藉委員、副主委或主委職銜，在外界招搖撞騙，斂財、收取回扣等），成員想要將之除名，卻苦無辦法可循，因此，就可以依據一個明白清楚的選舉罷免規定，讓不肖成員可以合法除名，使管委會運作不受影響。管委會成員可算是住戶志工，應同心為社區事務而努力，了解各項參與社區事務的基本法令，以合法合情的方式協助處理社區事務，而不應各自為政，分散住戶的力量。各組織間應分工合作，建立通訊錄、人才資料庫 （含Email、手機、Facebook 帳號、職業、專長等），凝聚參與者共識，開心為社區服務。

4.社區財務管控辦法：區權會可以另訂明確的社區財務管控辦法，也可以用決議的方式，每次會議決定相關細節，例如包含：存摺印鑑如何保管、會計、出納、各委員授權使用金額、支出、為社區服務之各委員是否是無給職或可以享有管理費優惠等等。

◎社區的憲法－規約

　　「規約」就好比一個社區的憲法，規定了社區住戶的基本權利義務，要自由悠遊於社區之中，不管是不是五心級社區，遊戲規則最好可以先搞清楚。

　　各社區訂立規約時，可以參考如附錄3-1內政部所訂的規約範本。依公§56（代號意義請參考後述護法拆解招之說明）規定，起造人於申請建造執照時，要檢附規約「草約」送交主管機關，區權會成立之後，也要再經區權會議決議草約內容，才會使草約成為正式的規約。訂立規約後記得要向主管機關報備，否則有的內容會變成無效。

　

　　　老社區也要注意，在公寓大廈管理條例施行前（即84年7月1日前）已取得建造執照的公寓大廈，於區權會正式訂定規約前，會以主管機關訂立的規約範本為規約，並不是不受規範。所以，不要以為自己資格老，就放任社區不管理。

◎規約的基本用語

　在了解「規約」之前，要先知道一些基本用語代的意義，以免雞同鴨講，不知所云，此可參考公§3法定名詞的解釋，例如：

1.公寓大廈（以下簡稱「社區」）：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

2.區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

3.專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

4.共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

5.約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

6.約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

7.區分所有權人會議（以下簡稱「區權會」）：指區分所有權人（以下簡稱「區權人」）為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

8.住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。

9.管理委員會（以下簡稱「管委會」）：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。

10.管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第28條第3項、第29條第6項規定為負責管理公寓大廈事務者。

11.管理服務人（以下簡稱「物管公司」）：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。

12.規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

◎規約的記載事項

規約內的記載事項，法律上分為三種，說明如下：

一、「必要」記載事項

即「沒記載就會無效」的事情，通常是比較重要的事項，例如：專用權的約定、使用收益權、禁養寵物、財務運作監督、違反規約處置、開會門檻等事項。

　具體規定請參公§23第2項規定如下：

1.約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

2.各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

3.禁止住戶飼養動物之特別約定。

4.違反義務之處理方式。

5.財務運作之監督規定。

6.區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。

7.糾紛之協調程序。

二、「不得」記載事項

即「有規定也等於沒規定」的事情，例如：共有部分改約定為專用等，具體規定請參公§7規定如下：

公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：

1.公寓大廈本身所占之地面。

2.連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。

3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

4.約定專用有違法令使用限制之規定者。

5.其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

三、「得」記載事項

即各社區「得自由規定」的事情，也就是可有可沒有，如果有的話，住戶就都要遵守，例如：提高開會門檻、外觀變更、管理費分攤、管委會各委員任期、資格、職權範圍等。具體規定如下：

1.公§8第1項變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為：公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈「規約」另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

2.公§10第2項共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用之分擔標準：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或「規約」另有規定者，從其規定。

3.公§16第2項後段開放空間及退縮空地供營業使用：……但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內，得依「規約」或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。

4.公§16第4項住戶飼養動物：住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或「規約」另有禁止飼養之規定時，從其規定。

5.公§25第3項後段區分所有權人會議召集人之任期：……召集人任期依區分所有權人會議或依「規約」規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。

6.公§26第1項分幢或分區成立管理委員會：非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或「規約」明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。

7.公§29第2項管理委員會之籌組運作規範：……主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但「規約」另有規定者，從其規定。

8.公§29第3項管理委員、主任委員及管理負責人之任期：管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或「規約」之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或「規約」未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。

9.公§29第5項住戶非該專有部分之區分所有權人之被選舉權：公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有「規約」外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

10.公§31區分所有權人會議之開議及決議額數：區分所有權人會議之決議，除「規約」另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

11.公§32第1項區分所有權人會議重新召集之假決議開議及決議額數：區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除「規約」另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

12.公施§7第1項召集人與管理負責人之互推方式：本條例第25條第3項所定由區分所有權人互推一人為召集人除「規約」另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。

13.公施§11管理委員會職務委辦之授權：本條例第36條所定管理委員會之職務，除第7款至第9款、第11款及第12款外，經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者，得由管理服務人執行之。但區分所有權人會議或「規約」另有規定者，從其規定。。

案例解析

　小張將要進入一個新家，當然首先要了解新家所在的幸福社區章程長得如何，而章程以外的相關規定，如裝潢辦法等等，也是要加以了解。所有住戶共同遵守遊戲規則，維護社區高品質的生活環境，才可以顯現出五心級社區的高水準。

Unit1 想住五心級社區，要先了解遊戲規則－－「規約」的制定



　　小張奮鬥了十多年，好不容易存點錢，買了間小宅，將要和妻小快樂搬進一幢新蓋好的幸福社區。可是，正在歡喜裝潢的時候，一下子管委會派人來說要辦什麼手續、要給裝潢保證金；一下子又來說太吵了，只能在週一到週五上午九點到下午五點施工，中午還硬是要停工一小時，說住戶要休息；一下子又來說太髒了，要工人每天清潔公區走道，電梯還要加裝防護板；一下子又來說鐵窗要換掉，顏色不對，禁止加裝……，搞得小張一個頭兩個大，歡喜搬家的心情，被管委會煩得烏煙瘴氣，對選...

社區大樓管理制度法制化自民國84 年公告施行公寓大廈管理條例開始至今，雖已近二十年的演進，但多數人還停留在瞎子摸象、各憑本事的階段。很多新任管委會成員，都是土法練鋼在經營管委會或參與社區事務，有的才剛摸到邊就要卸任了，甚至有的到卸任時，還對管委會的運作及功能一頭霧水，更不知參與社區事務為何，使得管委會長久以來功能不彰、積弱不振，更別談有好的傳承，或對社區大樓有任何正面助益。

加上社區大樓的事務算是公眾事務，很多人都覺得事不關己，抱著自掃門前雪的心態，放任社區品管日益惡化，然而最後害到的是自己。

民國102年8月，一群網路鄉民號召25萬白衫軍銀色十字架光芒占據凱道的奇蹟，激發作者出版本書的激情。一個「五心級社區」的建立，也是需要如白衫軍般的「超級英雄」來幫忙；這些「超級英雄」平常可能都是上班族、學生、公務員、小資主，但在社區需要他∕她的時候，就會瞬間挺身而出，在打敗了邪惡的敵人、拯救了整個社區之後，不居功、不需要掌聲，只是轉身隱沒在社區裡面，繼續進行他∕她原本份內的工作，一直到下次這個社區需要他∕她的時候，他∕她會毫不猶豫，再次挺身而出。

　　鑑此，作者本於多年參與各社區大樓管理的經驗，並基於原有的法律專業，希望作成一本淺顯易懂的社區大樓管理簡要入門手冊，分述：規約的制定、區權會的召開、管委會選舉、選擇優良物管公司、管理費催繳、停車位產權及管理、建立五心級社區金字招牌、辦理民俗活動及遵守會議秩序等，期待所有新入住的住戶或新上任的管委會成員，不再對社區大樓管理的運作感到一片茫然，而可以立即上手，個個成為「樓管達人」。並希望每個社區大樓都可以成為一個「五心級」社區大樓，敦親睦鄰、家庭和樂。

感恩

各位先進願意犧牲私人時間，

與作者分享本書，

相信住戶明日的歡笑，

就從您我今日無私的參與開始！

真心祝福您！



陳麗雯律師　　　　扣首

社區大樓管理制度法制化自民國84 年公告施行公寓大廈管理條例開始至今，雖已近二十年的演進，但多數人還停留在瞎子摸象、各憑本事的階段。很多新任管委會成員，都是土法練鋼在經營管委會或參與社區事務，有的才剛摸到邊就要卸任了，甚至有的到卸任時，還對管委會的運作及功能一頭霧水，更不知參與社區事務為何，使得管委會長久以來功能不彰、積弱不振，更別談有好的傳承，或對社區大樓有任何正面助益。

加上社區大樓的事務算是公眾事務，很多人都覺得事不關己，抱著自掃門前雪的心態，放任社區品管日益惡化，然而最後害到的是自己。...

推薦序
自序

Unit 1 想住五心級社區，先了解遊戲規則－－「規約」的制定
Unit 2 社區大會，是權利，也是義務－－區權會如何召開
Unit 3 管委會，社區守護神－－如何選管委會委員？
Unit 4 交給專業更放心－－物管公司是什麼？
Unit 5 社區專業看護師－－如何選物管公司？
Unit 6 巧婦難為無米之炊－－欠繳管理費怎麼辦？
Unit 7 寸土寸金的停車位－－停車位產權及管理
Unit 8 建立五心級社區金字招牌－－如何參選優良社區或取得標章？
Unit 9 尊重民間習俗，善待天地鬼神－－辦理中元節活動
Unit 10 開會遵守遊戲規則 建立民主好榜樣－－如何遵守會議秩序？

附錄1 公寓大廈管理條例【立法院 102 年 5 月 08 日修訂】
附錄2 公寓大廈管理條例施行細則【94 年 11 月 16 日修訂】
附錄3 公寓大廈管理組織申請報備處理原則及附件【內政部94 年 10 月 7日修訂】
附錄4 公寓大廈規約範本本文【內政部101年1月1日修訂生效】
附錄5 物業管理招標須知【民間版範本】
附錄6 公寓大廈管理服務人管理辦法【立法院 98 年 09 月 21 日修訂】
附錄7 公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本【內政部87年6月3日公告】
附錄8 保全業法【立法院100 年 11 月 23 日修訂】
附錄9 駐衛保全服務定型化契約【內政部90年6月19日公告】
附錄10 管理費催繳辦法【民間版範本】
附錄11 管理費催繳存證信函【民間版範本】
附錄12 管理費催繳聲請支付命令狀【民間版範本】
附錄13 管理費催繳聲請強制執行狀【司法院範本】
附錄14 管理費催繳聲請參與分配狀【司法院範本】
附錄15 停車場管理辦法【民間版範本】
附錄16 臺北市優良公寓大廈公共安全管理標章申請作業原則
附錄17 臺北市102年度優良公寓大廈評選活動說明
附錄18 新北市102年度優良公寓大廈評選活動計畫
附錄19 中元節祭祀流程公告【民間版範本】

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