千金難買好厝邊：樓管達人就是你

　　超值！只需短短數小時，輕鬆成為樓管達人！

　　◆本書深入樓管的眉角，是從事社區樓管必讀的入門手冊！
　　◆自力救濟提升社區品質，讓您省萬金換好庴邊！

　　本書先從參與社區樓管事務的基本遊戲規則－－規約－－切入，再自區權會的召開、管委會選舉、選擇優良物管公司、管理費催繳、停車位產權及管理、建立五心級社區金字招牌、辦理民俗活動、遵守會議秩序等詳加說明，並特別自現今社區樓管事務常見案例作為引子，輔以作者多年的實務經驗剖析，用深入淺出的白話文筆，使一般人都能容易了解社區樓管事務的眉角，指引初探社區樓管事務的您輕鬆上手！

本書特色

　　住戶欠繳管理費怎麼辦？
　　社區中有路霸、停車亂象該如何處理？
　　社區大樓會議可以進行得更有效率嗎？
　　千金買庴，萬金買庴邊！A級物業主管強力推薦

作者簡介

陳麗雯律師

　　泓廷商務法律事務所主持律師
　　美國南美以美大學（Southern Methodist University）法學碩士
　　國立台灣大學法學士
　　律師高考及格
　　專利師資格
　　民間公證人資格

　　陳麗雯律師自西元1993通過律師考試並開始執業至今，已近廿個年頭，曾任美商花旗銀行副總裁、奇異資融股份有限公司法律顧問、常在國際法律事務所律師、漢英國際商務法律事務所（McCutchen, Dolye, Brown & Enersen, LL. P.）資深律師、建業聯合律師事務所合夥律師等職務，處理無數商務案件。自西元2003年起自行創設「泓廷商務法律事務所（網址：www.omniservice.com.tw）」至今，在國際商務、兩岸經貿、公司投資、智慧財產權、金融、工程、不動產、勞資及一般民刑事等方面，本著「專業、專屬及專心」的精神，持續為客戶提供法律服務。

　　陳麗雯律師多年來擔任各大社區大樓管委會委員或法律顧問，成功提升眾社區物管品質，本書特地集結陳麗雯律師多年來的實務菁華，並檢附多種基本規定及範本參考，希望用易懂白話的文筆，擺脫法律艱澀的用語，讓不懂法律或樓管的讀者都能像在看小說一般，很容易進入社區樓管的世界，掌握其中眉角，個個成為樓管達人！
 

推薦序
自序

Unit 1 想住五心級社區，先了解遊戲規則－－「規約」的制定
Unit 2 社區大會，是權利，也是義務－－區權會如何召開
Unit 3 管委會，社區守護神－－如何選管委會委員？
Unit 4 交給專業更放心－－物管公司是什麼？
Unit 5 社區專業看護師－－如何選物管公司？
Unit 6 巧婦難為無米之炊－－欠繳管理費怎麼辦？
Unit 7 寸土寸金的停車位－－停車位產權及管理
Unit 8 建立五心級社區金字招牌－－如何參選優良社區或取得標章？
Unit 9 尊重民間習俗，善待天地鬼神－－辦理中元節活動
Unit 10 開會遵守遊戲規則 建立民主好榜樣－－如何遵守會議秩序？

附錄1 公寓大廈管理條例【立法院 102 年 5 月 08 日修訂】
附錄2 公寓大廈管理條例施行細則【94 年 11 月 16 日修訂】
附錄3 公寓大廈管理組織申請報備處理原則及附件【內政部94 年 10 月 7日修訂】
附錄4 公寓大廈規約範本本文【內政部101年1月1日修訂生效】
附錄5 物業管理招標須知【民間版範本】
附錄6 公寓大廈管理服務人管理辦法【立法院 98 年 09 月 21 日修訂】
附錄7 公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本【內政部87年6月3日公告】
附錄8 保全業法【立法院100 年 11 月 23 日修訂】
附錄9 駐衛保全服務定型化契約【內政部90年6月19日公告】
附錄10 管理費催繳辦法【民間版範本】
附錄11 管理費催繳存證信函【民間版範本】
附錄12 管理費催繳聲請支付命令狀【民間版範本】
附錄13 管理費催繳聲請強制執行狀【司法院範本】
附錄14 管理費催繳聲請參與分配狀【司法院範本】
附錄15 停車場管理辦法【民間版範本】
附錄16 臺北市優良公寓大廈公共安全管理標章申請作業原則
附錄17 臺北市102年度優良公寓大廈評選活動說明
附錄18 新北市102年度優良公寓大廈評選活動計畫
附錄19 中元節祭祀流程公告【民間版範本】
 

序言

　　社區大樓管理制度法制化自民國84 年公告施行公寓大廈管理條例開始至今，雖已近二十年的演進，但多數人還停留在瞎子摸象、各憑本事的階段。很多新任管委會成員，都是土法練鋼在經營管委會或參與社區事務，有的才剛摸到邊就要卸任了，甚至有的到卸任時，還對管委會的運作及功能一頭霧水，更不知參與社區事務為何，使得管委會長久以來功能不彰、積弱不振，更別談有好的傳承，或對社區大樓有任何正面助益。

　　加上社區大樓的事務算是公眾事務，很多人都覺得事不關己，抱著自掃門前雪的心態，放任社區品管日益惡化，然而最後害到的是自己。

　　民國102年8月，一群網路鄉民號召25萬白衫軍銀色十字架光芒占據凱道的奇蹟，激發作者出版本書的激情。一個「五心級社區」的建立，也是需要如白衫軍般的「超級英雄」來幫忙；這些「超級英雄」平常可能都是上班族、學生、公務員、小資主，但在社區需要他∕她的時候，就會瞬間挺身而出，在打敗了邪惡的敵人、拯救了整個社區之後，不居功、不需要掌聲，只是轉身隱沒在社區裡面，繼續進行他∕她原本份內的工作，一直到下次這個社區需要他∕她的時候，他∕她會毫不猶豫，再次挺身而出。

　　鑑此，作者本於多年參與各社區大樓管理的經驗，並基於原有的法律專業，希望作成一本淺顯易懂的社區大樓管理簡要入門手冊，分述：規約的制定、區權會的召開、管委會選舉、選擇優良物管公司、管理費催繳、停車位產權及管理、建立五心級社區金字招牌、辦理民俗活動及遵守會議秩序等，期待所有新入住的住戶或新上任的管委會成員，不再對社區大樓管理的運作感到一片茫然，而可以立即上手，個個成為「樓管達人」。並希望每個社區大樓都可以成為一個「五心級」社區大樓，敦親睦鄰、家庭和樂。

　　感恩
　　各位先進願意犧牲私人時間，
　　與作者分享本書，
　　相信住戶明日的歡笑，
　　就從您我今日無私的參與開始！
　　真心祝福您！

陳麗雯律師　扣首