輕鬆搞定公寓大廈(3版)

　　頂樓違建戶應否繳納管理費？
　　住戶拒繳或欠繳管理費，如何處理？
　　住戶可以變更外牆的顏色嗎？
　　有關公寓大廈的問題全部一本搞定！

　　公寓大廈已成為現代社會，尤其是都會地區，住居生活形態的新主流。面對這種住宅建構的社會變遷，法律也應隨時而轉，原以民法「物權」編為主的法律架構，已不足以規範並解決公寓大廈層出不窮的複雜問題。

　　本書係以實例解析的方式，透過簡淺的文字敘述，期能有助於民眾對於公寓大廈問題的了解。本書的許多實例，係筆者多年在警察廣播電台「律師說法」節目中聽眾朋友Call-in的問題，經過分析整理而成。

作者簡介

劉孟錦律師

　　現職
　　台灣聯合法律事務所主持律師
　　台灣法律網　www.lawtw.com/ 主持人
　　台灣法律網電子報發行人
　　警察廣播電台、正聲廣播電台法律節目主講人
　　警察專科學校、台北市政府社會局、台北市萬華社區大學、紳士學會總會、地政士公會、勞務士協會、中華徵信所……講師

　　考試
　　法學碩士‧律師高考及格‧地政士特考及格‧專利代理人

　　專書
　　《勞工權益保障實務》、《政府採購法實務》、《房地產案例實務》、《如何離一個乾淨的婚》、《兩岸保險契約法》、《公寓大廈管理法大全－－惡鄰對抗手冊》、《輕鬆搞定公寓大廈》、《婚姻變奏曲：外遇》、《討債進行式》

楊春吉

　　現職
　　古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、生態報導名家、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網∕故鄉法律專欄版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、公益法律服務、法律演講。

　　考試
　　84年高考二級、84年特考丙等

　　單獨著作
　　《地籍圖重測後疑義處理之初探》、《故鄉的法律見解：租賃、旅遊、政府採購篇》、《老公的情書》

Part　1　住戶之權利義務
1房屋出租應由房東或房客繳納管理費？
2空屋及餘屋要不要繳納管理費？
3地下室或一樓的住戶如何繳納管理費？
4頂樓違建戶應否繳納管理費？
5管理費的分擔應按「戶數」或「坪數」計算？
6住戶拒繳或欠繳管理費，如何處理？
7管理委員會得否與特定住戶協議免除其繳納管理費之義務？
8管理委員會得否議決管理費之收取標準？
9住戶不繳管理費，管理委員會可否斷水斷電？
10房屋前手所積欠的管理費，後手有無繳清（負擔）的義務？
11房東所積欠的管理費，房客有無繳清（負擔）的義務？
12承租人或使用人，可否擔任管理委員或主任委員？
13承租人或使用人，有無遵守規約的義務？
14公寓大廈的日常生活噪音，如何解決？
15公寓大廈住戶飼養寵物的處理
16住戶在樓梯間、走廊通道擺放鞋櫃、堆置雜物的處理
17住戶任意排放油煙熱氣的處罰
18住戶亂倒垃圾、任意堆置廢棄物的處罰
19住戶占用防火巷加蓋廚房的處罰
20住戶可以變更外牆面的顏色嗎？
21住戶在騎樓走道擺設攤位、裝設鐵捲門的處理
22樓地板或共同牆壁漏水，由誰負責修繕？
23經營危險行業住戶，應投保公共意外責任保險
24商家或住家在自家門前私設路障、占用道路停車位，如何處理？
25公寓大廈建築基地之法定空地得否約定為專用？
26住戶於外牆面設置鐵鋁窗或鐵窗，違反規約，管理委員會怎麼辦？
27海砂屋得否援引公寓大廈管理條例之相關規定，辦理重建？
28住戶於二間套房間牆壁，增設出入口可以嗎？
29住戶於外牆面設置窗型冷氣機，應否受規約之拘束？
30樓頂平臺設置廣告物，可以嗎？
31公寓大廈樓頂平臺得否設置無線電臺基地臺等類似強波發射設備？
32公寓真的不能養狗嗎？
33為什麼我家的夾層須拆除？
34應有部分之受讓人是否須繼受前手與其他共有人訂立之分管契約？
35屋頂加蓋違建，共有人之一為受讓人，得否請求除去妨害？
36區分所有權人未達三人，起造人是否須依公寓大廈管理條例設置公共基金？
37規約中明定「地下停車場禁止停放機車，違反者機車上鎖並罰款500元」，是否適法？

Part　2　管理組織
1改選管理委員得否以臨時動議提出？
2得否以管理委員會決議，拆除共用部分及其相關設施？
3區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得否以書面委託非住戶之他人代理出席？
4無召集權人所召集而召開之區分所有權人會議決議，有效嗎？
5依規約合法選出之管理委員拒絕接任或於任期內主動請辭，怎麼辦？
6承租人，得否為召集人或臨時召集人？
7公寓大廈專有部分之共有人，可否同時被選任為管理委員會之管理委員？起造人得否擔任主任委員？
8養子（女）如何出席區分所有權人會議行使表決權？
9管理委員出席率過低時，得否罷免之？
10主任委員因故不能行使職權時，應由誰代理？
11規約得否約定排除某區之管理委員不得出任主任委員？
12管理委員未改選，怎麼辦？
13未經報備的管理委員會，是否因而無效？
14公寓大廈管理組織完成報備後，規約有所修改是否須再辦理申請報備手續？
15前屆管理委員會財委拒絕移交公共基金予新管理委員會，新管理委員會怎麼辦？

Part　3　其他
1同屬一人所有之大樓，是否為公寓大廈，而有公寓大廈管理條例之適用？
2建築物外牆加裝伸縮式帆布棚架是否為建築法所稱之建築物？
3違章建築之拆除及補照
4公共設施點交時，得否於確認功能正常無誤後，再移交？
5公寓大廈起造人或建築業者取得土地後即辦理銷售，可以嗎？

附錄
壹、公寓大廈管理條例
貳、公寓大廈管理條例施行細則
參、公寓大廈管理服務人管理辦法
肆、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法
伍、公寓大廈管理組織申請報備處理原則
陸、公寓大廈規約範本

自序

　　公寓大廈已成為現代社會，尤其是都會地區，住居生活形態的新主流。面對這種住宅建構的社會變遷，法律也應隨時而轉，原以民法「物權」編為主的法律架構，已不足以規範並解決公寓大廈層出不窮的複雜問題。
　　
　　民國84年6月9日立法院三讀通過「公寓大廈管理條例」，並經總統於同年6月28日公布施行，嗣於民國89年、92年、95年修正及增訂部分條文。其立法目的為「民法物權編立體化」、「敦親睦鄰立法化」、「管理組織民主化」、「公共安全入刑化」。這部「居家憲法」，對於住戶自治及管理組織的運作等均有明確的規範，尤其特別著重於住家的「公共安全」、「公共安寧」與「公共安居」等「三安」，對於住戶間的權利義務具有相當深遠的影響。
　　
　　然而法律仍有艱澀難懂及爭議之處，本書係以實例解析的方式，透過簡淺的文字敘述，期能有助於民眾對於公寓大廈問題的了解。本書的許多實例，係筆者多年在警察廣播電台「律師說法」節目中聽眾朋友Call-in的問題，經過分析整理而成。惟筆者才疏學淺，謬誤疏漏在所難免，尚祈不吝指正。
　　
　　本書之完成，感謝楊春吉先生協助蒐集實務見解。另特別感謝警察廣播電臺前總臺長趙鏡涓女士、總臺長沈伯陽先生、鍾國成科長、丁芳導播、陳淑芳小姐、劉琇如小姐的支持與鼓勵，及五南圖書公司、書泉出版社之協助，讓本書得以出版。