土地登記規則

第一章 總 則

第一條 （法源）

本規則依土地法第三十七條第二項規定訂定之。

解說

本條主要在明示土地登記規則之法源。由於土地登記規則係屬行政命令之一種，故係由內政部根據土地法第37條第2項之授權自行擬訂並發佈實施，未經立法院之審議及總統公布。通常凡屬「規則」之行政命令，均會如本規則一樣在第1條開宗明義表明其制定此一行政命令之法源。

土地登記規則為國內規範土地登記之主要法令，對人民權利義務之影響極為重大，惟其位階卻僅屬行政命令，因此一旦與其他法律之規範有所衝突時，就必須依照其他法律之規定來辦理各項登記業務，以致我國之土地登記制度經常出現支離破碎之慘狀。為貫徹土地政策，達到簡政便民之革新要求，實有必要將土地登記規則之位階儘速提升為「土地登記條例」。

相關法條

土地法：第37條

第二條 （意義）

土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與他項權利之登記。

解說

本條主要在明示土地登記規則之意義及其適用範圍。由於我國在民國19年制定土地法時，即在第1條中明文規範「本法所稱土地，謂水陸及天然富源」。換句話說，在地政法令當中所稱之「土地」，其實是一種廣義的說法，除了狹義的土地之外，還包括廣義的建築改良物在內，故土地登記規則其實是指土地及建築改良物之登記規則。至於登記之範圍，除了所有權以外，還包括他項權利在內。

民國90年9月14日修正前原條文在第1項已規定建築改良物之所有權與他項權利之登記，故民國90年9月14日修正時，因第2項已為多餘，爰予刪除。

相關法條

民法：第758條、第759條、第851條



第三條 （主管機關）

土地登記，由土地所在地之直轄市、縣（市）地政機關辦理之。但該直轄市、縣（市）地政機關在轄區內另設或分設登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理之。

建物跨越二個以上登記機關轄區者，由該建物門牌所屬之登記機關辦理之。

直轄市、縣（市）地政機關已在轄區內另設或分設登記機關，且登記項目已實施跨登記機關登記者，得由同直轄市、縣（市）內其他登記機關辦理之。

解說

本條文主要在明示土地登記之辦理機關。根據目前國內之土地登記行政實務，土地登記主要是由各地區所設置的「地政事務所」來執行。不過根據土地法第39條的規定，真正執行土地登記的法定機關是指各市縣的地政機關，這在北高二市係指地政處而言，至於其餘各縣市，則為地政局。

土地登記與人民之權利義務有極為密切之關係，但觀國內現行地政單位體制，不但中央僅在內政部下設置地政司來主管地政工作，欠缺一個部會級的中央地政主管機關，以致地政工作令出多門，衍生許多土地問題。其次，在各縣市亦均將地政工作視為縣市政府之慕僚，無法有效推展地政工作。基層的地政事務所亦往往在數個鄉鎮始設置一個地政事務所，不若戶政事務所一樣每鄉鎮設置。在這種不注重地政工作的行政體制下，要想做好土地登記工作，還真是難為了各級地政工作人員。

為求便民及符合資訊時代之來臨，在登記項目已實施跨登記機關時，人民可選擇在同直轄市、縣（市）內其他機關申辦地政業務，以求節省時間及增加效率。例如新北市萬里區所屬的登記機關為汐止地政事務所，如果所有權人住在三重區，則以前如果不動產坐落在萬里區的所有權人必須從三重跑到汐止去辦理土地登記事宜。而在實施跨登記機關辦理後，該所有權人就可以直接到三重地政事務所辦理相關事宜，而不需要再從三重跑到汐止，不僅便民，也節省人民很多時間。所以這可以說是一項便民的服務。

相關法條與重要解釋函令

（一）相關法條

民法：第758條、第759條、第851條、第911條、第918條

（二）重要解釋函令

1.內政部62年5月1日台內地字第521365號函-----有關土地登記之公告得以地政事務所名義辦理。

2.內政部49年2月6日台內地字第24530號函-----土地法規定縣市地政機關為縣市政府。

第一章 總 則

第一條 （法源）

本規則依土地法第三十七條第二項規定訂定之。

解說

本條主要在明示土地登記規則之法源。由於土地登記規則係屬行政命令之一種，故係由內政部根據土地法第37條第2項之授權自行擬訂並發佈實施，未經立法院之審議及總統公布。通常凡屬「規則」之行政命令，均會如本規則一樣在第1條開宗明義表明其制定此一行政命令之法源。

土地登記規則為國內規範土地登記之主要法令，對人民權利義務之影響極為重大，惟其位階卻僅屬行政命令，因此一旦與其他法律之規範有所衝突時，就必須依照其他法律之規定來辦理各項登記業...

三版序

1998承書泉出版社之邀，參與白話六法系列叢書之著作，負責撰寫《土地登記規則》一書。根據個人從事土地登記理論與實物愈三十年之經驗，就土地登記規則條文，逐條就其意義與以解說，並將民法、土地法中與各該條文相關之法條予以標明，再將主管機關各項解釋函令之文號及主旨予以載明，俾提供土地登記之應用者及有志學習者參考之用。

本書一版發行之後，承蒙各界厚愛，不久即銷售一空，同時配合土地登記規則的修改，特在2003年8月進行二版的修正，但其後十年來因個人俗事纏身，一直未克進行修訂工作，對讀者深感抱歉。

由於個人長期在中國文化大學土地資源系講授土地登記課程並主持大華地政士聯合事務所，擔任台北市地政士公會理、監事，並自2011年開始擔任公會理事長職務，經常應邀參與各級政府部門土地登記相關會議，對土地登記有了更進一步的了解。

再加上土地登記規則在最近十年間，歷經2003年7月、2003年9月、2006年6月、2007年7月、2009年7月、2010年6月、2011年12月及2013年8月多次修正，不論登記基本精神及相關規則都有重大改革，使得本書內容已經到了不得不修訂再版的階段。

此次修訂主要是配合登記規則157個條文中，已經修正的部分，重新選擇適當的實例加以解說，以利讀者從實務的角度認識土地登記規則的立法意旨，達到活用土地登記規則之出版目的。

本次增訂三版工作，承蒙書泉出版社蔡惠芝主編及其他同仁之協助至為感激。尤其要感謝本公司張枝田估價師協助校對相關稿件，田懷親總經理及其他同仁的協助與支持，同時更要謝謝內人黃蕙滿、小兒良玉、媳婦佳惠、小女良芳、女婿振銘等家人無怨無悔的支持與協助，沒有他們的協助當然就沒有本書的出版。同時也要謝謝中國文化大學農學院土地資源系系主任楊之遠博士等師長的指導。最後還要謝謝台灣大華不動產估價師聯合事務所、大華不動產顧問股份有限公司、大華地政士聯合事務所全體同仁的鼎力相助。

本書的增訂三版，由於時間匆促，再加上個人才疏學淺故錯誤或遺漏恐在所難免，尚祈各位師長、各級長官及各界先賢不吝指正是幸。

三版序

1998承書泉出版社之邀，參與白話六法系列叢書之著作，負責撰寫《土地登記規則》一書。根據個人從事土地登記理論與實物愈三十年之經驗，就土地登記規則條文，逐條就其意義與以解說，並將民法、土地法中與各該條文相關之法條予以標明，再將主管機關各項解釋函令之文號及主旨予以載明，俾提供土地登記之應用者及有志學習者參考之用。

本書一版發行之後，承蒙各界厚愛，不久即銷售一空，同時配合土地登記規則的修改，特在2003年8月進行二版的修正，但其後十年來因個人俗事纏身，一直未克進行修訂工作，對讀者深感抱歉。

由於個人長期在...

第一章　總則
第二章　登記書表簿冊圖狀
第三章　登記之申請及處理
第四章　總登記
第五章　標示變更登記
第六章　所有權變更登記
第七章　他項權利登記
第八章　繼承登記
第九章　土地權利信託登記
第十章　更正登記及限制登記
第十一章　塗銷登記及消滅登記
第十二章　其他登記
第十三章　附則

第一章　總則
第二章　登記書表簿冊圖狀
第三章　登記之申請及處理
第四章　總登記
第五章　標示變更登記
第六章　所有權變更登記
第七章　他項權利登記
第八章　繼承登記
第九章　土地權利信託登記
第十章　更正登記及限制登記
第十一章　塗銷登記及消滅登記
第十二章　其他登記
第十三章　附則