危機入市！投資買房零失誤的10堂課

●紅色子房教室 剖析房市漲價題材──應用井字分析法

什麼是「井字分析法」呢？3×3井字分析法很簡單，就像我們小時候玩○○××的遊戲，畫個大井字，然後橫向三排依序寫下三個周邊建設題材、預計完工時間，完工達成的機率。

要寫出三個周邊建設的原因，是因為假如只有一個房價上漲題材，萬一該建設工期出現問題，比預期完工時間延誤甚久，就會影響房地產投資出場的時機，同時影響資金的周轉調度。因此，若能夠順利寫出三個周邊建設題材，表示即使某時期房市反轉下跌，有三個區域題材支撐房價，也比較能夠抗跌，投資人相對安心。

接下來，井字第二欄的完工年期，與你打算持有這棟房地產多久有關。

例如，有些朋友投資不動產，資金方面只允許兩年還利息不還本金的融資寬限期，兩年之後面對資金壓力就必須賣掉出場。如果兩年到了，相關建設尚未完成，房價還沒升上去就被迫出場，是不是很可惜？以上圖為例，如果三項建設全部完成預計要八年，做為一個聰明的投資者，你可以規畫在第七年出售該標的，除了享受建設A及建設B的增值題材外，建設C的即將完工話題，將有助於你在第七年順利出售該標的，留一些給下一位接手的投資人賺。

從另一個觀點來看，如果建商所提的公共建設題材，預估完工時間都超過五年以上。那麼，你就可以判斷，現在這個時間的買價會不會是五年後的合理價格？現在買的價格會不會太貴了？最後，從井字第三欄的達成機率，就可以檢視該項題材是不是「有效」。

依據我曾在政府高層服務的經驗，如果還在初步規畫、製作可行性分析、辦理民眾公聽會階段，這項建設的達成機率只有10％。如果這項建設由主辦機關完成計畫，並通過大家公認最難的「環境影響評估」，讓環評委員點頭放行，達成機率也只能算30％。接下來就是建設預算問題。如果主辦機關協調好預算來源，若由中央政府補助，就得等中央補助款到位；若由地方政府自籌，就得等議會確認預算放行。只有預算到位，才可以算是達成機率50％。

有了預算，倘若發包不出去，也還是不算。因為有些大型建設在規畫預算上有時間差，造成預算編列過低，結果民間業者估算後沒有人願意去標，流標三次也是常有的事。因此，只有確認工程發包，業者開工，這項建設對其年限的達成機率，才可以算70％。

所以檢討3×3井字分析法的第三欄，如果全部的達成率都在50％以下，紅色子房建議，這些房價題材還不算是「有效題材」，只能聽聽參考就好。或者，再去發掘其他更明確的有效題材，做為是否下手買房的判斷依據。

目前政府資訊都很公開，民眾可以上縣市政府建設單位、工程會、交通部、捷運工程局等網站找到相關工程進度資訊，並且搭配我前面所教的3×3井字分析法，以了解房價成長題材的真實性。

Oma：原來「井字分析法」這麼好用，這樣我以後碰到這些房市議題，就不必被別人的說法影響，可以自己判斷了。

子房：做足這些功課之後，妳就可以知道哪些建設對妳有實質的益處，也能掌控這些風險了。

Oma：沒錯！不過我有一個問題。雖然我有了工具，但這九宮格裡的素材該去哪裡找呢？

子房：其實政府有很多很棒的網路資源可以利用喔∼像透過台北市工務局的「地理資訊一點通」1，直接輸入家裡的地址，一來可以了解自己家裡土地的使用分區，二來可以看附近有沒有什麼都市計畫在規畫或進行。另外，若想近一步了解都市計畫的內容，就可以到都市發展局」2 輸入都市計畫名稱，有很詳盡的資料可以參考。前者是由下而上來看都市計畫，後者是由上而下以了解都市計畫，這樣交叉比對後，就更能掌握妳家區域的發展了。

Oma：哇，太棒了！我之前不是不知道該去哪些網站找這些資訊，就是知道了網站，但也不大會用，現在兩者兼具，可以好好來練功了。

子房：看到妳這麼有收獲，我也很開心。妳知道嗎？其實以上妳在做的，就是我現在正在大學教的都市計畫分析課程喔！

Oma：什麼？都市計畫，聽起來好像很厲害。

子房：都市計畫跟房價是息息相關的，為什麼很多建商要掌握政府政策，及早到那邊買地卡位，就是因為公共建設可以成為漲價的題材。就像買股票一樣，在買之前會參考這家公司的財務報表，了解它的營運狀況。

Oma彷彿茅塞頓開：喔，我懂了，正所謂知己知彼，百戰百勝嘛！那可以請你多說說有關都市計畫的內容嗎？



◎跟著都市計畫走就對了！

其實看房子沒有這麼困難，只要秉持一個不變的定律—「區位、區位、區位」，而決定區位發展的就是「都市計畫」。身為外資與本土私募基金的不動產投資顧問，同時也是都市計畫相關學會的會員，我來講講這些事物的關連吧！

某天，朋友A炫耀說，他在大台北某精華地區買了一戶兩房兩廳的房子自住，結果不到兩年房價漲了兩成以上。我首先很高興地恭喜他，問他是否要獲利出場，「若要結婚生小孩，還是換個大點的房子吧！」我說。他面有難色地回答：「問題是，我賣了之後也買不起附近更好的房子，因為它們也漲了，大概只能搬到郊區吧。」於是，這個房價漲兩成的事實成了朋友A的紙上富貴。沒有買賣就不算賺到！

若是由我操盤，會選擇在捷運施工中預定兩年內開通，且捷運出入口200公尺內的地區，買兩戶房子，一戶自住，一戶出租。接著在捷運完工通車時，將出租的那一棟出售獲利，再投入下一個捷運預定兩年內開通的地區。

不動產投資像下棋一樣，在下這一步的時候，後面幾步都應該要先想好。問題在於「後面的這幾步路該如何預測？」答案就在都市計畫裡。

其實要看懂這些需要點專業門檻，我曾在政府高層服務，從這樣的經驗得知這些「願景計畫」「都市計畫審定」「實質建設」「核定預算」「開標發包」「完工驗收」之間，大概會有多久時間與多大的風險，哪些只是選舉語言，哪些是真實即將發包動工的公共建設。唯有明瞭如此，才能洞燭機先，搭配市場最新脈動，在對的時間裡布局好的投資標的，並且向法人機構客戶提出投資建議。

「由上而下」看買房環境，並且從各都會區的都市計畫，找到合適投資的區位。同時，搭配都市計畫實施的進度，包含新市區建設的市地重劃、區段徵收，或是舊市區的都市更新計畫，如此一來就可以找到精準的物件了。

Oma：哇！投資房地產要了解的東西真不少，不簡單，不簡單。可是我看很多人投資房地產，好像不需要了解這麼多。

子房：了解越多，可以幫助妳用更多元的角度去評估一個案子。尤其像我有時候要負責好幾億的飯店開發，或甚至去規畫一個度假村，都必須從很多層面去評估，才能確保它的獲利跟風險。

Oma：原來如此，了解完這些東西後，我想我看房子會越來越有感覺，跟以前走馬看花不太一樣了。但剛聽完你講這麼多關於都市計畫的內容，好像有點懂，又不是太懂，有沒有更簡單的方式可以教我呢？

子房：可以啊！這是我最擅長的，用五張圖把都市計畫交代完。我們就以新北市為例，用這五張圖來分析新北市的投資布局。

Oma開心的大叫：太棒了！GO ！GO！GO！



●紅色子房教室 新北市投資置產布局

有次我參加CCIM商業不動產投資師協會舉辦的講座，邀請新北市政府官員來演講新北市的開發發展計畫，其中有些開放的政府資訊可以進一步分析提供。我整理出簡單五張圖，以大方向分析新北市未來該如何進行投資置產布局。雖然新北市已升格為直轄市，但相較於台北市，新北市的人口為台北市的1.7倍，面積為台北市的7倍，而政府預算僅台北市的0.7倍。因此，從投資置產布局來看，我們必須了解政府將有限的預算花在哪裡，那個地方才有進一步成長的空間。

◎北市城市發展軸線

以目前新北市城市區域發展定位，東側為生態源，西側為增長環。因此在同時考量永續發展的前提下，東側會保留較多天然資源…….

◎從捷運建設路網發展，分析自用住宅布局

因為捷運路網的發展，自用住宅的布局得以往外擴散。圖4.6為三環三線加上新市鎮開發的完整規畫，若從政府預算及政策觀點，三環三線是一定要推動的……

◎從捷運進度分析布局時程

雖說三環三線是首要政策，但以每條捷運預算約需1,000億來看，整個計畫要完工也需要超過10年的時間。圖4.7列出捷運從前期規畫到完工測試通車的流程，搭配我曾在中央政府服務的經驗……

◎從都心定位分析商業地產投資保值區域

至於商業地產方面，都心（Central Business District，CBD）還是最重要的。台北市都心做為國家政經中樞的位置已經不容質疑，但以新北市70％人口集中的兩大都心：溪北都心（大漢溪以北的新莊三重蘆洲等區）及溪南都心（板橋中和永和等

◎沿產業雙軸帶解決居住正義問題

以下應我之前所說：居住正義的解決方案不在補貼住宅，是工作。從產業分布觀點，目前新北市產業黃金走廊有二：一為中山高／北二高串連雙子城科技廊帶，二為台64及特二快速道路所連結創新產業群落……

●小資Oma心得：捷運話題有賞味期，須掌握保值的關鍵要點

房地產真的有好多學問喔！第3堂課了解房地產的結構組成，這堂課以「井字分析法」將影響結構的區位有邏輯地推演出來，再帶到都市計畫裡，就可以更全面的掌握這些影響房價的區位。紅色子房提到的關鍵想法：「選擇在捷運施工預定兩年內開通且捷運出入口200公尺內的地區，接著在捷運完工通車時，將出租的那一棟出售獲利，再投入下一個捷運預定兩年內開通的地區。」因為目前北部最夯的房價議題就是「捷運」，很多人都是「逐捷運而居」……

●紅色子房教室 剖析房市漲價題材──應用井字分析法

什麼是「井字分析法」呢？3×3井字分析法很簡單，就像我們小時候玩○○××的遊戲，畫個大井字，然後橫向三排依序寫下三個周邊建設題材、預計完工時間，完工達成的機率。

要寫出三個周邊建設的原因，是因為假如只有一個房價上漲題材，萬一該建設工期出現問題，比預期完工時間延誤甚久，就會影響房地產投資出場的時機，同時影響資金的周轉調度。因此，若能夠順利寫出三個周邊建設題材，表示即使某時期房市反轉下跌，有三個區域題材支撐房價，也比較能夠抗跌，投資人相對安心。

接下...

【前言】

◎投資買房零失誤，在危機中突圍而出！ 紅色子房

如果今天你偶然獲得1,000萬現金，但得用這筆錢滾出未來20年的生活費，會怎麼做？算算1,000萬除以20年，每年只能用50萬。如果是一個人生活還好，如果是一個家庭恐怕不夠用了。而且，今年的50萬購買力，隨著通貨膨脹物價上漲，過了10年後可能只剩40萬的購買力。看來勢必要將這筆資金拿去投資了，那麼，你會投資什麼呢？有什麼投資除了每年有現金收益，資產還有機會增值，重點是不能血本無歸。

根據調查，華人世界裡，五個人中有四個人會選擇房地產，做為投資組合裡不可或缺的項目。因為比起複雜的股票或基金，當個包租公或包租婆相對簡單又踏實，而且根深柢固「有土斯有財」的觀念大大保障了後繼有人接手的可能性。

如果你今天沒有1,000萬的資金，只有買這本書的錢，但是仍想用自己的智慧賺到房地產的財富，該怎麼辦？恭喜你買對書了，因為小資Oma做到了。

還記得2012年的某一天，接到小資Oma的來信，表明她想在房地產裡追求財富自由的企圖。記得第一次見面我們談了三個小時，促成小資Oma的房地產學習之旅，也催生了這本書。

小資Oma的理念與我相近，不求暴利，只求穩定現金流與未來合理的資本利得，她有遠大的夢想與勇氣，但是跟大多數人一樣，沒什麼資金。然而，身為專業的不動產法人投資顧問，我知道「發現好案子」永遠比「資金到位」還重要。不然，為何國內壽險業滿手上百億現金，卻找不到幾個可投資的好標的？於是，我教小資oma如何發現好案子，甚至如何包裝與加值個案而成為一個好案子。因為只要是好的投資機會，加上可信任的團隊，絕對找得到金主願意投資你，銀行也搶著借錢給你。這個「如何發現好案子」的技巧，就在這本書的十堂課裡面。

也許你會問，隨著政府持續打房，房市來到了多空交戰的盤整局勢，這麼幸運的事情還有可能發生嗎？如果用股票市場來比喻，有位股市聞人曾說：「即使股市上萬點，市場仍然有被低估的股票。即便股市跌破三千點，市場仍然有被高估的股票。重點在於你有沒有能力找到它。」

房地產也一樣，每一棟房子都有其獨特的條件，特殊的持有情況。也許你剛好有這棟房子特殊屋況的解藥，也許你剛好遇上這棟房子急售的時機，而這都需要你持續積極地主動出擊，花費大量時間分析各式各樣的投資物件。

我的一位投資客戶是身價數十億的60歲富婆，跟我分享她操作「危機入市」的經驗。2003年SARS時期買房的人，如果買對了，五年後應該至少賺了兩倍。2008年雷曼兄弟爆發金融危機時期買房的人，如果買對了，五年後應該至少賺了三倍。用持有至少五年的時間，跟著本書建立正確的買房投資觀念，方能「危機入市」，雖不保證未來有幾倍獲利，但我們保證，買房投資零失誤。

【前言】

◎投資買房零失誤，在危機中突圍而出！ 紅色子房

如果今天你偶然獲得1,000萬現金，但得用這筆錢滾出未來20年的生活費，會怎麼做？算算1,000萬除以20年，每年只能用50萬。如果是一個人生活還好，如果是一個家庭恐怕不夠用了。而且，今年的50萬購買力，隨著通貨膨脹物價上漲，過了10年後可能只剩40萬的購買力。看來勢必要將這筆資金拿去投資了，那麼，你會投資什麼呢？有什麼投資除了每年有現金收益，資產還有機會增值，重點是不能血本無歸。

根據調查，華人世界裡，五個人中有四個人會選擇房地產，做為投資組合裡不可或缺的...

前言 投資買房零失誤，在危機中突圍而出！ 紅色子房

◎第1堂課 預售屋投資真的很好賺嗎？
小資Oma有疑問：預售屋紅單資本低，好像很好賺？
紅色子房教室：投資預售屋前須具備的重要觀念
紅色子房教室：預售屋獲益須課以個人所得稅
紅色子房教室：先搞懂房地產投資的四大類型
小資Oma的投資筆記：擬定看屋計畫

◎第2堂課 如何精準分析投資報酬率？
小資Oma有疑問：看到數字就頭痛怎麼辦？
紅色子房教室：檢視現金流的專屬放大鏡—T-Bar
紅色子房教室：T-Bar的實務操作
紅色子房教室：現金流與資本利得平衡的重要性
小資Oma心得：房地產數字的奧妙—現金流概念
小資Oma的投資筆記：看謄本、T-Bar，以及報酬率試算表

◎第3堂課 如何分析房價是否合理？
小資Oma有疑問：現在的房價合理嗎？
紅色子房教室：先搞懂房價的組成基礎
紅色子房教室：用「地段指數」輕鬆找到增值抗跌的地段
小資Oma有疑問：重劃區價格是否漲過頭？
紅色子房教室：用都會區距離理論來判斷價格水準
小資Oma心得：解讀實價登錄房價有竅門
小資Oma的投資筆記：看房前，先調查成交行情

◎第4堂課 如何預測區位發展？
小資Oma有疑問：跟著捷運規畫路線買房就能賺錢？
紅色子房教室：剖析房市漲價題材──應用井字分析法
紅色子房教室：都市計畫分析──新北市投資置產布局
小資Oma心得：捷運話題有賞味期，須掌握保值的關鍵要點
小資Oma的投資筆記：從都市計畫和未來捷運，鎖定11投資區域
◎第5堂課 如何提高租金收益與降低投資風險？
小資Oma有疑問：如何制定投資策略？
紅色子房教室：買房前須先知道「房地產包裝及卸妝術」
紅色子房教室：房地產波段投資理論—認清波段，選擇報酬
紅色子房教室：高付租能力的出租公寓投資術
小資Oma心得：租客對了，才能帶來穩定的現金流
小資Oma的投資筆記：先調查租金行情

◎第6堂課 什麼是店面與風格地產投資？
小資Oma有疑問：人人都能變身「地產投資家」嗎？
紅色子房教室：投資店面和旅館的成功關鍵—集市
小資Oma有疑問：投資店面有哪些風險？
紅色子房教室：房市M型化趨勢下的三種投資策略
小資Oma有疑問：一般人也能投資店面？什麼是風格地產？
紅色子房教室：「創意整合」是風格房地產投資的成功要素
小資Oma心得：符合居住正義的房地產投資，才可能開發無限商機
小資Oma的投資筆記：民宿夢想不是夢！

◎第7堂課 如何評估投資都更老宅？
小資Oma有疑問：文林苑事件是怎麼一回事？
紅色子房教室：簡單5個數字，讓你遠離都更陷阱宅
小資Oma有疑問：都市更新只有拆除重建一途嗎？
紅色子房教室：找建商合作前，先了解建商的真正想法
小資Oma心得：都市更新有不同作法，使資產得以充分活化
小資Oma的投資筆記：都更注意事項

◎第8堂課 如何與銀行和仲介談判？
小資Oma有疑問：如何與銀行和仲介談判，以降低投資成本？
房地產投資最重要的三個朋友—銀行、仲介、顧問
小資Oma有疑問：搞定三個朋友就沒問題嗎？
紅色子房教室：增加與銀行和仲介的談判籌碼
小資Oma心得：先從自己認識的人開始找起
紅色子房教室：面對房仲，議價是戰術，更是藝術
小資Oma心得：投資前，先尋找自己的利基點
小資Oma的投資筆記：因應銀行房貸升息與經營仲介人脈

◎第9堂課 如何募集資金和合夥買房？
小資Oma有疑問：募集資金大哉問
紅色子房教室：自組私募基金團隊，團結力量大
小資Oma有疑問：當募資經理人很難嗎？
紅色子房教室：撰寫房地產募資企畫書的要訣
小資Oma有疑問：募資如何兼顧投資人的風險？
紅色子房教室：成立SPV公司以投資不動產
小資Oma心得：找對方法，募集資金一點也不難
小資Oma的投資筆記：我的300萬募資過程

◎第10堂課 房市反轉，危機入市
小資Oma有疑問：房地產會泡沫化？投資人該如何自保？
紅色子房教室：應用多核心房價理論，以分析各地是否有泡沫化危機
小資Oma有疑問：面對房市反轉危機，還有投資機會嗎？
紅色子房教室：以百貨公司週年慶的5個戰略，迎接房市反轉契機
小資Oma心得：逛街買衣服也可以體會危機入市
紅色子房教室：危機入市，賺房地產3桶金的祕訣
小資Oma的投資筆記：團結就有力量「再反轉」

後記1 你有達到財務自由境界的朋友嗎？ 紅色子房
後記2 以專業服人，態度決定高度，募資過程讓我學更多！ 小資Oma

前言 投資買房零失誤，在危機中突圍而出！ 紅色子房

◎第1堂課 預售屋投資真的很好賺嗎？
小資Oma有疑問：預售屋紅單資本低，好像很好賺？
紅色子房教室：投資預售屋前須具備的重要觀念
紅色子房教室：預售屋獲益須課以個人所得稅
紅色子房教室：先搞懂房地產投資的四大類型
小資Oma的投資筆記：擬定看屋計畫

◎第2堂課 如何精準分析投資報酬率？
小資Oma有疑問：看到數字就頭痛怎麼辦？
紅色子房教室：檢視現金流的專屬放大鏡—T-Bar
紅色子房教室：T-Bar的實務操作
紅色子房...