危機入市!投資買房零失誤的10堂課

　　以「外資法人機構的地產軍師」著稱的紅色子房，
　　與「25歲不花一毛錢當包租婆的小資女」Oma   聯手出擊！

　　教你面對房市盤整與反轉風險，掌握投資心法，
　　提早享受「房產財務自由」，隨時進場都不怕！

　　◎小薪水變出大財富，破解買房迷思，增值空間無限大！
　　何時才是進場時機？
　　薪資停滯如何讓收入翻倍？
　　如何避開投機陷阱，買到鑽石屋？
　　哪種房產增值空間最大？

　　讓房產專家紅色子房和包租婆小資Oma，教你隨時進場都能買對好房的投資密技。只要掌握本書提供的關鍵10堂課，把眼光放遠，格局做大，就能避開炒房陷阱，破解話術迷思，找對投資好物件。

　　預售屋紅單只要小錢就能進場，很好賺？
　　→ 紅單有陷阱，用AKB48法練功最保險！
　　政府說房價兩年掉三成，我何時該進場？
　　→實價登錄沒說的真相，獨家分析房價和評估地段！
　　如何找到最適合投資的房子？投資報酬率怎麼算？
　　→CCIM認證地產軍師獨門T-Bar，精算內部報酬率才能賺到錢！
　　房仲保證「買了一定漲」，我買對了嗎？
　　→現金流絕對值才準！不怕被仲介呼攏，對數字頭痛的人也能輕鬆懂！
　　跟著捷運或公共建設買房一定沒問題嗎？
　　→用井字分析法快速評估，看公共建設是否有增值空間！

　　◎別再道聽塗說了！投資房產前應該先知道：

　　Q：房地產投資類型好多種，如何入手才能創造好的租金收益？
　　A：先調查租金行情，房地產也需要包裝，針對高付租能力的族群規畫不動產。

　　Q：文林苑事件之後，還能投資老屋嗎？如何評估？
　　A：可用50／40／30／20／10經驗法則來判斷，讓不懂都市更新的人也能輕鬆了解。

　　Q：黃金店面或民宿也能投資嗎，究竟什麼是「符合居住正義的不動產投資」？
　　A：運用「店面交易熱度分析」判別好區位，擴大可以扭轉地段的格局，依據市場需求帶動區域發展。

　　Q：投資買房該如何跟銀行和仲介談判？
　　A：投資房地產必須要買價低、貸款利率低、仲介費用低。銀行融資有5P，隨時顧好信用和擔保品。

　　Q：資金有限，該怎麼募集資金？
　　A：沒有這麼難，可利用私募基金操作及SPV特別目的公司投資。最重要是寫好募資企畫書。

作者簡介

蘇明俊（紅色子房）

　　外資法人機構的地產軍師，投資自住族群的觀念導師

　　CCIM美國國際認證不動產投資師，現任知名外商Colliers International高力國際不動產投資部董事，公益私募基金Cannan Capital董事，台北科技大學建築系兼任講師，Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規畫總監、日系商場規畫經理等職務，產官學界十數年經驗。近年持續在《商業週刊》部落格、《幣圖誌》、HouseFun等媒體發表一系列淺顯易懂的專欄文章，深獲讀者喜愛。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析，以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

小資Oma

　　25歲不花一毛錢當包租婆的小資女

　　26歲，一個熱愛冒險及旅行的女生，現任House 123行銷公關。2012年研究所畢業，開始接觸房地產，3個月後順利買到房子，並藉由一份企畫書，向八位股東募得300萬資金，不花一毛錢即成為包租婆，更讓她的月薪「進擊」到50Ｋ。曾為《今周刊》 876期封面人物，以及《理財周刊》專欄共筆作者。

前言  投資買房零失誤，在危機中突圍而出！      紅色子房   

◎第1堂課  預售屋投資真的很好賺嗎？
◎小資Oma有疑問：預售屋紅單資本低，好像很好賺？   
◎紅色子房教室：投資預售屋前須具備的重要觀念   
◎紅色子房教室：預售屋獲益須課以個人所得稅   
◎紅色子房教室：先搞懂房地產投資的四大類型   
◎小資Oma的投資筆記：擬定看屋計畫   

◎第2堂課  如何精準分析投資報酬率？
◎小資Oma有疑問：看到數字就頭痛怎麼辦？   
◎紅色子房教室：檢視現金流的專屬放大鏡—T-Bar   
◎紅色子房教室：T-Bar的實務操作   
◎紅色子房教室：現金流與資本利得平衡的重要性   
◎小資Oma心得：房地產數字的奧妙—現金流概念   
◎小資Oma的投資筆記：看謄本、T-Bar，以及報酬率試算表   

◎第3堂課  如何分析房價是否合理？
◎小資Oma有疑問：現在的房價合理嗎？   
◎紅色子房教室：先搞懂房價的組成基礎   
◎紅色子房教室：用「地段指數」輕鬆找到增值抗跌的地段   
◎小資Oma有疑問：重劃區價格是否漲過頭？   
◎紅色子房教室：用都會區距離理論來判斷價格水準   
◎小資Oma心得：解讀實價登錄房價有竅門   
◎小資Oma的投資筆記：看房前，先調查成交行情   

◎第4堂課  如何預測區位發展？
◎小資Oma有疑問：跟著捷運規畫路線買房就能賺錢？   
◎紅色子房教室：剖析房市漲價題材──應用井字分析法   
◎紅色子房教室：都市計畫分析──新北市投資置產布局   
◎小資Oma心得：捷運話題有賞味期，須掌握保值的關鍵要點   
◎小資Oma的投資筆記：從都市計畫和未來捷運，鎖定11投資區域   

◎第5堂課  如何提高租金收益與降低投資風險？
◎小資Oma有疑問：如何制定投資策略？   
◎紅色子房教室：買房前須先知道「房地產包裝及卸妝術」   
◎紅色子房教室：房地產波段投資理論—認清波段，選擇報酬   
◎紅色子房教室：高付租能力的出租公寓投資術   
◎小資Oma心得：租客對了，才能帶來穩定的現金流   
◎小資Oma的投資筆記：先調查租金行情   

◎第6堂課  什麼是店面與風格地產投資？
◎小資Oma有疑問：人人都能變身「地產投資家」嗎？   
◎紅色子房教室：投資店面和旅館的成功關鍵—集市   
◎小資Oma有疑問：投資店面有哪些風險？   
◎紅色子房教室：房市M型化趨勢下的三種投資策略   
◎小資Oma有疑問：一般人也能投資店面？什麼是風格地產？   
◎紅色子房教室：「創意整合」是風格房地產投資的成功要素   
◎小資Oma心得：符合居住正義的房地產投資，才可能開發無限商機   
◎小資Oma的投資筆記：民宿夢想不是夢！  
 
◎第7堂課  如何評估投資都更老宅？
◎小資Oma有疑問：文林苑事件是怎麼一回事？   
◎紅色子房教室：簡單5個數字，讓你遠離都更陷阱宅   
◎小資Oma有疑問：都市更新只有拆除重建一途嗎？  
◎紅色子房教室：找建商合作前，先了解建商的真正想法   
◎小資Oma心得：都市更新有不同作法，使資產得以充分活化   
◎小資Oma的投資筆記：都更注意事項   

◎第8堂課  如何與銀行和仲介談判？
◎小資Oma有疑問：如何與銀行和仲介談判，以降低投資成本？   
◎房地產投資最重要的三個朋友—銀行、仲介、顧問   
◎小資Oma有疑問：搞定三個朋友就沒問題嗎？   
◎紅色子房教室：增加與銀行和仲介的談判籌碼   
◎小資Oma心得：先從自己認識的人開始找起   
◎紅色子房教室：面對房仲，議價是戰術，更是藝術   
◎小資Oma心得：投資前，先尋找自己的利基點  
◎小資Oma的投資筆記：因應銀行房貸升息與經營仲介人脈   

◎第9堂課  如何募集資金和合夥買房？
◎小資Oma有疑問：募集資金大哉問  
◎紅色子房教室：自組私募基金團隊，團結力量大  
◎小資Oma有疑問：當募資經理人很難嗎？  
◎紅色子房教室：撰寫房地產募資企畫書的要訣  
◎小資Oma有疑問：募資如何兼顧投資人的風險？   
◎紅色子房教室：成立SPV公司以投資不動產  
◎小資Oma心得：找對方法，募集資金一點也不難   
◎小資Oma的投資筆記：我的300萬募資過程  

◎第10堂課  房市反轉，危機入市
◎小資Oma有疑問：房地產會泡沫化？投資人該如何自保？   
◎紅色子房教室：應用多核心房價理論，以分析各地是否有泡沫化危機  
◎小資Oma有疑問：面對房市反轉危機，還有投資機會嗎？   
◎紅色子房教室：以百貨公司週年慶的5個戰略，迎接房市反轉契機   
◎小資Oma心得：逛街買衣服也可以體會危機入市   
◎紅色子房教室：危機入市，賺房地產3桶金的祕訣   
◎小資Oma的投資筆記：團結就有力量「再反轉」
 
後記1  你有達到財務自由境界的朋友嗎？      紅色子房   
後記2  以專業服人，態度決定高度，募資過程讓我學更多！  小資Oma  

前言

◎投資買房零失誤，在危機中突圍而出！

　　如果今天你偶然獲得1,000萬現金，但得用這筆錢滾出未來20年的生活費，會怎麼做？算算1,000萬除以20年，每年只能用50萬。如果是一個人生活還好，如果是一個家庭恐怕不夠用了。而且，今年的50萬購買力，隨著通貨膨脹物價上漲，過了10年後可能只剩40萬的購買力。看來勢必要將這筆資金拿去投資了，那麼，你會投資什麼呢？有什麼投資除了每年有現金收益，資產還有機會增值，重點是不能血本無歸。

　　根據調查，華人世界裡，五個人中有四個人會選擇房地產，做為投資組合裡不可或缺的項目。因為比起複雜的股票或基金，當個包租公或包租婆相對簡單又踏實，而且根深柢固「有土斯有財」的觀念大大保障了後繼有人接手的可能性。

　　如果你今天沒有1,000萬的資金，只有買這本書的錢，但是仍想用自己的智慧賺到房地產的財富，該怎麼辦？恭喜你買對書了，因為小資Oma做到了。

　　還記得2012年的某一天，接到小資Oma的來信，表明她想在房地產裡追求財富自由的企圖。記得第一次見面我們談了三個小時，促成小資Oma的房地產學習之旅，也催生了這本書。

　　小資Oma的理念與我相近，不求暴利，只求穩定現金流與未來合理的資本利得，她有遠大的夢想與勇氣，但是跟大多數人一樣，沒什麼資金。然而，身為專業的不動產法人投資顧問，我知道「發現好案子」永遠比「資金到位」還重要。不然，為何國內壽險業滿手上百億現金，卻找不到幾個可投資的好標的？於是，我教小資oma如何發現好案子，甚至如何包裝與加值個案而成為一個好案子。因為只要是好的投資機會，加上可信任的團隊，絕對找得到金主願意投資你，銀行也搶著借錢給你。這個「如何發現好案子」的技巧，就在這本書的十堂課裡面。

　　也許你會問，隨著政府持續打房，房市來到了多空交戰的盤整局勢，這麼幸運的事情還有可能發生嗎？如果用股票市場來比喻，有位股市聞人曾說：「即使股市上萬點，市場仍然有被低估的股票。即便股市跌破三千點，市場仍然有被高估的股票。重點在於你有沒有能力找到它。」

　　房地產也一樣，每一棟房子都有其獨特的條件，特殊的持有情況。也許你剛好有這棟房子特殊屋況的解藥，也許你剛好遇上這棟房子急售的時機，而這都需要你持續積極地主動出擊，花費大量時間分析各式各樣的投資物件。

　　我的一位投資客戶是身價數十億的60歲富婆，跟我分享她操作「危機入市」的經驗。2003年SARS時期買房的人，如果買對了，五年後應該至少賺了兩倍。2008年雷曼兄弟爆發金融危機時期買房的人，如果買對了，五年後應該至少賺了三倍。用持有至少五年的時間，跟著本書建立正確的買房投資觀念，方能「危機入市」，雖不保證未來有幾倍獲利，但我們保證，買房投資零失誤。