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張金鶚的房產七堂課

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 我因為參加讀書會而讀了這本書,...
轉載自博客來  極力推薦  2017/01/10
我因為參加讀書會而讀了這本書, 閱讀前完全沒有太高的期待, 沒想到打開書本後欲罷不能,非常精彩 ! 之前在媒體上看到作者張金顎的資訊, 都覺得他就是個最研究的老學究, 沒想到被冠稱為【房產空頭總司令】的他 其實是一位善用理性分析的高手, 針對「個人購屋需求」與「市場...
張金鶚的房產七堂課 張金鶚的房產七堂課

作者:張金鶚 
出版社:方智出版
出版日期:2010-02-25
語言:繁體書   
圖書介紹 - 資料來源:博客來
圖書名稱:張金鶚的房產七堂課

內容簡介

  他是房產博士。建商恨他,小市民愛他。

  他曾預警房價泡沫化,而遭恐嚇,但仍堅持讓數字說話、讓資訊透明,確保大眾知的權利。

  *平民房價捍衛戰將&房產博士第一次為廣大小市民而寫的房產必修課。

  *租屋族、首購族、換屋族、長期與短期投資者,必讀教戰手冊。

  *房地產業者(仲介、代銷、建商)、相關專業人士(估價師、地政士、顧問業),熱門選讀書。

  每個人都想有個家,但錯誤的購屋決策,影響可能是一輩子的事。

  你該買房子,還是租房子?何時才是買房子的好時機?

  購屋前,哪些事你非知不可?如何判斷合理房價?

  張金鶚教你回歸購屋本質,建立自己的判斷標準,買到理想的房子!

  長期投入房地產研究與教學的張金鶚深知,每個人都想有個家,而房地產跟股票投資大大不同,一個決策的誤差,影響可能是一輩子的事。張金鶚自己當過租屋族,也經歷過買第一棟房子、與人合夥投資房產等,這是他綜合自己多年來的專業心得與在房產上的實際體驗,傾心為台灣讀者而寫的一本書。

房產七堂課
  第一課  破解五大房地產神話
  第二課 購屋前一定要知道的六件事
  第三課 租屋與買屋的教戰守則
  第四課 何時才是買屋的好時機?
  第五課 如何選、如何買到好房子
  第六課 選擇合理的房價
  第七課  換屋或賣屋的屋涯規畫

作者簡介

張金鶚

  他,關心購屋者環境,更甚於市場對他的觀感。

  他,研究國內房地產動向20年,接受產官學界委託,主持國內最大的房地產調查中心,擁有最完整的資訊,備受學界及房地產界重視。

  他,曾被《今週刊》選為2008年年度財經風雲人物,獲選理由為:「眾人皆醉,唯有他獨醒!十個月前,他發表台灣房地產將衰退的斷言,遭人訕笑;十個月後,證明他的溫度計沒有失準,只是大家不願睜開眼睛。」

  現職:政治大學地政系特聘教授、政大台灣房地產研究中心主任

  學歷:美國麻省理工學院建築碩士、美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫碩士、博士

  經歷:美國加州柏克萊大學、瑞典國家建築研究中心等訪問學者、日本明海大學不動產科學院訪問學者

 

目錄

自序:為台灣的房地產盡一份心力 007

第一課 破解五大房地產神話 013
1 有土真的斯有財嗎? 016
2 不景氣可以投資房地產嗎? 025
3 高通膨或低利率時,租房子不如買房子? 034
4 只注意「區位」就可以了嗎? 043
5 買在捷運線上是對的嗎? 051

第二課 購屋前一定要知道的六件事 061
1 應重居住品質而非買賣獲利 064
2 除了硬體外也要重視軟體 073
3 不可不知的房地產六特質 082
4 購屋不是宿命而是選擇 090
5 不要被市場左右 098
6 五大消費族群的購屋策略 106

第三課 租屋與買屋的教戰守則 115
1 租屋有何優點及缺點? 118
2 買屋有何優點及缺點? 126
3 判斷該租屋或買屋的四個方向 135
4 租到好房子的訣竅 144

第四課 何時才是買屋的好時機? 155
1 回顧歷史掌握購屋時機 158
2 判斷房地產介入三大指標 166
3 正確看待房地產的消息面 177
4 認識區域市場的基本面:供、需、價、量 185
5 何時可進場購屋? 193

第五課 如何選、如何買到好房子 203
1 如何買到好房子? 206
2 如何選擇良好的住宅單元? 215
3 如何選擇良好的社區品質?  225
4 如何選擇良好的鄰里環境? 235
5 如何選擇好的建商? 244

第六課 選擇合理的房價 255
1 如何買到價格合理的房子? 258
2 如何判斷房價水準? 268
3 如何掌握房價未來趨勢? 277
4 如何透過財務模型分析房價? 286
5 合理房價與負擔能力——心中之尺vs.市場之尺 295

第七課 是否該賣屋?是否該換屋? 305
1 何謂好的生活品質,其關鍵條件為何? 308
2 何種情境下,應該考慮換屋? 317
3 不同房屋消費者,應該如何賣屋? 325
4 生涯規畫與屋涯規畫應如何調和? 334
5 如何以房養老? 342

結語:面對房地產選擇的五大決策關鍵 351
附錄:我與我住過的房子們 361

 

自序
為台灣的房地產盡一份心力

  「房地產」一直是社會大眾觀注的焦點,不只是因為房地產昂貴,更因為房地產是每個人安身立命的場所。許多人努力了一輩子,面對房地產時,真是既期待又怕受傷害。期待房地產帶給自己有個溫暖的家、舒適的生活環境、身分地位的肯定、財富利潤的獲得;但也害怕房地產帶來了屋奴的惡夢、為償付房貸拚命兼差打工、家庭失去和樂,也不敢享受休閒生活;怕買到不好的房子、屋子漏水鄰居吵雜、交通生活不方便;怕投資房屋出租碰到惡房客、經營管理令人頭痛;最慘的是怕房價買到高點,不但沒賺到,反而欠了一屁股債。

  有人說:「台灣地少人多,房地產只漲不跌」「相對股市,投資房地產最穩當」「房地產現在不買以後會後悔」「面對低利率高通膨,租屋不如買屋」「買屋不難,只要挑好地段,跟著捷運走準沒錯」,房地產市場充斥著上述各種說法。投資真的有那麼簡單好賺嗎?投資房地產真的不會像股市或其他任何財貨,沒有輸家只有贏家嗎?這真是一個美麗的房地產新境界,或只是充滿一廂情願的房地產神話,值得我們大家再深思!

做好正確房產知識的準備

  面對房地產的各種神話與真實世界,一般房屋消費者(包括租屋族、首購族、換屋族、長期投資房東族、短期投資客等五類)將會有何種可能的選擇?除了買與不買(租)的選擇外,更重要的還會有買與不買的時機、區位、產品與價格的各種選擇。房屋消費者應如何考量上述各種房地產需要面對的可能選擇?消費者明知房地產業者的說法是「老王賣瓜,自賣自誇」,不應全然相信,但又應如何自我判斷?當尋求別人(或專家)意見時,又如何能確保他人能真正了解你個人的偏好需求與困境呢?換言之,身為房地產消費者,面對一生消費中可能是最昂貴的房地產選擇時,除了自我努力充實房地產的專業知識與資訊外,似乎沒有其他更佳的方式。天下沒有白吃的午餐,也沒有捷徑或速成班,面對房地產的世界更是如此。

  房地產到底是和股票期貨一樣屬於投資賺錢的工具,還是和一般日常消費使用的產品一樣屬於居住生活的場所,常常令人搞不清楚。根據國內外產官學界各種長期的調查,房地產有七至八成以上是以居住使用為主要目的,只有二至三成以下是以投資賺錢為主。面對房地產市場,顯然房子大多還是作為居住使用,然而面對房地產的各種資訊與選擇時,卻又常常只擔心房地產價格的漲跌賺賠,而忽略了房地產居住使用的本質。當房地產的投資與消費發生衝突時,身為房地產的消費者,你會如何選擇呢?

  面對大多數人以居住為主的房地產選擇而言,是否每個消費者都要有相同的房地產觀點?由於每個人的生活背景經驗、教育職業、工作就業地點、喜愛偏好各有不同,更重要的是每個人的所得財富也有所不同,因此每個人對房地產的消費居住選擇一定也大不相同,更何況在考慮全家所有成員的各種不同想法後,房地產的消費居住選擇,真是因人而異。唯有自己認真作功課,努力學習認識自己及家人的共同想法(所謂心中之尺),才可能做出對房地產的最佳選擇。

  就算房地產對有些人而言只是一個投資工具,但房地產和股票投資的知識理念相同嗎?我們應知道房市與股市不僅兩者產品本質並不相同,更重要的是房地產不易收藏儲存,且需要經營管理及居住使用,所以投資者不容易擁有成百上千的房子;相反的,投資者不但極容易擁有成千上萬的股票,且可以輕易大量的買賣交易,換言之,投資房市與股市絕不是相同的知識理念,不可混為一談。如果將股市觀念與說法運用到房市,極可能一敗塗地。

提升房產的美好世界

  有人會說我是業界公認的房地產市場空頭代表,本書一定是教人不要買房子,但如果讀者仔細閱讀此書後,應會有不同看法。身為一個長期專注房地產研究者,面對房地產市場,只有資訊與知識的融合,或許融合考量有些不周延之處,但絕不會自設所謂「空頭」立場,當然更不會預設配合業者的「多頭」立場。堅持知識分子的求真求是精神,才是本書的基本原則。

  我從中原大學建築系畢業,到美國麻省理工學院取得建築碩士,回國到營建署短暫工作後,再到美國賓夕法尼亞大學獲得都市計畫房地產博士,有幸到政大地政系教書研究,至今二十多年,透過房地產投資與市場分析等課程教學,以及公私部門的委託研究與市場調查等長期經驗與心得,希望能提供一般房屋消費者基本觀念。

  我對房地產不只是學術教學研究心得,在房地產的消費與實務上,也累積了一些經驗,可供自我體驗。從一九八七年回台在臨沂街租屋開始,一九八八年購買了木柵秀明路的第一棟房屋(十五年中古屋),在一九八二至九二年的這十年間,與幾位大學建築系好同學合夥投資幾間房屋(有預售屋、新成屋、辦公套房等),大致都小有獲利。一九九二年購買第二間房屋(預售屋)自住至今,一九九九年購買第三間房屋(在第二間房屋樓上)提供爸媽一起住。換言之,個人經歷過五種房屋消費者類型(詳見〈附錄〉),本書應不會只是學術界的無「基」之談。

  當然,本書目的不僅想提供一般對房地產有興趣的大眾參考,也希望能讓房地產業者,包括仲介、代銷賣房子、建商投資興建蓋房子,以及其他房地產相關專業人士,如估價師、地政士、顧問業等參考。讓房地產業者認真了解一般房屋消費者的真正想法,所謂「知己知彼」才是提升房地產美好世界的長遠之道。

  本書得以出版,首先應感謝方智出版社賴真真小姐的努力催生,她的主動與協助,讓本書得以順利出版。其次更要感謝陳文瀾先生的文字協助,完成初稿;他將生澀的學術語氣轉換成生動的白話口語,使一般讀者能夠輕鬆閱讀。最後要非常感謝我的好友兼同事江穎慧教授,協助資料圖表的彙整及部分文字的校閱。當然本書如有任何錯誤或不當,均應由本人負責。

  最後,我要將本書獻給所有關心與對房地產感興趣的讀者。房地產的世界不只是實務操作,也有理論知識;房地產的學習不只是門科學,也是門藝術;房地產的本身不只是投資致富,更是居住品質與品味的提升。願我們共同為台灣的房地產盡一份心力!

 

詳細資料

  • ISBN:9789861751863
  • 叢書系列: 生涯智庫
  • 規格:平裝 / 384頁 / 16k菊 / 14.8 x 21 cm / 普通級 / 雙色印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
圖書評論 -   評分:
 我因為參加讀書會而讀了這本書,...
轉載自博客來  極力推薦  2017/01/10
我因為參加讀書會而讀了這本書,
閱讀前完全沒有太高的期待,
沒想到打開書本後欲罷不能,非常精彩 !
之前在媒體上看到作者張金顎的資訊,
都覺得他就是個最研究的老學究,
沒想到被冠稱為【房產空頭總司令】的他
其實是一位善用理性分析的高手,
針對「個人購屋需求」與「市場經濟供需」
一一整理出簡單的幾個維度象限
例如,【消費財 】vs 【投資財】與【心中之尺】vs【市場之尺】。
讓讀者可以把【居住理想】更務實地結合【市場經濟】
是我近期來,讀到最好最有收穫的一本書 !
 不管你是買房賣房~不管你要租房...
轉載自博客來  極力推薦  2013/03/16
不管你是買房賣房~不管你要租房找房!妳一定要看一看這本書~不是在老王賣瓜!而是在我看完之後~對於不動產有全新的視覺角度~有不同的衡量觀點!值得妳一讀~我準備再看第二次!
 一向被視為是房市空頭指標的政大...
轉載自博客來  極力推薦  2010/03/04
一向被視為是房市空頭指標的政大地政系教授張金鶚教授終於出書,本書主要是教導投資人如何建立起正確的房地產理財投資觀念與選購、承租一間適合自己居住的好房子。

 

其實在媒體、房地產開發商的刻意抹黑與誤導之下,讓張金鶚教授背負了房地產空頭總司令與房地產烏鴉的惡名。然而,當我們冷靜與審慎的思考之後就會發現,媒體與房地產開發商的共犯結構才是炒高房價的罪魁禍首和萬惡根源!

 

筆者會如此強烈的批評原因無它,只因為媒體必須靠銷售給房地產開發商的廣告時段、版面才能生存,而房地產開發商也必須靠銷售給消費者炒高的房價,房地產開發商才能持續獲利成長。

 

所以,你覺得媒體與房地產開發商的言論夠客觀嗎?消費者能夠聽信嗎?這值得你我一起來深思與討論!

 

因此,張金鶚教授所出版的新書《張金鶚的房產七堂課》絕對是房地產投資人或是即將購屋的消費者不可不讀的好書!
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