張金鶚的都市更新九堂課

★不可不知！
　　房產教授張金鶚，以自己的房子做都市更新案例，
　　站在住戶與專家雙方的立場，告訴你都更成功最重要的九堂課！

★破天荒！
　　與政府都更處、建設公司、代理實施者、建經公司、估價師、建築師、銀行等專業人士精采對談，告訴你看不到的都市更新細節！

　　改善住家環境，你可以親自參與！
　　九堂課，教你充分掌握都市更新！

　　第一課  都更六大神話，破解不當迷思
　　第二課  都更要知道的六大權益
　　第三課  都更的意願，這樣確定
　　第四課  啟動都更，這樣做
　　第五課  整合住戶，大家動起來
　　第六課  都更實施者，誰來主導大不同
　　第七課  建築規畫，讓都更價值提升
　　第八課  都市更新，財務問題面面觀
　　第九課  都更完成，新生活開始

　　台灣都市環境雜亂、老舊，欠缺公園綠地及舒適人行步道等公共空間，住宅居住品質不理想，房價又貴得嚇人，生活在都市的台灣人應該都感受得到，居住品質仍有相當的改善空間。

　　「都市更新」是結合了個人住宅與公共環境，一起進行脫胎換骨的整體改善工作。

　　張金鶚教授長期研究都市更新，深感都市更新的專業與複雜，因此本書以平實的寫法，希望能夠讓讀者了解完整的都市更新觀念與做法，加速都市更新的正面推動，為台灣的都更盡一份心力！

作者簡介

張金鶚

　　不只關心房價，更關心住屋品質。
　　不只關心經濟，更憂心「富裕中的貧窮」。

　　過去，你所知道的張金鶚，是一位房地產的學術良知。

　　但你可能不知道，他對於都市更新的關切，早在三十五年前即已萌芽，並持續關注至今。

　　現在，他甚至將原本談好價格的人生第一屋收回來，讓自己成為都市更新戶中的一員，更深切體會都更戶的心情。

　　張金鶚認為，都市更新是一件不能不做的事情，剝削住戶利益的建商，的確令人不滿；以賺錢為主，致使社區失去都更機會的住戶，卻也讓人覺得遺憾。

　　因此致力於尋求、建立讓都市更新公平、公正、公義的方法及平台，期待都市更新有更美好的未來。

現職
　　政治大學地政系特聘教授
　　政治大學台灣房地產研究中心主任

學歷
　　美國麻省理工學院建築碩士、美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫碩士、博士

經歷
　　中原大學建築系畢業設計 / 台北市大橋段都市更新計畫
　　美國麻省理工學院碩士論文 / 台北市柳鄉都市更新實驗計畫
　　東海大學建築研究所任教 / 台中市柳川都市更新實習課程
　　政治大學地政系任教 / 都市更新委託研究案
　　台北市政府都市更新審議委員會委員
　　台北縣政府都市更新審議委員會委員
　　高雄市政府都市更新審議委員會委員
　　內政部都市計畫委員會委員

〈自序〉都市更新，大家一起來關心
〈楔子〉從研究都更到親身參與都更

第一課　都更六大神話，破解不當迷思
1 老厝免費換新屋，不花一毛錢？
2 都更一坪換一坪，完全不吃虧？
3 投資都更老公寓，保證賺大錢？
4 容積獎勵是都更的萬靈丹？
5 同意都更，越晚表態越有利？
6 找建商不可靠，自己進行好處多？
對談現場──張教授與都更處對談

第二課　都更要知道的六大權益
1 談都更，對象是誰有關係
2 多看、多聽、多了解，積極參與不吃虧
3 實際坪數要確認，以免造成糾紛
4 都更文件何其多，聰明簽字不怕受騙
5 專戶、信託雙管齊下，確保錢不被騙走
6 細節也要弄清楚，別讓權益睡著了
對談現場──張教授與都更顧問建經公司對談

第三課 都更的意願，這樣確定
1 要不要都更？先思考兩大角度
2 從四大面向檢視，你家是否要更新？
3 掌握三大重點，從各種角度認識都市更新
4 想都更，你的社區會成功嗎？
5不想都更，進退應對該如何拿捏？
對談現場──張教授與代理實施者對談

第四課 啟動都更，這樣做
1 更新前先弄清楚──你家可以都更嗎？
2 都市更新三階段──整合、規畫、執行
3 執行前先確定──誰來進行更新？
4 都更說明公聽會，這樣聽出眉角來
5 都更成功的六大致勝關鍵
對談現場──張教授與建經公司對談

第五課 整合住戶，大家動起來
1 團結力量大，一起揪團來都更
2 千言萬語，如何向住戶說明都更工作？
3 有系統的組織，凝聚住戶向心力
4 更新進行中，住戶該做些什麼？
5 遇到不願都更的住戶，該怎麼辦？
對談現場──張教授與估價師對談

第六課 都更實施者，誰來主導大不同
1 實施者為建商，大家一起來幫忙
2 建商主導都更，這樣思考保權益
3 實施者為地主，這些細節要注意
4 都更新趨勢──找代理實施者
5 監督都更──找專業顧問公司
對談現場──張教授與建設公司對談 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　

第七課　建築規畫，讓都更價值提升
1 建築物的產品定位，需要住戶的參與
2 都更容積獎勵，到底是怎麼一回事？
3 規畫建築物前，要先知道容積大小
4 規畫未來房屋面積的兩大思維
對談現場──張教授與建築師對談

第八課　都市更新，財務問題面面觀
1 錢從哪裡來？──更新的費用該由誰來支付？
2 都更資金的強力後盾──銀行
3 錢用在哪裡？──更新所需要的花費有哪些？
4 更新成功的最大關鍵──權利變換
5 如何選擇位置？──都更後的住戶樓層安排
對談現場──張教授與銀行對談

第九課 都更完成，新生活開始
1 不可不知的都更實施過程 三階段
2 各階段與實施者協商的注意事項
3 更新期間，這樣監督
4 更新後的房子要如何安排？
5 結束都更工作，三件事值得注意
對談現場──張教授與都更之母對談

附錄

自序
都市更新，大家一起來關心

　　台灣都市的環境雜亂、老舊、欠缺公園綠地及舒適人行步道等公共空間，住宅居住品質不但不理想，房價又貴得嚇人。生活在都市的人應該都感受得到，台灣居住生活品質仍有相當大的改善空間。身為都市環境與房地產建築的專業教育者，我始終自覺有著一份不可推卸的責任，尤其看到歐美先進國家乃至鄰近的日本，在都市與住宅環境上的努力成果，更深覺我們還需要更多的學習與資源投入，努力迎頭趕上。

　　「都市更新」結合了個人住宅生活單元，個案社區環境品質，乃至都市鄰里公共環境一起進行脫胎換骨的整體改善工作，具有非常重大的意義價值。可惜近來國內都市更新在如火如荼的推動過程中，尤其在房價上漲與投資投機的推波助瀾下，使得其本質被扭曲了。在業者、政府及地主的相互推擠下，都市更新中的許多觀念成為「利益」的代名詞。在不用出錢即可獲利及彼此利益擺不平的渲染情況下，都市更新背後有許多更重要的意義與價值被忽略了！其中包括住戶生活環境的改善、住戶鄰居間的共同參與環境改善與社區意識，以及都市鄰里環境公共利益的發揮等價值均被低估，以至都市更新只在金錢利益的算計中起伏延宕，成果至今仍令人非常不滿意！

　　本人長期在國內大學與國外研究所學習，到學校教學研究，乃至實際參與審議相關都市更新案例的長期經驗中，深感一般人對都市更新欠缺了解，甚至形成錯誤觀念。因此，在適逢自己第一屋都市更新的實際運作下，決定撰寫本書，希望能夠提供社會大眾完整的都市更新觀念與做法，加速都市更新的正面推動，並避免負面衝突。

　　本書的內容共分成九堂課，延續上一本房產七堂課的布局，最開始從都市更新觀念迷思的破除（第一課）談起，再進一步提出一些都市更新的基本認識（第二課）；然後從都更住戶的角度思考，是否自身需要都市更新（第三課），如果決定要都市更新，應如何開始進行（第四課）；接下來分別探討都更住戶如何整合（第五課）與實施者如何選擇（第六課）兩個都更關鍵角色的認識與掌握；再進一步提出都市更新的兩個重要基本內涵，一是都市更新的建築環境規畫（第七課），二是財務規畫與權利變換（第八課）；最後提出如何執行並結束完成都市更新工作（第九課）。

　　個人深感都市更新的專業與複雜，使得一般人不容易輕鬆了解並掌握其關鍵與眉角，因此本書的撰寫著重於讓一般人產生興趣，容易閱讀。本書鋪陳，是以都更住戶為本，設定各種都更情境，以深入淺出方式，說明都市更新的案例過程與角色運作關係，避免用傳統法令與艱澀的專業術語，期能達到本書完整引導認識都市更新的想法。

　　都市更新的學習不只是實務操作，也有觀念知識；都市更新的掌握不只在財務利益的計算，更是生活環境與社區意識的提升；都市更新的世界不應形成「以小吃大」的釘子戶，或是「以大吃小」的都更暴力等對立局面。如何創造更多都更非營利專業組織的協商平台與信任機制，或許是我們未來可以努力的方向。

　　本書經過一年來的努力，終於得以出版，首先要感謝周佳音小姐，她全力提供許多都市更新專業的內容與實務經驗，沒有她的協助，本書不可能如此豐富。其次要感謝廖翊君小姐的觀念整理與文字協助，她將都市更新的艱澀與複雜，轉換成淺顯易讀的字句。另外，要感謝我木柵第一屋都市更新的推動者黃雅盈小姐，她的努力促使我想要撰寫此書。當然，我還要感謝木柵都更社區的鄰居住戶與代理實施者L營造公司，提供了寶貴的經驗。最後，也要特別感謝許多產官界的好友，包括何芳子小姐、林崇傑處長、簡瑟芳正工程司、簡伯殷總經理、陳美珍總經理、陳玉霖理事長、簡俊卿建築師、李建興經理、梁美玉經理、張文泰科長與楊露芬副科長等人的專訪對談，提供許多都市更新的實務經驗與多方看法，使本書內容更加充實。當然本書如有任何錯誤或不當，均應由本人負責。

　　最後，我要將本書獻給長期從事都市更新的工作者，過去、現在與未來都市更新的住戶，以及所有關注都市更新議題的讀者，願我們共同為台灣的都市更新盡一份心力！