都更聖經：老宅變金屋必勝攻略

123速判法+ABC速算法
1分鐘檢視你家的老宅能不能瞬間變金屋

自91年北市府核定實施第一件都市更新事業案後，
93年核定5件，94年核定8件，95年11件，96年19件，97年20件，98年20件，
都市更新的案子正逐年增加中……

林媽媽三年前在中山區的巷子以600萬買了一間20坪的老舊三樓公寓，
她在不久前剛和建設公司完成都更合建契約。
將來可分得30坪的新屋(市價每坪60萬)，再加上一個平面停車位。
       林媽媽瞬時晉昇為2000萬級準富翁！
           她是如何辦到的？

百萬屋主必讀：四五樓老舊公寓更新專案特別作戰

作者簡介

王政緯

現  任：建設公司都更開發部   主管
        中華財經金融研究發展協會 講師
學經歷：政大地政系
          地政高考、地政士、不動產經紀人考試及格
著  作：《土地行政大意》、《土地政策》 (考用出版股份有限公司 出版)
部落格：痞客邦 jwwong7716.pixnet.net/blog

第一章 認識都更
   1為什麼要都更
   2更新的三種處理方式
   3參與都更的四種角色
   4都更的流程及時間
   5公聽會
   6同意書
   7都更的容積獎勵
   8信託作業可確保參與者權益
   9權利變換是都更法定的分配方式
   10都更節稅的好處
   11釘子戶的處理
   12老屋貸款的限制
   13政府在都更的執行成效
    
第二章 都更屋的快速判斷
   1善用三大搜尋法寶： 
     台北市都更處網站、台北市地理資訊e點通、Google
   2先查詢是否為公告更新地區或自行劃定更新單元
   3都更屋的7項基準及14項指標
   4一分鐘速判法:123基準&369+8指標
    
第三章  都更屋的價值分析
   1建築規劃的基本認識
   2四大開發容積獎勵
   3開發價值ABC速算法
    
第四章  都更之開發方式
   1自辦更新
   2協議合建
   3老屋拉皮也是可行方案

第五章  老舊公寓更新專案特別作戰
   1四五樓公寓屋主政策大利多
   2先行啟動住戶整合
   3評估自辦更新或協議合建

第六章 得心應手壓箱寶:重要都更法令
   1都更母法:都市更新條例
   2台北市都更施行依據:台北市都市更新自治條例
   3自行劃定重要法寶:
    台北市土地及合法建築物所有權人申請自行劃定更新單元相關規定
   4釘子戶條款
    都市更新條例第三十六條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定
   5新北市適用更新劃定基準
    台北縣都市更新單元劃定基準

推薦序(一)
林永孟 中華才智發展數位學院  不動產學院院長

　　個人在房地產相關產業服務已數十年，對市場交易及景氣動態感受深切，但十年多前才開始萌芽之「都更」議題，隨著老舊建物更新需求加劇及政府獎勵政策加持，「都更現象」及「都更概念產業」突然在業界和房地產交易市場興起。

例如:
　　都更開發公司與都更顧問公司的興起
　　建設公司土地開發之來源從一般合建及買斷轉為都市更新開發
　　里長、鄰長、代書、房屋仲介新增之服務項目-都更整合
　　估價師事務所業務擴展之案源轉為權利變換之估價業務
　　民眾因都更獎勵值對綠建築產生更進一步之重視
　　老屋拉皮的申請案愈來愈多
　　「都更、老公寓」在媒體及關鍵字搜尋持續火熱
　　政府及民間有關「都更」之說明會及專業講座深受歡迎
　　金融銀行業因都更信託需求增加之業績
　　以上這些現象都應證了「都更」在目前房地產交易市場的主流地位。

　　但翻開都更法令，洋洋灑灑，多如牛毛，一般讀者想要增長自己對都更之知識，實在不知從何著手。此時政緯的《都更聖經》適時出現，猶如一盞明燈，在都更之茫茫大海，指引讀者一條明確清晰的航道。

　　《都更聖經》不是一本普通的工具書而已，更是一本有系統全方位的都更攻略。內容難易適中，生動活潑的編排方式讓人研讀起來輕鬆愜意。本書一開始先將都更基本理論清楚敘述，沒有艱深冷僻之八股說明，讓讀者在最短的時間對都更有最基本及全面之瞭解。都更指標之判斷及價值分析也有作者獨到之快速心法，實在相當實用。在加上作者依其多年第一線實務之精闢見解，更讓人對都更之精神有進一步之深入體會。相信不管是初入都更領域的門外漢或是精益求精的相關從業人員，這都是一本不可多得的好書。

　　個人對於投資房地產亦相當持續，也知道投資老屋是目前投資之最佳選擇。為了怕買錯房子，動輒千萬的投資化為烏有，加強本身在都更的專業知識，一直是我目前刻不容緩的事情。感謝政緯的這本《都更聖經》，讓我免除了在重慶南路書店群中尋書與奔波之苦，相信各位讀者也必能在這本書中，得到滿滿的收穫。

推薦序(二)
高銘頂 第一太平戴維斯台灣公司 總經理

　　隨著兩岸關係和解及ECFA的簽訂，台灣在國際工商貿易的角色也愈來愈吃重，外資、陸資及台資的回流及加碼，讓台灣不動產交易市場呈現一片火熱景象，除了一棟棟嶄新大樓的建設外，都市的規劃及市容的更新也是社會繁榮進步、國際競爭力提昇的一項展現。

　　雖然房地產交易熱絡，但建地有限，透過都市更新開發取得土地才是民眾、政府、開發商三贏的有效方式。都市更新除了可明顯增加住戶財產淨值外，也可讓我們的市區景觀注入一波波新的生命力，好處可說不勝枚舉。在這一波波的都更熱潮下，如何從中掌握機會，獲得都更商機，亦是現今工商產業界之主流課題。無論是財團.建商.投資人士或市井小民，無不希望從都更的這些商機中，從中獲取相當之利潤。

　　台北的舊公寓多興建於民國六、七十年代，目前多處於三、四十歲的老舊屋齡，這一大批老宅所產生的改建需求也愈加強烈。有關都更的各項產業及活動也在我們周遭持續進行著，大家對都更相關專業的需求也愈來愈重。

　　政緯這本《都更聖經》的問世可說是恭逢其時，剛好一解廣大讀者對都更知識之渴望。我也仔細地研讀其內容，不像其他專業參考書，他生動活潑、圖文並茂的編寫方式，讓我在很短時間內對都更專業知識有系統及全方面地深入瞭解，實在是一本不可多得的都更用書。

　　政緯是我政大地政系的學弟。印象中的他除了成績優異之外，參加各種國家考試有如探囊取物，也熱衷於學校社團活動，是一個對社會有使命感的青年。他對於事理論述，深入精闢，條理分明，切中時務。相信此書必然是匯集其以上優秀特質之精髓。

　　期待本書能夠讓廣大讀者受益良多！

自序
作者　王政緯

　　「都更」這些年來一直是房地產市場上相當火熱的話題，而這兩個字也經常占據著重要的新聞版面。受其影響，近年來北市舊公寓價格一直維持高檔。例如大安區「尚華大樓」都更成功，住戶身價暴漲的訊息，即讓市中心的舊公寓都是在短短一個月內，成交均價從35萬元，跳升到4字頭。此一行情在98年底內政部提出「放寬都市更新建築容積率獎勵」報告，研擬提高現有容積獎勵後，搶購公寓熱潮再現，平均成交價再度攀升，而此時在北市精華區的老公寓成交均價已正式超越中古大樓。

　　由於公寓都更整合確不如想像容易，歷年成功案例都僅在少數；許多專家學者也相繼提出公寓交易市場過熱並提出偏離正常價格之警訊，老公寓價格在99年開春後一度回歸常溫，向下修正。但在99年8月台北市政府開始實施四五樓舊公寓的更新利多政策，拋出「舊屋換新屋、坪數不會少」口號，更新容積獎勵由現行的1.5倍提高至2倍，，原住戶在更新後分配之新屋，有機會維持原來之居住水準，預估將有近30萬戶的老公寓住戶因此受惠，此一都更獎勵新政策，又讓老公寓平均成交價再度飆升。

　　從以上市場行情分析可知，只要是和都更沾上邊的老房子，都突然成了不動產投資的當紅炸子雞。大家有興趣的當然不是在老房子本身的使用價值，而是在這些老房子所座落土地之都更開發價值。

　　老屋未必都符合現行都更法令的條件，如何從老屋中挑選一間貨真價實的「都更屋」，才有機會達成都更獲利之終極目標

　　但都更法令多如牛毛，專業繁複，若非專職從業人員，很難對此一領域深入瞭解。但許多住戶、投資人士及房地產從業人員僅能從政府報章資訊或與相關專業人士對談中累積片面的知識，這樣一知半解的都更常識，除了無法正確迅速地對標的物做出指標判斷及開發價值評估外，更可能造成誤判情勢或錯失投資先機。

　　但坊間都更用書不多且又艱澀難懂，市面實難尋一本符合期待的佳作。作者以地政科系專業出身、多年公職及都更開發前線之第一手寶貴經驗，精心整理重要法規及時事，透過由淺入深、圖文並茂、生動有趣的編排方式，終於完成這本實用易學的都更聖經，除能提供讀者都更屋快速判斷之及開發價值分析之要訣，並期使每位讀者在閱讀本書之後，有效地應用在房地產投資之操作。

再將本書內容介紹如下:

　　首先本書第一章認識都更，讓大家對都更的定義與目的、處理模式、參與角色、流程時間、公聽會、同意書、都更容積獎勵、信託作業、權利變換等基本名詞有初步之認識，另外在本篇亦對釘子戶、老屋貸款、政府之執行成效等課題有獨到之闡述。

　　第二章都更屋的快速判斷，作者精心整理快速判斷的獨門祕招，簡單易記的口訣123基準及369+8指標。讓讀者輕易對房屋標的是否具備都更條件做出初步的正確判斷。

　　第三章都更屋的價值分析，先讓讀者對建築規劃具有基本認識，接續介紹四大開發容積獎勵，讓讀者瞭解土地開發價值之計算基礎及依據。另外透過作者獨家ABC速算法，讓讀者以最短時間對都更屋開發價值做出初步評估，相當實用。

　　第四章都更之開發方式，作者對協議合建及自辦更新有深入說明及比較、以讓讀者針對自身房屋之狀況，評估各種適當之開發方式。另外作者也提出老屋拉皮之替代方案，利用老屋拉皮亦可增加自身房屋之價值，進而達到獲利之目的。

　　第五章老舊公寓更新專案特別作戰是針對現今最熱門的都更政策議題做出說明及分析，並提出住戶須先行整合的重要看法，以讓讀者在善用都更開發獎勵新政策的前提下，評估自己最有利的開發方式。

　　最後的壓箱寶；重要都更法令，作者精心整理最重要也最實用之都更相關法規:都市更新條例、台北市都市更新自治條例、自行劃定更新單元相關規定、都更條例36條代為拆除補充規定及台北縣都更單元劃定基準。

　　善用此書，相信將使各位讀者對都更的理解和運用，更加得心應手。