自序
本書是由碩士論文改寫為專書,為探求地政士法律責任,在進入成功大學法律研究所就讀之前,即已擬定論文撰寫之方向,所以在學期間對於將來論文所可能參考之文獻及資訊早已預為蒐集整理,然而地政士相關文獻匱乏且蒐集不易,無不考驗著筆者的毅力,資料過程中雖然碰到不少軟釘子,卻也憑著一股熱忱,獲取不少善心人士給予珍貴的文獻及提供資訊,在資料蒐集過程中心中不免疑問,地政士於不動產交易扮演重要的角色,地政士制度及法律責任的探討卻如此欠缺,莫非不受重視抑或認為一般民事法足以規範?然而事實並非如此,不動產交易大部分仰賴地政士辦理產權移轉登記,民眾對於不動產交易專業知識的欠缺需要地政士協助處理,可見地政士制度與民眾關係重大。至於民事法所規範的契約責任,在面對地政士執業行為所應涵攝的法律事實,也因為對於地政士給付義務的內涵必須有所認識及專門職業技術人員的特性而應有所調整,才得以正確評價法律責任。
不動產交易的法律責任,原則上為買賣當事人對於其所從事的交易行為,就其各自關於公、私法的法定義務或意定義務負起法律責任,問題在於不動產交易所涉及專業法律的複雜,難以期待一般買賣當事人得以理解,所以政府建構地政士制度以協助買賣當事人從事交易行為並維護交易安全,才得以以保障人民財產權益,當地政士協助買賣當事人從事交易行為時,若違反地政士基於專業人員對於買賣當事人所應為之給付義務,以致於造成買賣當事人發生損害時,此為買賣當事人對於地政士關於損害賠償之請求權基礎,然而不動產交易損害發生的原因錯綜複雜,何者應為買賣當事人之責任?又何者為地政士過失以致於造成買賣當事人損害所應負的責任?責任歸屬的界線可能很模糊,但卻有釐清的必要。
有鑑於此,本書試圖就此部分著手討論,於能力範圍內整理買賣當事人與地政士於不動產交易中各自的定位,以法律人核心價值「公平正義」的觀點,來平衡看待相互間的權利義務,而非站在地政士護己的角度來探討地政士的民事責任,以免有失公平,因為買賣當事人與地政士的權益同等重要。
黃信雄