魯蛇翻身！東京買房最強攻略全新增訂版：旅日宅建士的東京置產勝經101招

推薦序1

張欣民

不動產學院創辦人、正聲廣播公司「日光大道」節目主持人

我總覺得自己的人生旅程算是滿跳tone的，可是認識本書作者適群（TiN）後，才發現他跳的tone更大，屏東到台北，台北到東京，從台北補習班名師變身東京不動產職人，從這些資歷就讓人不得不佩服適群（TiN），因此當有機會幫他的書全新增訂版寫序，當然沒有第二句話，一口答應。

近幾年來台灣興起海外地產投資熱，因而也帶動周邊相關海外地產投資書籍的出版熱潮，因為長期以來做房地產廣播節目的關係，也在自己的節目中介紹過很多本投資海外房地產的書，當然也包括日本囉！不過，在諸多這類型的書籍當中，有的作者是蜻蜓點水似的描述；有的是資料蒐集、集大成似的大雜燴；有的甚至是外行人說外行話，為出書而出書，為賣書而出書的意圖非常明顯。所以這些書在訪問完後，即使沒看完，我就很快的「處理」掉，免得佔了書架的空間。

只有適群（TiN）撰寫的這本書，不僅讓我對日本房地產市場有更深入的了解、受益良多，三不五時還會從書架上拿下來參考一番，是本既實用又具專業度的投資參考寶典，如今全新改版，當然內容更大幅充實加寫、資訊也全部更新，不只要用力按讚，更要大大的推薦這本好書。

提到投資日本房地產，有人會告訴你，安倍三支箭加上奧運等利多的帶動，由於日本不動產租金報酬率相對高，值得將錢投入日本房地產市場，短期賺租金，長期賺增值利得。

但另一方面也有人極度唱衰日本，說日本受到少子化、老年化，以及高空屋率等的影響，買房子只會跌價，無法保值，表面上雖然賺到相對豐厚的租金報酬，卻又不知不覺被日圓貶值給吃掉了，所以讓人看了眼花撩亂，莫衷一是。

這時候你就需要一盞明燈，而且是一盞聰明的燈，照亮投資的道路，也幫你判別投資或是不投資的利弊得失，適群（TiN）的新書正是這一盞明燈。因為適群（TiN）不僅是擁有日本證照的不動產經紀人，而且是長期在地感受市場脈動的專家，他不像其他作者，可能只以商業考量為賣書而出書，或是為賣東京的房子而出書，他不是鼓吹你一定要到日本買房子，而是幫你看見日本房產的真價值。

投資任何東西都有風險，看見日本房產的真價值之後，是不是要錢往日本，除了聽聽一些代理銷售業者的說明會之外，自己還是要好好做功課的，期盼適群（TiN）的新書可以幫助更多人做出正確的投資選擇，也能享受到穩當投資的樂趣！

推薦序2

蔡志雄

《我是612-我當包租公》作者、包租公律師、不動產經紀人榜眼

坊間有一種說法是，買一間房子之前至少要先看過N百間房子。基本上買房子要做功課，所以多看多比較是對的，因為當包租公的關係，我房子也算買了不少，有沒有買每一間之前都先看過N百間房子？當然沒有。說實在話，真要每次都看個幾百間，等喜歡回頭時早就被買走了，但很肯定的是，我買之前，至少看過我買的房子。

買之前至少看過要買的房子這不是廢話嗎？誰買房子之前不用看過房子？嘿，還真的有！我錄影時碰見「帥過頭」，他在節目上就公開講，只要知道價格，不用看房子就可以買進。當然，這位叔叔是練過的，雖然他的功夫跟我不太一樣，那除此之外還有嗎？當然有，自從房價高漲之後，成交量低迷，反而興起了一股海外投資熱潮，有些只是參加飯店的說明會，吃吃蛋糕、喝杯飲料就買了一間房子，有親眼看過買的房子嗎？當然沒有，我很好奇的是，人家叔叔是練過的，你有練過嗎？

買房地產，地段是很重要的，所以你知道台北市的信義區跟基隆市的信義區是不一樣的，然後你會瞭解一下附近的環境，生活機能好不好。重要的是房地產的價格，一分錢一分貨，像有些房子只有地上權，所以價格自然會比較便宜。為了避免發生爭議，政府設計了履約保證、定型化契約、合約審閱期來保障消費者的權益，有了糾紛，先不管最後拿不拿得到錢，至少在台灣告，用的是看得懂的中文。那海外不動產，你買到的是那裡的信義區？還有，像柬埔寨關於權利還有分為軟卡、硬卡，另外適群在書裡也介紹日本的房地產因為有借地借家法，所以帶租約的房子反而變成一種限制，所以海外不動產牽涉每個國家不同的法治，用台灣看世界可能會出現問題。

講到法治，要知道有些國家還是人治，人說了算，換了人當然就不算了，就算是法治的國家，有糾紛上法庭，用的是當地國的文字，別說講台語，連講國語都不通。好啦！就算好不容易打贏官司，先算算跨國訴訟花了多少律師費？這時候還不確定最後能不能拿到錢喔！

你親眼看過你買的房子嗎？尤其是買海外不動產，要先看過N百間房子絕對是不可能的，所以做功課更重要，想要了解東京的不動產，看適群的這本《魯蛇翻身!東京買房最強攻略 全新增訂版》就對了！

推薦序3

Sway

智邦不動產網站創辦人、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》

《黑心房仲的告白》黑心三部曲作者

因為一個偶然機會接下新書的試閱，一邊看，一邊大笑，這根本就是我的書《黑心建商的告白》系列之日本版嘛！是誰如此大膽的複製貼上，然後只把地名換成東京、把中文換成日文、把台灣的那套黑心房地產理論，拿去日本實踐的？

再細看一回，然後對照這幾年台灣很夯的日本投資跟風，我瞭了，原來是一個台灣人去了日本從事不動產，看到台灣一些不肖業者，拿著台灣那套黑心的方法，假裝日本房地產很夯，回來騙騙那些曾經在台灣上當、正繼續做著另一個發財夢的台灣呆胞，然後實在忍不住，把他的多年觀察，寫成一本現形記、浮世繪，告訴台灣的讀者，日本的房地產並不是像台灣業者所講的那樣。

六年前，台灣人開始瘋日本投資，東京搶完關西搶，北海道搶完連琉球都來搶，要不是遇到2011年福島核災，恐怕會夯更久。當福島事件漸漸被人淡忘，業者繼續搶錢，三年前，釣魚台事件讓中國跟日本的友好溫度瞬間降到冰點，又阻止了一次的日本投資熱。接著台灣猛打房，房價開始停滯甚至起跌，賺不到錢的台灣投資客，再度又興起日本投資的熱潮。

此時，我那住東京的高中同學居然也問我，台灣的朋友推薦一個由廢棄旅館改建的套房大樓，可不可以投資？他居然相信台灣的房仲，而忘記問問日本在地人的意見，因為業者告訴他：「要買要快，只剩一戶，其他都被訂走了。」

在2014年日本搞QE、大印鈔票之際，自然有台灣業者認為機不可失的在各處大開投資講座，買日本房產送旅遊之套裝，越來越多，要不是日圓跌跌不休，越早買就虧越多，不然會有更多像瘋子一樣的人搶進日本，像當年「葡式蛋塔」一般盲目投資。有業者居然還嗆聲說：「別管日圓跌，你此時不搶進來攤平，更待何時？而且等到日圓起漲，就是你賺翻天的時刻！」然後卯起來推銷日本人不要的低價房。

東京正值奧運前，引起台港澳中四地的華人興趣，因為當年北京奧運的例子告訴他們，此時去炒就是賺得到錢、大量的人去炒就賺得到錢，反正一棒接一棒，永遠買不完。是這樣嗎？日本人有異於華人的個性，有唯我獨尊的文化，外表溫和之下，內心深藏秩序，連丟個垃圾都有一板一眼不可打破的規則，在日本買間房屋，華人世界的規則，就真的適合在日本繼續？

便宜沒好貨天下皆然，如果你想買間日本房屋自住，有些稅賦與挑選的眉角，只有日本人最清楚，而這些眉角，有人竟願意寫下這樣的書來告訴你；如果你想買間日本房屋投資，會讓你賠死的眉角，也竟有人願意寫下這樣的內容來告訴你。

反正你想去日本買間房屋，我說破嘴也無法阻止你的話，請看完日本版的黑心三部曲，再來決定，比較妥當。

推薦序1

張欣民

不動產學院創辦人、正聲廣播公司「日光大道」節目主持人

我總覺得自己的人生旅程算是滿跳tone的，可是認識本書作者適群（TiN）後，才發現他跳的tone更大，屏東到台北，台北到東京，從台北補習班名師變身東京不動產職人，從這些資歷就讓人不得不佩服適群（TiN），因此當有機會幫他的書全新增訂版寫序，當然沒有第二句話，一口答應。

近幾年來台灣興起海外地產投資熱，因而也帶動周邊相關海外地產投資書籍的出版熱潮，因為長期以來做房地產廣播節目的關係，也在自己的節目中介紹過很多本投資海外房地產的書，當然也包括日...

推薦序 006
作者序 012

PART1 入門篇 014
1 「錢」進東京，還是死守台北？ 015
2 高投報，包著糖衣的毒藥 020
3 日本房子「只跌不漲」的通縮思維 025
4 地方都市超高投報的迷思 032
5 探索，東京都23區 037
6 探索，東京交通網 046
7 耐震與地盤，不可輕忽 052
8 日本購屋，你排老幾？ 057
9 東京的「逆甜甜圈」現象 063
10 買之前，先想賣！ 067

PART2 市場篇 071
1 日本炒房史，從「土地神話」到「泡沫再臨」 072
2 東京上漲，不是「沒地」，而是「缺工」 080
3 資產通膨。什麼產品會漲？ 085
4 群魔亂舞？什麼產品亂漲！ 091
5 奧運，改變了東京房市 095
6 大規模開發案，如火如荼進行中 104
7 政府帶頭炒房？稅制大利多！ 109
8 天時地利的炒房良機？住宅金援機構讓你靠！ 113


PART3 解析篇 116
1 首都圈房價呈「の」字形上漲 117
2 不殺價就買得到？不見得喔 121
3 租屋市場的三個「兩極化」 127
4 大建商的房子，真的比較好？ 130
5 借地權物件，投資新選擇 136
6 沒有需求的地方，「土地」就只是「土」 140
7 炒房的代價。想換屋，卻動彈不得！ 145
8 崩盤時，都心率先跌？ 148
9 買5,000萬房，賠6,000萬！ 151
10 危機四伏的東京不動產市場 153

PART4 實戰篇 159
1 淺談日本宅建業 160
2 購屋流程與貸款 167
3 融資操作二三事 174
4 登記謄本怎麼看 179
5 面積表示有兩種 185
6 住址表示共兩種 189
7 行情價格知多少 193
8 簽約反悔不想買 200
9 建蔽率與容積率 204
10 都市計畫知多少 209
11 登記沒有公信力 214
12 兩間打通不行喔 218

PART5 產品篇 221
1 自住產品怎麼挑？ 222
2 投資產品面面觀 228
3 小資族，錢進東京怎麼選？ 232
4 高資產族群，買大不買小！ 239
5 中古小套房，這樣買快狠準！ 242
6 全新小套房，建商不敢說的秘密 247
7 蚊型小套房，不再供給！ 252
8 中古一棟高風險 256
9 必死無疑？郊區屋碰不得？ 263
10 商辦與店面，台北東京大不同 267
11 超高層塔式住宅 270
12 木造透天，少碰為妙！ 275
13 購買木造透天留意點 280
14 Share House 真好賺？ 285
15 頂級住宅的要件 290

PART6 投報篇 296
1 表面投報率與實際投報率 297
2 不動產取得稅 302
3 固定資產稅與都市計劃稅 305
4 讓渡所得稅。短期買賣稅金重！ 309
5 消費稅增稅，買屋會變貴？ 313
6 都心超高層，節稅好幫手 316
7 50㎡ 的門檻，稅制上的陷阱！ 321
8 源泉徵收是什麼？ 324
9 大老闆的「社宅節稅術」！ 327
10 投報三指標：RV、PER與PBR 331

PART7 策略篇 337
1 東京預售屋不易獲利的秘密 338
2 東京的蛋黃、蛋白、與蛋殼 343
3 「產品」與「地段」的關係 347
4 低樓層漲較多？小心似是而非的報導 353
5 融資槓桿黃金率，日本投資客這樣玩！ 357
6 帶租約的房屋，反而便宜！ 361
7 日本當房東，不可不知的「借地借家法」 367
8 再建築不可物件，「麻雀」還是「鳳凰」？ 372
9 匯率波動，避險有高招！ 375
10 高房價時期，新成屋的問題點 380

PART8 破解篇385
1 日本不動產規矩超多，不能騙很大喔！ 386
2 「松、竹、梅」商法，讓你買單！ 390
3 「即日完賣」，真的嗎？ 394
4 事前案內會，探你底價 398
5 抽籤？真抽假抽？ 401
6 最想住的城鎮排行榜，騙局一場？ 404
7 小心三月交屋潮 407
8 「半地下」物件，問題多多！ 410
9 樓高15層的大樓，要留意！ 412
10 格局圖，用語大解密 414

Part 9 黑心篇421
1 日本黑心建商的故事 422
2 日本黑心房仲的故事 426
3 日本黑心投資客的故事 430
4 日本黑心管理公司的故事 434
5 坑殺買賣雙方的暗黑絕招 439
6 其他匪夷所思小故事 443
7 無感漲價有高招！ 448
8 華人多的大樓，問題多多 453

Part 10 完結篇458
1 「代租代管」與「收租保證」 459
2 日本房仲業的大忌 463
3 售屋時的留意點 465
4 日圓與房價，雙雙暴跌？ 470
5 跌三成都划算？港區超高層天價的秘密 474
6 小心郊區屋賣市區價！ 480
7 好用的工具網站 487
8 你還敢買東京房嗎？我敢！ 489
本書結語 501

推薦序 006
作者序 012

PART1 入門篇 014
1 「錢」進東京，還是死守台北？ 015
2 高投報，包著糖衣的毒藥 020
3 日本房子「只跌不漲」的通縮思維 025
4 地方都市超高投報的迷思 032
5 探索，東京都23區 037
6 探索，東京交通網 046
7 耐震與地盤，不可輕忽 052
8 日本購屋，你排老幾？ 057
9 東京的「逆甜甜圈」現象 063
10 買之前，先想賣！ 067

PART2 市場篇 071
1 日本炒房史，從「土地神話」到「泡沫再臨」 072...