建設公司老闆教你如何買對房子

如何聽懂房仲或代銷的話術？

想要獲得買房資訊，大多數人都會透過房產廣告或房仲，但他們所提供的資訊不見得完全正確，有很多「沒說出口的事實」隱藏在他們的話術背後，該如何破解？不用擔心，我來幫大家一一拆解。

房仲說：「有一個物件超棒的，採光好，風水佳，非常適合你，明天剛好屋主在，要不要來看房子？」

事實上→通常房仲這樣說，到了現場，百分之百會是人山人海。因為這是房仲業者想要集中人氣賣掉其中一間房子的策略，也就是說，店長可能規定每一位同仁都要打電話給客人，約特定時間，例：2 點至5 點看房，不管這買方有沒有要買房子都無所謂，人氣旺就能營造「飢餓性行銷」的氛圍，「有人要搶的東西勢必是個好物件」這種想法一旦發酵，消費者很有可能就會衝動購物。

但我也必須老實說，通常這種物件本身的條件也會是不錯的，只是一個一個call 客的效率太差，用這種方式賣的比較快，但這種飢餓性行銷的手法，會較適合以前台灣房市活絡的榮景。

房仲說：「我們公司最有公信力，會主動拿出實價登錄給買賣方看，交易資訊非常透明實在。」

事實上→沒錯，房仲願意提供實價登錄是有誠意的，但還是自己查會更準確，因為有些房仲會把區域實價登錄高的價格給買方看，把實價登錄低的價格給賣方看，藉以獲得最大的利潤。實價登錄是一項可以「參考的數據」，但不該用來做為「唯一的依據」。現在內政部為了不要讓某些特殊狀況的交易價格，抬高或壓低了該區段的平均售價，通常最高和最低的交易價格都不會秀出來。

房仲說：「這房子想買的人太多了，他們都有付斡旋金，你要不要再加給一點？」

事實上→房仲這樣說，但你根本不知道他有沒有去找屋主斡旋？最好的方式是當你聽到房仲講這句話後，就請他出示斡旋單，看看屋主是否有簽名，因為房仲收了斡旋金就是要把買方的買價告知屋主，假如屋主對價格不滿意，就會在斡旋單上簽名，證明房仲的確有找賣方報過買家的期望價格；但如果斡旋單上沒有屋主的簽名，就表示或許都是房仲自導自演。（也可請仲介出示之前其它人出價斡旋的記錄）

我比較傾向透過仲介直接約屋主出來談價，對物件本身的了解會更全面且真實，但有些房仲會以「你出的價格根本還不到屋主的底價」為由婉拒，如果你真的覺得還有議價空間，也真心喜歡這個房子，可以請房仲把「底價單」給你看，如果能夠認同屋主的底價，見面談的機率就更高了。

斡旋金最好是用支票的方式，不要用現金，避免房仲人員捲款落跑，假如發生這種悲劇，有些房仲公司也不會負責的，他們會說只是提供房仲辦公室而已。通常加盟店的仲介業者風險較高，直營店的體系受總公司控管，發生問題的機率也較低。

我的心得是要找信譽好的房仲公司，其中，直營店的服務品質好，加盟店的開發物件能力強，各有優缺點。

房仲說：「你現在看到的高壓電塔，2 年後就會地下化了，你完全不用擔心。」

事實上→代銷或房仲很喜歡畫大餅，常會把尚未確認過的消息釋出，例如未來這裡會蓋捷運、輕軌，甚至會有知名影城進駐等，讓人對未來住屋環境或房價增值空間充滿了期待，但這些「未來性」的建設，都應該要自己親自去查詢，高壓電塔這種事情最好不要只聽房仲說，應該要去詢問當地里長、區公所，都能得到比較明確的答覆。

房仲說：「你喜歡的房子就只有這間，這個社區只有這個物件了，要買真的要快。」

事實上→房仲人員有分開發物件人員和銷售人員，當房屋售出時，開發及銷售人員獎金各半。所以大多時候他們只推銷對他們利潤較高的物件，如果你真的很喜歡這個社區，不妨與其他的房仲業者的物件交叉比對，是最好的辦法。

如何聽懂房仲或代銷的話術？

想要獲得買房資訊，大多數人都會透過房產廣告或房仲，但他們所提供的資訊不見得完全正確，有很多「沒說出口的事實」隱藏在他們的話術背後，該如何破解？不用擔心，我來幫大家一一拆解。

房仲說：「有一個物件超棒的，採光好，風水佳，非常適合你，明天剛好屋主在，要不要來看房子？」

事實上→通常房仲這樣說，到了現場，百分之百會是人山人海。因為這是房仲業者想要集中人氣賣掉其中一間房子的策略，也就是說，店長可能規定每一位同仁都要打電話給客人，約特定時間，例：2 點至5 點看房，不管這買方有沒有...

相信是起點　堅持是終點

這本書終於誕生了，要感謝最大的推手─廣播節目名主持人趙婷小姐，當時聊天的話，如今卻美夢成真。她鼓勵我將自己多年的專業，和買賣房屋所學到的寶貴經驗寫成書與更多人分享，提醒首購族及換屋族，在做人生最重要的決定─「買房」之前，必須停、看、聽的事項，做好萬全的準備，才能真正買到好的房子。

這讓我想起2015 年初，朋友約我一起去登玉山挑戰，原本打算婉拒，這對平時不常運動的我，難度畢竟頗高。但幾經思量，為什麼我不先嘗試著接受、放開心胸去體驗、做出修正，然後再來決定未來要不要繼續做這件事情。我不是一直這樣教育三個小孩，只要肯做就可能成功？為什麼自己卻做不到。

自設定征服「台灣百岳之首」玉山挑戰後，便排定行前準備，透過一次又一次的登小山訓練及團隊合作，學會如何運用登山設備、調節體能狀況、適時營養品補充，避免抽筋與高山症發生等。當歷經極陡峭、險峻之行程，備受耐力與

體力的考驗，站在玉山主峰頂上後心情如此澎湃。後續也成功挑戰了單車環島和鐵人二項競賽，從此，更是愛上了戶外運動。

我覺得這段改變的過程很像之前我購屋的經歷，多數人都夢想買一間幸福的房子，但可能因為經濟問題，讓人怯步不敢圓夢，或是不懂，摸不著頭緒。但其實「勇敢踏出看屋的第一步」是最重要的事情，如此才能清楚了解自己的購屋需求與目標在那裡。

凡事都會有第一步，相信是起點，堅持是終點，不要輕易向自己的人生說「不」 ，那會讓我們失去許多新的機會、新的貴人及遇到財富的好機會。每段經歷不論成功或失敗，都會是我們生命中最寶貴的禮物。否則，永遠只能聽別人的經驗談。

許多人買房有不好的經驗，主要關鍵是因為缺乏基本功且未事先做功課，「房子是要用兩隻腳走出來的（意即多聽、多看、多問）」，勿把別人的「需要」硬是複製成自己的「想要」，而且對區域價錢沒有概念的購屋風險是很大的。

坊間有很多的書籍是教大家買屋致富，但這本書比較不同的地方在於，想傳遞正確的購屋觀念給大家，更有我累積多年的寶貴經驗。根據書中的SOP，可以幫助讀者縮短時間，讓您離夢想更近。

這本書的完成要感謝許多親朋好友，謝謝大家助我一臂之力，才能讓這本書順利誕生，也謝謝好友趙婷、小S、郁方及吳宗穎幫這本書做推薦，由衷希望此書能幫到許多想要購屋的讀者，也祝福大家早日買到屬於自己夢想中的家。

相信是起點　堅持是終點

這本書終於誕生了，要感謝最大的推手─廣播節目名主持人趙婷小姐，當時聊天的話，如今卻美夢成真。她鼓勵我將自己多年的專業，和買賣房屋所學到的寶貴經驗寫成書與更多人分享，提醒首購族及換屋族，在做人生最重要的決定─「買房」之前，必須停、看、聽的事項，做好萬全的準備，才能真正買到好的房子。

這讓我想起2015 年初，朋友約我一起去登玉山挑戰，原本打算婉拒，這對平時不常運動的我，難度畢竟頗高。但幾經思量，為什麼我不先嘗試著接受、放開心胸去體驗、做出修正，然後再來決定未來要不要繼續做這件事情...

Chapter 1
買屋前你要學會的基本功
買屋是人生大事，馬虎不得，不管是自住或投資，都要先把基本功學得紮實。
16 第一節 買房最重要的三件事：地點、地點、地點
23 第二節 你知道公寓／電梯華夏／電梯大樓／ 別墅的差別嗎？
32 第三節 何謂豪宅？
36 第四節 搞懂建設公司、營造廠、代銷廣告公司的關係
44 第五節 如何聽懂房仲或代銷的話術？
50 第六節 買實品屋比較划算嗎？

Chapter 2
預售屋不是只買一個夢想而已
本章節完全SOP 化，從該問代銷人員的問題、看懂平面圖， 樣品屋該怎麼看，還有簽約、付款流程、驗屋、交屋全部都透明化。
56 第一節 踏進接待中心後，你該問的9 個問題
72 第二節 看懂平面圖事半功倍
86 第三節 逛樣品屋要多問、多聽、多看
94 第四節 搞懂簽約付款流程不用怕
104 第五節 驗屋、交屋有眉角

Chapter 3
中古屋停、看、聽
看完常見的中古屋糾紛後再出門看屋，才能避免重蹈覆轍， 作者用鉅細靡遺的方式教看中古屋，讓你越看越上手，越看越有心得。
116 第一節 找仲介買賣房屋的SOP
140 第二節 新版不動產說明書應記載事項
147 第三節 跟著我一起看中古屋　
159 第四節 常見的中古屋買賣糾紛
164 第五節 何謂「構成解約條件或減少價金的重大瑕疵」？
173 第六節 我有兩千萬，該買小新宅還是大老宅？

Chapter 4
賺錢很辛苦，每一分錢都要計較
新成屋和中古屋該如何付款？要付哪些款項？又該如何和銀行打交道，才能拿到最優惠的房貸利率和成數？本章為您詳細解說。
182 第一節 如何跟銀行打交道？
194 第二節 款項應該怎麼付？
201 第三節 仲介費也有玄機？
203 第四節 參考實價登錄免當冤大頭
208 第五節 如何挑好物件、談好價錢？

Chapter 5
達人5分鐘購屋術分享
「現在我買房子的速度已經比買衣服還快了！」多年來我看過上千棟房子，現在一間房只需觀察5分鐘，便能決定是否要出手。各位讀者要看仔細了！在本章我將公開自己的「5分鐘購屋術」，分享給您我多年累積的買房經驗，房子不僅讓我賺到錢，也教會我很多事情。
218 第一節 掌握5分鐘買房重點
224 第二節 房屋教我的事

233 番外篇：如何當一位聰明的好房東
242 附件一 民眾看屋注意事項參考表
249 附件二 房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項

Chapter 1
買屋前你要學會的基本功
買屋是人生大事，馬虎不得，不管是自住或投資，都要先把基本功學得紮實。
16 第一節 買房最重要的三件事：地點、地點、地點
23 第二節 你知道公寓／電梯華夏／電梯大樓／ 別墅的差別嗎？
32 第三節 何謂豪宅？
36 第四節 搞懂建設公司、營造廠、代銷廣告公司的關係
44 第五節 如何聽懂房仲或代銷的話術？
50 第六節 買實品屋比較划算嗎？

Chapter 2
預售屋不是只買一個夢想而已
本章節完全SOP 化，從該問代銷人員的問題、看懂平面圖， 樣品屋該怎麼看，還有簽約、付款流程、驗屋、交...