地價下跌本在意料之中
一九九三年政府與建商合力鼓吹「現在正是購屋的好時機」
如果大家到圖書館查看一九九一年到一九九五年的報紙或雜誌，就知道當時政府和所有的銀行、購屋雜誌、房仲業者、分析師如何鼓吹大家購屋。雖然這幾年中不同的人對於購屋的說法略有差異，但大致上可以歸納為以下的意見：「八○年代的房價雖然不斷飆漲，但到了九○年代以後就開始下滑。不只是房價下跌，銀行利率也跟著向下調整，這些都顯示只要景氣好轉房價還有上漲的空間。因此現在正是購屋千載難逢、不可多得的大好時機。」
在一片勸進聲中，許多銀行都在一九九九三年推出所謂的「輕鬆還款」的貸款方案，這種貸款方式又稱為階段性貸款，也就是最初幾年只需支付少許貸款額，但五年之後就必須大幅提高還款額度，這種方式其實是在預支景氣好時的薪水，根本是一種惡質貸款。
這種貸款方式乍看每月的還款額度不高，但是很快地每個月就必須背負沈重的貸款壓力，如果是以四％的利息貸款三十五年，那麼第六年的還款額度就必須增加三成，如果貸款二十年則必須增加六成。不過，那些夾在報紙當中的房屋廣告都只強調前五年的還款金額，讓人誤以為能輕輕鬆鬆還款。當薪水沒有按照年資增加時，大家才會了解這種房貸的可怕。
這種貸款讓許多人購買了超過自己還款能力的豪宅，而且讓原本沒打算購屋的人也向銀行借錢買房子。據說一九九三年就有高達七十萬人向原本一年只有五十萬人貸款的公庫貸款，一九九四年甚至增加到一百萬人，而且其中有一半以上的人是簽下階段性還款的長約，據說光是一九九三、九四兩年就有七十萬人以這種方式購屋。事實上到了一九九五年尾，住宅金融公庫的融資剩餘金額數就高達六百萬人。
就是這種「現在正是購屋的大好時機」，或是「如果現在不買以後就買不到」的說法，讓六百萬人貸款買了離家兩小時的房子。然而，到頭來地價並未如政府或建商所說的往上飆漲。事實上，整個九○年代的地價不漲反跌，二○○二年甚至跌到泡沫經濟前的價格。更糟的是，許多人四十歲以後的薪水不增反減。
待宰肥羊的人民被政府與財團利用了
然而，這些狀況難道都無法事先預測嗎？我們不妨從微觀與宏觀的角度來思考事件背後的真相。
事實上，當時政府還未解決泡沫經濟帶來的問題，就連市中心都有大量的土地尚未利用。當時外資企業都認為日本經濟前景黯淡，紛紛關閉日本分社，許多地方企業也跟著撤資返鄉。不僅如此，更有不少企業接二連三地倒閉，銀行只能眼看著抵押物堆積如山。
市中心的辦公大樓一旦空在那裡，原本規劃給市區上班族的住宅區也就只能跟著荒廢。通勤圈擴大後，許多重大產業都漸漸從都市近郊銷聲匿跡，那些工廠用地也只能改建成住宅。
此外，日本在簽訂「烏拉圭回合多邊貿易談判協定」後，農作物就面臨開放進口的壓力，許多老農民不願繼續務農，休耕地因此大為增加。另一方面，日本政府在實施定期借地權法（譯註：日本政府為了降低土地資金和建築成本於一九九一年制定定期借地權法，租賃雙方可在簽訂土地借用年限後，變更土地使用方式）後，也使得原本不願意出租土地者也開始租地求現。這也是為什麼當時我曾說光是在離市中心五十公里的地區，將會被釋出三十七萬公頃的土地。當不動產的供給增加，價格自然就會下降。
不僅是土地利用的改變會影響地價，光從建築基準法規的鬆綁和建材的開放進口也能預測整體營建成本將會減少。也就是說一九九三、九四年就可以想見透天屋或是公寓的房價將會下跌，一九九五年購屋肯定比之前便宜。
政府和建商其實早就知道這種情況，但政府卻與銀行和建商狼狽為奸，大力鼓吹人民購屋。我非常了解箇中陷阱，所以當時就在《文藝春秋》寫了一篇名為「地價還會再跌」的文章。
當時政府和自民黨的如意算盤是想藉由調降利率，擴大住宅金融公庫的貸款，讓閒置無用、乏人問津的土地流動。然而，一九九一年到一九九四年受限於一九九○年的不動產融資總量限制，使得不動產公司在沒有獲得銀行融資的情況下，不得買賣土地，也因為如此，整個不動產市場交易顯得異常冷淡，無利可圖。
當時日本的經濟狀況就如多數人指出的，屬於土地本位制度，為了使地價上漲，不動產公司、建商和銀行都把自己當成企業在經營。但是，也因為總量制度與窗口制度（譯註：日本金融機關針對民間銀行設定貸款上限，以控制整體通貨量），使得土地資金流動緩慢，許多不動產公司遂從一九九一年後逐一宣告破產。不動產公司的倒閉當然直接影響到銀行營運。
另一方面，一旦土地買賣減少，建築物的需求也就跟著減少，建商自然也就出現營運困難的情況。
面對這樣的情況，政府就開始將如意算盤動到人民頭上。也就是只要能喚起住宅需求，促使大家購屋，最好是購買高價的房子，就能使情況大為改善。政府心想只要不讓地價再下跌，鼓吹人民買房子，就能使奄奄一息的景氣和不動產公司、建商、銀行起死回生，簡單說就是犧牲人民挽救瀕臨倒閉的建商與銀行。事實上，日本政府長期以來都是透過公家資金與放棄債權的方式達到救建商、救銀行的目的，從來不以人民為念，人民不過是經濟政策的一種手段。
如果用宏觀的方式看待此事，絕對會做出錯誤的判斷，那些鼓勵人民以階段性貸款的營業員總是這樣說：「六年以後每個月的貸款額確實會增加，但你的薪水也會增加，所以大可不用擔心。」然而這種說法只適用一九九五年以前的情況，事實上，一九八五年以前日本的經濟平均每年成長六％，也只有經濟這塊大餅成長，我們的薪水才會增加，如果以國家的年金額來計算，那時的薪水成長率約為四％，但是，一九九五年到二○○二年日本的經濟成長率只有二％，而且失業率還在不斷攀升，根據估計，一九九一年約有一百三十六萬的失業人口，但到了二○○一年就攀升到三百三十萬人。
在這種情況下，即使有高達六百萬的人買房子，許多錢在資金市場流動，景氣還是不會好轉，地價仍是不漲反跌，經濟市值也一直在縮小。不用想也知道，一定有不少勉強貸款購屋的人付不出貸款，陷入破產的窘境。
調查《住宅情報》雜誌的關係企業
然而，如果當時這些人懂得問以下這些問題，情況就大不相同了：「雖然《住宅情報》雜誌都說現在是購屋的好時機，但是出版《住宅情報》雜誌的Recruit（編按：成立於一九六三年，為日本最受矚目的雜誌發行集團）到底是什麼樣的公司？」以及「這些《住宅情報》雜誌的銷售狀況如何？」
事實上，Recruit這個集團旗下還有Recruit Cosmos不動產公司，這家不動產公司主要的業務是分售大樓，如果地價下跌、住宅需求減少，公司當然會陷入營運困難，而且不用說《住宅情報》雜誌一定會大量刊登自家經手的大樓，這當中其實充滿了商業陷阱。此外，《住宅情報》雜誌的主要收入都是不動產廣告，絕對不會刊登廣告主經營不善的消息。如果有這些認知後再去讀《住宅情報》雜誌的特別報導，我想就會看到不同的訊息了。
如果問Recruit的公關部雜誌為何沒能準確地預估地價變動，他們會一面承認確實沒在雜誌中寫到「地價將會下跌」的報導，但也會表示他們向來是站在讀者的立場，提供半年前到一年前地價落差的客觀資訊。
觀察敏銳的人甚至還會提出這樣的問題：「政府為什麼會在那個時間點擴大融資範圍？」以及「政府何以會提出『輕鬆貸款』的方案？」如果會問這些問題，就會注意到政府官員在回答議員質詢時所提出的理由：「希望藉由增加住宅需求刺激景氣復甦。」
說到此，我也很想問那些背負龐大貸款壓力的人一個簡單的問題：「如果這個貸款必須付出長達三十五年的努力，為什麼不先用自己的腦袋好好分析個十小時？」如果懂得反覆問自己這些問題，細細分析相關資訊，一定可以得到這樣的結論：「政府真正的目的是在地價尚未大跌之前，讓業者和銀行先出清存貨，以挽救他們。」就算無法看出這些事件背後的真相，至少也該心存懷疑才對。
在這個時代，不論是買房子、結婚、換工作，還是教育子女，凡是人生中的重大決定都必須由自己親自決定，絕對不可以人云亦云、隨波逐流，更不可以被銀行的行銷手法所左右。
大約從一九九三、九四年媒體就不斷出現「自我負責」這個名詞，不知大家是否已經聽膩了。事實上，這個名詞最早是由細川護熙首相（編按：日本新黨的創辦人之一，曾在一九九三～一九九四年四月擔任日本首相）所提出，這是他在一九九三年十一月八日，針對私人諮詢機關「經濟改革研究會」，也就是所謂的平岩研究會的規制緩和所提出的報告。他在這份報告中強調「所有的社會政策原則上都應『自我負責』。」簡單地說，就是國家與行政單位已經不再像過去那樣有擔當，大家得自己研判情勢。說穿了他是在說：「政府也有判斷錯誤的時候。」細川護熙只是用比較好聽的話暗示現在已經不能像過去那樣凡事都可相信政府。
那麼，為什麼現在會變成政府欺騙人民、壓榨員工的時代呢？這是因為從一九八五年開始世界就徹徹底底的改變，但日本政府卻反應遲鈍，不知應變，最後只能將人民、員工視為俎肉。
下一章將說明一九八五年以後，世界為何改變以及如何改變，畢竟唯有掌握時代趨勢，才能了解質問力的重要。
質問力
一九八五年是世界驟變的關鍵年代，世界溝通平臺的視窗軟體與網路科技使得世界瞬間連結，英語從此成為全球的共通語言，國家與企業也以前所未有的速度興盛衰亡，例如，曾經風光一時的阿根廷就是在一夕之間掉入經濟蕭條的年代。
另一方面，冷戰結束後，昔日作為美國防禦基地、在其保護傘下壯大繁榮的日本，也必須開始獨自面對國際嚴峻的挑戰。廣場協定雖然導致日圓快速升值，但也讓日本有機會從外銷型國家轉變為內需型國家，然而日本政府卻遲遲不願廢除國內既有的保護政策，使日本步上了危機四伏的泡沫經濟。
這項錯誤的決策不僅讓不具競爭力的產業得以苟延殘喘，也讓泡沫經濟崩解後，銀行不良債權堆積如山，日本從此進入長達十年的不景氣時代。
簡單地說，日本從明治時代開始到一九八五年，凡事都是以歐美為目標，不論是政府，還是企業都不假思索地努力追趕歐美。例如，在經濟高度成長期以前，日本車廠處處模仿福特汽車與通用汽車，只要能有他們幾分之幾的規模就引以為傲。在那個時代，政府決定國家所有的整體發展目標，人民只需跟隨政府政策行事即可，國家與人民的關係如同師生，政府的政策永遠都是對的，只要照著政府政策行事就是好國民。然而，到了一九八五年，這套思維模式就完全失效、崩解。
一九八五年以後，凡事都必須自己開創與摸索，無法再仿效或複製他人的成功。質問力成為這個時代中最重要的關鍵能力，因為在面對盤根錯節的問題時，必須先具備質問力，才能釐清關鍵的問題根本，了解問題的根本後才可能找到解決方法。
也就是說，解決問題必須從「這是怎麼一回事」的疑問出發，但是現今的日本企業、地方政府和中央政府都還用反正大家都不知道該如何是好，我也不用有危機意識的心態面對變局。然而，不懂得發現問題，就只能坐以待斃。
例如，之前日產汽車和三菱汽車雙雙傳出營運不善的消息，我認為有很大的原因是他們的官僚體質無法因應時代變局。反觀本田汽車這種不當政府眼中乖乖牌的企業，其業績之所以能蒸蒸日上，正是因為他們拒絕模仿他人，堅持走自己的路。唯有自己不斷發現問題，找出解決方案的企業才能成為不被時代淘汰的強勢企業。最近日產汽車和三菱汽車紛紛爬出業績谷底，轉虧為盈，然而他們之所以能反敗為勝是因為他們開始問外國人「為什麼」。
事實上，質問力不僅對日本人愈來愈重要，也是今後每個人必備的能力。下一章將比較洞悉局勢、開創新路、走出自我的新加坡，與缺乏質問力、以至於問題重重的日本，並進一步說明質問力的重要性。
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質問力（暢銷紀念版） 作者：大前研一 ／ 譯者：黃安妮 出版社：天下雜誌股份有限公司 出版日期：2018-04-25 語言：繁體書 |
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圖書介紹 - 資料來源：TAAZE 讀冊生活 評分：
圖書名稱：質問力（暢銷紀念版）
到了二Ｏ一八年，我們仍需要質問力！！
你還在為錯誤的決定唉聲嘆氣嗎？
當經濟環境不斷下滑，你是否感覺無力？
當國際局勢大搬風時，你是否感覺無所適從？
當政府與媒體不斷釋出各種利多消息時，你是否真的要相信？
大前研一的《質問力》，教你如何看清社會許多潛在的問題，如何挖掘全然不同於媒體報導的事實真相！
看到似是而非的雜誌報導時，你是否會先思考這背後是否有利益上的糾葛？在這資訊爆炸的時代，要如何掌握先機？該如何準確判斷？這當中的智慧，需要你我認真去學習。往往一個小小的決定，就能夠成為首富和新貧的分界線。
身為日本趨勢大師，大前研一主張：「世界在一九八五年之後就變了。過去照著社會期望過活的人，或許還可以在買房子、付貸款、送小孩上學、靠退休金過活的日子裡安穩度過一生。然而，這種『跟著大家走』的安全年代早在一九八五年就結束了。現在是凡事都得靠自己、在不見路徑的黑暗中摸索的競爭年代，不論是企業，還是個人，都必須擁有開創新路的能力，而這種尋光能力正是質問力。」
隨著科技發展，時代變遷快速，一切事物都瞬息萬變，往往在你我還沒察覺間就已經豬羊變色。無論是經濟或社會環境、甚至是世界情勢，都可能在短時間發生劇變。十年前，作者寫下這本書，提倡必須獲得省視周圍，洞察局勢的「質問力」。而十年後的現在，到了這個質變、量變的時代，我們更需要透過觀察、分析既往局勢，來培養自己迎接未來挑戰的能力。
本書主要在培養現代人極為缺乏的質問力，藉此讓大家不再只根據政府、媒體或分析師的說法行事，而用自己頭腦思考與判斷，在發現問題後有追根究底的能力，不再做出後悔的決定。同時也希望藉由這本書，讓大家了解質問力已是當今社會愈來愈重要的能力。
名人推薦
大前研一先生即將再版的新書——「質問力」，一破題便列舉了諸多發生在日本、令人怵目驚心的案例，對臺灣的讀者而言，殷鑑不遠。他鼓勵讀者要養成「懷疑前提條件」的習慣，從訊息的提供者（政府、媒體）的背景、立場，到資訊本身是否合乎邏輯，都要實實在在的思考、檢視；只要稍有懷疑，就應追究到底，直到釐清問題為止，而就是最可靠的「保護自己的免疫力」。而這樣的主張，跟我的想法與做法正是不謀而合，因此，非常樂見此書的問世。——聯強國際集團總裁兼執行長 杜書伍
大前研一先生是日本現代著名的管理學家與經濟學家，他所提出的許多建言和觀點，總有其獨到之處。雖說這一本書是以日本的現況為著眼點，但這當中仍有許多值得臺灣借鏡的地方。而質問力，是促進成功的原動力，大家不妨先從這本書所提出的問題，開始訓練自己的思考能力。——前行政院副院長、廣源投資（股）公司董事長 林信義
如果仔細讀讀本書，可以發現大前研一的邏輯和結論都是以數字為基礎的推理，而不是天馬行空式泛泛的邏輯。可見質問力的基礎在於對數字的敏感性。重要的是將數字和論題相結合，才能顯示質問力的威力。——臺灣大學副校長 湯明哲
培養問題解決能力，從質問力開始，很多企業常常在抱怨，員工缺乏解決問題的能力。而員工之所以缺乏解決問題的能力，關鍵在於，這些員工缺乏判斷力，思考力，與思辨力。而這些能力的核心基礎就是「質問力」。——元智大學管理才能發展與研究中心主任 李弘暉
大前研一，一位能掌握全球化浪潮下，世界趨勢變遷的「未來學」專家。大前研一雖以日本之問題為經緯，架構全書，但提問日本難題的方法卻不僅適用於日本問題的回答，其具普遍性，對罹患「日本病」的臺灣更深具參考價值。大前研一提醒「跟著大家走」的安全年代已不復存在，但我們仍未揚棄「從眾」的思維模式，因在激烈變動的時代中，我們未具備「質問力」。——輔仁大學日文系教授兼日本研究中心主任、台大日文系兼任教授 何思慎
作者簡介：
大前研一
1943年生於日本福岡縣，早稻田大學理工學部、東京工業大學研究所碩士、美國麻省理工學院博士班畢業後，進入日立（HITACHI）任職；1972年進入麥肯錫公司，歷任麥肯錫日本分公司社長、亞太地區會長及總公司董事等要職。1995年離開麥肯錫。現為商業突破（Business Breakthrough）研究所大學校長、大前 & Associates公司董事長、攻擊者商業學校（Attacker’s Business School）校長，並於加州大學洛杉磯分校（UCLA）、澳洲龐德大學（Bond）商學院、韓國高麗大學、梨花女子大學任教。
著有《OFF學》、《即戰力》（天下雜誌出版）、《專業：你的唯一生存之道》、《看不見的新大陸》、《M型社會》、《力用中國》……等。
譯者簡介：
黃安妮
東京大學人文社會研究科碩士。曾任天下雜誌資深編輯。
譯有《都市裡的幸福》、《好人緣七大法則》等。
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地價下跌本在意料之中
一九九三年政府與建商合力鼓吹「現在正是購屋的好時機」
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作者序
【前言】 別再當事後諸葛
如果你曾在一九九一年到一九九六年之間購屋，那你現在應該每天都在嘆氣吧？
今年四十二歲的A先生就面臨這樣的困境。一九九四年，在市區上班的A先生以需負擔三十五年的貸款，買了一間價值六千萬日圓的房子。有自己的家雖然很令人高興，但一小時又二十分鐘的通勤時間似乎遠了點。
不幸的是，到了一九九八年，如果從電車的窗口看出去，會發現離市區一小時以內的地方蓋了不少新大樓，不僅價格只要四千萬日圓左右，而且都比A先生現在住的房子大得多。
見此光景，A先生便跟太太說：「老婆，那裡似乎比較好喲。」於是便...
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目錄
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推薦序 質問力是保護自己的免疫力－－杜書伍
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推薦序 莫再當事後諸葛－－何思慎
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前言 別再當事後諸葛
第一章 地價下跌本在意料之中
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戈巴契夫結束冷戰時代...
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第二章 一九八五年以後世界就變了
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商品資料
- 作者： 大前研一 譯者： 黃安妮
- 出版社： 天下雜誌股份有限公司 出版日期：2018-04-25 ISBN/ISSN：9789863983255
- 語言：繁體中文 裝訂方式：平裝 頁數：344頁 開數：25開
- 類別： 中文書> 商業> 職場成功法
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